Duldungspflicht bei Modernisierung

Duldungspflicht bei Modernisierung; Darlegung der Energieeinsparung oder Wohnwertverbesserung bei Anschluss an die zentrale Warmwasserversorgung; Darlegung der Wohnwertverbesserung bei Erneuerung der Elektroinstallation bis zur neuen Zählertafel

1. Der Anschluss an die zentrale Warmwasserversorgung ist nicht zu dulden, wenn der Vermieter weder eine damit verbundene Energieeinsparung noch eine Wohnwertverbesserung darlegt.

2. Die Erneuerung der Elektroinstallation bis zur neuen Zählertafel ist dann nicht zu dulden, wenn in deren Ankündigung nur angegeben wird, dass neue Leitungen verlegt werden sollen.

(Leitsätze der Redaktion)

Die zulässige Berufung der Kl. ist nicht begründet. Die Bekl. sind nicht gemäß § 554 Abs. 2 BGB verpflichtet, die mit Schreiben der Kl. vom 29. Juli 2011 angekündigten Modernisierungsmaßnahmen zu dulden.

Es kann hier dahinstehen, ob die Bekl. berechtigt waren, die von der Hausverwaltung der Kl. stammende Erklärung nach § 174 BGB mangels Beifügung einer Vollmachtsurkunde zurückzuweisen und ob die für die Kl. handelnden Personen von dieser hierzu überhaupt bevollmächtigt waren. Der geltend gemachte Duldungsanspruch der Kl. ist aus einem anderen Grund nicht begründet.

Die in der Ankündigung vom 29. Juli 2011 enthaltenen Angaben sind nicht ausreichend, die beabsichtigte Gebrauchswertverbesserung darzulegen. Der mit der Modernisierungsankündigung verfolgte Zweck verlangt zwar in der Regel nicht, dass jede Einzelheit der beabsichtigten Modernisierungsmaßnahme in der Ankündigung beschrieben und jede mögliche Auswirkung mitgeteilt wird. Sie muss auf der einen Seite aber den Informationsbedürfnissen des Mieters Rechnung tragen, das Ziel der beabsichtigten Modernisierung und die zu dessen Erreichung geplanten Maßnahmen zu erfahren, um ihm darüber eine zureichende Kenntnis zu vermitteln, in welcher Weise die Wohnung durch diese Maßnahmen verändert wird und wie sich diese Maßnahmen künftig auf den Mietgebrauch einschließlich etwaiger Verwendungen des Mieters sowie die zu zahlende Miete auswirken, und ihm so eine sachgerechte Beurteilung der sich daraus ergebenden Lage, insbesondere hinsichtlich seiner Duldungspflicht, der für ihn zu treffenden Maßnahmen und der gegebenenfalls zu ziehenden vertragsrechtlichen Konsequenzen ermöglichen (BGH, Urteil vom 28. September 2011 ‑ VIII ZR 242/10, GE 2011, 1545).

Die Angaben in der Modernisierungsankündigung genügen diesen Anforderungen nicht. Zwar sind die zu duldenden Arbeiten noch hinreichend konkret beschrieben, dass die Bekl. sich von den Auswirkungen der in ihrer Wohnung geplanten Maßnahmen eine Vorstellung verschaffen können. Daraus ergibt sich aber nicht ohne Weiteres, dass diese auch zu einer Wohnwertverbesserung führen, die indes als Ziel der Modernisierung Voraussetzung für den geltend gemachten Duldungsanspruch aus § 554 Abs. 2 BGB ist.

Es ist nicht erkennbar, ob der Anschluss an die zentrale Warmwasserversorgung zu einer Energieeinsparung führen soll, wie im Rechtsstreit behauptet, oder ob damit ein nachhaltiger Gebrauchsvorteil verbunden ist und auf welche Weise sich dieser auswirkt. Aus der Art der Maßnahme ergibt sich von Natur aus weder eine Wertverbesserung noch eine Energieeinsparung. Gerade die Umstellung von einer dezentralen auf eine zentrale Warmwasserversorgung ist nicht nur mit energetischen Vorteilen aufgrund der zentralen Erwärmung, sondern auch mit Bereitstellungs‑ und Vorhaltungsverlusten sowie mit Verteilungsverlusten aufgrund des erforderlichen Verteilungsnetzes verbunden. Ob unter dem Strich letztlich eine maßgebliche Energieeinsparung verbleibt, wäre deshalb darzulegen. Eine Verbesserung der Nutzung oder des Komforts ist aufgrund der Umstellung ebenfalls nicht ersichtlich. Sowohl der in der Wohnung derzeit vorhandene Durchlauferhitzer als auch die zentrale Bereitstellung eines Warmwasservorrats führen zu einer automatischen Warmwasserversorgung, die beim Öffnen des Wasserhahns zur Verfügung steht, ohne dass es hierzu des Zutuns des Mieters bedarf.

