Duldungspflicht für unwirtschaftliche Modernisierungsmaßnahmen

1. Vom Mieter übernommene Nachtstromspeicheröfen stehen dem Einbau einer Gaszentralheizung dann nicht entgegen, wenn die Nachtstromspeicheröfen nicht mitvermietet sind und vom Mieter grundsätzlich nach Beendigung des Mietverhältnisses wieder zu entfernen sind.

2. Werden Gaseinzelöfen durch eine Zentralheizung ersetzt, handelt es sich um eine Wohnwertverbesserung, ohne daß es darauf ankommt, ob die Maßnahme zugleich auch der Energieeinsparung gedient hat.

3. Das Wirtschaftlichkeitsgebot steht dem Anspruch auf Duldung einer den Wohnwert verbessernden Maßnahme nicht entgegen.

(...) III. Den Kl. steht der geltend gemachte Anspruch auf Duldung der Modernisierungsmaßnahmen in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang gem. § 541 b Abs. 1 BGB a. F. zu.

Denn bei dem von den Kl. beabsichtigten Einbau der Gaszentralheizung handelt es sich um eine Maßnahme zur Verbesserung der Beheizung der Wohnung, weil die dort befindlichen Nachtstromspeicheröfen nicht vom Vermieter mitvermietet worden sind, sondern von dem Bekl. von dem Vormieter übernommen worden sind. Eine mieterseitige Ausstattung steht aber der Modernisierung nicht entgegen, weil nicht der vom Mieter geschaffene Zustand, sondern der von dem Vermieter vertragsgemäß zur Verfügung gestellte Zustand mit der beabsichtigten Modernisierungsmaßnahme zu vergleichen ist (so schon LG Hamburg GE 1985, 361, 363). Gegenüber einer Wohnung ohne vermieterseitig gestellte Zentralheizung ist aber der Einbau einer Zentralheizung eine Verbesserung der Heizungsmöglichkeit und damit eine Maßnahme i. S. d. § 541 b Abs. 1 BGB a. F. Soweit GAMAT-Einzelöfen durch die Gaszentralheizung ersetzt werden, handelt es sich ebenfalls um eine Wohnwertverbesserung, ohne daß es darauf ankommt, ob die Maßnahme zugleich auch der Energieeinsparung gedient hat (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 9.8.2000 - 2-11 S 51/00 - WuM 2002, 171).

Der Bekl. hat auch nicht dargetan, daß die Maßnahme unter Berücksichtigung seiner Aufwendungen für die übernommene Nachstromspeicherheizung eine Härte unter dem Gesichtspunkt vorausgegangener Aufwendungen des Mieters darstellen könnte. Denn er hat keinerlei Angaben über derartige Aufwendungen gemacht. Der Bekl. kann sich gegenüber dem Duldungsanspruch auch nicht darauf berufen, daß die Maßnahme unwirtschaftlich wäre. Abgesehen davon, daß es bei der Wohnwertverbesserung nicht auf die Prüfung der Wirtschaftlichkeit ankommt (LG Frankfurt/Main a. a. O.), könnte das Wirtschaftlichkeitsgebot allenfalls eine Kappung des Modernisierungszuschlages rechtfertigen, nicht dagegen gegenüber dem Duldungsanspruch eingewendet werden. Die Kammer weicht damit nicht von dem Rechtsentscheid des OLG Karlsruhe (GE 1984, 1079 = WuM 1985, 17 = ZMR 1984, 411) und der dazu ergangenen Rechtsprechung (vgl. dazu Kinne in Blömeke/Blümmel/Kinne/Lorenz, Die Modernisierung und Instandsetzung von Wohnraum, 3. Aufl. 2002, Rn. C 43 S. 273) ab, die lediglich eine Kappung bei dem Modernisierungszuschlag befürwortet. Selbst wenn aber auch bereits der Duldungsanspruch von der Wirtschaftlichkeit abhängen sollte (vgl. dazu Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl. 2002, § 559 BGB n. F. Rn. 11 m. w. Nachw.) hat der Bekl. die Unwirtschaftlichkeit der Maßnahme nicht dargelegt, da er lediglich die Energiekosten der von ihm übernommenen Nachtstromspeicherheizung mit denjenigen der beabsichtigten Gaszentralheizung vergleicht, statt den erhöhten Wohnkomfort mit den wegfallenden Kosten einer Einzelofenheizung.

Nach einem alten Rechtsentscheid des OLG Karlsruhe kann der Vermieter für unwirtschaftliche Modernisierungsmaßnahmen wie etwa Wärmedämmung nicht die volle Mieterhöhung von 11 % der Baukosten geltend machen, sondern muß sie in Relation zur Energieeinsparung setzen (höchstens 200 % der Einsparung). Ob das schon im Duldungsprozeß eine Rolle spielt, ist umstritten.

Der Mieter hatte vom Vormieter Nachtstromspeicheröfen übernommen und wandte sich gegen den vom Vermieter geplanten Einbau einer Gaszentralheizung. Er berief sich darauf, daß die Heizkosten dadurch erhöht würden.

Mit Urteil vom 14. Januar 2003 verurteilte das Landgericht Berlin den Mieter zur Duldung der Baumaßnahmen. Die Nachtstromspeicheröfen seien nicht mitvermietet worden; welche Aufwendungen der Mieter dafür gehabt habe, sei nicht dargelegt. Eine Zentralheizung sei immer eine Wertverbesserung im Vergleich zu Einzelöfen, wobei es auf die Wirtschaftlichkeit der Maßnahme im Duldungsprozeß nicht ankomme. Dies sei allenfalls bei einer späteren Mieterhöhung zu prüfen. Damit werde nicht von OLG Karlsruhe abgewichen.

Anmerkung: Bei einer extrem unwirtschaftlichen Umbaumaßnahme (Mietsteigerung ca. 400 % höher als Heizkostenersparnis) hat das Landgericht Berlin schon eine Duldungspflicht des Mieters verneint (GE 1996, 129).