Duldungspflicht für Einbau energiesparender Fenster

1. Eine Modernisierungsankündigung ist formell wirksam, wenn bei mehreren Modernisierungsmaßnahmen die zu erwartende Mieterhöhung zwar in einem einheitlichen Betrag angegeben ist, die Kosten für die Einzelmaßnahmen, aus denen sich die Mieterhöhung ergibt, jedoch ebenfalls mitgeteilt werden (Abgrenzung zu Kammer GE 2013, 747).

2. Der Duldungsanspruch des Vermieters auf Einbau von neuen Fenstern mit besseren U-Werten ist nicht durch eine frühere Modernisierungsvereinbarung ausgeschlossen, wenn diese für Energiesparmaßnahmen nicht gelten sollte.

3. Der Einbau von energiesparenden Fenstern stellt keine Härte für den Mieter dar, die eine Duldungspflicht ausschließen würde, wenn der Mieter vor mehr als 20 Jahren auf eigene Kosten die Fenster hatte austauschen lassen.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. kann von der Bekl. nach § 555 d Abs. 1 BGB die Duldung der jetzt noch streitgegenständlichen Maßnahmen verlangen.

Zu Unrecht meint die Bekl., die Modernisierungsankündigung vom 16. Mai 2012 sei formell unwirksam. Es war zur Einhaltung der Vorgaben von § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB a. F. nicht erforderlich, dass die Kl. hinsichtlich jeder einzelnen Maßnahme angab, welche Mieterhöhung daraus jeweils resultieren soll. Etwas anderes ergibt sich insbesondere nicht aus dem Urteil der Kammer vom 8. März 2013 - 63 S 267/12 - (GE 2013, 747 f.). Zwar hat die Kammer dort ausgeführt, dass es nicht ausreichend sei, die voraussichtliche Mieterhöhung in einem einheitlichen Betrag und nicht für jede einzelne Modernisierungsmaßnahme getrennt auszuweisen. Dies hat sie damit begründet, dass der Mieter auf einer hinreichenden Beurteilungsgrundlage entscheiden können müsse, welche der Vielzahl einzelner Maßnahmen er zu dulden hat und ob, ggf. welche der einzelnen Maßnahmen für ihn mit einer Härte i.S.d. § 554 Abs. 2 Satz 2 BGB a.F. verbunden ist. Von beidem hänge maßgeblich die von ihm zu treffende Entscheidung ab, ob er von seinem Sonderkündigungsrecht nach § 554 Abs. 3 Satz 2 BGB a.F. Gebrauch machen möchte (Kammer, aaO.). Diesem Informationsbedürfnis wird aber auch dann genügt, wenn der Vermieter - wie hier - die jeweiligen Kosten der einzelnen Maßnahmen angibt. Denn anhand dieser Informationen kann der Mieter selbst errechnen, welche Mieterhöhung die jeweilige Maßnahme voraussichtlich nach sich ziehen wird. Dies gilt jedenfalls dann, wenn der Vermieter ihm - wie hier - den entsprechenden Rechenweg mitteilt.

Ohne Erfolg macht die Bekl. zudem geltend, die bloße Angabe der Wärmedurchgangskoeffizienten sei deshalb nicht ausreichend, weil dabei die vorhandenen Rollläden nicht berücksichtigt würden. Denn weil in Bezug auf die vorhandenen Rollläden keine Änderung erfolgen soll, können diese bei der Erläuterung einer Energieeinsparung außer Betracht bleiben.

Die in Rede stehende Maßnahme stellt eine solche zur Einsparung von Energie dar. Nach dem Sachverständigengutachten ist die Behauptung der Kl., dass die vorhandenen Fenster einen U‑Wert von (allenfalls) 2,0 W/m2K haben, bewiesen. Der Sachverständige kommt zu dem Ergebnis, dass die Glasflächen der Fenster selbst schon einen U‑Wert von 3,1 W/m2K haben. Entgegen der Ansicht der Bekl. kommt es nicht darauf an, ob die Fensterrahmen aus Kunststoff oder Aluminium gefertigt sind. Nach den Feststellungen des Sachverständigen ist der Rahmenanteil mit 30 % zu berücksichtigen. Dies bedeutet, dass auf die Glasflächen 70 % entfallen. Selbst wenn man den Rahmen völlig unberücksichtigt lassen würde, wäre schon allein aufgrund der Glasfläche ein U‑Wert von 2,17 W/m2K gegeben (70 % von 3,1 W/m2K). Der U‑Wert des Rahmens kann nur noch zu einer Erhöhung dieses Wertes führen.

Soweit die Bekl. auch den U‑Wert der einzubauenden Fenster bestritten hat, ist dies unerheblich. Denn nachdem die Kl. den Einbau von Fenstern mit einem U‑Wert von 1,3 W/m2K angekündigt hat, braucht die Bekl. auch nur den Einbau solcher Fenster zu dulden. Der Einbau von Fenstern mit einem schlechteren U‑Wert ist von dem Duldungstitel nicht umfasst.

