Duldungspflicht für einzelne Modernisierungsmaßnahmen

Duldungspflicht für einzelne Modernisierungsmaßnahmen; Doppelfenster; Grundrissveränderung; Verfliesung; Handtuchheizkörper; Fliesenspiegel; Einhebelmischbatterie; Tiefspül-WC

Folgende Modernisierungsmaßnahmen hat der Mieter zu dulden:

1. Austausch eines einfachverglasten Holzfensters gegen ein Kunststoffisolierglasfenster mit einem K-Wert von 1,1 im Bereich der Speisekammer/des Bades;

2. Modernisierung und Grundrissveränderung des Badezimmers durch

a) Vergrößerung des Duschbades unter Hinzunahme eines Teils der Abstellkammer und der Küche,

b) Verlegung der Kalt- und Warmwasserleitungen im Bad hinter einer Vorsatzschale,

c) Verfliesung der Wände bis zu 2 m sowie Tapezierung der Wände oberhalb von 2 m und der Decke mit Raufasertapete,

d) Verlegung neuer Kupferrohre, Installation eines Handtuchheizkörpers, Einbau eines Badezimmerheizkörpers, Installation eines Keramikwaschtisches und einer Acryleinbaubadewanne - jeweils nebst Einhebelmischbatterie - sowie eines Tiefspül- WC aus Keramik;

3. Erstellung eines Fliesenspiegels in der Küche mit einer Höhe von 60 cm und einer Länge von 300 cm.

(Leitsätze der Redaktion)

1. Die Bekl. wird verurteilt, in der von ihr gemieteten Wohnung, G.-M.-Straße 2, Berlin, SF, 1. OG rechts, folgende Modernisierungsarbeiten zu dulden:

a) Austausch eines einfachverglasten Holzfensters mit einem Wärmedurchgangskoeffizienten von ca. 6,0 gegen ein Kunststoffisolierglasfenster mit einem K-Wert von 1,1 im Bereich der Speisekammer/des Bades gemäß dem als Anlage beigefügten Grundriss in den Maßen der bisherigen Fensternische und in der Einteilung entsprechend des Bestandsfensters als zweiflügeliges Fenster mit einem weißen Kunststofffensterrahmen sowie zwei weißen Einhanddrehbeschlägen jeweils mit Dreh-Kipp-Funktion; zuvor Entfernung des einfach verglasten Holzfensters durch Demontage und fachgerechte Entsorgung sowie Beiputzung der Fensterlaibungsbereiche im Innen- und Außenbereich nach Austausch des Fensters mit anschließender tapezier- und malermäßiger Überarbeitung des Bereichs und Anpassung an die bestehende farbliche Gestaltung;

b) Modernisierung und Grundrissveränderung des Badezimmers:

Abriss der Wand zwischen bisherigem Duschbad und Abstellkammer sowie Versetzen der Wand zwischen bisherigem Duschbad und Küche gemäß dem als Anlage beigefügten Grundriss nebst Herstellung eines Wandverlaufes zwischen Küche und neu zu schaffendem Badezimmer gemäß dem als Anlage beigefügten Grundriss durch Herstellung von Wänden in Gipskarton;

Errichtung einer gefliesten Vorsatzschale, hinter der die Kupferrohre zur Verteilung von Kalt- und Warmwasser im Bad sowie die Abwasser- und die Kaltwasserleitungen des WCs verlegt werden, einschließlich der Bohrungen in der Vorsatzwand mittels Rosetten;

Herstellung eines Estrichgrundes zum Aufbringen von Fliesen in weiß, Format 30 x 30 cm, mit anschließender grauer Verfugung einschließlich dauerelastischer Verfugung in den Eckbereichen;

Grundierung und Verfliesung der Wände bis zu einer Höhe von 2 m mit Fliesen im Format 60 cm x 30 cm in der Farbe Weiß mit weißer Verfugung und Herstellung von dauerelastischen Verfugungen im Eckbereich;

Aufbringen einer Raufasertapete oberhalb der Wandfliesen sowie im Deckenbereich, anschließender weißer Farbauftrag im Bereich der Raufasertapete;

Verlegung neuer Kupferrohre im Badezimmer zur Verteilung von Kalt- und Warmwasser mit Anschluss an Waschtisch und Badewanne hinter einer gefliesten Vorsatzwand, ebenso Herstellung der Abwasserleitungen der Objekte und der Kaltwasserleitungen des WC-Beckens hinter einer Vorsatzwand;

Installation eines Handtuchheizkörpers (Strukturheizkörper) weiß und lackiert durch Anschluss der neu zu verlegenden horizontalen Heizleitungen an die vertikal verlaufenden Steigleitungen der Gaszentralheizungsanlage gemäß dem als Anlage beigefügten Grundriss, horizontale Verlegung 10 cm über dem Fußboden und in einem Abstand von 2 cm vor der Wand entlang der Außenwand/Trennwand, Anschluss an den Heizungsstrang in den für den Vor- und Rücklauf der Küche gemäß dem als Anlage beigefügten Grundriss vorgesehenen Eckbereich der Außenwand und der neu zu schaffenden Trennwand zwischen Badezimmer und Küche;

