Duldungspflicht bei Erhaltungsmaßnahmen

Duldungspflicht bei Erhaltungsmaßnahmen; Mitwirkungspflicht des Mieters

Die Verpflichtung des Mieters zur Duldung von Maßnahmen zur Erhaltung bzw. Instandsetzung der Mietsache aus § 541 a BGB beschränkt sich auf ein rein passives Verhalten. Zu einer aktiven Mitwirkung ist er nicht verpflichtet.

Der klagende Mieter nahm die beklagten Vermieter auf Zahlung eines Vorschusses für die Reparatur der unstreitig defekten Heizungsanlage in Anspruch. Die Bekl. wandten ein, daß sie die Reparatur erst dann durchzuführen bräuchten, wenn zuvor der Kl. von ihm eingebaute Einrichtungen ausbaut, ohne deren vorübergehende Entfernung die Reparatur unstreitig nicht durchgeführt werden konnte. Der Kl. kam diesem Verlangen nach, und die Bekl. ließen die Heizung instand setzen. Nach übereinstimmender Erledigungserklärung legte das Landgericht den Bekl. die Kosten des Rechtsstreits auf.

Nachdem die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt haben, ist nur noch über die Kosten zu entscheiden. Diese sind nach billigem Ermessen gemäß § 91 a ZPO den Bekl. aufzuerlegen. Denn die Klage wäre ohne den Eintritt des erledigenden Ereignisses aller Voraussicht nach erfolgreich gewesen. ... Der Kl. ist ... nicht durch Unterlassen des Schaffens von "Baufreiheit" in Annahmeverzug gekommen. Dies gilt schon deswegen, weil er in keiner Weise verpflichtet war, seinerseits Arbeiten zur Durchführung der Mangelbeseitigung vorzunehmen. Die Bekl. - und nur die Bekl. - schuldeten sämtliche zur Beseitigung des Mangels erforderlichen Arbeiten. Dies schließt insbesondere eine vorübergehende Einwirkung auf die Wohnungsmöblierung und die Einrichtungen des Kl. ein, so diese - was vorliegend unstreitig ist - in vertragsgemäßer Weise erfolgt sind. Anschließend ist der vorherige Zustand wiederherzustellen. Daß diese Vorgehensweise nicht möglich gewesen sei, haben die Bekl. selber nicht behauptet. Den Kl. treffen insoweit ausschließlich Duldungspflichten (aus § 541 a BGB). D. h., er darf zwar zur Erleichterung der Arbeiten seine Möbel zur Seite räumen und Einrichtungen demontieren, er muß es aber nicht. Die Duldungspflicht aus § 541 a BGB beschränkt sich auf ein passives Stillhalten. Der Mieter darf den Vermieter nicht hindern, er braucht ihn aber nicht aktiv zu unterstützen (Marschollek, ZMR 85, 1 ff.; ZMR 86, 346 f.; Staudinger-Emmerich, BGB, 13. Bearb., §§ 541a, 541 b, Rdnr. 21; Emmerich-Sonnenschein, Miete, 6. Aufl., §§ 541 a, 541 b Rdnr. 6; Fischer Dieskau/Pergande/Schwender/Geldma

cher, Wohnungsbaurecht, § 541 a BGB, Anm. 7; MünchKomm-BGB-Voelskow, 3. Aufl., § 541 a Rdnr. 6, Erman/Jendrek, BGB, 9. Aufl., § 541 a Rdnr. 4, jeweils mit weiteren Nachweisen, etwas einschränkend Bub/Treier/Krämer, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 2. Aufl., III A 1094; vgl. auch KG NJW-RR 88, 1420, 1422). Die gegenteilige Meinung (Schläger, ZMR 85, 193 ff.; ZMR 86, 348; Palandt-Putzo, BGB, 54. Aufl., § 541 a, Rdnr. 7, der seine Auffassung zu Unrecht als "h. M." deklariert; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., II 298 mit weiteren Nachweisen; RGRK-Geelhaar, 12. Aufl., § 541 a Rdnr. 10; weitere Nachweise bei Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender Geldmacher, a. a. O.) hat im Gesetz keine Grundlage. Diese Auffassung konstruiert letztendlich eine Verpflichtung, daß der Mieter dem Vermieter die Wohnung zum Zwecke der Mängelbeseitigung (ganz oder teilweise) in dem Zustand zur Verfügung zu stellen hat, in dem er sie bei Vertragsende zurückzugeben hätte. Eine derartige Verpflichtung besteht jedoch nicht, auch nicht aus Treu und Glauben. Dabei ist der Vollständigkeit halber noch darauf hinzuweisen, daß (entgegen der Auffassung von Geldmacher, a. a. O.) die "Verpflichtung" des Mieters, dem Vermieter zum Zwecke der Mangelbeseitigung Zutritt zur Wohnung zu gewähren, keine Mitwirkungspflicht in diesem Sinne ist. Denn diese "Mitwirkung" besteht lediglich darin, daß der Mieter zum Zwecke der Ermöglichung des Zutrittes des Vermieters die Maßnahmen aufhebt, die er (allgemein) zur Verhinderung des Zutrittes Dritter getroffen hat. D. h., die Gewährung des Zutrittes an den Vermieter ist nichts anderes als das (wiederum wie bereits ausgeführt aus § 541 a BGB geschuldete) Unterlassen der aktiven Hinderung der Durchführung der erforderlichen Instandsetzungsmaßnahmen. D. h., der Mieter ist nicht (erst) verpflichtet, dem den Zutritt begehrenden Vermieter die verschlossenen Türen zu öffnen, sondern er war grundsätzlich bereits verpflichtet, es zu unterlassen, diese Türen verschlossen zu halten. An dieser Würdigung ändert sich nichts dadurch, daß die erstere Art der Zutrittsgewährung keinen Verstoß gegen die Duldungspflicht bildet und es zudem regelmäßig im eigenen Interesse des Mieters sinnvoll ist, darauf zu achten, daß nur der Vermieter Zugang erhält, und dadurch die Zutrittsgewährung zu einer faktischen Mitwirkungshandlung zu machen. Erst dadurch, daß der Mieter verpflichtet ist, zur Vermeidung des Zutritts Unbefugter seine Türen verschlossen zu halten, wird die Gewährung des Zutritts letztendlich eine Mitwirkungspflicht. Dies findet seine Ursache aber gerade nicht in der Duldungspflicht aus § 541 a BGB sondern in der (grundsätzlich zur aktiven Tätigkeit verpflichtenden) Obhutspflicht des Mieters.

Ein Mieter verlangte Vorschuß für die Reparaturkosten an der Heizungsanlage, nachdem der Vermieter zunächst die vorübergehende Entfernung von Einbauten des Mieters verlangt hatte, die ihn an der Reparatur hinderten.

Mit Beschluß vom 30. November 1995 gab das Landgericht Berlin dem Mieter recht und meinte, er sei nur zur Duldung der Reparatur durch den Vermieter, also zu rein passivem Verhalten verpflichtet. Entfernung und Wiederanbringung der Einrichtungen des Mieters seien Sache des Vermieters.

Leider geht aus dem Beschluß nicht hervor, um welche Einrichtungen es sich dabei handelte. Setzt sich diese Rechtsprechung durch, dürfte allerdings stets im Einzelfall zu prüfen sein, ob der Einbau durch den Mieter noch im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs lag. War dies nicht der Fall, hat der Vermieter einen Anspruch aus positiver Vertragsverletzung.