Durch Beschluss geänderter Kostenverteilungsschlüssel ist in nachfolgenden Wirtschaftsplänen/Jahresabrechnungen anzugeben

Leitsätze

1. Ist die Kostenverteilung durch gültigen Beschluss geändert worden, muss der geänderte Kostenverteilungsschlüssel in nachfolgenden Wirtschaftsplänen bzw. Jahresabrechnungen sowie bei der Erhebung von Sonderumlagen angewendet werden; die Anfechtungsklage gegen den auf der Grundlage des Wirtschaftsplans bzw. der Jahresabrechnung oder zur Erhebung einer Sonderumlage gefassten Beschluss kann nicht darauf gestützt werden, dass der vorangegangene Beschluss über die Änderung der Kostenverteilung ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht (im Anschluss an Senat, Urteil vom 16. Juni 2023 - V ZR 251/21, GE 2023, 1199 = ZWE 2023, 416 Rn. 11).

2. Beschlüsse über die Änderung der Kostenverteilung nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG unterliegen - vorbehaltlich einer Nichtigkeit etwa nach den §§ 134, 138 BGB - einer materiellen Kontrolle nur im Rahmen der Anfechtungsklage (Abgrenzung zu Senat, Urteil vom 10. Oktober 2014 - V ZR 315/13, GE 2015, 63 = BGHZ 202, 346 Rn. 13 ff.; Urteil vom 12. April 2019 - V ZR 112/18, GE 2019, 737 = BGHZ 221, 373 Rn. 7 f., 26).

1 Die Kl. sind Mitglieder der beklagten Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) und Eigentümer der Sondereigentumseinheit 89. Ursprünglich stand diese Einheit im Eigentum der teilenden Bauträgerin. Sie entstand, wie fünfzehn weitere Einheiten, durch Unterteilung der ursprünglichen Sondereigentumseinheit 85, die aus nicht ausgebauten Flächen im Dachgeschoss bestand. In einem Nachtrag zu der Teilungserklärung ist geregelt, dass der jeweilige Sondereigentümer der Einheit 85 bis zum Anschluss an die Ver- und Entsorgungsleitungen kein Hausgeld und keinen Beitrag zur Instandhaltungsrücklage zu zahlen hat. Nach dem mit den Kl. geschlossenen Bauträgervertrag ist die teilende Eigentümerin verpflichtet, das verkaufte Sondereigentum bis zum 28. Februar 2020 bezugsfertig herzustellen. Bis heute ist weder der Dachgeschossausbau fertiggestellt noch ist die Einheit 89 an die Ver- und Entsorgungsleitungen des Objekts angeschlossen.

2 In einer Eigentümerversammlung am 23. Juni 2021 wurde beschlossen, in Abweichung zu der bestehenden Vereinbarung ab dem Wirtschaftsplan 2021 näher bezeichnete Kosten auf alle Wohnungseigentümer nach Miteigentumsanteilen umzulegen. Dieser Beschluss ist bestandskräftig.

3 Nachdem die Kl. am 19. Januar 2022 Eigentümer der Sondereigentumseinheit 89 und damit Mitglieder der GdWE geworden waren, wurden am 5. Juli 2022 in einer weiteren Versammlung zu TOP 3 die Vorschüsse für das Wirtschaftsjahr 2022 beschlossen. In dem Wirtschaftsplan, der diesem Beschluss zugrunde lag, wurde der am 23. Juni 2021 beschlossene Verteilungsschlüssel angewandt. Zu TOP 4 wurde die Erhebung einer Sonderumlage nach Miteigentumsanteilen beschlossen.

4 Gegen die genannten Beschlüsse vom 5. Juli 2022 wenden sich die Kl. mit ihrer Anfechtungsklage, die das Amtsgericht abgewiesen hat. Auf die Berufung der Kl. hat das Landgericht die Beschlüsse für ungültig erklärt. Mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Kl. beantragen, möchte die Bekl. die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils erreichen.