Ausführung der Heizungs- und Warmwasserrohre in Kupfer, Durchmesser 18 mm, und weiße Lackierung der Rohre, soweit diese nicht im Installationsschacht bzw. hinter Vorsatzwand verlegt werden, Verschließen der erforderlichen Bohrlöcher (Durchmesser 20 mm) in der Küchentrennwand nach Verlegung der horizontalen Leitungen;

Herstellung des Badezimmerheizkörpers mit einer Heizleitung von 700 W, einer Bautiefe von 100 mm, einer Bauhöhe von 1.800 mm und einer Breite von 600 mm, in weiß, ausgestattet mit Thermostatventilen und Heizkostenverteiler zur Verbrauchserfassung;

Installation eines weißen Keramikwaschtischs mit einer Größe von 50 x 40 cm mit wassersparender Einhebelmischbatterie in Chrom, einer weißen Acryleinbaubadewanne mit den Maßen 1,60 m x 75 cm mit wassersparender Einhebelmischbatterie und einem Duschschlauch mit Brausekopf und Duschkopfhalterung sowie eines Tiefspül-WC aus Keramik in weiß inklusive Sitz und Spülkasten in weiß mit Sparfunktion;

Verblendung der Badewanne mit Wannenträger sowie Verfliesung;

Leitungsverlauf und Lage aller Objekte gemäß dem als Anlage beigefügten Grundriss;

c) Herstellung eines Fliesenspiegels in der Küche, Abdichtung und Grundierung des Wandbereichs im Bereich des Nass- und Kochbereichs über dem Herd und der Spüle sowie anschließendes Aufbringen von Wandfliesen in weiß im Format 60 x 30 cm mit anschließender grauer Verfugung sowie dauerelastischer Verfugung des Eckbereichs mit einer Höhe von 60 cm und einer Länge von 300 cm gemäß dem als Anlage beigefügten Grundriss.

Vergrößert der Vermieter das Bad durch Hinzunahme von Teilen der Küche und Abstellkammer, und stattet er das Bad mit neuzeitlichen Sanitärobjekten aus, stellt das eine Modernisierung dar – ebenso das Anbringen eines Fliesenspiegels in der Küche.

Der Vermieter nahm den Mieter auf Duldung des Austausches eines einfachverglasten Holzfensters gegen ein Kunststoffisolierglasfenster, der Vergrößerung des Bades nebst Ausstattung mit neuen Sanitärobjekten sowie der Erstellung eines Fliesenspiegels in der Küche in Anspruch. Gegen das die Duldungspflicht des Mieters – teilweise– verneinende Urteil legte der Vermieter Berufung und der Mieter Anschlussberufung ein.

Die Einzelrichterin der ZK 65 verurteilte den Mieter zur Duldung des Austausches des einfachverglasten Holz- gegen ein Kunststoffisolierglasfenster, der Vergrößerung des Duschbades unter Hinzunahme eines Teils der Abstellkammer und der Küche, der Verfliesung des vergrößerten Bades bis zu 2 m Höhe nebst Tapezierung der Oberwände und der Decke mit Raufaser, zur Duldung der Installation von Handtuchheizkörper sowie Badezimmerheizkörper, der Installation eines Keramikwaschtisches und einer Acryleinbaubadewanne – jeweils nebst Einhebelmischbatterie – sowie eines Tiefspül-WC aus Keramik wie auch der Erstellung eines Fliesenspiegels in der Küche mit einer Höhe von 60 cm und einer Länge von 300 cm.

Das weder mit Tatbestand noch mit Gründen versehene Urteil ist in der Sache nicht zu beanstanden. Zwar dürfte das Urteil sich auf § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB a. F. stützen. Aber auch gem. § 555 b Nr. 4 BGB n. F. handelt es sich um – nach § 555 d Abs. 1 n. F. duldungspflichtige – Maßnahmen, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen.

Rechtsprechungsübersicht

Badmodernisierung

• LG Berlin, Urteil vom 22. März 2011 - 65 S 321/10, GE 2011, 548

Der Wohnungsmieter hat folgende Maßnahmen als Modernisierung zu dulden:

im Bad: Austausch eines Heizkörpers durch einen Handtuchheizkörper, eines kleinen durch ein größeres Handwaschbecken, des stehenden WCs durch ein wandhängendes WC mit Spül-Stopp und einer Einhebelmischbatterie.

• LG Berlin, Urteil vom 2. Dezember 2003 - 64 S 196/03

Verfliesung der Wände im Bad von 1,45 m bis zur Decke und Vollverfliesung des nur teilweise verfliesten Fußbodens, Einbau einer Einhebelmischbatterie, einer Wannenbatterie und Batterie der Spüle.

