Duldungspflicht, Wohngeld

Der Rechtsentscheid des Kammergerichts vom 22. Juni 1981 - 8 W RE Miet 4340/80 - wird wie folgt ergänzt: 1. Bei der Prüfung der Frage, ob einem Wohnungsmieter eine Duldung von Maßnahmen zur Verbesserung der gemieteten Räume gemäß § 541 a Abs. 2 Satz 1 BGB zugemutet werden kann, ist die Möglichkeit, Wohngeld in Anspruch zu nehmen, mit zu berücksichtigen. 2. Das Wohngeld ist als Teil des Gesamtnettoeinkommens des Mieters zu behandeln. Macht der Mieter von dem ihm zustehenden Anspruch auf Wohngeld keinen Gebrauch, muß er sich wegen der Duldungspflicht so behandeln lassen, als würde ihm Wohngeld gewährt. 3. Der Umfang der Duldungspflicht bestimmt sich nicht danach, ob der Mieter die durch die Wohnwertverbesserung bedingte Mieterhöhung im wesentlichen mit dem Wohngeld auffangen kann. Sondern es gelten die Grundsätze, die im Rechtsentscheid vom 22. Juni 1981 aufgestellt sind.

I. Der Bekl. ist aufgrund des schriftlichen Mietvertrages vom 30. Januar 1979 seit dem 1. März 1979 Mieter einer ofenbeheizten Zwei-Zimmer-Altbau Wohnung im Gartenhaus, vierte Etage rechts, des Hauses in Berlin. Im Mietvertrag ist der Mietzins für die 58,81 m2 große Wohnung mit monatlich 171,98 DM vereinbart. Seit dem 1. Januar 1981 beträgt der Mietzins monatlich 194,34 DM. Die Kl. sind seit dem 2. Oktober 1980 Eigentümer des Grundstücks. Sie beabsichtigen eine Modernisierung sämtlicher Wohnungen des Hauses. Bereits im Juli 1980 unterrichteten sie die Wohnungsmieter von den Modernisierungsplänen. Mehrere Mieter, darunter der Bekl., teilten den Kl. mit, daß sie nicht bereit seien, den Einbau einer Gemeinschaftsantenne, einer Gegensprechanlage und einer Gas Etagenheizung zu dulden. Mit dem Schreiben vom 23. September 1980 ließen die Kl. den Mietern die voraussichtlichen Modernisierungskosten und die sich daraus ergebende erhöhte Miete mitteilen; die Mieterhöhung sollte sich hiernach auf 1,80 DM monatlich je Quadratmeter Wohnfläche belaufen. Der Bekl. erwiderte mit dem Schreiben vom 11. Oktober 1980: Er studierte und erhalte BAFÖG-Leistungen von monatlich 666, -DM. Sein Einkommen liege im Durchschnitt monatlich unter 900,- DM. Die neue Miete würde über 380,- DM monatlich betragen. Er wäre nicht in der Lage, eine Miete in dieser Höhe aufzubringen. Daher widerspreche er der geplanten Modernisierung. Die Kl. haben daraufhin gegen den Bekl. Klage auf Duldung bestimmter näher bezeichneter Modernisierungsarbeiten erhoben. Es ist ein Anerkenntnis-Teilurteil ergangen, durch das der Bekl. verurteilt worden ist, in seiner Wohnung den Einbau einer Gassteigeleitung zu dulden. Die Kl. begehren, den Bekl. weiter zu verurteilen, in seiner Wohnung den Einbau einer Gas Etagenheizungsanlage, eines Warmwasserboilers für Küche und Bad, eines Zweischeiben-lsolierglasfensters in der Küche, einer Anschlußsteckdose für die Gemeinschaftsantenne und einer Sprechanlage in der Diele zu dulden. Mit seinem Schlußurteil hat das Amtsgericht Charlottenburg insoweit die Klage abgewiesen. Dagegen richtet sich die Berufung der Kl. Sie tragen vor: Der Bekl. sei zur Duldung der beabsichtigten Modernisierungsarbeiten verpflichtet. Das