I. 5 Das Berufungsgericht, dessen Entscheidung u. a. in ZWE 2024, 272 veröffentlicht ist, sieht die angefochtenen Beschlüsse zwar nicht als nichtig an. Die Kompetenz zur Beschlussfassung ergebe sich sowohl im Hinblick auf die Vorschüsse als auch bezüglich der Sonderumlage aus § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG. Die Beschlüsse seien aber für ungültig zu erklären, weil sie gegen den Grundsatz ordnungsmäßiger Verwaltung verstießen. Denn den Kl. seien entgegen der Teilungserklärung Kosten auferlegt worden; die dort geregelte Kostenbefreiung gelte unvermindert fort. Zwar hätten die Eigentümer am 23. Juni 2021 beschlossen, bestimmte Kosten auf alle Wohnungseigentümer umzulegen. Dieser Beschluss sei aber mangels Beschlusskompetenz nichtig. Denn § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG begründe nicht die Kompetenz, Wohnungseigentümer entgegen einer bestehenden Vereinbarung erstmals an Kosten zu beteiligen.

II. 6 Die Revision hat Erfolg.

7 1. Mit der von dem Berufungsgericht gegebenen Begründung kann das Urteil keinen Bestand haben.

8 a) Zutreffend ist allerdings im Ausgangspunkt, dass sich die Kompetenz der Wohnungseigentümer sowohl für den Beschluss über die Vorschüsse für das Wirtschaftsjahr 2022 (TOP 3) als auch für den Beschluss über die Sonderumlage (TOP 4) als Ergänzung des Wirtschaftsplans aus § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG ergibt. Richtig ist zudem, dass sich eine fehlerhafte Anwendung eines Kostenverteilungsschlüssels nicht auf die Beschlusskompetenz auswirkt (vgl. Senat, Urteil vom 22. Juni 2018 - V ZR 193/17, GE 2018, 1287 = NJW 2018, 3717 Rn. 17).

9 b) Von Rechtsfehlern beeinflusst ist jedoch die Annahme des Berufungsgerichts, die Beschlüsse vom 5. Juli 2022 widersprächen deswegen ordnungsmäßiger Verwaltung, weil den Kl. nach der Teilungserklärung keine Kosten hätten auferlegt werden dürfen.

10 aa) Allerdings trifft es zu, dass Beschlüsse über Vorschüsse und über die Erhebung einer Sonderumlage ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen, wenn der falsche Kostenverteilungsschlüssel angewendet wird (vgl. Senat, Urteil vom 19. Juli 2024 - V ZR 139/23, GE 2024, 857 = NZM 2024, 760 Rn. 11, 33 und 36).

11 bb) Nicht zu beanstanden ist ferner die Auslegung der Teilungserklärung, wonach die Eigentümer der Dachgeschosswohnungen bis zum Anschluss an die Ver- und Entsorgungsleitungen - die noch nicht erfolgt ist - von den Kosten freigestellt waren. Entgegen der Ansicht der Revision kommt eine ergänzende Auslegung der Teilungserklärung dahin, dass das Kostenprivileg wegen des verzögerten Dachausbaus zum Zeitpunkt der Beschlussfassung am 23. Juni 2021 bereits entfallen war, nicht in Betracht. Hierfür bestehen - wie die Revisionserwiderung zu Recht ausführt - nach der gebotenen objektiven und nächstliegenden Auslegung der Teilungserklärung keine Anhaltspunkte.