• LG Berlin, Urteil vom 5. November 2002 - 64 S 170/02, GE 2003, 122

1. Der Einbau einer „Sicherheitsverglasung" ist auch ohne nähere Erläuterung als Modernisierungsmaßnahme anzuerkennen.

2. Die Verfliesung der Wände im Bad auf 2 m stellt auch dann eine Modernisierung dar, wenn der Mieter die Wände bereits bis zu 1,80 m hoch verfliest hatte.

• AG Pankow-Weißensee, Urteil vom 19. Dezember 2012 - 7 C 222/12, GE 2013, 878

Bei folgenden Arbeiten handelt es sich um vom Mieter zu duldende Modernisierungsmaßnahmen:

1. Einbau eines Handtuchheizkörpers im Badezimmer, Farbe Weiß, Ausstattung der Heizkörper mit Thermostatventilen zur raumgenauen Temperaturregelung,

2. Grundrissänderung des Badezimmers durch Abriss der Trennwand zwischen Bad und Kammer, Schließen der Kammertür,

3. Montage eines wandhängenden WC‑Bec­kens, Einbau eines Unter‑Putz‑Spülkastens in Vorwand hinter dem WC mit Drückerplatte und Wasserstoppfunktion,

4. Einbau eines Waschtisches in Vorwand,

5. Einbau einer eingefliesten Raumsparwanne mit Styroporträger einschließlich Brauseset und Wandstange,

6. Einbau von neuen wassersparenden Einhandmischbatterien mit Durchflussmengenbegrenzung an Waschtisch und Badewanne,

7. Einbau einer wassersparenden Einhandmischbatterie mit Durchflussmengenbegrenzung an der Küchenspüle.

• AG Köpenick , Urteil vom 4. Dezember 2007 - 7 C 264/03, GE 2008, 411

Eine Modernisierung liegt in folgenden Fällen vor: Einbau eines WC-Spülkastens; Einbau eines Poresta-Wannenträgers; Einbau einer Einhebelbatterie.

• AG Mitte , Urteil vom 29. Dezember 2005 - 8 C 251/05, GE 2006, 1043

Bei folgenden Arbeiten im Badezimmer handelt es sich um Modernisierungsarbeiten:

1. Einbau eines Handwaschbeckens mit Armatur

2. Einfliesen einer neuen Badewanne

3. Einbau eines freihängenden WCs nebst Spülvorrichtung

4. Veränderung/Neuschaffung der Zu- und Abwasserleitungen für die Sanitärobjekte

5. Verfliesung der Wände bis zu 2,20 m Höhe

6. Verfliesung des Fußbodens

7. Ersatz der Wanneneinfüll- und Brausebatterie.

• AG Mitte, Urteil vom 12. Juli 2004 - 20 C 11/04, GE 2004, 1235

Folgende Maßnahmen sind eine Modernisierung:

a) Einbau einer Einhebelmischbatterie

b) Verfliesung von Badezimmer und Küche.

Badumbau

• BGH, Urteil vom 13. Februar 2008 - VIII ZR 105/07, GE 2008, 469

Die Beurteilung, ob eine Umbaumaßnahme innerhalb der Wohnung, die mit einer Grundrissänderung verbunden ist, zur Verbesserung der Mietsache führt, ist aufgrund einer dem Tatrichter obliegenden Würdigung der konkreten Umstände des Einzelfalls vorzunehmen.

• LG Berlin, Urteil vom 15. November 2005 - 63 S 77/05, GE 2006, 190

Der Umbau eines Innen-WC-Raumes mit Waschbecken und einer von der Küche aus erreichbaren Duschkabine in ein einheitliches, vom Flur aus zugängliches Bad mit Dusche stellt eine Modernisierung dar.

Fensteraustausch

• BGH, Urteil vom 7. Januar 2004 - VIII ZR 156/03, GE 2004, 231= ZMR 2004, 407

Die Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie und Wasser brauchen keine Wertverbesserung für den Mieter zu bewirken; es reicht aus, wenn die erzielte Einsparung an Heizenergie wesentlich sowie von Dauer ist und damit der Allgemeinheit zugute kommt.

Der Austausch der vorhandenen Holzkastendoppelfenster gegen Isolierglasfenster kann unter diesen Voraussetzungen eine Modernisierungsmaßnahme darstellen.

• LG Berlin, Urteil vom 23. Juni 2011 - 67 S 100/11, GE 2011, 1085

Der Einbau von Isolierglasfenstern statt Einfachfenstern ist eine Modernisierung, unabhängig davon, ob die Fenster in einem Wohnraum, einem Badezimmer oder WC eingebaut werden.

• AG Rheine, Urteil vom 22. Juli 2008 - 14 C 54/07, WuM 2008, 491

Energieeinsparungen durch den Einbau neuer Fenster in der Wohnung sind nachhaltig, wenn sie dauerhaft und messbar sind. Eine bestimmte Mindesteinsparung ist nicht erforderlich; eine Begrenzung der Mieterhöhung durch das Gebot der Wirtschaftlichkeit entspricht nicht dem gesetzgeberischen Willen.