Duldungspflicht des Mieters für Instandsetzungsmaßnahmen ohne detaillierte Ankündigung

Duldungspflicht des Mieters für Instandsetzungsmaßnahmen ohne detaillierte Ankündigung; keine Minderung bei treuwidriger Verhinderung der Mangelbeseitigung; Reparaturmaßnahmen

1. Der Mieter ist nicht berechtigt, die Duldung von Instandsetzungsmaßnahmen von vorherigen umfangreichen Informationen zu Einzelheiten der Arbeiten analog § 554 Abs. 3 BGB abhängig zu machen.

2. Bei treuwidriger Verhinderung der Mangelbeseitigung entfällt ein Minderungs- und Zurückbehaltungsrecht.

Aufgrund schriftlichen Mietvertrages vom 10. Mai 2001 [...] sind die Kl. Vermieterin, der Bekl. Mieter von im Hause P. straße, Berlin, belegenen Gewerberäumen, in denen der Bekl. das Büro einer Reinigungsfirma betreibt. [...]

Am 10. Juli 2006 kam es zu einem Wasserrohrbruch innerhalb eines 50 cm breiten und 30 cm tiefen Installationsschachtes, der - senkrecht angeordnet - durch den hinteren der beiden Büroräume verläuft. Ein von der Kl. beauftragter Notdienst öffnete den Schacht und reparierte die Rohrverbindung. Sie ließ den Schacht aber zunächst geöffnet, weil der Schacht und das daneben befindliche Mauerwerk durchnäßt waren.

Die Kl. verlangt vom Bekl. neben Mietrückständen die Duldung einer Instandsetzung der Wasserschäden.

Sie behauptet, der Bekl. verhindere nach wie vor eine Mangelbeseitigung. Eine von der vorherigen Hausverwaltung im November 2006 angeblich in Auftrag gegebene Reparatur sei daran gescheitert, daß es der Reparaturfirma mehrfach nicht gelungen sei, mit dem Bekl. einen Termin zur Durchführung der Arbeiten zu vereinbaren. Die von ihrer seit Januar 2007 eingeschalteten neuen Hausverwaltung mehrfach durchgeführten Versuche, die Reparaturarbeiten einzuleiten, seien an überzogenen (insbesondere: Informations-) Forderungen des Bekl. gescheitert. Zwischen den Parteien gab es ab Januar 2007 einen regen Schriftverkehr. [...]

Die Klage hat in der Sache teilweise Erfolg.

Zunächst kann die Kl. von dem Bekl. die Duldung der Instandsetzung der Wasserschäden im hinteren Büro verlangen, §§ 535 Abs. 1, 554 Abs. 1 BGB. Unstreitig weist das hintere Büro einen geöffneten Versorgungsschacht auf und sind die in diesem Bereich befindlichen Wände durchnäßt und mit Schimmel behaftet. Ein solcher Zustand ergibt sich aus dem übereinstimmenden Parteivortrag und im übrigen auch den von der Kl. eingereichten Lichtbildern [...]. Eine diesbezügliche Schriftsatzfrist war dem Beklagtenvertreter nicht zu bewilligen, weil er - als vollinformierter und zum Vergleichsschluß ermächtigter Vertreter des Bekl., § 141 ZPO - zu den Lichtbildern unmittelbar aus eigener Kenntnis hätte Stellung nehmen können.

Die von der Kl. geltend gemachten Maßnahmen stellen sich als solche dar, die zur Erhaltung der Miete erforderlich sind. Denn zu einem von der Kl. als Vermieterin geschuldeten ordnungsgemäßen Zustand der Mietsache gehören naturgemäß ein verschlossener Versorgungsschacht sowie - nach Austrocknung der Räumlichkeiten - die Beseitigung etwaiger Schäden aus einem Wasseraustritt.