12 cc) Rechtsfehlerhaft ist jedoch die Annahme des Berufungsgerichts, die Wohnungseigentümer hätten mit dem Beschluss vom 23. Juni 2021 den in der Teilungserklärung vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel nicht wirksam ändern können, weil ihnen für eine derartige Beschlussfassung die Kompetenz fehle. Wie der Senat - allerdings erst nach Erlass des Berufungsurteils - entschieden hat, begründet § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG auch dann die Kompetenz der Wohnungseigentümer, eine von einer Vereinbarung abweichende Verteilung der Kosten zu beschließen, wenn dadurch Wohnungseigentümer erstmals mit Kosten belastet werden (vgl. Senat, Urteil vom 22. März 2024 - V ZR 81/23, GE 2024, 455 = NJW 2024, 1587 Rn. 8). Dies gilt, anders als der Prozessbevollmächtigte der Kl. in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat geltend gemacht hat, auch bei einer Abänderung von Kostenregelungen, die vor dem Inkrafttreten des WEMoG zum 1. Dezember 2020 vereinbart worden sind. Übergangsvorschriften für Altvereinbarungen hat der Gesetzgeber nämlich nicht vorgesehen; vielmehr kommt in § 47 WEG der eindeutige Wille des Gesetzgebers zum Ausdruck, bei der Auslegung von Vereinbarungen im Zweifel dem neuen Recht zur Geltung zu verhelfen (vgl. Senat, Urteil vom 21. Juli 2023 - V ZR 90/22, GE 2023, 906 = NJW 2023, 3654 Rn. 16; Urteil vom 22. März 2024 - V ZR 141/23, GE 2024, 650 = NJW 2024, 2173 Rn. 18).

13 2. Das Urteil des Berufungsgerichts erweist sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig (§ 561 ZPO).

14 a) Andere Beschlussmängel, die zur Nichtigkeit des Beschlusses über die Änderung der Kostenverteilung vom 23. Juni 2021 führen, liegen nicht vor.

15 aa) Die Beschlusskompetenz des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG ist - anders als der Prozessbevollmächtigte der Kl. in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat geltend gemacht hat - nicht in der Teilungserklärung abbedungen worden (zu der grundsätzlich bestehenden Möglichkeit MüKoBGB/Scheller, 9. Aufl., § 16 WEG Rn. 41; BeckOGK/Falkner, WEG [1.4.2024], § 16 Rn. 140; Bärmann/Becker, WEG, 15. Aufl., § 16 Rn. 157 f.; Drasdo, NJW-Spezial 2024, 354). Selbst wenn die Befugnis zum Dachausbau nach der Gemeinschaftsordnung als unentziehbares Recht ausgestaltet sein sollte, folgt daraus nach objektiver und nächstliegender Auslegung (vgl. Senat, Urteil vom 19. Juli 2024 - V ZR 139/23, GE 2024, 857 = NZM 2024, 760 Rn. 13 m.w.N.) nicht, dass der Aufschub der Beteiligung an den Kosten bis zum Leitungsanschluss ebenfalls unentziehbar sein sollte. Denn das Recht, das Dach auszubauen, bleibt auch dann bestehen, wenn die ausbauberechtigten Sondereigentümer an den Kosten der GdWE beteiligt werden.

16 bb) Entgegen dem Einwand der Kl. ergibt sich die Nichtigkeit des Beschlusses über die Änderung der Kostenverteilung vom 23. Juni 2021 auch nicht daraus, dass er gegen den Willen der Sondereigentümer der Dachgeschosswohnungen in deren unentziehbare („mehrheitsfeste“) Rechte eingreift.

17 (1) Zwar kann sich nach der Rechtsprechung des Senats ein Beschlussmangel daraus ergeben, dass gegen den Willen der nachteilig betroffenen Wohnungseigentümer durch Mehrheitsbeschluss in unentziehbare Individualrechte eingegriffen wird (vgl. Senat, Urteil vom 10. Oktober 2014 - V ZR 315/13, GE 2015, 63 = BGHZ 202, 346 Rn. 14 ff.). Auch trifft es zu, dass zu diesen „mehrheitsfesten“ Rechten insbesondere das dem Verbandsrecht immanente Belastungsverbot gehört. Dieses schränkt bei Änderungsbeschlüssen aufgrund vereinbarter allgemeiner Öffnungsklauseln die Mehrheitsmacht der Wohnungseigentümer im Interesse der Minderheit ein und schützt jeden Wohnungseigentümer vor der Aufbürdung neuer - sich weder aus dem Gesetz noch aus der bisherigen Gemeinschaftsordnung ergebender - Leistungspflichten (vgl. Senat, Urteil vom 10. Oktober 2014 - V ZR 315/13, aaO. Rn. 16; Urteil vom 13. Mai 2016 - V ZR 152/15, GE 2016, 1033 = NJW-RR 2016, 1107 Rn. 15; Urteil vom 12. April 2019 - V ZR 112/18, GE 2019, 737 = BGHZ 221, 373 Rn. 7 f.). Ob es zur Nichtigkeit oder lediglich zur Anfechtbarkeit führt, wenn ein Beschluss gegen den Willen der nachteilig Betroffenen in deren unentziehbare Rechte eingreift, hat der Senat allerdings zuletzt offengelassen (Urteil vom 12. April 2019 - V ZR 112/18, aaO. Rn. 26).

