Duldung ohne Mieterhöhung

Duldung ohne Mieterhöhung; Modernisierungsmaßnahmen; Verbesserung der Mietsache; Duldungspflicht des Mieters; Miete, überhöhte; Mieterhöhung, unzulässige; Wohnungsmietvertrag

Der Mieter kann einer Modernisierungsmaßnahme nicht wegen der zu erwartenden Mieterhöhung nach § 541 b BGB widersprechen, wenn diese ohnehin nach § 5 WiStG ausscheidet.

Die Klage ist aus § 541 b BGB begründet. Die formellen Voraussetzungen für eine Duldungspflicht liegen vor (Kammergericht GE 1988, 993), da das Ankündigungsschreiben des Kl. vom 26.2.1988 ordnungsgemäß ist.

Der Bekl. hat auch keine erheblichen Gründe vorgetragen, die bei der materiellen Abwägung der Interessen nach § 541 b BGB dazu führen könnten, die vom Gesetzgeber grundsätzlich gewollte Modernisierung hier als unzumutbar anzusehen. Der Bekl. kann sich auch nicht darauf berufen, daß die Mieterhöhung für ihn nicht zumutbar ist, denn der Kl. kann wegen der Modernisierungsmaßnahmen überhaupt keine Mieterhöhung vom Bekl. verlangen. Mit den geplanten Mieterhöhungen wäre der Mietzins derart über der ortsüblichen Vergleichsmiete, daß die Wesentlichkeitsgrenze des § 5 WiStG überschritten wäre. Der Vermieter darf jedoch eine überhöhte Miete weder vereinbaren noch später nach § 3 MHG auf den Mieter umlegen (OLG Karlsruhe NJW 1984, 62).

Das Ergebnis, den Mieter zur Duldung von Modernisierungsmaßnahmen zu verpflichten, ohne daß eine Mieterhöhung dafür zu zahlen ist, widerspricht nicht Sinn und Zweck der gesetzlichen Vorschriften. Zwar ist in der Regel nach Modernisierungsmaßnahmen auch eine Mieterhöhung zulässig, ohne daß dies jedoch zwangsläufig der Fall sein muß. So kann der Mieter zwar zur Duldung verpflichtet sein, während eine Mieterhöhung nach § 1 Satz 3 MHG ausscheidet. Der Vermieter führt dann die Baumaßnahmen zunächst auf eigene Kosten durch, was jedoch auch sinnvoll sein kann, etwa wenn zur Erhaltung der langfristigen Vermietbarkeit der Räume bei öffentlichen Zuschüssen die Arbeiten gerade jetzt sinnvoll erscheinen.