Duldungspflicht für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen

Duldungspflicht für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen; allgemein üblicher Zustand für ganz Berlin zu ermitteln

1. Bei komplexen Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen muß in der Ankündigung nicht die voraussichtliche Dauer für jede einzelne Baumaßnahme getrennt angegeben werden.

2. Folgende Maßnahmen sind eine Modernisierung: a) Zentralheizung statt Gasaußenwandöfen; b) erstmalige Installation einer zentralen Warmwasserversorgung für die Küche;

c) Maßnahmen zur Schall- und Wärmedämmung durch Einbau von neuen Leitungen und einer styroporgedämmten Badewanne;

d) Einbau von Einhebel-Mischbatterien;

f) Verfliesung von Badezimmer und Küche;

g) Verstärkung der elektrischen Steigeleitung und Veränderung der Elektroinstallation statt der vorhandenen Aluminiumkabel;

h) Gegensprech- und Türöffnungsanlage.

Keine Modernisierung sind

i) der Ersatz des Gasdurchlauferhitzers im Bad durch eine zentrale Warmwasserversorgung;

j) der Ersatz des Gasherdes durch einen Elektroherd;

k) bloße Vorbereitung eines Breitbandkabelanschlusses.

3. Der Vermieter ist berechtigt, schadhafte Fenster durch in Abmessung und Gestaltung gleichartige Isolierfenster zu ersetzen.

4. Die Feststellung des allgemein üblichen Zustands im Sinne des § 554 BGB ist in Berlin nicht mehr getrennt nach Ost und West zu betrachten.

Die Duldungsklage ist teilweise begründet und teilweise unbegründet.

Die formellen Voraussetzungen der Ankündigungspflicht aus § 554 Abs. 3 S. 1 BGB sind gegeben, sowohl die Textform als auch die dreimonatige Ankündigungsfrist sind nach Zugang der streitgegenständlichen Ankündigung unstreitig gewahrt. Auch die "Art sowie voraussichtlicher Umfang" der beabsichtigten Maßnahmen ist - wie oben dargestellt - hinreichend konkret beschrieben, insbesondere mit den Legenden, die den Ort und die Qualität der Einbauten bestimmt wiedergeben. Auch der "voraussichtliche ... Beginn" und die "voraussichtliche Dauer" sind entgegen der von den Bekl. vertretenen Auffassung nicht zu beanstanden. Gegenüber dem § 541 b Abs. 2 S. 1 BGB a. F. reicht nach dem Wortlaut des § 554 Abs. 3 S. 1 BGB n. F. nunmehr die Angabe des "voraussichtlichen" Beginns, so daß jedenfalls die Angabe eines bestimmten Tages nicht erforderlich ist und die aus der Modernisierungsankündigung für die Wohnung der Bekl. ersichtliche 46. Kalenderwoche als voraussichtlicher Beginn der Baumaßnahmen hinreichend bestimmt ist. Gleiches hat für die "voraussichtliche Dauer" zu gelten, denn auch nach altem Recht war die Angabe eines bestimmten Zeitraumes in Kalenderwochen ausreichend, wie hier aus der Modernisierungsankündigung ersichtlich. Entgegen der von den Bekl. vertretenen Auffassung sind für die unterschiedlichen Baumaßnahmen der Klageanträge zu 1.1. bis einschließlich 1.6. nicht jeweilige Zeitspannen anzugeben. Zwar ist die Formulierung "voraussichtliche Dauer" aus § 541b Abs. 2 BGB a. F. in § 554 Abs. 3 BGB n. F. übernommen, allerdings kann sie infolge des geänderten Kontextes der Neuregelung in § 554 Abs. 3 BGB n. F. nach dem Willen des Gesetzgebers nicht isoliert nach ihrem Wortlaut betrachtet werden. Vielmehr ist auch insoweit dem Willen des Gesetzgebers Rechnung zu tragen, "daß der Vermieter zu dem vom Gesetz vorgeschriebenen Mitteilungszeitpunkt zu präzisen Angaben häufig noch gar nicht in der Lage sein wird ..." und "die Anforderungen an den Inhalt der Modernisierungsmitteilung des Vermieters vor dem Hintergrund der äußerst strengen Maßstäbe anlegenden Rechtsprechung abgesenkt ..." (Regierungsbegründung BT-Drs. 14/4553 Ziffer 4) werden sollen.