ergebe sich aus § 11 Abs. 2 des Mietvertrages, wonach der Mieter Maßnahmen zur Verbesserung oder Modernisierung der Mietsache oder des Gebäudes zu dulden habe, es sei denn, daß ihm dies nicht zugemutet werden könne. Die beabsichtigten Arbeiten dienten der Erhöhung des Gebrauchswertes der Wohnung und der Erhöhung des Substanzwertes des Gebäudes. Auch Altbau-Wohnungen müßten heutzutage modernisiert werden, um sie den allgemein gestiegenen Bedürfnissen nach Wohnkomfort anzupassen. Dieses Ziel habe der Gesetzgeber bei der Einführung des § 541 a Abs. 2 BGB im Auge gehabt. Bei der Prüfung der Zumutbarkeit einer Modernisierungsmaßnahme sei die finanzielle Belastung des Mieters grundsätzlich nicht zu berücksichtigen. Aber selbst wenn die auf die Wohnung des Bekl. entfallende Mieterhöhung zu berücksichtigen wäre, ergäbe sich daraus im vorliegenden Falle nicht die Unzumutbarkeit für den Bekl. Es werde bestritten, daß der Bekl. nur ein monatliches Einkommen von 666,- DM habe. Sofern dies zutreffen sollte, habe er auf jeden Fall einen Anspruch auf Wohngeld in Höhe von 124,-DM. Dann beliefe sich sein monatliches Einkommen auf wenigstens 790,- DM. Der Bekl. hat erwidert: Nach wie vor könne er nicht mehr als die Hälfte seiner Einkünfte für seine Wohnung

ritten, daß der Bekl. nur ein monatliches Einkommen von 666,- DM habe. Sofern dies zutreffen sollte, habe er auf jeden Fall einen Anspruch auf Wohngeld in Höhe von 124,-DM. Dann beliefe sich sein monatliches Einkommen auf wenigstens 790,- DM. Der Bekl. hat erwidert: Nach wie vor könne er nicht mehr als die Hälfte seiner Einkünfte für seine Wohnung ausgeben. In diesem Zusammenhang komme es nicht darauf an, ob er Wohngeld beanspruchen könne. II. Das Landgericht Berlin hat dem Kammergericht folgende Rechtsfragen zur Entscheidung vorgelegt: 1. Ist im Rahmen der Prüfung der Zumutbarkeit von Modernisierungsverlangen des Vermieters gemäß § 541 a Abs. 2 BGB hinsichtlich der wirtschaftlichen Belastbarkeit des Mieters wegen des zu erwartenden Modernisierungszuschlages die Möglichkeit, Wohngeld zu beanspruchen, außer Betracht zu lassen? 2. Ist ein gegebenenfalls zu berücksichtigender Anspruch auf Wohngeld als Teil des Gesamtnettoeinkommens des Mieters zu behandeln und dieses Gesamtnettoeinkommen der künftigen Kaltmietzinsbelastung (einschließlich des voraussichtlichen Modernisierungszuschlages) gegenüberzustellen oder ist allein darauf abzustellen, ob der Mieter den zu erwartenden Modernisierungszuschlag im wesentlichen mit dem Wohngeldanspruch auffangen könnte. Zur Begründung hat die vorlegende Zivilkammer des Landgerichts ausgeführt: Bei der Prüfung der Zumutbarkeit von Wertverbesserungsmaßnahmen unter finanziellen Gesichtspunkten habe sie ständig die Ansicht vertreten, daß ein dem Mieter eventuell zustehender Anspruch auf Wohngeld außer Betracht zu lassen sei. Den sozial schwächeren Mieter auf Mietzuschüsse aus öffentlichen Mitteln zu verweisen, erscheine nicht vertretbar. Darüber hinaus sei die Höhe eines aus öffentlichen Mitteln zu gewährenden Mietzuschusses von verschiedenen Voraussetzungen abhängig, deren Feststellung im Zivilprozeß zu Schwierigkeiten führen