Duldungspflicht des Mieters hinsichtlich Versorgungsleitungen für darüber liegende Wohnung

Duldungspflicht des Mieters hinsichtlich Versorgungsleitungen für darüber liegende Wohnung; Inhalt der Modernisierungsankündigung

1. Die Duldungspflicht des Mieters zu Modernisierungsmaßnahmen erstreckt sich nicht nur auf die Wohnung, sondern auf das Gebäude insgesamt (BGH GE 2005, 1056).

2. Der Mieter hat deshalb auch die Durchführung von Heizungsrohren für die darüber liegende Wohnung zu dulden.

3. Zum Inhalt der Ankündigung von Baumaßnahmen.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Bekl. wird bei Vermeidung der gerichtlichen Festsetzung eines Ordnungsgeldes - ersatzweise Ordnungshaft - verurteilt, die Durchführung folgender Maßnahmen in den Mieträumen K.straße, Berlin (über die textliche Beschreibung hinaus konkretisiert durch die als Anlage K 1 beigefügte Bauzeichnung), zu dulden:

- Durchleitung und Anschluss an die Unterverteilung in der streitbefangenen Wohnung von Strängen (1 Kaltwasser- und 1 Abflussleitung) in der Küche an der in der Anlage K 1 bezeichneten Stelle. Die Kaltwasserleitung hat einen Durchmesser von 15 mm und ist aus Kupfer. Die Abflussleitung hat einen Durchmesser von 100 mm und ist HT-Rohr.

- Durchführung von Heizungsrohren in der Küche an der in der Anlage K 1 bezeichneten Stelle.

- Durchleitung von Strängen (1 Kaltwasser-, 1 Warmwasser- und 1 Abflussleitung) im Flur an der in der Anlage K 1 bezeichneten Stelle.

- Durchführung von Heizungsrohren im Flur an der in der Anlage K 1 bezeichneten Stelle.

- Durchführung von Heizungsrohren im straßenseitigen Zimmer (Zimmer 1) an der in der Anlage K 1 bezeichneten Stelle.

- Durchführung von Heizungsrohren im hofseitigen Zimmer (Zimmer 3) an der in der Anlage K 1 bezeichneten Stelle.

- Durchleitung und Anschluss an die Unterverteilung in der streitbefangenen Wohnung von Strängen (1 Kaltwasser- und 1 Abflussleitung) in der hinter dem Bad gelegenen Kammer an der in der Anlage K 1 bezeichneten Stelle, wobei der Anschluss der Stränge an die Objekte (Waschbecken, Toilette und Badewanne) im Bad erfolgt. Die Kaltwasserleitung hat einen Durchmesser von 15 mm und ist aus Kupfer. Die Abflussleitung hat einen Durchmesser von 100 mm und ist HT-Rohr.

- Durchführung von Heizungsrohren in der hinter dem Bad gelegenen Kammer an der in der Anlage K 1 bezeichneten Stelle.

Die Bekl. ist gemäß § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB verpflichtet, die Durchführung der Rohre zum Anschluss der darüber liegenden Wohnung an die Zentralheizung zu dulden.

Der vom Kl. beabsichtigte Anschluss der über der Wohnung der Bekl. liegenden Wohnung an die Zentralheizung stellt eine Maßnahme zur Verbesserung der Mietsache dar. Die Duldungspflicht der Bekl. erstreckt sich nach § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB nicht nur auf die Arbeiten innerhalb der von ihr gemieteten Wohnung, sondern ebenso auf die Verlegung der Steigeleitungen durch die Wohnung der Bekl. in die darüber liegende Wohnung, um deren Anschluss an die Zentralheizung zu ermöglichen. Denn die Mietsache im Sinne des § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB umfasst nicht nur die vom Mieter gemieteten Räume, sondern das Gebäude insgesamt, in dem sich die Mieträume befinden (BGH, Urteil vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 253/04, GE 2005, 1056).

Der Duldungsanspruch des Kl. ist auch fällig, denn die dreimonatige Frist gemäß § 554 Abs. 3 BGB ist zwischenzeitlich abgelaufen und die Arbeiten sind in der Ankündigung ausreichend beschrieben. Der mit der Modernisierungsankündigung verfolgte Zweck verlangt in der Regel nicht, dass jede Einzelheit der beabsichtigten Modernisierungsmaßnahme in der Ankündigung beschrieben und jede mögliche Auswirkung mitgeteilt wird. Sie muss auf der einen Seite zwar den Informationsbedürfnissen des Mieters Rechnung tragen, das Ziel der beabsichtigten Modernisierung und die zu dessen Erreichung geplanten Maßnahmen zu erfahren, um ihm darüber eine zureichende Kenntnis zu vermitteln, in welcher Weise sich diese Maßnahmen künftig auf den Mietgebrauch auswirken, und ihm so eine sachgerechte Beurteilung der sich daraus ergebenden Lage, insbesondere hinsichtlich seiner Duldungspflicht, der für ihn zu treffenden Maßnahmen und der gegebenenfalls zu ziehenden vertragsrechtlichen Konsequenzen, ermöglichen. Auf der anderen Seite ist aber auch zu berücksichtigen, dass die in § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB geregelte Mitteilungspflicht nicht darauf abzielt, die in § 554 Abs. 2 BGB näher geregelte sachliche Befugnis des Vermieters zur Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen einzuschränken, sondern dass sie dem Mieter lediglich einen ergänzenden Schutz bei der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen gewähren soll. Die Verwirklichung dieses ergänzenden Schutzes darf deshalb nicht so weit gehen, dass einem Vermieter die Durchführung gesetzlich zulässiger Modernisierungsmaßnahmen durch eine Handhabung der Mitteilungsanforderungen erschwert wird, die über das zum Schutz des Mieters gebotene Maß hinausgeht und auf diese Weise den Modernisierungsanspruch des Vermieters unvertretbar verkürzt (BGH, Urteil vom 28. September 2011 - VIII ZR 242/10, GE 2011, 1545). Nach diesen Maßstäben ist die Bekl. im Stande, die Lage der Steigerohre insbesondere anhand der beigefügten Bauzeichnung nachzuvollziehen. Es kommt hierbei nicht auf den genauen Durchmesser der Rohre an. Denn nach den obigen Maßstäben ist damit ein maßgeblicher Erkenntnisgewinn des Mieters regelmäßig nicht verbunden. Es versteht sich auch von selbst, dass im Rahmen der Bauarbeiten, die Rohrdurchführungen wieder ordnungsgemäß zu verschließen sind. Einer ausdrücklichen Ankündigung bedarf es hierzu nicht. Ein entsprechender Anspruch des Mieters ergebe sich im Übrigen ohne Weiteres aus § 535 Abs. 1 BGB, und zwar ebenfalls unabhängig davon, ob das Verschließen zuvor angekündigt worden war.