Demgemäß ist die "voraussichtliche Dauer" sämtlicher Maßnahmen mit 5 Wochen hinreichend konkret angegeben und auch so zeitlich begrenzt, daß die Bekl. sich darauf einrichten können. Die von der Kl. vorgetragene Bündelung der Baumaßnahmen und der Baufortschritt von Raum zu Raum der streitgegenständlichen Wohnung mußte somit nicht tageweise bzw. wochenweise nach den einzelnen Maßnahmen angegeben werden, zumal den Bekl. kein inhaltliches Überprüfungsrecht bezüglich der vom Vermieter genannten Informationen zusteht (vgl. LG Berlin GE 1985, 141). Deshalb kommt es nicht darauf an, ob die Bekl. die klägerseits angegebene voraussichtliche Dauer von 5 Wochen entscheidungserheblich angreifen können bzw. haben. Dies scheint zudem auch zweifelhaft, weil der Bauverlauf für die Erdgeschoßwohnung wegen der gesetzlichen Feiertage und nicht beabsichtigten Rückzuges des Mieters und damit mangels anderen Zeitdruckes nicht vergleichbar erscheint.

Somit ist den formellen Anforderungen aus § 554 Abs. 3 S. 1 BGB mit der streitgegenständlichen Modernisierungsankündigung genügt worden und damit jedenfalls auch der Ankündigungspflicht für die streitgegenständlichen Instandsetzungsmaßnahmen gemäß § 554 Abs. 1 BGB n. F., die geringere Anforderungen hat.

Die Bekl. sind teilweise zur Duldung gemäß § 554 Abs. 1 und 2 BGB n. F. verpflichtet.

Gemäß § 554 Abs. 2 S. 1 BGB hat der Mieter Modernisierungsmaßnahmen zu dulden, die zur Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung von Energie oder Wasser dienen. Der Klageantrag zu Ziffer 1.1. stellt eine solche Modernisierung dar, denn gegenüber der gegenwärtigen Ausstattung der streitgegenständlichen Wohnung mit Einzelraumheizung durch Gas-Außenwand-Heizgeräte stellt sich die Zentralheizung als Verbesserung der Mietsache und Einsparung von Energie dar. Gas-Außenwand-Heizgeräte haben den Nachteil, daß sie keine kontinuierliche Regelung der Heizleistung in Abhängigkeit von der Außentemperatur zulassen. Der von ihnen erzeugte Wärmestrom ist mehr oder weniger gleichmäßig, und durch die Ausstattung mit Thermostatventilen und Heizkostenerfassungsgeräten erfolgt eine energiesparende und wohnwertverbessernde Maßnahme. Der Einbau einer Zentralheizung anstelle einer Beheizung durch einzelne Gasöfen ist deshalb eine zu duldende Modernisierung im Sinne des § 554 Abs. 2 BGB (vgl. LG Berlin GE 1999, 1359).

Die dem Klageantrag zu 1.2. entsprechenden Maßnahmen haben die Bekl. überwiegend zu dulden.

Unstreitig stellt die zentrale Warmwasserversorgung für die Küche eine Verbesserung der Mietsache dar. Etwas anderes gilt wegen des vorhandenen Gasdurchlauferhitzers in dem Bad für dessen zentrale Warmwasserversorgung, denn die Kl. bleibt konkreten Sachvortrag dafür schuldig, daß die ausreichende und individuell regelbare Warmwasserversorgung des Bades durch den Gasdurchlauferhitzer durch eine zentrale Warmwasserversorgung des Bades wertverbessernd und/oder energieeinsparend wäre. Dies ist entgegen dem pauschalen Vortrag in der Klageschrift nicht unstreitig geblieben, und eine konkrete Erwiderung auf das Beklagtenvorbringen fehlt. Daran ändert auch die Absicht der Kl., die Gaszufuhr zu dem streitgegenständlichen Gebäude zur Beseitigung der Gefahrenquelle etwaiger Havarien, nichts, denn der Beklagtenansicht ist zu folgen, daß sich aus der Verringerung eines allgemeinen Lebensrisikos nicht notwendigerweise eine Verbesserung der Mietsache im Sinne des § 554 Abs. 2 BGB ergibt.