könne; es sei auch nicht auszuschließen, daß die zuständige Verwaltungsbehörde ein Wohngeld in anderer Höhe bewillige, als im Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung angenommen werden müsse. An der Beibehaltung ihrer bisherigen Rechtsprechung sehe sich die Kammer durch die Begründung des Rechtsentscheides des Kammergerichts vom 22. Juni 1981 - 8 WRE Miet 4340/80 - gehindert. Sie wolle von dieser Entscheidung abweichen. Die Parteien haben Gelegenheit erhalten, zu dem Vorlagebeschluß Stellung zu nehmen. III. Der Vorlagebeschluß ist zulässig. Nach Art. III Abs. 1 Satz 1 erster Halbsatz des Dritten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften (3. MRÄndG) vom 21. Dezember 1967 (BGBl. I S. 1248) in der Fassung des Gesetzes vom 5. Juni 1980 (BGBl. I S. 657) hat das Landgericht, wenn es als Berufungsgericht bei der Entscheidung einer Rechtsfrage, die sich aus einem Mietvertragsverhältnis über Wohnraum ergibt oder den Bestand eines solchen Mietvertragsverhältnisses betrifft, von einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs oder eines Oberlandesgerichts abweichen will, vorab eine Entscheidung des im Rechtszug übergeordneten Oberlandesgerichts über die Rechtsfrage (Rechtsentscheid) herbeizuführen. Nach Art. III Abs. 1 Satz 5 3. MRÄndG ist die Entscheidung für das Landgericht bindend. Würde die Bindung bedeuten, daß der Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts auch für alle weiteren Verfahren zu gelten hätte, die bei den ihm im Rechtszug nachgeordneten Landgerichten anhängig wären oder künftig anhängig würden, dann wäre der Vorlagebeschluß unzulässig, wenn das betreffende Oberlandesgericht

ntscheidung für das Landgericht bindend. Würde die Bindung bedeuten, daß der Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts auch für alle weiteren Verfahren zu gelten hätte, die bei den ihm im Rechtszug nachgeordneten Landgerichten anhängig wären oder künftig anhängig würden, dann wäre der Vorlagebeschluß unzulässig, wenn das betreffende Oberlandesgericht die Rechtsfrage bereits entschieden hätte und das Landgericht in einem anderen Falle von dem bereits ergangenen Rechtsentscheid abweichen will. Art. III Abs. 1 Satz 5 3. MRÄndG hat jedoch nicht die Bedeutung, daß der Rechtsentscheid eine allgemeine Bindung über das konkrete Ausgangsverfahren hinaus bewirkt. Die rechtskraftähnliche Bindung wirkt sich vielmehr allein in dem Ausgangsverfahren aus, ist also nicht für das dem Oberlandesgericht nachgeordnete Landgericht schlechthin bindend (vgl. dazu Maetzel NJW 1968,1461,1462). Insoweit besagt Art. III Abs. 1 Satz 5 3. MRÄndG nichts anderes als § 565 Abs. 2 ZPO, der bestimmt, daß das Berufungsgericht im Falle der Zurückverweisung einer Sache durch das Revisionsgericht bei seiner neuen Entscheidung die rechtliche Beurteilung des Revisionsgerichts zugrunde zu legen hat. Die Bindung des Berufungsgerichts besteht nur in derselben Sache, nicht aber in gleichliegenden anderen Sachen (vgl. RG JW 1937, 2229; Baumbach Lauterbach-Albers-Hartmann, ZPO, 40. Aufl., 1982, Anm. 2 A). Das Landgericht kann daher die Rechtsfrage, über die das Oberlandesgericht bereits in einem