Duldungspflicht für Fassadendämmung im Milieuschutzgebiet

1. Die Duldungspflicht für eine energetische Maßnahme (Wärmeverbundsystem an der Fassade) kann entfallen, wenn sie gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften verstößt.

2. Daran fehlt es, wenn das Bezirksamt für das Haus im Bereich einer später in Kraft getretenen Milieuschutzverordnung angekündigt hatte, für die geplante Fassadendämmung keine Untersagung auszusprechen.

(Leitsätze der Redaktion)

I. […] Im Ergebnis frei von Rechtsfehlern hat das Amtsgericht die Bekl. auch zur Duldung der aus dem Tenor zu 1 a) (Anbringen eines Wärmeverbundsystems an der Fassade) der angefochtenen Entscheidung ersichtlichen Maßnahmen verurteilt.

Ob der Auffassung des Amtsgerichts, dass die öffentlich-rechtliche Zulässigkeit einer geplanten Modernisierungsmaßnahme keine Voraussetzung des Anspruchs nach § 555d Abs. 1 BGB ist, weil die entsprechende Prüfung den hierfür zuständigen Behörden und Gerichten vorbehalten sei, mit Blick auf § 17 Abs. 2 Satz 1 GVG uneingeschränkt zu folgen ist, kann hier offen bleiben.

Zuzugeben ist der Bekl., dass es nicht ausgeschlossen erscheint, dass die Duldungspflicht unter dem Gesichtspunkt der baulichen Folgen im weiteren Sinne nach § 555d Abs. 2 BGB entfallen kann, wenn feststeht, dass die geplante Maßnahme gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften verstößt, insbesondere die Vorschriften, die den gesellschafts- bzw. umweltpolitischen Hintergrund für die Neufassung des Modernisierungsrechts im Rahmen des Mietrechtsänderungsgesetzes 2013 (BT-Drs. 17/10485) bildeten und in § 555d Abs. 2 Satz 1 BGB nunmehr bewusst ausdrücklich in Bezug genommen werden: die Belange der Energieeinsparung und des Klimaschutzes (vgl. Begründung des Gesetzentwurfes der Bundesregierung, BT-Drs. 17/10485, S. 21), hier zwingende Regelungen der Energiesparverordnung.

Eine entsprechende Situation ist hier jedoch nicht gegeben. Unstreitig hat das Bezirksamt Neukölln, Stadtentwicklungsamt, mit Schreiben vom 11. Mai 2016 nach Anhörung des Kl. mitgeteilt, dass es nach erhaltungsrechtlicher Prüfung für eine Fassadendämmung mit einer Stärke von 8 cm keine Untersagung aussprechen werde. Als Rechtsgrundlage der Prüfung gab das Bezirksamt § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB an. In dem Zeitpunkt hatte die Bezirksverordnetenversammlung die für die hier gegenständliche Adresse geltende Milieuschutzverordnung […] bereits beschlossen; sie ist nach Verkündung im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin (72. Jahrgang, Nr. 16, S. 374) am 29. Juni 2016 in Kraft getreten. Nach den vom Bezirksamt am 16. Februar 2016 beschlossenen Genehmigungskriterien soll die energetische Modernisierung nicht verhindert werden, wenngleich sich die Maßnahmen stark auf die Mietentwicklung auswirken. Sie sollen jedoch auf das Maß und den Umfang der durch die jeweils gültige Energieeinsparverordnung (EnEV) zwingend vorgeschriebenen Mindestanforderungen begrenzt werden. Durch den Eigentümer muss ein Nachweis erbracht werden, dass die Maßnahmen so ausgeführt werden können, dass sie den in der EnEV genannten Effekt aufweisen (vgl. www.berlin.de/ba-neukoelln/politik-und-verwaltung/aemter/stadtentwicklungsamt/stadtplanung/milieusch....

Hält der Vermieter sich - wie hier - an die Auflagen, die die zuständigen Behörden im Rahmen der ihnen übertragenen Befugnisse auf der Grundlage des geltenden (öffentlichen) Rechts erlassen haben, so ist die Situation eines offenkundigen Verstoßes gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften gerade nicht gegeben, sondern der umgekehrte Fall.

Die Überprüfung der Richtigkeit von Entscheidungen der Verwaltung, die diese als Träger hoheitlicher Gewalt aufgrund der besonderen, ihr zugeordneten Rechtssätze des öffentlichen Rechts trifft, fällt nicht in die Zuständigkeit der Zivilgerichte, §§ 13 GVG, 40 Abs. 1 VwGO. Unabhängig davon macht die Bekl. eine Fehlerhaftigkeit der Entscheidung des Bezirksamtes auch nicht geltend; sie ist auch nicht ersichtlich.

Hinsichtlich ihrer weiteren Bedenken muss die Bekl. sich entgegenhalten lassen, dass eine einmal geduldete Modernisierung keinen in die Zukunft reichenden „Schutz“ vor weiteren Modernisierungsmaßnahmen gewährt.

Maßnahmen zur energetischen Modernisierung können für Mieter teuer werden; in Milieuschutzgebieten wird deshalb bestimmt, dass nur die nach der EnEV zwingend vorgeschriebenen Maßnahmen genehmigt werden. Hat das Bezirksamt Zustimmung signalisiert, kann der Mieter nicht widersprechen.

Der Vermieter wollte ein Wärmeverbundsystem anbringen lassen. Das Bezirksamt hatte mitgeteilt, es werde eine Fassadendämmung mit einer Stärke von 8 cm nicht untersagen. Danach trat eine Milieuschutzverordnung in Kraft, die vorsah, dass nur Maßnahmen genehmigt werden sollten, die den Mindestanforderungen der EnEV dienten. Das Amtsgericht hatte die Mieterin zur Duldung verpflichtet.

Das LG Berlin kündigte an, die Berufung zurückzuweisen. Es könne offen bleiben, ob die öffentlich-rechtliche Zulässigkeit einer geplanten Modernisierungsmaßnahme bei der Prüfung der Duldungspflicht unerheblich sei, wie das AG angenommen hatte. Eine Duldung könne zwar entfallen, wenn Maßnahmen gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften verstoßen. Das sei jedoch nicht der Fall, denn das BA habe gerade keine Untersagung aussprechen wollen. Diese Entscheidung zu prüfen, wäre allein Sache der Verwaltungsgerichte. Dazu komme, dass die Mieterin auch eine Fehlerhaftigkeit der Entscheidung nicht geltend gemacht habe.

Die Mieterin hatte offenbar auch deshalb eine Duldungspflicht verneint, weil für die Fassade schon einmal Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt worden waren. Eine solche „Doppelmodernisierung“ gewährt, wie das LG lapidar ausführt, für die Zukunft keinen Schutz vor weiteren Modernisierungsmaßnahmen.