Die unter dem Klageantrag zu 1.2. geltend gemachten Durchführungen einer Steige-, Warmwasser- und Zirkulationsleitung aus Kupfer haben die Bekl. ebenso zu dulden wie die dortigen Maßnahmen zur Schall-, Wärme- bzw. Temperaturdämmung der Leitungsrohre, denn damit geht jedenfalls mit verringerten Geräuschwahrnehmungen und Temperaturerhalt von Kalt- wie Warmwasser eine Verbesserung zu dem jetzigen Zustand einher. Das gleiche hat für die neue Badewanne mit schall- und wärmedämmenden Styroporwandträgern zu gelten. Das entsprechende Bestreiten der Bekl. ist in diesen Punkten nicht entscheidungserheblich, denn aus der Natur der Sache des Austausches alter Rohre und der alten Badewanne durch moderne schall- und temperaturdämmende Anlagen ergibt sich dies, und konkreteren Vortrages der Kl. bedürfte es nicht.

Auch der unstreitig erstmalige Einbau eines gesonderten Waschbeckens verbessert die streitgegenständliche Wohnung, und wegen des Sparspülkastens und der Spartastenfunktion des neuen WCs haben die Bekl. auch den Austausch des alten WCs als Modernisierung im Sinne des § 554 Abs. 2 BGB zu dulden.

Schriftsätzlich stellt die Kl. zwar klar, daß sie unter diesem Klageantrag zu 1.2. den Austausch der Küchenspüle gegen eine neue Spüle nicht als Modernisierung, sondern als Instandsetzung geltend macht, allerdings bleibt sie konkreten Sachvortrag zum Zustand der gegenwärtigen Spüle schuldig, der auf eine notwendige Instandsetzung durch Erneuerung schließen ließe, was zu ihren Lasten als Anspruchstellerin geht.

Den klägerischen Vortrag der Wassereinsparung durch die Einhebel-Mischbatterien an Badewanne, Waschbecken im Bad und Küchenspüle haben die Bekl. nicht entscheidungserheblich angegriffen, denn mit einer individuellen und gleichmäßigen Regelbarkeit der Warmwasser- und Kaltwasserhähne geht notwendigerweise eben keine nachhaltige Wassereinsparung einher. Diese schall-, wärmedämmenden und energiesparenden Maßnahmen beinhalten keine dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zuwiderlaufenden Kostenumlagen auf die Bekl., denn die dafür angegebenen umlagefähigen Kosten von 490,54 E für den Waschtisch, von 359,73 E für das WC, von 421,86 E für die neue Badewanne nebst Einhebelmischbatterie, dem Wasch- und Spülmaschinenanschluß von 49,05 E, für die Schall- und Wärmedämmung von 1.210,20 E und für die Einhebelmischbatterie für die Küchenspüle von 127,54 E stehen zu den nachhaltigen Gebrauchs- und Energieeinsparungsvorteilen der Bekl. während einer zukünftigen Mietzeit nicht außer Verhältnis.

Schließlich haben die Bekl. auch die Herstellung der bisher nicht vorhandenen Spül- und Waschmaschinenanschlüsse, des innen liegenden Absperrventils und des Einbaus von Wasserzählern als Verbesserung der Mietsache zu dulden wie die mit den Modernisierungsarbeiten unter dem Klageantrag zu 1.2. einhergehenden Demontage- und Anschlußarbeiten.

Die unter Ziffer 1.3. der Duldungsklage geltend gemachten Verfliesungsarbeiten haben die Bekl. gemäß § 554 Abs. 2 S. 1 BGB deshalb zu dulden, weil die Herstellung des Badfußbodens mit einem Trockenestrich und dämmender Ausgleichschüttung als Maßnahme der Verbesserung des Schallschutzes ebenso eine Modernisierung darstellt wie die Verbesserung des Fußbodenbelages und der Wandverfliesung als einfacher zu pflegende, zu reinigende und hygienischere Wand- und Fußbodenverkleidung. Gleiches gilt für den gegenwärtig nicht in der Küche vorhandenen Fliesenspiegel im Arbeitsbereich und die damit einhergehenden anschließenden Tapezier- und Malerarbeiten in Bad und Küche.