18 (2) Diese Frage bedarf auch hier keiner Klärung. Die genannte Rechtsprechung bezieht sich nämlich auf die materielle Kontrolle von Beschlüssen, die die Gemeinschaftsordnung auf der Grundlage vereinbarter allgemeiner Öffnungsklauseln ändern. Solche Öffnungsklauseln erlauben ohne nähere Vorgaben eine Änderung der Gemeinschaftsordnung durch (meist qualifizierten) Mehrheitsbeschluss; die Wirksamkeit der auf dieser Grundlage gefassten Beschlüsse unterliegt einer „abgestuften Inhaltskontrolle“ (näher Senat, Urteil vom 12. April 2019 - V ZR 112/18, GE 2019, 737 = BGHZ 221, 373 Rn. 14 ff.). Diese Rechtsgrundsätze können auf die gesetzliche Öffnungsklausel des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG von vornherein nicht übertragen werden (zu den Unterschieden bereits Senat, Urteil vom 12. April 2019 - V ZR 112/18, aaO. Rn. 21). Das Gesetz erlaubt es nunmehr, eine vereinbarte Kostenregelung durch Beschluss abzuändern und bislang vereinbarte Privilegien auch gegen den Willen der Privilegierten durch Beschluss zu entziehen. Das hat zur Folge, dass Beschlüsse über die Änderung der Kostenverteilung nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG - vorbehaltlich einer Nichtigkeit etwa nach den §§ 134, 138 BGB - einer materiellen Kontrolle nur im Rahmen der Anfechtungsklage unterliegen. Es ist gerade Ziel der gesetzlichen Öffnungsklausel, in weitaus größerem Maße als früher die mehrheitliche Änderung der vereinbarten Kostenverteilung und damit auch die Abschaffung von Kostenprivilegien zu ermöglichen; die bewusst weit gefasste Beschlusskompetenz entspricht dem Bedürfnis nach Rechtssicherheit (näher dazu Senat, Urteil vom 22. März 2024 - V ZR 81/23, GE 2024, 455 = NJW 2024, 1587 Rn. 11).

19 b) Die angefochtenen Beschlüsse beruhen damit richtigerweise auf dem am 23. Juni 2021 geänderten Kostenverteilungsschlüssel. Auch die Sonderumlage wird nach den Feststellungen des Berufungsgerichts für Kosten erhoben, deren Verteilung in dem Beschluss vom 23. Juni 2021 geändert wurde. Ist die Kostenverteilung durch gültigen Beschluss geändert worden, muss der geänderte Kostenverteilungsschlüssel in nachfolgenden Wirtschaftsplänen bzw. Jahresabrechnungen sowie bei der Erhebung von Sonderumlagen angewendet werden; die Anfechtungsklage gegen den auf der Grundlage des Wirtschaftsplans bzw. der Jahresabrechnung oder zur Erhebung einer Sonderumlage gefassten Beschluss kann nicht darauf gestützt werden, dass der vorangegangene Beschluss über die Änderung der Kostenverteilung ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht (vgl. Senat, Urteil vom 16. Juni 2023 - V ZR 251/21, GE 2023, 1199 = ZWE 2023, 416 Rn. 11). Wird der Beschluss, der die Kostenverteilung abändert - wie hier -, bestandskräftig, bleibt es bei der geänderten Kostenverteilung. Wird er angefochten und später für ungültig erklärt, hat - sofern bereits nach dem nunmehr für ungültig erklärten Kostenverteilungsschlüssel abgerechnet worden ist - eine neue Abrechnung zu erfolgen (vgl. Senat, Urteil vom 16. Juni 2023 - V ZR 251/21, aaO. Rn. 13 ff.).

