Duldungspflicht bei Modernisierungsmaßnahmen

Duldungspflicht bei Modernisierungsmaßnahmen; Handtuchheizkörper; größeres Handwaschbecken; Hänge-WC mit Spül-Stopp; Einhebelmischbatterie; Doppelspüle in der Küche

Der Wohnungsmieter hat folgende Maßnahmen als Modernisierung zu dulden:

im Bad: Austausch eines Heizkörpers durch einen Handtuchheizkörper, eines kleinen durch ein größeres Handwaschbecken, des stehenden WC durch ein wandhängendes WC mit Spül-Stopp und einer Einhebelmischbatterie;

in der Küche: Installation einer Doppelspüle.

(Leitsatz der Redaktion)

1. Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden. Sie ist unbegründet. Die der Entscheidung zugrunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen keine andere Entscheidung, §§ 513, 529, 546 ZPO.

Frei von Rechtsfehlern hat das Amtsgericht einen Anspruch der Kl. gegen die Bekl. auf Duldung der aus dem Tenor der angefochtenen Entscheidung ersichtlichen Modernisierungsmaßnahmen aus § 554 Abs. 2 BGB bejaht.

a) Ohne Erfolg wendet die Bekl. sich gegen die zutreffenden Feststellungen des Amtsgerichts zum Austausch des Heizkörpers im Bad durch einen Handtuchheizkörper. Entgegen der Auffassung der Bekl. handelt es sich dabei um eine Maßnahme zur Verbesserung der Mietsache, die vom Gesetz in § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB als Modernisierungsmaßnahme erfasst wird.

Die Installation eines Handtuchheizkörpers verbessert den objektiven Gebrauchswert des Bades und ermöglicht eine bessere Nutzung, denn anders als der bisherige Heizkörper vermag der Handtuchheizkörper eine Doppelfunktion zu übernehmen. Der auf den von der Bekl. eingereichten Fotos sichtbare, an der Wand unter der Heizung installierte Wäschetrockner wird überflüssig; seine Funktion kann der Handtuchheizkörper nicht nur übernehmen, sondern dies durch die unmittelbare Nutzung der Wärme sogar effektiver. Folgerichtig anerkannt ist das Vorhandensein eines Handtuchheizkörpers im Berliner Mietspiegel als wohnwerterhöhendes Merkmal.

Soweit die Bekl. darauf verweist, dass ein über der Badewanne installierter Handtuchheizkörper nur schwer zugänglich wäre, muss sie sich entgegenhalten lassen, dass sie eben dort selbst ihre Trockenvorrichtung installiert hat und - ausweislich der Fotos - auch nutzt.

b) Zu Recht hat das Amtsgericht die Duldungspflicht der Bekl. nach § 554 Abs. 2 BGB auch hinsichtlich der Installation eines größeren Handwaschbeckens, eines Hänge-WC mit Spül-Stopp und von Einhebelmischbatterien bejaht. Die Regulierung der Wassertemperatur und -menge durch die Betätigung eines Hahnes bzw. Hebels stellt sich gegenüber der Betätigung von zwei Hähnen als Komfortverbesserung dar; dem entsprechend gehören Einhebelmischbatterien heute zum zeitgemäßen Standard. Soweit die Bekl. meint, die Installation einer Einhebelmischbatterie sei technisch nicht möglich, bleibt offen, woher sie den technischen Sachverstand für diese schlichte Behauptung bezieht. Entscheidend aber ist, dass die technische Realisierbarkeit von Modernisierungsmaßnahmen ausschließlich in den Risikobereich des Vermieters fällt und von seinem Beurteilungsspielraum gedeckt ist.

Die Installation eines wandhängenden WC ist im Berliner Mietspiegel ebenfalls als wohnwerterhöhendes Merkmal anerkannt, was auf einen objektiv dem Steh-WC überlegenen Gebrauchswert hindeutet (vgl. auch LG Berlin, Urteil v. 9.11.2007 - 63 S 75/07 Rn. 16, GE 2008, 61, zit. nach juris). Soweit die Bekl. behauptet hat, die Toilettenspülung sei bereits mit einer Spül-Stopp-Vorrichtung ausgestattet, ist dies durch die von ihr vorgelegten Fotos widerlegt. Die Toilette ist mit einem einfachen Druckspüler ausgestattet. Einfache Druckspüler verfügen gerade nicht über eine voreingestellte Wasserregulierung.