Die unter dem Klageantrag zu Ziffer 1.4. bezeichneten Arbeiten zur Verstärkung der elektrischen Steigeleitungen und Einbau neuer Elektroinstallationen in der Wohnung haben die Bekl. als Gebrauchswertverbesserung (vgl. LG Berlin GE 1992, 611) zu dulden. Dafür sind die unstreitig in der Wohnung vorhandenen Aluminiumkabel als veraltet zu erneuern, und entgegen der von den Bekl. vertretenen Auffassung ist die objektive Möglichkeit einer höheren Stromentnahme durch sie infolge der Heranführung der verstärkten Steigeleitungen an den Stromzähler als Verbesserung der Energieversorgung ausreichend, und es kommt nicht auf ihre Wohnung oder ihr individuelles Verbrauchsverhalten an. Die Frage der Wohnwertverbesserung bemißt sich nämlich nach den durchschnittlichen gegenwärtig und zukünftig zu erwartenden Verbrauchsgewohnheiten der Mieter und nicht nach dem individuellen Verbrauch des einen oder anderen Mieters. Wegen dieser gebotenen objektiven Betrachtung sind auch die Anzahl der Stromkreise, Steckdosen, Lichtschalter und Anschlußschalter nicht zu beanstanden, was sich auch im Rahmen des beklagtenseits eingewandten Wirtschaftlichkeitsgebotes auswirken muß. Zwar muß die Modernisierung für den Mieter auch ihren Preis wert sein, und dies könnte wegen der für die Wohnung umgelegten Gesamtkosten der Elektroinstallation von 2.888,43 E Bedenken unterliegen, allerdings wird dies wegen des derzeitigen Ausstattungszustandes der Wohnung und in Anbetracht der deutlichen und nachhaltigen Verbesserung des Wohnwertes und der Energieversorgung bei objektiver Betrachtung wieder ausgeglichen. Dies gilt allerdings nicht für einen Elektroherd, denn gegenüber dem vierflammigen Gasherd stellt er keine Verbesserung dar. Die gegenwärtige Ausstattung mit dem vierflammigen Gasherd ist auch wegen dessen Benennung in der "Übernahmebestätigung" zum Mietvertrag als unstreitig zu behandeln.

Die bloße Vorbereitung eines Breitbandkabelvollanschlusses haben die Bekl. nicht zu dulden. Zwar kann der Anschluß an das Breitbandkabel grundsätzlich eine Maßnahme der Verbesserung darstellen, da er nach allgemeiner Verkehrsanschauung den Gebrauchswert der Wohnung erhöht und für eine solche Modernisierung unerheblich ist, ob der Mieter den Anschluß auch nutzen will. Allerdings ist hier lediglich die Vorbereitung des Anschlusses streitgegenständlich, und das Vorliegen einer Gebrauchswerterhöhung für die streitgegenständliche Wohnung unterliegt in Berlin deshalb Bedenken, weil in Berlin-Brandenburg digitales Fernsehen angeboten wird, das mit Hilfe eines Zusatzgerätes und einer Zimmerantenne empfangen werden kann. Eine Verbesserung der bisherigen Empfangsmöglichkeiten durch die Vorbereitung des Kabelanschlusses ist deshalb klägerseits ohne weiteren konkreten Sachvortrag nicht schlüssig dargetan.

Darüber hinaus ist den Bekl. ausweislich des streitgegenständlichen Mietvertrages bereits ein Breitbandkabelanschluß mitvermietet worden, so daß die Vorbereitung eines neuen Breitbandkabelanschlusses keinesfalls eine Modernisierung darstellen kann. Allerdings verbessert sich der Wohnwert beachtlich durch den Einbau von zwei TV-Anschlußdosen in Wohn- und Schlafzimmer, weil sich dadurch die Möglichkeit des Fernsehempfanges auf zwei Räume erweitern läßt.

Die geltend gemachte Duldung der Verlegung neuer Telefonleitungen nebst Anschlußmöglichkeiten in Flur und Wohnzimmer ist nicht schlüssig als Modernisierung im Sinne des § 554 Abs. 2 BGB dargetan, denn ohne weiteren konkreten Sachvortrag der Kl. ist in Zeiten des schnurlosen Telefons nicht nachvollziehbar gemacht, daß der Gebrauchswert einer Wohnung mit einem Festnetzanschluß verbesserbar wäre.

Der Klageantrag zu 1.5. ist begründet, denn die streitgegenständliche Gegensprech- und Türöffnungsanlage neben der Wohnungseingangstür war unstreitig bisher nicht vorhanden und stellt sich als Verbesserung der Sicherheit der Wohnung (vgl. LG Berlin GE 1991, 575) als Modernisierung dar. Solche Anlagen bringen den Vorteil, daß die Türen immer verschlossen gehalten werden können und sich Besucher auch zu Zeiten, zu denen das Haus früher verschlossen war, nunmehr mittels Klingelzeichen leicht bemerkbar machen können. Zudem bedeutet eine Rufanlage mehr Sicherheit, da der Mieter sich zunächst über die Identität des Besuchers Gewißheit verschaffen kann.