Entsprechendes gilt für die Erneuerung der Elektroinstallation bis zur neuen Zählertafel. Auch hier ist ein Gebrauchsvorteil nicht erkennbar. Soweit die Elektrostrangarbeiten mit einer Verstärkung der Elektrosteigeleitung verbunden sind, handelte es sich zwar um eine Modernisierung im Sinne von § 554 Abs. 2 BGB, welche der Mieter wegen der damit verbundenen Komforterhöhung dulden müsste. Durch die Verstärkung der Elektrosteigeleitungen wird es nämlich möglich, zugleich mehrere elektrische Geräte mit höherem Stromverbrauch zu betreiben, weil die Leistungsfähigkeit des Netzes im Gebäude erhöht wird (LG Berlin, Urteil vom 21. Dezember 2010 - 65 S 318/09, GE 2011, 338). Das ist hier jedoch nicht erkennbar und in der Modernisierungsankündigung nicht dargetan. Es ist noch nicht einmal ersichtlich, dass die Steigeleitung im Flur überhaupt verstärkt werden soll. Das ergibt sich nicht von selbst und kann nicht einfach unterstellt werden. In der Ankündigung ist nur angegeben, dass neue Leitungen verlegt werden sollen. Die bloße Erneuerung der Steigeleitungen ist danach nicht ohne Weiteres mit eine Verbesserung des Gebrauchswerts verbunden. Eine solche Verbesserung wäre vielmehr als Ziel der Modernisierung in Abgrenzung zu einer Instandsetzungsmaßnahme darzulegen gewesen.

Ohne Erfolg macht die Kl. mit der Berufung geltend, dass die Maßnahmen auch als Instandsetzung nach § 554 Abs. 1 BGB zu dulden sind. Voraussetzung wäre, dass überhaupt eine Instandsetzung vorliegt. Das ist nur dann der Fall, wenn etwas tatsächlich entweder defekt ist oder vorbeugend instand gesetzt werden soll. In diesem Zusammenhang fehlt jeder Vortrag der Kl. zum derzeitigen Zustand, aus dem sich eine aktuelle vorhandene oder sich abzeichnende Mangelhaftigkeit und ein entsprechender - ggf. vorbeugender - Instandsetzungsbedarf ergibt.

Die Kl. kann sich in dem vorgenannten Zusammenhang auch nicht auf eine Verletzung der amtsgerichtlichen Hinweispflicht gemäß § 139 ZPO berufen. Es erscheint bereits sehr fraglich, ob sich ein Hinweis auf andere Anspruchsgrundlagen und einen hierzu ggf. erforderlichen neuen Sachvortrag mit der Neutralitätspflicht des erkennenden Richters in Einklang bringen ließe. Das kann jedoch letztlich dahingestellt bleiben, denn jedenfalls hat die Kl. insoweit ihr Vorbringen in der Berufungsbegründung nicht entsprechend ergänzt.

Die Voraussetzungen für eine von Seiten der Kl. hilfsweise begehrte Aufhebung und Zurückverweisung liegen nicht vor. Es liegen bereits keine erheblichen Fehler des erstinstanzlichen Verfahrens im Sinne von § 538 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO vor. Die Kl. rügt mit der Berufung vielmehr im Wesentlichen Fehler in der materiellen Rechtsanwendung. Jedenfalls war die Sache entscheidungsreif, so dass das Berufungsgericht gemäß § 538 Abs. 1 ZPO in der Sache selbst zu entscheiden hatte.

Der Anschluss an die zentrale Warmwasserversorgung und die Erneuerung der Elektroinstallation bis zur neuen Zählertafel ist nicht zu dulden, wenn der Vermieter weder eine damit verbundene Energieeinsparung noch eine Wohnwertverbesserung darlegt.