20 c) Soweit die Revisionserwiderung meint, die angefochtenen Beschlüsse widersprächen deswegen ordnungsmäßiger Verwaltung, weil die Kostenbeteiligung den Kl. nicht zumutbar sei und die Bekl. treuwidrig handele, kann dies schon im Ansatz nicht durchgreifen. Einwände dieser Art können nur im Rahmen eines Anfechtungsverfahrens gegen den die Kostenverteilung ändernden Beschluss geltend gemacht werden (vgl. oben Rn. 18). Offenbleiben kann, ob und unter welchen Voraussetzungen ein Anspruch auf (erneute) Änderung des Kostenverteilungsschlüssels bestehen kann. Ein derartiger Anspruch könnte in einem Beschlussanfechtungsverfahren jedenfalls nicht einredeweise geltend gemacht werden (vgl. Senat, Urteil vom 19. Juli 2024 - V ZR 139/23, GE 2024, 857 = NZM 2024, 760 Rn. 30).

III. 21 1. Das Berufungsurteil kann daher keinen Bestand haben und ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Weitere Feststellungen sind nicht zu treffen. Der Senat kann daher in der Sache selbst entscheiden (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dies führt zur Zurückweisung der Berufung der Kl. und zur Wiederherstellung der amtsgerichtlichen Entscheidung.

22 2. Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO (Berufungsverfahren) und § 91 Abs. 1 ZPO (Revisionsverfahren).

Ist die Kostenverteilung durch gültigen Beschluss geändert worden, muss der geänderte Kostenverteilungsschlüssel in nachfolgenden Wirtschaftsplänen bzw. Jahresabrechnungen sowie bei der Erhebung von Sonderumlagen angewendet werden; die Anfechtungsklage gegen den auf der Grundlage des Wirtschaftsplans bzw. der Jahresabrechnung oder zur Erhebung einer Sonderumlage gefassten Beschluss kann nicht darauf gestützt werden, dass der vorangegangene Beschluss über die Änderung der Kostenverteilung ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht. Ist die Abänderung nicht fristgemäß angefochten worden, bleibt die Anwendbarkeit auf Dauer bestehen, ohne im Grundbuch verlautbart zu sein.

Die Kläger sind Mitglieder der beklagten GdWE und Eigentümer der Sondereigentumseinheit 89, die ursprünglich im Eigentum der teilenden Bauträgerin stand. Diese Einheit wiederum entstand durch Unterteilung der ursprünglichen Sondereigentumseinheit 85, die aus nicht ausgebauten Flächen im Dachgeschoss bestand. Gemäß Nachtrag zur Teilungserklärung ist geregelt, dass der jeweilige Sondereigentümer der Einheit 85 bis zum Anschluss an die Ver- und Entsorgungsleitungen kein Hausgeld und keinen Beitrag zur Instandhaltungsrücklage zu zahlen hat. Nach dem mit den Klägern geschlossenen Bauträgervertrag ist die teilende Eigentümerin verpflichtet, das verkaufte Sondereigentum bis zum 28. Februar 2020 bezugsfertig herzustellen. Bisher ist weder der Dachgeschossausbau fertiggestellt, noch ist die Einheit 89 an die Ver- und Entsorgungsleitungen angeschlossen. In einer Eigentümerversammlung am 23. Juni 2021 wurde – bestandskräftig – beschlossen, ab dem Wirtschaftsplan 2021 Kosten auf alle Wohnungseigentümer nach Miteigentumsanteilen umzulegen. Nachdem die Kläger am 19. Januar 2022 Eigentümer der Sondereigentumseinheit 89 geworden waren, wurden am 5. Juli 2022 in einer weiteren Versammlung zu TOP 3 die Vorschüsse für das Wirtschaftsjahr 2022 und zu TOP 4 die Erhebung einer Sonderumlage nach dem am 23. Juni 2021 beschlossenen Verteilungsschlüssel festgelegt. Dagegen wenden sich die Kläger mit ihrer Anfechtungsklage, die das AG abgewiesen hat. Auf die Berufung der Kläger hat das LG die Beschlüsse für ungültig erklärt, weil der Beschluss vom 23. Juni 2021 mangels Beschlusskompetenz nichtig sei, jedoch die Revision an den BGH zugelassen.