Auch den unter 1.7. geltend gemachten Anschluß der Wohnungstür an die neue Schließanlage haben die Bekl. gemäß § 554 BGB als Modernisierung zu dulden, denn jedenfalls liegt eine Verbesserung darin, daß die Mieter nur noch einen Sicherheitsschlüssel für alle Schlösser benötigen. Ob damit die streitige Erhöhung auch der Sicherheit der Wohnungstür einhergeht, kann deshalb dahingestellt bleiben.

Die in den Klageanträgen zu 1.8. und 1.9. geltend gemachte Instandsetzung bzw. -haltung der Fenster der streitgegenständlichen Wohnung haben die Bekl. zu dulden, denn die Bekl. sind dem durch Zeitablauf indizierten und klägerseits hinreichend substantiiert vorgetragenen Zustand der Fenster als alt, marode, nicht dicht schließend und Verkittungsmängel aufweisend nicht entscheidungserheblich entgegengetreten. Im Rahmen des § 138 ZPO sind sie aus eigener Wahrnehmung im Rahmen eines qualifizierten Bestreitens gehalten gewesen, diesen Vortrag dadurch konkret zu widerlegen, daß sie die Fenster als einwandfrei beschrieben hätten. Zumal sie die Renovierungsbedürftigkeit der Wohnung in der "Übernahmebestätigung" zum Mietvertrag am 1. November 2001 bestätigten.

Entgegen der von den Bekl. vertretenen Auffassung ist der Kl. auch nicht verwehrt, die schadhaften Fenster im Schlafzimmer und in dem Bad der streitgegenständlichen Wohnung durch neue, in Abmessung und Gestaltung gleichartige Fenster mit wärmedämmendem Isolierglas zu ersetzen. Es ist dem Vermieter überlassen, durch welche Maßnahmen er seinen Instandsetzungspflichten nachkommt, und dies kann bis zur Erneuerung gehen. Dabei wird den Bekl. kein "aliud" zur Erfüllung angeboten, sondern ein "in Abmessung und Gestaltung gleichartiges Fenster", so daß sie insoweit auch zur Duldung verpflichtet sind. Ob der Austausch zugleich eine Modernisierung darstellt, kann deshalb dahinstehen. Die Klageanträge zu 1.10. und 1.11. sind als unbegründet zurückzuweisen, denn allein der klägerische Sachvortrag, daß die Bodenbeläge ebenso wie die Wohnungseingangstür "alt und beschädigt" seien, reicht in Anbetracht des hier ausreichenden einfachen Bestreitens der Bekl. nicht aus, um den notwendigen lnstandsetzungsbedarf schlüssig darzutun.

Die danach teilweise gegebenen Duldungspflichten der Bekl. sind nicht im Rahmen des § 554 Abs. 2 S. 2 und 3 BGB entfallen. Die nach dieser Vorschrift gebotene Interessenabwägung fällt nicht zugunsten der Bekl. aus. Die Bekl. sind für eine nicht zu rechtfertigende Härte im Sinne des § 554 Abs. 2 S. 2 ff. BGB darlegungs- und gegebenenfalls beweispflichtig.

Dieser Darlegungslast genügen sie für eine nicht zu rechtfertigende Härte infolge der vorzunehmenden Bauarbeiten nicht. So ergibt sich in der Person der Bekl. z. B. wegen ihres Lebensalters, Erkrankungen oder Gebrechlichkeit, kein Umstand, der die vorzunehmenden Bauarbeiten unzumutbar erscheinen ließe. Weder die Dauer der Baumaßnahmen noch die Bündelung der der Duldungspflicht unterliegenden Baumaßnahmen in der 2-Zimmer-Wohnung rechtfertigen die Annahme von unzumutbaren Arbeiten. Zwar kann eine unzumutbare Härte anzunehmen sein, je länger eine Baumaßnahme andauert und je umfangreicher die Modernisierungsvorhaben sind, allerdings rechtfertigen die dahingehenden Darstellungen der Bekl. nicht den Einwand, daß die Maßnahmen in ihrem gesamten Zusammenwirken zu einer für sie nicht tragbaren Belastung führen würden.