Rechtsentscheid entschieden hat, dem Oberlandesgericht erneut vorlegen, wenn es von diesem Rechtsentscheid abweichen will. Auch dann ist die Voraussetzung des Art. III Abs. 1 Satz 1 erster Halbsatz 3. MRÄndG gegeben. Im vorliegenden Fall bestehen auch deswegen keine Bedenken gegen die Zulässigkeit des Vorlagebeschlusses, weil der Rechtssatz, von dem das Landgericht abweichen will, bisher nicht ausdrücklich in der Beschlußformel des Rechtsentscheids enthalten ist. Die weiteren Zulässigkeitsvoraussetzungen sind erfüllt. Die vorgelegten Rechtsfragen sind für die Entscheidung des Ausgangsverfahrens erheblich. IV. Die Rechtsfragen sind, wie aus der Beschlußformel ersichtlich, zu beantworten. 1. Das Kammergericht hat in seinem Rechtsentscheid vom 22. Juni 1981 - 8 W RE Miet 4340/80 - (OLGZ 1981, 462 = NJW 1981, 2307 = ZMR 1981, § 30, 370 = WM 1981, 198 = GE 1981, 757 = Müller-Oske-Becker-Blümmel, Rechtsentscheide im Mietrecht S. 287 = Thiele-Frantzioch-Uetzmann, Rechtsentscheide Mietrecht, Kammergericht [22. Juni 1981]) festgestellt: Bei der Prüfung der Frage, ob einem Mieter die Duldung von Maßnahmen zur Verbesserung der gemieteten Wohnräume gemäß § 541 a Abs. 2 BGB zugemutet werden kann, ist im Rahmen einer umfassenden Würdigung aller Umstände des Einzelfalls

a) die nach Durchführung der Maßnahmen in Betracht kommende Mieterhöhung zu berücksichtigen

b) zu berücksichtigen, ob die Verbesserung objektiv in einem angemessenen Verhältnis zu der zu erwartenden Mieterhöhung steht.

Es besteht keine Veranlassung, von dieser Auslegung des § 541 a Abs. 2 BGB abzugehen. In den Gründen des Rechtsentscheids vom 22. Juni 1981 ist ausgeführt, daß die voraussichtliche Mieterhöhung bereits bei der Prüfung der Duldungspflicht des Mieters zu berücksichtigen ist, daß insoweit aber auch eine Interessenabwägung stattzufinden hat. Die Modernisierung solcher Wohnungen, die den heutigen als berechtigt anerkannten Wohngewohnheiten nicht mehr entsprechen (was weitgehend für Altbau-Wohnungen gilt), dient auch der Erhaltung des Bestandes an Wohnungen. In dieser Hinsicht ist somit auch ein Interesse der Allgemeinheit daran vorhanden, daß ungenügend ausgestattete Wohnungen auf einen angemessenen Standard gebracht werden. Gerade für Berlin trifft es zu, daß Altbau-Wohnungen mit guter und sehr guter Ausstattung vielfach preisgünstiger sind als entsprechende Neubau-Wohnungen. Das Kammergericht hat demzufolge in den Gründen seines Rechtsentscheids vom 22. Juni 1981 folgendes ausgeführt: Der Mieter, der eine Wohnung mit bisher als normal angesehener Ausstattung gemietet hat, braucht es gegen seinen Willen nicht hinzunehmen, daß die Wohnung einen wesentlich anderen Zuschnitt erhält, wenn dieser Umstand zu einer unverhältnismäßigen Mieterhöhung führt. Unter diesem Gesichtspunkt ist es aber nicht entscheidend, ob der Mieter aufgrund seiner finanziellen Lage imstande wäre, ohne größere persönliche Einschränkungen die höhere Miete zu zahlen. Auf der anderen Seite gebietet es der Grundsatz von Treu und Glauben, daß der Mieter eine als sinnvoll anzusehende Wertverbesserung akzeptiert, auch wenn sie mit einer den Umständen nach