Duldungspflicht

Duldungspflicht; bauliche Veränderung; Rechtsnachfolger; Nutzungsänderung

Liegt tatsächlich eine ausdrücklich oder konkludent erteilte Zustimmung aller übrigen Wohnungseigentümer zum Ausbau und zu der sich daraus ergebenden Änderung der Zweckbestimmung von ausgebauten Räumen vor, so muß die Nutzungsänderung auch von den Rechtsnachfolgern geduldet werden.

In der aus vier Einheiten bestehenden, auf der Teilungserklärung v. 1.10.1984 beruhenden Eigentumswohnanlage verlangen die im Erdgeschoß wohnenden Ast., daß die im Obergeschoß wohnenden Ag. den Ausbau der im Dachgeschoß befindlichen Bühnenräume, an denen den Ag. Sondereigentum eingeräumt ist, wieder beseitigen und ihnen die Nutzung dieser Räume zu Wohnzwecken untersagt wird.

Während das AG Besigheim antragsgemäß entschieden hat, hat das LG Heilbronn die Anträge auf die Beschwerde der Ag. abgewiesen. Dagegen wenden sich die Ast. mit der sofortigen weiteren Beschwerde, mit der sie vornehmlich rügen, daß das LG ausdrücklich bestrittenes Vorbringen der Ag. als wahr unterstellt habe und deshalb fälschlicherweise zur Annahme einer formlosen Zustimmung der Wohnungseigentümer zu den Umbaumaßnahmen gekommen sei.

II. Das zulässige Rechtsmittel hat in der Sache keinen Erfolg.

1. Zutreffend ist das LG davon ausgegangen, daß es für die Entscheidung über die Berechtigung der Unterlassungs- bzw. Beseitigungsansprüche darauf ankommt, ob ein solcher Anspruch den Rechtsvorgängem der Antragsteller noch zugestanden hätte, da beide Umbauten vor dem Erwerb der Erdgeschoßwohnungen durch die Antragsteller abgeschlossen und in Benutzung waren; zu Recht hat es einen Anspruch der Rechtsvorgänger als ausgeschlossen angesehen und bejaht, daß dieser Rechtsverlust auf die Antragsteller als deren Rechtsnachfolger fortwirkt.

2. Es kann dahingestellt bleiben, ob der Umbau der Bühnenräume gemäß § 22 WEG der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedurft hätte, weil, was ungeklärt geblieben ist, ein baulicher Eingriff in das Gemeinschaftseigentum stattgefunden hat (z. B. durch den Einbau von Dachfenstern; die Ag. lassen hierzu vortragen, daß lediglich bereits vorhandene Fenster durch moderne ersetzt worden seien), bzw. weil die Änderung der Zweckbestimmung von einem Bühnenraum in Wohnraum unter Umständen auch ohne Eingriff in die Bausubstanz des gemeinschaftlichen Eigentums eine bauliche Veränderung i. S. d. § 22 WEG darstellt (vgl. Bärmann/Pick/Merle, WEG, 7. Aufl., § 22 Rn. 42). Entscheidend ist, daß jedenfalls dann, wenn tatsächlich eine ausdrücklich oder konkludent erteilte Zustimmung aller übrigen Wohnungseigentümer zum Ausbau und zu der sich daraus ergebenden Änderung der Zweckbestimmung der ausgebauten Räume vorgelegen hat, die Nutzungsänderung auch von den Rechtsnachfolgern geduldet werden muß.

3. Rechtsfehlerhaft ist die Entscheidung des LG zwar, soweit dieses Tatsachen als unbestritten unterstellt, die von den Ast. ausdrücklich bestritten wurden, wie z. B. gemeinsame Feste aller Wohnungseigentümer oder die Abhaltung einer Eigentümerversammlung in den ausgebauten Räumen. Dies führt jedoch nicht zu einer Aufhebung und Zurückverweisung. Vielmehr ist der Senat zu eigener tatsächlicher Würdigung befugt, da eine weitere Sachaufklärung nicht erforderlich ist (§ 565 III 1 ZPO analog). Danach steht zur Überzeugung des Senats fest, daß die Rechtsvorgänger der Ast. Kenntnis vom Ausbau und der Nutzung der beiden Dachgeschoßwohnungen hatten und dem nicht entgegen getreten sind. Es widerspräche jeglicher Lebenserfahrung, wenn die Bewohner der verhältnismäßig kleinen, mit sechs Klingeln, sechs Briefkästen und sechs Wohnungstüren ausgestatteten Wohnanlage nicht bemerkt haben sollten, daß im Dachgeschoß Bauarbeiten stattfanden und in der Folge Mieter eingezogen sind. Daß sie informiert waren, zeigt zum einen das Schreiben der Hausverwaltung v. 6.8.1991, in dem dem Antragsgegner Ziff. 2 nicht etwa der Umbau untersagt, sondern lediglich um Rücksichtnahme gebeten wurde, und zum anderen die der neuen Nutzung der Dachgeschoßwohnung des Ag. Ziff. 1 angepaßte Heizkostenabrechnung v. 20.11.1987 für den Abrechnungszeitraum 1.7.1986 bis 30.6.1987.

Außer der Beanstandung der mit dem Umbau verbundenen Belästigungen haben die übrigen Wohnungseigentümer offensichtlich nie irgendwelche Anstalten gemacht, den Ausbau zu verhindern, obwohl dadurch weiterer Wohnraum geschaffen wurde, was der Teilungserklärung widersprach und aus einem Haus mit ursprünglich vier Wohneinheiten ein solches mit sechs Wohneinheiten gemacht hat, mit allen sich daraus ergebenden Konsequenzen. Sie haben die Ag. Aufwendungen vornehmen lassen, deren Folge die Bewohnbarkeit und damit auch die Möglichkeit einer Vermietung an Fremde sein würde. Bei dieser Sachlage hätten die Rechtsvorgänger der Ast. gegen das aus § 242 BGB abgeleitete Verbot widersprüchlichen Verhaltens verstoßen, wenn sie erst nach Abschluß des Ausbaus Ansprüche auf Rückbau geltend gemacht hätten (OLG Hamm FGPrax 1996, 92).

Mit der Billigung der Schaffung neuen Wohnraums haben sich die übrigen Wohnungseigentümer auch des Rechts begeben, die dadurch beabsichtigte Nutzung als Wohnraum zu unterbinden. Wenn aber den Rechtsvorgängern der Ast. ein solches "venire contra factum proprium" untersagt war, so sind daran auch ohne Eintragung der Veränderung im Grundbuch - die Ast. als ihre Sonderrechtsnachfolger gebunden, weil sie nicht mehr Rechte erwerben konnten, als jene hatten (vgl. dazu auch BayObLG NJW-RR 1991,1041 [= WM 1990, 453]; NJW-RR 1993, 1165 [= WM 1993, 560]; WE 1998, 278 [= WM 1998, 368]; KG WE 1994, 51 [= WM 1994, 38]; OLG Hamm FGPA, 1996, 92; OLG Köln ZMR 1998, 459 [= WM 1998, 380 KL]). Dies gilt, wie bereits das LG ausgeführt hat, um so mehr, wenn, wie hier, die Nutzungsänderung für den Käufer einer Eigentumswohnung aufgrund der äußeren Gegebenheiten unschwer zu erkennen ist, er also beim Kauf weiß, worauf er sich einläßt (s. auch BayObLG NJW-RR 1991, 1041 [= WM 1990, 453]).