Von weiteren klägerischen Informationen ist der Instandsetzungsanspruch nicht abhängig. Denn § 554 Abs. 1 BGB macht die Duldungspflicht des Mieters bei Reparaturen nicht von einer besonders detaillierten Ankündigung und Information gemäß § 554 Abs. 3 BGB abhängig. Diese gesetzlichen Voraussetzungen gelten nur für beabsichtigte Modernisierungsmaßnahmen, deren (mehr oder weniger: heimliche) Planung der Bekl. jedenfalls nicht hinreichend dargetan hat. Die Kl. als Vermieterin hat derartige Maßnahmen danach lediglich anzukündigen (vgl. Palandt-Weidenkaff, BGB, 63. Aufl., § 554, Rn. 5). Eine solche Information ist vorliegend jedenfalls mit dem klägerischen Schreiben vom 19. Januar 2007 erfolgt. Überzogen sind die umfangreichen Informationen, die der Bekl. wiederholt mit seinen Schreiben vom 23. Januar 2007 und 2. Februar 2007 verlangt hat. (Nach Angaben des Einsenders u. a. Dauer der Trocknungsarbeiten, Art und Umfang der zu erbringenden Leistung, welche Firmen und Nachunternehmer in die Ausführung eingebunden sind, Vorlage eines Bauzeitenplans, täglicher Arbeitsbeginn und Arbeitsende, Festlegung des Abnahmetermins - d. Red.) Diese Forderungen erwecken - wie letztlich auch das Verhandeln des Beklagtenvertreters im Termin zur mündlichen Verhandlung, bei dem der Beklagtenvertreter auch auf weitgehende klägerische Angebote nicht eingegangen ist - in der Tat den Eindruck, als wolle der Bekl. gar keine schnelle und unkomplizierte Beseitigung der Unzulänglichkeiten, sondern versuche, aus dem Schadensfall unangemessen Kapital zu schlagen.

Zwar war der anfängliche kategorische Ton der klägerischen Hausverwaltung nicht als besonders konstruktiv für eine einvernehmliche Durchführung der notwendigen Arbeiten anzusehen. Aber das danach erfolgte minutiöse und ausufernde Informationsverlangen des Bekl. war eindeutig überzogen. Dabei ist auch zu berücksichtigen, daß es sich bei den normalen Trocknungsarbeiten, deren zeitliche Intensität naturgemäß von vornherein nicht bestimmt werden kann, weil diese von der Eigenart der Räumlichkeiten und des Schadens abhängt, um dringende Notmaßnahmen zum Schutz der Haussubstanz handelt, über die lange Diskussionen völlig fehl am Platze sind. Jeder durchschnittliche Mieter hätte - im eigenen wohlverstandenen Interesse - einem schnellstmöglichen Beginn der Arbeiten auch im Vertrauen auf eine vernünftige Handhabung und Durchführung zugestimmt.

Um der Kl. die Durchführung der Arbeiten reibungslos zu ermöglichen, hat der Bekl. gemäß dem Klageantrag zu 3. der Kl. und ihren Handwerkern auch - zu den geltend gemachten angemessenen Geschäftszeiten - Zutritt zu den Räumlichkeiten zu gewähren, § 554 Abs. 1 BGB. Die Kl. muß sich dabei nicht besonders nach etwaigen eingeschränkten Öffnungszeiten des Bekl. richten.

Der Zahlungsantrag hat demgegenüber in der Sache nur teilweise Erfolg.

Der Kl. steht gegen den Bekl. ein Anspruch auf weitere Mietzahlungen für die Monate März und April 2007 zu, § 535 Abs. 2 BGB. Für die vorherige Zeit vom 10. Juli 2006 bis Februar 2007 ist der Bekl. demgegenüber zu Nachzahlungen auf die Mieten nicht verpflichtet, §§ 535 Abs. 2, 536 BGB.

Es ist davon auszugehen, daß der vertragsgemäße Gebrauch aufgrund des erheblichen Wasserschadens ab dem 10. Juli 2006 erheblich herabgesetzt war, weshalb der Bekl. von der Entrichtung eines Teils der Kaltmiete (50 %) befreit war. [...]

Diese Minderung gilt jedoch lediglich bis einschließlich Februar 2007. Ab März 2007 ist davon auszugehen, daß der Bekl. eine Beseitigung des Mangels unberechtigterweise verweigert hat. Bei einer Verhinderung von Reparaturarbeiten kommt eine berechtigte Minderung in Wegfall (vgl. Palandt-Weidenkaff, BGB, 63. Aufl., § 536, Rn. 38).