vertretbaren und angemessenen Mieterhöhung verbunden ist. Hat der Mieter überdies die Möglichkeit, Wohngeld in Anspruch zu nehmen, durch die eine Mieterhöhung ganz oder teilweise aufgefangen werden kann, so wird die beabsichtigte Wertverbesserungsmaßnahme für den Mieter unter finanziellen Gesichtspunkten regelmäßig ohne weiteres zumutbar sein. Die Gewährung von Wohngeld dient der wirtschaftlichen Sicherung angemessenen und familiengerechten Wohnens (§ 1 des Wohngeldgesetzes [WoGG] in der Fassung der Bekanntmachung vom 21. September 1980 [BGBl. I S. 1741). Wer die gesetzlichen Voraussetzungen für die Gewährung von Wohngeld erfüllt, hat darauf einen Anspruch; es wird allerdings dann nicht gewährt, wenn die Inanspruchnahme mißbräuchlich wäre (§ 18 Abs. 3 WoGG). Das Gesetz hat es dem Wohngeldberechtigten überlassen, ob er Wohngeld in Anspruch nehmen will; Wohngeld wird nämlich nur auf Antrag gewährt (§ 1 WoGG). Wohngeld ist jedoch keine Leistung der Sozialhilfe im Sinne des Bundessozialhilfegesetzes; § 1 Abs. 2 Satz 2 des Wohngeldgesetzes in der Fassung vom 1. April 1965 (BGBl. I S. 177) hatte das zur Klarstellung ausdrücklich ausgesprochen. Daran hat sich nichts geändert. Die Frage ist, ob der Mieter einer Wohnung gehalten ist, Wohngeld in Anspruch zu nehmen, um auf diesem Wege die wegen Modernisierungsarbeiten gestiegenen Aufwendungen für seine Wohnung aufbringen zu können. Die Beantwortung der Frage ergibt sich aus § 541 a Abs. 2 Satz 1 und § 242 BGB. Nach § 541 a Abs. 2 Satz 1 BGB hat der Mieter Maßnahmen zur Verbesserung der gemieteten Räume oder sonstiger Teile des Gebäudes zu dulden, soweit ihm dies zugemutet werden kann. Das besagt, daß das Interesse des Mieters am ungestörten Mietbesitz dem Interesse des Vermieters an der Verbesserung grundsätzlich untergeordnet ist - allerdings mit der Grenze der Unzumutbarkeit für den

at der Mieter Maßnahmen zur Verbesserung der gemieteten Räume oder sonstiger Teile des Gebäudes zu dulden, soweit ihm dies zugemutet werden kann. Das besagt, daß das Interesse des Mieters am ungestörten Mietbesitz dem Interesse des Vermieters an der Verbesserung grundsätzlich untergeordnet ist - allerdings mit der Grenze der Unzumutbarkeit für den Mieter. Soweit die Grenze der Unzumutbarkeit für den Mieter nicht erreicht ist, hat das Interesse des Vermieters Vorrang; solange stellt sich also nicht in Frage, ob dem Vermieter die Unterlassung der geplanten Verbesserungen oder deren Verschiebung bis zum Ende des Mietvertrages zugemutet werden kann (vgl. BGH LM Nr. 1 zu § 541 a BGB - NJW 1972, 723, 724); vielmehr hat der Mieter die vom Vermieter gewollte Verbesserung - auch gegen seinen Willen - zu dulden. Die Duldungspflicht gilt vor allem für sinnvolle Verbesserungen. Sinnvoll können solche Verbesserungen sein wenn sie alsbald in einem Zuge und damit preisgünstiger durchgeführt werden, als wenn sie in Etappen und damit unter Umständen nur zu höheren Preisen durchgeführt würden. Sind es für den Mieter die finanziellen Auswirkungen, die für die Zumutbarkeit maßgeblich sind, dann kann es nicht mehr in seinem Belieben stehen, ob er durch Verzicht auf Wohngeld seine finanzielle