Der Vermieter verlangte von den Mietern Duldung des Anschlusses an die zentrale Warmwasserversorgung; bislang existierte eine dezentrale Warmwasserversorgung durch einen Durchlauferhitzer. Außerdem wollte der Vermieter die Elektroinstallation erneuern und eine neue Zählertafel einbauen. Der Vermieter hatte in der Ankündigung weder eine durch den Anschluss an die zentrale Warmwasserversorgung sich ergebende Energieeinsparung noch eine Gebrauchswerterhöhung dargelegt. Hinsichtlich der Erneuerung der Elektroinstallation hatte er nur die Verlegung neuer Leitungen angekündigt. Der Mieter weigerte sich zu dulden. Gegen das Urteil des Amtsgerichts, das ihm recht gab, richtete sich die Berufung des Vermieters.

Die Berufung hatte keinen Erfolg. Die ZK 63 des LG Berlin sah den Mieter nicht als duldungspflichtig an, da der Vermieter bei beiden Maßnahmen in der Modernisierungsankündigung weder eine damit verbundene Energieeinsparung noch eine Wohnwertverbesserung dargelegt habe. Da bei der Umstellung von einer dezentralen auf eine zentrale Warmwasserversorgung nicht nur mit energetischen Vorteilen aufgrund der zentralen Erwärmung, sondern auch mit Bereitstellungs- und Vorhaltungsverlusten zu rechnen sei, habe dargelegt werden müssen, dass eine maßgebliche Energieeinsparung erzielt werde. Da in der Wohnung bereits ein Durchlauferhitzer vorhanden sei, führe der Anschluss an die zentrale Warmwasserversorgung auch nicht zu einer Wohnwertverbesserung. Hinsichtlich der Erneuerung der Elektroinstallation sei die Angabe, dass neue Leitungen verlegt werden sollten, nicht ausreichend.

Gerade nach dem von der Kammer zitierten Urteil des BGH (Urteil vom 28. September 2011, VIII ZR 242/10, GE 2011, 1545) muss eine nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB erforderliche Modernisierungsankündigung nicht jede Einzelheit der beabsichtigten Modernisierungsmaßnahme beschreiben und nicht jede mögliche Auswirkung mitteilen, sondern lediglich so konkret gefasst sein, dass sie den Informationsbedürfnissen des Mieters Rechnung trägt, das Ziel der beabsichtigten Modernisierung und die zu dessen Erreichung geplanten Maßnahmen zu erfahren. Die Ankündigung des Anschlusses an die zentrale Warmwasserversorgung dürfte daher wohl noch ausreichend gewesen sein. Ob die auch von der Kammer angenommene Energieeinsparung durch Anschluss an die zentrale Warmwasserversorgung durch Bereitstellungs- und Vorhaltungsverluste aufgezehrt worden wäre, wäre daher im Prozess zu klären gewesen, da eine messbare Energieeinsparung ausreicht. Zuzustimmen ist der Entscheidung insoweit, als die Darlegung der Wohnwertverbesserung durch den Anschluss an die zentrale Warmwasserversorgung angesichts des vorhandenen Durchlauferhitzers vermisst wird.

Hinsichtlich der Erneuerung der Elektroinstallation bis zur neuen Zählertafel erscheint die Entscheidung vertretbar, da vom Vermieter noch nicht einmal dargelegt worden ist, dass dadurch mehrere elektrische Geräte mit höherem Stromverbrauch zu betreiben gewesen wären, was nach zutreffender Auffassung der Kammer als Wohnwertverbesserung anzusehen gewesen wäre.

Auch nach dem ab 1. Mai 2013 geltenden § 555 c Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BGB muss die Modernisierungsankündigung nur Angaben enthalten über die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahme „in wesentlichen Zügen". Mit dieser Formulierung in § 555 c Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 soll verankert werden, dass an den Inhalt der Modernisierungsankündigung insbesondere hinsichtlich Art und Umfang der Maßnahme keine überhöhten Anforderungen gestellt werden dürfen (RegEntw – BT-Drs. 17/10485 Seite 20). Fraglich ist, ob deswegen die bereits geringen Anforderungen des BGH (BGH, Urteil vom 28. September 2011, VIII ZR 242/10, GE 2011, 1545) an die Modernisierungsankündigung noch unterschritten werden dürfen (so wohl Hinz ZMR 2012, 156). Angesichts der bis zur höchstrichterlichen Klärung dieses Kriteriums bestehenden Rechtsunsicherheit dürfte der Vermieter gut beraten sein, seine Modernisierungsankündigung zumindest an den Anforderungen des BGH (a. a. O.) auszurichten.

Harald Kinne