Duldung von Modernisierungsmaßnahmen - Ankündigungspflicht des Vermieters

Duldung von Modernisierungsmaßnahmen - Ankündigungspflicht des Vermieters; Umfang; Modernisierungsmaßnahmen; Duldungspflicht d. Mieters; Klingelanlage; Gegensprechanlage; Kabelfernsehen; Elektrosteigeleitung; Doppelfenster; Luftaustausch; Zustand, allgemein üblicher; Ankündigung, Umfang

1. Bei folgenden Maßnahmen handelt es sich um Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 541 b BGB:

a) Einbau einer Klingel- und Gegensprechanlage,

b) Anschluß an das Kabelfernsehen, wenn bisher kein gemeinsamer Fernsehanschluß vorhanden ist,

c) Verstärkung der Elektrosteigeleitung.

2. Der Mieter ist nur dann verpflichtet, den Einbau von Doppelfenstern anstelle von Einfachfenstern zu dulden, wenn auch nach dem Einbau ein ordnungsgemäßer Luftaustausch stattfinden kann; dies muß der Vermieter vor Beginn der Modernisierungsmaßnahme durch schlüssige Berechnung nachweisen.

3. Durch die unter a bis c genannten Maßnahmen werden Räume lediglich in einen Zustand versetzt, wie er allgemein üblich ist (§ 541 b Abs. 1 BGB).

Der Einbau einer Klingel- und Sprechanlage verbessert den Wohnwert, indem sie einem Besucher die Kontaktaufnahme mit dem Bekl. ermöglicht, ohne daß der Besucher möglicherweise vergeblich sich ins vierte Stockwerk begibt. Auch der Bekl. kann noch nach 20 Uhr erreicht werden, was bei Häusern ohne Klingelanlage bisher im allgemeinen nicht möglich gewesen ist. Eine solche erleichterte Erreichbarkeit stellt jedenfalls unter Zugrundelegung der Bedürfnisse eines durchschnittlichen Mieters eine Verbesserung der Wohnqualität dar (vgl. hierzu auch: Landgericht Berlin, Grundeigentum 1985, 141).

Auch der Anschluß an das Kabelfernsehen muß von dem Bekl. geduldet werden. Allerdings stellt der Anschluß an das Kabelfernsehen keineswegs in jedem Falle eine vom Mieter zu duldende Modernisierungsmaßnahme (vgl. dazu Amtsgericht Wedding, Grundeigentum 1985, 153). Ist jedoch in einem Haus überhaupt kein gemeinsamer Fernsehanschluß vorhanden, dann muß es dem Vermieter unbenommen bleiben, zwischen einer Gemeinschaftsantennenanlage oder dem Anschluß an das Kabelfernsehen zu wählen, wobei auch die jeweils anfallenden Kosten zu berücksichtigen sind. Hier hat der Kl. unwidersprochen vorgetragen, daß aufgrund eines Sonderangebots der Deutschen Bundespost der Kabelfernsehanschluß sogar billiger ist als die Errichtung einer Gemeinschaftsantenne. In einem solchen Fall ist nicht zu beanstanden, wenn er die Modernisierung in der Weise durchführen will, daß er sich für den Anschluß der Wohnungen seines Hauses an das Kabelfernsehen entscheidet.

Nach Auffassung des erkennenden Gerichts stellt es auch eine Wertverbesserung dar, die Wohnung des Bekl. an eine stärkere Elektrosteigeleitung anzuschließen (vgl. zu einem vergleichbaren Fall LG Berlin, Grundeigentum 1985, Seite 141).

Demgegenüber ist das erkennende Gericht der Auffassung, daß der Bekl. den Einbau eines Doppelfensters in der Küche nicht zu dulden braucht. Allerdings kommt es nicht darauf an, ob es sich bei der Küche des Bekl. um eine "Wohnküche" oder nur um eine "Arbeitsküche" handelt. Die insoweit in dem Urteil des Landgerichts Berlin MM 84, 196 enthaltene Unterscheidung dürfte insoweit keine sinnvollen Abgrenzungskriterien liefern.

Denn eine Küche, gleich ob in ihr nur gekocht oder auch gewohnt wird, zeichnet sich dadurch aus, daß dort durch das Kochen Kochdunst entsteht, der abziehen muß, was durch häufiges Lüften, aber auch durch die normale Undichtigkeit und Luftdurchlässigkeit eines Einfachfensters geschieht. Es ist in Berlin weithin üblich, daß auch in Wohnungen, die sonst überall Doppelfenster haben, die Küche meist nur mit Einfachfenster ausgestattet ist. Es darf unterstellt werden, daß sich die Architekten der um die Jahrhundertwende gebauten Wohnhäuser dabei etwas gedacht haben.

Dies bedarf jedoch keiner weiteren Aufklärung. Denn in Bezug auf den Einbau des Doppelfensters in der Küche ist die Modernisierungsankündigung des Kl. nach Auffassung des Gerichts unschlüssig. Wie der Bekl. unter Hinweis auf den Aufsatz von Blümmel, Grundeigentum 84, 851 zutreffend dargelegt hat, ist eine bloße Ankündigung, ein Einfachfenster solle durch Kunststoffenster ersetzt werden, nicht ausreichend. Ein schlüssiges Modernisierungskonzept in Bezug auf diesen Punkt setzt voraus, daß insoweit auch zuvor eine fachmännische Berechnung des erforderlichen Luftaustausches vorgenommen wird. Die Modernisierungsankündigung läßt aber nicht einmal erkennen, daß Überlegungen in diese Richtung überhaupt angestellt worden sind. Eine Duldungspflicht des Bekl. zum Einbau des Doppelfensters besteht nach Auffassung des Gerichts nur insoweit, als auch danach noch ein ordnungsgemäßer Luftaustausch stattfinden kann. Das Gericht vermag nicht zu erkennen, daß die Maßnahmen, zu deren Duldung der Bekl. zu verurteilen ist, eine Luxusmodernisierung darstellen. Es handelt sich vielmehr um Arbeiten, die einen Zustand der Wohnung des Bekl. herbeiführen, wie er auch als allgemein üblich angesehen werden kann. Der Bekl. vermag die beabsichtigte Modernisierung auch nicht mit dem von dem Kl. nicht bestrittenen Hinweis zu Fall zu bringen, auch nach Abschluß der jetzt streitigen Modernisierungsarbeiten könnten noch weitere Maßnahmen auf ihn zukommen (Einbau eines Warmwasserbereiters, Einbau einer Zentralheizung) § 541 b BGB verpflichtet den Vermieter nicht, sämtliche denkmöglichen Wertverbesserungsmaßnahmen in einem Zuge durchzuführen. Vielfach wird ein Eigentümer dazu schon aus finanziellen Gründen gar nicht in der Lage sein. Daher muß es der Mieter gegebenenfalls auch hinnehmen, daß Modernisierungsmaßnahmen in einem zeitlichen Abstand voneinander nacheinander durchgeführt werden. Eine Grenze setzen hier lediglich die §§ 242, 226 BGB. Es ist aber nichts dafür ersichtlich, daß von deren Vorliegen im hier zu entscheidenden Fall ausgegangen werden könnte.

Anmerkung: vgl. zum LS Nr. 3: RE des KG v. 19.9.1985, - 8 RE Miet 1661/85 - S. ...