Keine treuwidrige Verhinderung der Mangelbeseitigung ist für die Monate November und Dezember 2006 - vorher hat die Kl. eine Mangelbeseitigung gar nicht angeboten - festzustellen. Denn in diesen Monaten hat sich die ehemalige Hausverwaltung der Kl. nach ihrem eigenen Vortrag darauf beschränkt, eine Firma mit der Mangelbeseitigung zu beauftragen und diese damit zu betrauen, zwecks einer Terminvereinbarung mit dem Bekl. Kontakt aufzunehmen. Abgesehen davon, daß der Bekl. diese Gesprächsversuche in Abrede gestellt hat, war die Kl. bzw. ihre Hausverwaltung selbst verpflichtet, sich im Kontakt mit dem Bekl. um eine Regelung der Einzelheiten zu kümmern. Sie konnte diese Verhandlung nicht auf irgendeine Fremdfirma verlagern, sondern hatte als Vermieterin in eigener Zuständigkeit für eine Regelung der Angelegenheit zu sorgen. Auch die für November und Dezember 2006 zu verzeichnende Verzögerung fällt also (wie auch die der Vorzeit) in den alleinigen Verantwortungsbereich der Kl.

Dasselbe gilt hinsichtlich der Monate Januar und Februar 2007. Eine erste Kontaktaufnahme durch die neue klägerische Hausverwaltung gab es mit Schreiben vom 19. Januar 2007. Auf dieses Schreiben hin wäre der Bekl. verpflichtet gewesen, der Mangelbeseitigung nicht weiter im Wege zu stehen. [...]

Wegen der Weigerung, die Instandsetzungsarbeiten durchführen zu lassen, entfällt auch ein Zurückbehaltungsrecht des Bekl. bezüglich des Mietzinses, § 320 BGB. Denn bei einer unberechtigten Verweigerung einer vermieterseitigen Mangelbeseitigung entfällt jedenfalls nach Treu und Glauben das Leistungsverweigerungsrecht eines Mieters, § 242 BGB (vgl. Palandt-Heinrichs, BGB, 63. Aufl., § 320, Rn. 10 und 17).

Modernisierungsmaßnahmen sind dem Mieter im einzelnen nach § 554 BGB in Textform anzukündigen. Für Instandsetzungsarbeiten gilt das nicht. Werden diese zunächst hinausgezögert, entfällt ein Minderungs- und Zurückbehaltungsrecht des Mieters.

In den Mieträumen kam es im Juli 2006 zu einem Wasserrohrbruch, der notdürftig repariert wurde. Weitere Instandsetzungsmaßnahmen unterblieben zunächst, weil die Gewerbemieterin, die die Miete minderte, ausführliche Informationen über die Arbeiten verlangte.

Mit Urteil vom 10. Oktober 2007 gab das AG Wedding der Duldungsklage des Vermieters statt und meinte, das ausufernde Informationsverlangen des Mieters sei überzogen. Der Minderungsanspruch entfalle deshalb auch für die Zeit der treuwidrigen Verhinderung der Arbeiten. Das gelte allerdings nicht für die ersten Monate nach dem Schadenseintritt, da sich die Hausverwaltung nicht selbst um eine Terminvereinbarung mit dem Mieter gekümmert, sondern eine Firma damit betraut habe. Die Verzögerung falle also in den Verantwortungsbereich der Vermieterin.

Daß die Auffassung des Gerichts zutreffend ist, der Verwalter (und nicht der Handwerksbetrieb) müsse einen Reparaturtermin mit dem Mieter vereinbaren, kann bezweifelt werden. Schließlich ist der Verwalter über die Terminslage des Handwerkers nicht informiert, und es entspricht auch den Interessen des Mieters, die Sache zu vereinfachen und diese Einzelheiten direkt mit dem Handwerker abzusprechen. Das AG hätte also über die Behauptung der Vermieterin, es habe Gesprächsversuche des beauftragten Handwerkers gegeben, Beweis erheben müssen.