Soweit die Bekl. geltend macht, dass der Einbau der neuen Fenster nicht DIN‑gerecht erfolgen werde, weil eine nutzerunabhängige Lüftung nicht vorgesehen sei, hat sie damit ebenfalls keinen Erfolg. Zutreffend hat das Amtsgericht ausgeführt, dass die tenorierten Maßnahmen nach den Regeln der Technik auszuführen sind. Wenn dazu gehört, dass die Fenster über eine nutzerunabhängige Lüftungsmöglichkeit verfügen, braucht die Bekl. auch nur den Einbau solcher Fenster zu dulden, die über entsprechende Ausstattungsmerkmale verfügen. Dies ist aber nicht im hiesigen Erkenntnisverfahren zu klären, weil es nicht Aufgabe dieses Verfahrens ist, jedes technische Detail der durchzuführenden Maßnahmen vorzugeben.

Der Duldungspflicht der Bekl. steht ebenfalls nicht entgegen, dass die Kl. bisher kein Lüftungskonzept erstellt hat. Denn für die Bekl. selbst kann ein solches allenfalls dann erforderlich sein, wenn die neuen Fenster tatsächlich eingebaut wurden.

Der Umstand, dass die Bekl. Ende der 1980er/Anfang der 1990er Jahre die Fenster selbst austauschen ließ, begründet im Hinblick auf den seitdem verstrichenen Zeitraum keine Härte. Dies ergibt sich hier insbesondere aus den Modernisierungsvereinbarungen vom 14. Februar 1989 und 15. Februar 1993. Nach den darin in § 2 Abs. 5 bzw. Abs. 6 enthaltenen Entschädigungsregelungen für den Fall der Beendigung des Mietverhältnisses ist davon auszugehen, dass die Maßnahmen der Bekl. nach zehn Jahren abgewohnt sein sollen. Der Umstand, dass die Bekl. an den Fenstern Rollladenkästen mit Rollläden anbringen ließ, begründet ebenfalls keine Härte. Es kann dahinstehen, ob die Bekl. nachvollziehbar erläutert hat, weshalb die bisherigen Rollläden nicht mehr zusammen mit den neuen Fenstern nutzbar sein sollen. Selbst wenn dies der Fall sein sollte, hätte die Bekl. einen Anspruch gegen die Kl., dass diese die neuen Fenster mit gleichwertigen Rollläden versieht. Die Kl. hat im Übrigen selbst erklärt, dass die Rollläden erhalten bleiben sollen.

Es kann hier im Ergebnis offen bleiben, ob im Hinblick auf die zu erwartende Mieterhöhung eine finanzielle Härte gemäß § 554 Abs. 1 Satz 2 u. Satz 3 BGB a.F. besteht. Generalisierende Aussagen sind insoweit nicht möglich (BGH, Beschl. v. 10. Dezember 2013 - VIII ZR 174/13 - NZM 2014, 193).

Auf den Einwand der finanziellen Härte kommt es hier deshalb nicht an, weil die Kl. mit Schriftsatz vom 30. Januar 2014 vorsorglich noch einmal eine neue Modernisierungsankündigung erklärt hat. Insoweit gilt neues Recht (Art. 229 § 29 Abs. 1 Nr. 1 EGBGB). Die zu erwartende Mieterhöhung kann dem Duldungsanspruch danach nicht mehr entgegengehalten werden (§ 555 d Abs. 2 Satz 2 BGB).

Der Duldungsanspruch der Kl. ist nicht durch die Modernisierungsvereinbarungen vom 14. Februar 1989 und 15. Februar 1993 ausgeschlossen. Denn diese stehen der Durchführung energiesparender Maßnahmen in der Wohnung der Bekl. nicht entgegen, wie sich aus § 2 Abs. 4 der jeweiligen Vereinbarung ergibt. Die Kammer hatte bereits im Verfahren 63 S 203/11, in dem es um die Pflicht des Mieters zur Duldung der Umstellung der Gasetagenheizung, die er auf eigene Kosten vor 20 Jahren eingebaut hat, auf die im Haus vorhandene Zentralheizung ging, über eine vergleichbare Modernisierungsvereinbarung zu entscheiden. Im Urteil vom 10. Januar 2012 (GE 2012, 2704) hat sie insoweit ausgeführt:

„Ob möglicherweise etwas anderes zu gelten hat, wenn durch die geplante Maßnahme eine erst vor kurzer Zeit vom Mieter vorgenommene und genehmigte Modernisierung zunichte gemacht würde, muss hier nicht entschieden werden. Die von der Bekl. Anfang der Neunzigerjahre eingebaute Gasetagenheizung ist mittlerweile abgewohnt. § 2 (6) der Modernisierungsvereinbarung lässt sich entnehmen, dass die Bekl. im Falle der Beendigung des Mietverhältnisses nach länger als zehn Jahren keine Entschädigung für den Einbau der Heizung mehr erhalten sollte.