Belastbarkeit niedrig hält und damit den Vermieter an der Durchführung einer an sich sinnvollen Verbesserung der Wohnung hindert. In diesem Falle gebietet es der Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB), der auch für jedes Wohnraummietverhältnis gilt, daß der Mieter seine finanzielle Belastbarkeit durch Inanspruchnahme des ihm kraft Gesetzes zustehenden Wohngelds erhöht und auf diesem Wege einen in seiner Person liegenden, aber vermeidbaren Hintergrund für die beabsichtigte Verbesserung der Wohnung beseitigt. Der Annahme des Landgerichts kann nicht gefolgt werden, daß dann in Wirklichkeit öffentliche Mittel für eine Verbesserung der Wohnung aufgewendet würden, was fiskalischen Interessen entgegenstünde. Zweck des Wohngelds ist die wirtschaftliche Sicherung angemessenen und familiengerechten Wohnens (§ 1 WoGG), was auch bedeutet, daß der Inhaber einer Wohnung sie nach Möglichkeit behalten kann, wenn sich das durch die Gewährung von Wohngeld erreichen läßt. Den fiskalischen Interessen hat das Wohngeldgesetz dadurch Rechnung getragen, daß das Wohngeld nur unter den gesetzlichen Voraussetzungen und gestaffelt bis zu bestimmten Höchstgrenzen gewährt wird. Es ist also lediglich eine Nebenfolge, daß eine durch Wohnwertverbesserungen bedingte Mieterhöhung unter Umständen nur dadurch aufgebracht und gezahlt werden kann, daß der Mieter Wohngeld erhält. Dieser Gesichtspunkt hat jedenfalls bei der hier zu beantwortenden Frage außer Betracht zu bleiben. Insoweit geht es allein um das zwischen Vermieter und Mieter bestehende Rechtsverhältnis und die sich daraus aufgrund der §§ 541 a, 242 BGB ergebenden Rechte und Pflichten. Unterläßt der Mieter es, das ihm zustehende Wohngeld in Anspruch zu nehmen, kann er sich dem Vermieter gegenüber nicht darauf berufen, daß bei der Feststellung seiner finanziellen Belastbarkeit das Wohngeld außer Betracht zu bleiben habe. Vielmehr muß er sich wegen der Duldungspflicht dann so behandeln lassen, als würde ihm Wohngeld gewährt. Der Umfang der Duldungspflicht bestimmt sich nicht danach, ob der Mieter die durch die Wohnwertverbesserung bedingte Mieterhöhung im wesentlichen mit dem Wohngeld auffangen kann. Das Wohngeld ist ein Teil des

eld außer Betracht zu bleiben habe. Vielmehr muß er sich wegen der Duldungspflicht dann so behandeln lassen, als würde ihm Wohngeld gewährt. Der Umfang der Duldungspflicht bestimmt sich nicht danach, ob der Mieter die durch die Wohnwertverbesserung bedingte Mieterhöhung im wesentlichen mit dem Wohngeld auffangen kann. Das Wohngeld ist ein Teil des berücksichtigungsfähigen Gesamtnettoeinkommens des Mieters Dieses ist bei der Prüfung des Umfangs der Duldungspflicht des Mieters mit zugrunde zu legen. Das ist im Grundsatz bereits in dem Rechtsentscheid des Kammergerichts vom 22. Juni 1981 - 8 W RE Miet 4340/80 - festgestellt worden. Ob die vom Vermieter beabsichtigten Verbesserungsarbeiten dem Mieter zumutbar sind, auch wenn dieser Wohngeld in Anspruch nehmen kann, ist im Rahmen dieses Rechtsentscheids nicht zu beantworten, sondern muß jeweils besonders unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalles entschieden werden.