Da klägerseits eine zimmerweise Durchführung der Baumaßnahmen unter Aufrechterhaltung der Infrastruktur für die Wohnung vorgesehen ist, ist den Bekl. für einen vergleichsweise kurzen Zeitraum von 5 Wochen die jeweils vorübergehende teilweise oder auch vollständige Räumung einzelner Zimmer in der 2-Zimmer-Wohnung nebst Nutzungsräumen zumutbar, zumal weder ihr Alter noch ihr Gesundheitszustand die zeitweise auch erhebliche Schmutz- und Baulärmbelastung unzumutbar erscheinen ließen. Entgegen der von ihnen vertretenen Auffassung hindert auch der Austausch der Fenster im Bad und Schlafzimmer während der Heizperiode ihre Duldungspflicht nicht, denn der Austausch kann an einem Tag während der gewöhnlichen Arbeitszeit vorgenommen werden und betrifft während des Tages nicht dauernd zu beheizende Räume. Außerdem handelt es sich um Instandsetzungsmaßnahmen, die sie gem. § 554 Abs. 1 BGB in jedem Falle zu dulden haben. Wegen ihres jüngeren Alters und ihrer eingeschränkten Berufstätigkeit scheint ihnen auch ein vorübergehendes Ausweichen während der zimmerweisen Arbeitszeiten in die anderen Räume oder aus der Wohnung insgesamt für die gewöhnliche Arbeitszeit zumutbar. Im Rahmen der gebotenen umfassenden Abwägung und Würdigung aller Umstände überwiegen die Interessen der Bekl. wegen der Beeinträchtigungen infolge vorzunehmender Arbeiten hier nicht das klägerische Interesse, zumal auch eine kurzfristige Umsetzung angeboten worden ist.

Die Duldungspflicht der Bekl. entfällt nicht deshalb, weil sich die zu erwartende Mieterhöhung unter Berücksichtigung ihrer Einkommens- und Vermögensverhältnisse als unzumutbar darstellte.

Dafür können die bestrittenen Einkommens- und Vermögensverhältnisse der Bekl. dahinstehen, denn sie sind gemäß § 554 Abs. 2 S. 4 BGB überwiegend mit diesem Einwand ausgeschlossen, und jedenfalls haben sie darauf mit ihrer Einverständniserklärung vom 29. Oktober 2001 wirksam verzichtet.

Gemäß § 554 Abs. 2 S. 4 BGB bleibt der Härtegrund der unzumutbaren Mieterhöhung dann unberücksichtigt, wenn die gemieteten Räume öder sonstige Teile des Gebäudes lediglich in einen Zustand versetzt werden, wie er allgemein üblich ist. Sinn dieser Regelung ist, daß der Mieter Modernisierungen, die sich als allgemeiner Standard durchgesetzt haben, nicht behindern können soll.

Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ist von einem "allgemein üblichen Zustand" auszugehen, wenn der angestrebte Zustand bei der überwiegenden Zahl von Mieträumen - mindestens 2/3 - in Gebäuden gleichen Alters innerhalb der Region angetroffen wird (vgl. BGH MDR 1992, 476). Dafür, daß mit den streitgegenständlichen Modernisierungen der allgemein übliche Zustand in Gebäuden gleichen Alters innerhalb der Region erreicht werden soll, ist die Kl. darlegungs- und ggf. beweispflichtig. Dieser Darlegungslast genügt die Kl. jedenfalls für den Einbau der Zentralheizung mit Schriftsatz vom 5. April 2004 unter Bezugnahme auf die dortigen Anlagen 4 und 5. Mit der Kl. ist nämlich davon auszugehen, daß zum Schluß der mündlichen Verhandlung (Mitte 2004) nicht mehr davon auszugehen ist, daß Ost- und West-Berlin getrennt zu betrachten wären. Dies wird nicht zuletzt belegt durch den Berliner Mietspiegel 2003, der für die ehemaligen beiden Teile Berlins eine einheitliche Spannenordnung aufmacht und "auf Grund der noch unterschiedlichen Wohnungs- und Mietpreisstrukturen ... weiterhin noch getrennte Mietspiegeltabellen für die bisherigen östlichen und westlichen Bezirke" (vgl. 2. Vorbemerkungen zum Mietspiegel 2003). Die unterschiedliche Mietpreisstruktur nach der deutschen Einheit ist noch heute Folge der niedrigen Mietpreise in der ehemaligen DDR, der 1. und 2. Grundmietenverordnungen ebenso wie der weiteren Mieterhöhungsvorschriften für die Grundmieten im ehemaligen Ostteil Berlins. Auf Grund dessen und dem Umstand, daß eine Sammelheizung in dem ehemaligen Westteil von Berlin als allgemein üblich gilt (vgl. LG Berlin GE 1995, 1013), ist von der Kl. nachvollziehbar dargestellt und mittels der eingereichten Anlagen belegt, daß eine Sammelheizung in Gebäuden gleichen Alters der streitgegenständlichen Wohnung, bei Bezugsfertigkeit 1930, auch der lst-Zustand bei mindestens 2/3 der Wohnungen gleichen Baualters in ganz Berlin ist (so AG Pankow-Weißensee MM 2004, 222). Auch der getrennte Mietspiegel 2003 für die östlichen Bezirke bestätigt dies, denn für Wohnungen bei Bezugsfertigkeit von 1919 bis 1949 sieht er eine Ausstattung ohne Sammelheizung nicht mehr als Regelausstattung vor, sondern nur noch als mit Abschlägen zu berücksichtigende Minderausstattung. Nach Auffassung des Gerichts steht die Entscheidung des Landgerichts Berlin mit Urteil vom 10. April 2003 - 67 S 279/01 - (GE 2003 1615 f.) dem nicht entgegen, denn das Landgericht stützt seine Entscheidung, daß "noch nicht von einer einheitlichen Region ausgegangen werden kann", auf Daten, die aus einer Erhebung der dortigen Sachverständigen im Jahre 2000 stammen müssen.