Ein Handwaschbecken mit den von der Bekl. angegebenen Innenmaßen gilt in der Rechtsprechung als klein im Sinne des entsprechenden wohnwertmindernden Merkmals des Berliner Mietspiegels (vgl. Kinne in GE 2008, 644, m. w. N.). Das neue Handwaschbecken ist deutlich breiter und verfügt über ein günstigeres lnnenmaßverhältnis, so dass die wohnwertmindernde Ausstattung behoben wird. Soweit die Bekl. die schlichte Behauptung aufstellt, dass das größere Waschbecken zu beengten Platzverhältnissen im Bad führen würde, erschließt sich ohne nähere Darlegungen unter Berücksichtigung der von ihr eingereichten Fotos nicht, weshalb sich eine Abweichung von 4 cm in der Tiefe nennenswert auf die Platzsituation auswirken soll. Eine negative Auswirkung in der Breite ist weder vorgetragen noch ersichtlich. Mangels Erheblichkeit hat das Amtsgericht daher auch insoweit zu Recht von einer Überprüfung der Behauptungen der Bekl. durch eine Beweiserhebung abgesehen.

Der Einwand der Bekl. bezüglich der Fliesen im Bad greift nicht, denn selbstverständlich ist die Kl. als Vermieterin gehalten, eine gegebenenfalls erforderliche Neuverfliesung an die vorhandenen Fliesen anzupassen.

Anderenfalls würde sie sich der Gefahr von Mangelbeseitigungs- bzw. Mietminderungsansprüchen aussetzen.

Ohne Erfolg wendet die Bekl. sich schließlich gegen die Installation einer Doppelspüle in der Küche. Gegenüber dem - nach den von der Bekl. vorgelegten Fotos noch immer vorhandenen - vermieterseits gestellten Ausgussbecken stellt eine Doppelspüle zweifelsfrei eine Erhöhung des objektiven Gebrauchswertes und der Nutzung der Küche dar. Auch eine nicht vorhandene Spüle führt nach dem Berliner Mietspiegel zu einer den Wohnwert herabsetzenden Ausstattung der Küche. Eine vom Mieter eingebrachte Spüle - sei sie mit oder ohne Genehmigung des Vermieters installiert - ändert daran nichts, denn nur vom Vermieter installierte Ausstattungen sind im Rahmen der in der Orientierungshilfe zusammengefassten Merkmale zu seinen Gunsten berücksichtigungsfähig. Zuzugeben ist der Bekl., dass eine Duldungspflicht im Einzelfall entfallen kann, wenn der Mieter die Minderausstattung inzwischen selbst verbessert und die Küche mit einer zeitgemäßen Spüle ausgestattet hat. Insbesondere dann, wenn diese Teil einer weiter gehenden, aufeinander abgestimmten Kücheneinrichtung ist, kann es ihm unter Umständen nicht zugemutet werden, den Austausch der Spüle durch den Vermieter zu dulden. Dafür sind hier ebenso wie für weiter reichende, noch nicht abgewohnte Investitionen der Bekl. Anhaltspunkte weder ersichtlich noch vorgetragen. Sie ergeben sich insbesondere nicht aus den der Bekl. im Termin vorgelegten Fotos, auf denen lediglich eine einzelne Spüle abgebildet ist, die nicht Teil einer darauf abgestimmten Kücheneinrichtung ist.

Die Installation eines Handtuchheizkörpers, eines größeren Handwaschbeckens, eines wandhängenden WC mit Spül-Stopp sowie einer Einhebelmischbatterie im Bad und einer Doppelspüle in der Küche sind als Wertverbesserungsmaßnahmen vom Mieter zu dulden.

Der Vermieter nahm die Mieter auf Duldung von folgenden Maßnahmen in Anspruch: Installation eines Handtuchheizkörpers, eines größeren Handwaschbeckens, eines wandhängenden WC mit Spül-Stopp sowie einer Einhebelmischbatterie im Bad und einer Doppelspüle in der Küche. Gegen das stattgebende Urteil erster Instanz richtete sich die Berufung der Mieter.

Die Berufung hatte keinen Erfolg. Nach Ansicht der Einzelrichterin der ZK 65 des LG Berlin handelte es sich bei dem Austausch eines Heizkörpers durch einen Handtuchheizkörper im Bad um eine Wertverbesserungsmaßnahme, weil der installierte Wäschetrockner damit überflüssig werde. Das neue Handwaschbecken sei deutlich breiter, verfüge über ein günstigeres Innenmaßverhältnis und behebe somit die wohnwertmindernde Ausstattung mit dem vorhandenen kleinen Becken. Das wandhängende WC weise einen objektiv dem Steh-WC überlegenen Gebrauchswert auf; zudem werde durch die Spül-Stopp-Taste die Wasserregulierung ermöglicht. Die Wasserregulierung durch die Einhebelmischbatterie stelle gegenüber der bisherigen Betätigung von zwei Hähnen eine Komfortverbesserung dar. Durch den Einbau der Doppelspüle statt eines Ausgussbeckens werde ebenfalls der objektive Gebrauchswert erhöht.