Der Umstand, dass die hier von der Bekl. zu duldenden Arbeiten - unabhängig von einer Wertverbesserung oder sonstigen Modernisierungsmaßnahme in ihrer Wohnung - irgendwann einmal später zu einer Modernisierung ihrer Wohnung verwendet werden können, steht der sich aus anderen Gründen ergebenden Duldungspflicht der Bekl. nicht entgegen. Etwas anderes würde nur gelten, wenn die Maßnahmen allein den letztgenannten Zweck verfolgten. Das ist hier nicht der Fall.

Die Bekl. hat ferner die Erneuerung der Sanitärrohre nach § 554 Abs. 1 BGB zu dulden. Das Amtsgericht ist zutreffend davon ausgegangen, dass es sich hierbei um eine Maßnahme zur Instandhaltung handelt.

Es kann dahinstehen, ob die vom Amtsgericht angeführten Zumutbarkeitserwägungen dem Duldungsanspruch entgegenstehen. Denn diesen ist schon deshalb die Grundlage entzogen, weil die Bekl. nach den obigen Ausführungen die Durchführung der Heizungssteigeleitungen in die darüber liegende Wohnung zu dulden hat und somit keine doppelten Bauarbeiten zu erwarten sind.

Die mit den Rohrarbeiten verbundenen Folgen, wie etwa das Herstellen und Wiederverschließen der erforderlichen Rohrdurchbrüche, sind von der Bekl. infolge des Duldungsanspruchs des Bekl. hinzunehmen. Es sind keinerlei Anhaltspunkte erkennbar, dass diese im vorliegenden Fall das sonst übliche Maß überschreiten oder die Art und Weise der Bauplanung des Kl. zu besonderen Belastungen für die Bekl. führt.

Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache hat der Mieter nach § 554 BGB zu dulden. Allerdings war früher (§ 541 b BGB) im Gesetz die Rede von den gemieteten Räumen oder sonstiger Teile des Gebäudes, während jetzt (§ 554 BGB) nur noch die Mietsache erwähnt wird. Eine Änderung der Rechtslage war damit nicht beabsichtigt, so dass etwa beim Dachgeschossausbau (Schaffung neuen Wohnraums) die Mieter der darunter liegenden Wohnungen die Durchführung von Versorgungsleitungen dulden müssen. Im vom Landgericht Berlin entschiedenen Fall ging es um den Einbau einer Zentralheizung im dritten Stock; die Wohnung der Beklagten lag darunter.

Der Vermieter wollte die Wohnung über der der Beklagten an die Zentralheizung anschließen und die Sanitärrohre erneuern; die Mieterin wollte die Durchführung der Heizungsrohre nicht dulden, zumal sie befürchtete, dass dann auch ihre Wohnung irgendwann an die zentrale Heizung angeschlossen werden würde. Auch sei nicht angegeben, ob und wann die Durchbrüche wieder verschlossen würden, weswegen auch der Erneuerung der Sanitärrohre widersprochen werde.

Mit Urteil vom 25. November 2011 verurteilte das Landgericht Berlin die Mieterin zur Duldung; zur Information ist der Urteilstenor insoweit mit abgedruckt. Bei der Durchführung von Heizungsrohren handele es sich um eine Modernisierung, da es nicht auf die Wohnung der Mieterin ankomme, sondern auf das Gebäude insgesamt. Diese Maßnahme sei auch ordnungsgemäß angekündigt worden; die Beklagte sei im Stande, die Lage der Steigerung insbesondere anhand der beigefügten Bauzeichnung nachzuvollziehen. Auf den genauen Durchmesser der Rohre komme es nicht an, ebenso wenig wie auf den selbstverständlichen Umstand, dass nach Ausführung der Arbeiten die Löcher wieder ordnungsgemäß zu verschließen seien. Die Erneuerung der Sanitärrohre sei als Instandhaltungsmaßnahme ohne Weiteres zu dulden.