Wegen der zwischenzeitlich vergangenen Zeit und des bei Entscheidung des Landgerichts am 10. April 2003 möglicherweise noch nicht eingeflossenen Berliner Mietspiegels 2003 vom 27. März 2003 ist zum Schluß der mündlichen Verhandlung in hiesigem Verfahren nicht mehr davon auszugehen, daß für die maßgebliche Region nach den ehemaligen Ost- und Westteilen Berlins zu trennen ist. Darüber hinaus betreffen die in dem landgerichtlichen Urteil vom 10. April 2003 wiedergegebenen Daten Wohnungen mit der Baualtersklasse vor 1918, und hier ist die Baualtersklasse bis 1930 bzw. 1949 maßgeblich, so daß das Bestreiten der Bekl. mittels bloßer, durch Wiedergabe des dortigen Ausstattungsgrades von Wohnungen mit Zentralheizung und Warmwasserversorgung von 37,2 % nicht entscheidungserheblich sein kann und es insoweit des klägerseits angebotenen Sachverständigenbeweises nicht bedurfte.

Diese Überlegungen zum allgemein üblichen Zustand in ganz Berlin als maßgebliche Region für vergleichbare Gebäude mit Bezugsfertigkeit 1930 mögen für die streitgegenständlichen Sanitärinstallationen und Verfliesungen im Bad auch gelten, denn die einheitliche Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung des Berliner Mietspiegels 2003 weist sie nicht als wohnwerterhöhend und damit durchschnittlich auf. Allerdings mag dies beispielsweise für die Verfliesung im Arbeitsbereich der Küche und dem Geschirrspüleranschluß Bedenken unterliegen, weil diese Merkmale wohnwerterhöhend in der einheitlichen Spanneneinordnung des Mietspiegels 2003 aufgeführt sind. Gleiches mag für die verstärkten Elektrosteigeleitungen und VDE-gerechten Elektroinstallationen ebenso gelten wie für zusätzlichen Trittschallschutz im Bad und die einheitliche Schließanlage im Gebäude, allerdings fehlt es dazu gänzlich an konkretem Sachvortrag der Parteien. Es kann aber dahingestellt bleiben, ob auch diese Modernisierungsmaßnahmen sich als allgemein üblicher Zustand darstellen, denn jedenfalls müssen sich die Bekl. im Rahmen von Treu und Glauben ihre Einverständniserklärung vom 29. Oktober 2001 entgegenhalten lassen und können sich nunmehr nicht auf eine unzumutbare Mieterhöhung berufen. Alle Mieterrechte stehen unter dem Vorbehalt von Treu und Glauben aus § 242 BGB und können dazu führen, daß der Mieter bei treuwidrigem Verhalten seiner Rechte verlustig geht. Davon ist hier auf Grund der Einverständniserklärung bei Mietvertragsunterzeichnung auszugehen, weil sie bei der Klägerseite das Vertrauen setzten, daß sie sich eine zukünftige Mieterhöhung wegen Modernisierung auf 10 DM/m2 kalt leisten könnten und deshalb geeignete Mieter bereits ab November 2001 trotz in Zukunft erhöhten Mietzinses infolge von Modernisierungen wären.