Unerheblich ist, in wessen Eigentum die von der Bekl. eingebaute Gasetagenheizung steht. Auf § 2 (1) der Modernisierungsvereinbarung kommt es insofern nicht an. Da die Bekl. auf ihr Wegnahmerecht verzichtet hat, steht die Gasetagenheizung ohnehin unabhängig von den sonstigen vertraglichen Vereinbarungen der Parteien gem. §§ 93, 94 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BGB im Eigentum des Grundstückseigentümers, weil die Heizung nicht nur für einen vorübergehenden Zweck im Sinne von § 95 Abs. 2 BGB in das Gebäude eingefügt wurde. Dies vermag nichts daran zu ändern, dass die Gasetagenheizung für den Kl. im Hinblick auf die Möglichkeit, im laufenden Mietverhältnis eine höhere Miete zu erzielen, keinen Nutzen hat.

Der Umstand, dass der Rechtsvorgänger des Kl. den Einbau der Gasetagenheizung durch die Bekl. genehmigt hatte, steht der Duldungsverpflichtung der Bekl. gleichfalls nicht entgegen. Einen Verzicht auf Modernisierungen durch den Vermieter haben die Parteien in § 2 (4) der Modernisierungsvereinbarung jedenfalls für energieeinsparende Maßnahmen nicht vereinbart."

An diesem Ergebnis, welches entsprechend auf den hiesigen Fall übertragen werden kann, hält die Kammer fest. Zwar ist das genannte Urteil der Kammer durch den Bundesgerichtshof mit Urteil vom 10. Oktober 2012 - VIII ZR 25/12 - (NJW‑RR 2012, 1480) aufgehoben worden. Diese Aufhebung beruhte aber lediglich darauf, dass die Kammer die Energieeinsparung im Hinblick auf die ursprünglich in der Wohnung vorhanden gewesenen Heizquellen (Ofen, Badeofen, Gasheizgerät) bejaht und nicht geprüft hatte, ob eine solche Energieeinsparung auch im Vergleich mit der vom Mieter installierten Gasetagenheizung gegeben wäre, und dass die Kammer den Härteeinwand des Mieters nicht geprüft hatte (BGH aaO., Tz. 11). Die Auffassung der Kammer, dass die Modernisierungsvereinbarung einer Verpflichtung des Mieters zur Duldung von Maßnahmen zur Energieeinsparung nicht entgegenstehe, hat der Bundesgerichtshof dagegen nicht beanstandet. Hätte die genannte Vereinbarung der Duldungspflicht entgegengestanden, hätte es der vom Bundesgerichtshof geforderten Feststellungen nicht bedurft.

Vorrangiges Ziel des Mietrechtsänderungsgesetzes war die Förderung von Energieeinsparungsmaßnahmen, die als Modernisierung gelten und grundsätzlich vom Mieter zu dulden sind. Beim Einbau von neuen Fenstern kommt es dabei letztlich nur auf bessere U-Werte an, wie die 63. Kammer des Landgerichts Berlin jetzt wieder festgestellt hat.

Der Vermieter hatte mehrere Modernisierungsmaßnahmen angekündigt und dabei die zu erwartende Mieterhöhung nur in einem Betrag angegeben.

Streitig war in der Folgezeit nur noch die Frage, ob die Mieterin den Einbau von neuen energiesparenden Fenstern dulden musste, obwohl sie selbst vor vielen Jahren (Anfang der 90er) die Fenster hatte austauschen lassen.

Mit Urteil vom 19. Dezember 2014 bestätigte das Landgericht Berlin die Entscheidung des Amtsgerichts Schöneberg, wonach die Mieterin zur Duldung verpflichtet sei.

Die Modernisierungsankündigung sei formell wirksam, auch wenn die sich aus den mehreren Modernisierungsmaßnahmen ergebende Mieterhöhung nur in einem Betrag angegeben sei. Mitgeteilt seien die Kosten der einzelnen Maßnahmen, aus denen die Mieterhöhung für die jeweilige Maßnahme zu errechnen sei. Auch sei der Rechenweg in dem Ankündigungsschreiben mitgeteilt, wodurch der Mieter die Möglichkeit habe, die Kalkulation nachzuvollziehen.

Nach dem Gutachten des Sachverständigen führten die neuen Fenster zur Energieeinsparung. Dabei sei unerheblich, ob eine nutzerunabhängige Lüftung erforderlich ist. Wenn eine solche zu den anerkannten Regeln der Technik gehöre, habe die Mieterin auch nur den Einbau entsprechender Fenster zu dulden; im Erkenntnisverfahren sei dies jedoch nicht zu klären.

Auf die frühere Modernisierungsvereinbarung könne sich die Mieterin nicht berufen, denn zum einen seien die Investitionen der Mieterin inzwischen abgewohnt. Zum anderen sei dort ausdrücklich vorgesehen, dass energiesparende Maßnahmen in der Zukunft möglich sein sollten.