Der BGH weist die Berufung der Kläger gegen das Urteil des AG zurück. Nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG besteht die Kompetenz der Wohnungseigentümer, eine von einer Vereinbarung abweichende Verteilung der Kosten zu beschließen auch dann, wenn dadurch Wohnungseigentümer erstmals mit Kosten belastet werden. Dies gilt auch bei einer Abänderung von Kostenregelungen, die vor dem Inkrafttreten des WEG-Modernisierungsgesetzes, das am 1. Dezember 2020 in Kraft getreten ist, vereinbart worden sind. Denn Übergangsvorschriften für Altvereinbarungen hat der Gesetzgeber nicht vorgesehen. § 47 WEG enthält den eindeutigen Willen des Gesetzgebers, bei der Auslegung von früheren Vereinbarungen im Zweifel dem neuen Recht zur Geltung zu verhelfen.

Die Beschlusskompetenz des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG ist nicht in der vorliegenden Teilungserklärung abbedungen worden. Das Gesetz erlaubt es nunmehr, eine vereinbarte Kostenregelung durch Beschluss abzuändern und bislang vereinbarte Privilegien auch gegen den Willen der Privilegierten durch Beschluss zu entziehen. Daraus folgt, dass Beschlüsse über die Änderung der Kostenverteilung einer materiellen Kontrolle zeitlich nur im Rahmen der Anfechtungsklage unterliegen. Offenbleiben kann, ob und unter welchen Voraussetzungen ein Anspruch auf erneute Änderung des Kostenverteilungsschlüssels bestehen kann. Ein derartiger Anspruch könnte in einem späteren Beschlussanfechtungsverfahren jedenfalls nicht einredeweise geltend gemacht werden.

Hinweis:

Käufer von Wohnungseigentum müssen nicht nur die Teilungserklärung prüfen, sondern auch in der Beschlusssammlung nachsehen, ob Änderungen durch spätere Eigentümerbeschlüsse vorgenommen worden sind. Die im Grundbuch verlautbarte Teilungserklärung kann teilweise durch Eigentümerbeschluss außer Kraft gesetzt worden sein. Es muss also bis in alle Ewigkeit in die vom Verwalter geführte Beschlusssammlung Einsicht genommen werden. Eigentlich müsste wohl der Notar darauf hinweisen bzw. von der Verkäuferseite eine entsprechende Erklärung des Verwalters beigebracht werden, dass die im Grundbuch verlautbarte Teilungserklärung unverändert geblieben oder aber teilweise geändert worden ist. Der jeweilige Verwalter muss also den Kostenverteilungsänderungsbeschluss dauerhaft im Gedächtnis behalten und auch einen Nachfolger darüber unterrichten. Ein Gutglaubensschutz betreffend ausgebliebene Änderungen der Teilungserklärung besteht nicht. Wenn Wohnungseigentümer im Zuge von Verkaufsverhandlungen dem Makler und Kaufinteressenten im Rahmen der Objektbeschreibung Auskünfte geben, müssen sie sich und ihre Nachfolger dauernd an die wirksam gehandhabten kostenwirksamen Veränderungen des Kostenverteilungsschlüssels erinnern und diese preisgeben. Selbstverständlich müssen sie auch im Auge behalten, ob der Kostenänderungsbeschluss Gegenstand eines gerichtlichen Verfahrens gewesen ist und wie dieses ausgegangen ist. Alles Gute! Preisfrage, ob die Notare bei Kaufvertragsbeurkundungen Ermittlungen bei den Vertragsparteien in dieser Richtung anstellen müssen? Bisher sind Verwalter dabei noch keine Zaungäste.