Ihr Vorbehalt ist gemäß § 116 BGB unbeachtlich, und eine Anfechtung ihrer Erklärung haben sie nicht abgegeben, so daß sie sich nunmehr daran festhalten lassen müssen.

Dem steht § 554 Abs. 5 BGB nicht entgegen, denn jedenfalls für den Einbau der Zentralheizung sind die Bekl. mit dem Einwand einer unzumutbaren Mieterhöhung gemäß § 554 Abs. 2 S. 4 BGB sowieso ausgeschlossen, und im übrigen hindert die Unabdingbarkeit der §§ 554 Abs. 2 bis 4 BGB daneben das Vorliegen einer beachtlichen Treuwidrigkeit im Rahmen des § 242 BGB nicht.

Nach § 554 BGB muß der Mieter auch eine teure Modernisierungsmaßnahme dulden, wenn nur der in der Region übliche Zustand herbeigeführt werden soll. Bisher ging die Rechtsprechung für Berlin noch immer von der Trennung Ost/West aus. Das Amtsgericht Mitte sieht Berlin jetzt als Einheit.

Der Vermieter wollte umfangreiche Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen durchführen; der Mieter hatte bei Vertragsabschluß dazu eine Einverständniserklärung unterschrieben, weigerte sich aber später, die Maßnahmen zu dulden. Die Klage des Vermieters hatte überwiegend Erfolg.

Mit Urteil vom 12. Juli 2004 stellt das Amtsgericht Mitte fest, daß die formellen Voraussetzungen des § 554 BGB erfüllt seien. Insbesondere sei es nicht erforderlich gewesen, für jede einzelne Maßnahme die voraussichtliche Dauer der Arbeiten anzugeben. Folgende Baumaßnahmen stellten Modernisierungsmaßnahmen dar: Zentralheizung statt Gasaußenwandöfen, erstmalige Warmwasserversorgung für die Küche, styroporgedämmte Badewanne, Einbau von Einhebel-Mischbatterien, Verfliesung von Badezimmer und Küche, Verstärkung der elektrischen Steigeleitung und Ersatz von Aluminiumkabel durch Kupferkabel.

Die Mieterhöhung stelle auch keine Härte für den Mieter dar, da nur der allgemein übliche Zustand hergestellt werde; Berlin sei inzwischen als Einheit anzusehen. Auch sei der Mieter nach Treu und Glauben an seine Einverständniserklärung gebunden.

Ob tatsächlich der Mieter nach Treu und Glauben an eine Einverständniserklärung zur Modernisierung gebunden ist, wenn erst ca. zwei Jahre später die Arbeiten tatsächlich anfangen sollen, ist durchaus zweifelhaft. Nach § 554 Abs. 5 BGB ist jede zum Nachteil des Mieters vom Gesetz abweichende Vereinbarung unwirksam. Das muß insbesondere für eine Erweiterung der Duldungspflicht des Mieters gelten. Auf eine nichtige Vereinbarung kann sich der Vermieter nach Treu und Glauben aber nicht berufen.

Ob die Verstärkung der Steigeleitung und der Austausch der veralteten Elektroinstallation eine Modernisierung darstellt, ist allerdings nicht unumstritten. Wenn man mit dem Bundesgerichtshof (GE 2004, 1064) davon ausgeht, daß der Mieter eine Ausstattung erwarten kann, wie sie im Altbau üblich ist, könnte es sich um Mangelbeseitigung (Instandsetzung) und nicht um eine Modernisierung handeln. Auch in Altbauten darf ein Mieter davon ausgehen, daß er Waschmaschine und Geschirrspülmaschine betreiben kann und daß die Stromleitungen nicht marode sind. Zu erwägen wäre lediglich, und damit wäre wiederum zwischen Ost- und West-Berlin unterschieden, ob für Altbauten im ehemaligen Ost-Berlin andere Standards gelten, der Mieter also nicht mehr erwarten darf. Das wird man aber bei einem Mietvertrag aus dem Jahr 2001 verneinen müssen, so daß hier bei Modernisierungskosten für die Elektroinstallation ein fiktiver Instandsetzungsteil abzuziehen gewesen wäre.