Duldung von Modernisierungsmaßnahmen

Duldung von Modernisierungsmaßnahmen; allgemein üblicher Zustand; Verbesserung der Räume; Duldungspflicht (Mieter); Wohnwertverbesserung; Modernisierungsmaßnahmen; Zentralheizung; Baurechtswidrigkeit; allgemein üblicher Zustand; Ankündigungspflicht; Abstellkammer

1. Die zu erwartende Erhöhung des Mietzinses hat beim Einbau einer Zentralheizung keine Auswirkungen auf die Duldungspflicht des Mieters gem. § 541 b Abs. 1 BGB, da eine Zentralheizung heute allgemein üblich ist.

2. Eine etwaige formelle Baurechtswidrigkeit einer geplanten Maßnahme führt nicht dazu, daß der Vermieter keinen Anspruch auf Duldung der Modernisierungsmaßnahme hat.

3. Zum Umfang der Ankündigungspflicht bei Modernisierungsmaßnahmen.

Der zuerkannte Duldungsanspruch ergibt sich aus § 541 b BGB.

Die Bekl. haben die geplanten Maßnahmen - mit Ausnahme des Einbaus von Heizkörpern in der Abstellkammer - zu dulden, da es sich bei dem Einbau einer Zentralheizungsanlage um eine Verbesserungsmaßnahme i.S.d. § 541 b Abs. 1 BGB handelt (vgl. Emmerich-Sonnenschein, Miete, 2. Aufl. §§ 541 a, 541 b Rdnr. 5 a).

So entfällt bei einer Zentralheizung das allgemein als lästig empfundene Heizen durch den Mieter. Im übrigen dient die geplante Maßnahme auch dem Umweltschutz, da weniger Immissionen anfallen als bei Ofenheizungen.

Ob der Einbau zu einer Einsparung von Heizenergie führt oder nicht, ist unerheblich, da das Gesetz ausdrücklich neben den Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie solche zur Verbesserung der gemieteten Räume für eine Duldungspflicht ausreichen läßt.

Soweit die Bekl. einwenden, der von Feuchtigkeit und Schwamm befallene Keller sei für den Einbau der Heizungsanlage ungeeignet, so ist ihr diesbezügliches Vorbringen unsubstantiiert und folglich unbeachtlich. Gegen die von ihnen vorgebrachte bautechnische Fragwürdigkeit spricht schon ihr weiterer Vortrag, wonach nunmehr die Heizungsanlage in Betrieb sei.

Auch eine etwaige formelle Baurechtswidrigkeit würde nicht bedeuten, daß die Kl. hier keinen Anspruch auf Genehmigung hätte.

Weiterhin liegt auch keine nicht zu rechtfertigende Härte i.S.d. § 541 b Abs. 1 BGB vor.

Die zu erwartende Erhöhung des Mietzinses hatte dabei außer Betracht zu bleiben, da eine Zentralheizung heute allgemein üblich ist (so zutreffend Voelskow in Münchener Kommentar, BGB, Ergänzungsband, § 541 b Rdnr. 12; Schmidt-Futterer-Blank, Mietrecht von A-Z, 11. Aufl., Stichwort "Verbesserungsmaßnahmen des Vermieters", Seite 450; AG Tempelhof-Kreuzberg GE 1984, 587).

Eine Beschränkung des Begriffs der allgemeinen Üblichkeit i.S.d. § 541 b Abs. 1 BGB auf einen technischen Mindeststandard würde dem Sinn und Zweck des Gesetzes zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen nicht gerecht werden.

Aus dem statistischen Bericht des Statistischen Landesamtes Berlin vom August 1984 ergibt sich auch, daß mehr als die Hälfte aller Wohnungen in Berlin mit einer Sammelheizung ausgestattet ist.

Daß auch der Gesetzgeber eine Zentralheizung nicht als Luxuseinrichtung ansieht, folgt aus § 8 Abs. 1 des Wohngeldgesetzes. Dort ist nämlich geregelt, daß bei der Gewährung des Wohngeldes die Miete oder Belastung nicht berücksichtigt wird, soweit sie monatlich bestimmte Höchstbeträge übersteigt. Für Wohnungen mit Sammelheizung sind aber besondere Höchstbeträge festgelegt worden.

Eine Unzumutbarkeit für die Bekl. ergibt sich auch nicht aus sonstigen Gründen.

So ist der teilweise Wegfall von Stellfläche nicht wesentlich. Ebensowenig ist ersichtlich, daß die im Gemüseschrank lagernden Vorräte nicht in der Küche untergebracht werden könnten.

Weiterhin liegt auch keine unzumutbare Beeinträchtigung der Dissertationsarbeiten der Bekl. vor, da hier nicht nachgewiesen wurde, daß bestimmte Fristen nicht eingehalten werden können.

Auch die formalen Voraussetzungen des § 541 b Abs. 2 S. 1 BGB sind erfüllt. Das Schreiben der Hausverwaltung gibt den Beginn und die voraussichtliche Dauer der Maßnahmen an. Weiterhin wird auch die zu erwartende Erhöhung des Mietzinses mitgeteilt, da aufgrund der Angaben (ca. DM 0,97 pro qm monatlich) die Erhöhung hinreichend bestimmbar ist.

Ob diese Kostenangabe zutreffend ist oder nicht, ist unerheblich, da sich die Kl. nach dem Grundsatz von Treu und Glauben - abgesehen von geringfügigen Abweichungen - an ihr festhalten lassen muß.

Schließlich sind auch Art und Umfang der Maßnahmen hinreichend bezeichnet, da sie eine ausreichende Entscheidungsgrundlage für die Bekl. bildeten, ob sie von einem Kündigungsrecht gem. § 541 b Abs. 2 S. 2 BGB Gebrauch machen wollten. Ein Hinweis auf dieses Kündigungsrecht ist nicht vorgeschrieben.

Ebenso konnten die Bekl. geeignete Vorbereitungsmaßnahmen treffen, da das Scheiben erkennen läßt, daß in den Wohnräumen, in der Küche und im Bad Heizkörper angebracht werden sollen. Weiterhin wird auch der Keller erwähnt. Einer detaillierten Beschreibung bedarf es nicht (Köhler, Handbuch der Wohnraummiete, 2. Aufl., § 38 Rdnr. 63).

Was die konkrete Durchführung der Maßnahmen betrifft, so entspricht es auch allgemeinem Standard, bei Zentralheizungen auch in Küche und Bad Heizkörper anzubringen.

Unbegründet ist dagegen die Klage, soweit in der Abstellkammer ein Heizkörper angebracht werden soll, da eine dadurch bedingte Erhöhung des Gebrauchswertes nicht ersichtlich ist.

Anmerkung: vgl. zum LS Nr. 1: KG, RE v. 19.9.1985 - 8 RE Miet 1661/85 - S. ...; LG Berlin - 61 S 174/84 -, Urt. v. 3.12.1984 /LS Nr. 2/, S. ...; LG Berlin - 29 S 47/85 -, Urt. v. 30.8.1985 /LS Nr. 5/, S. ...