Duldung ohne Mieterhöhung

Duldung ohne Mieterhöhung; Modernisierungsmaßnahmen; Verbesserung der Mietsache; Duldungspflicht des Mieters; Miete; überhöhte; Mieterhöhung; unzulässige; Wohnungsmietvertrag

Der Mieter kann einer Modernisierungsmaßnahme nicht wegen der zu erwartenden Mieterhöhung nach § 541 b BGB widersprechen, wenn diese ohnehin nach § 5 WiStG ausscheidet.

Die Klage ist aus § 541 b BGB begründet. Die formellen Voraus setzungen für eine Duldungspflicht liegen vor (Kammergericht GE 1988, 993), da das Ankündigungsschreiben des Kl. vom 26.2.1988 ordnungsgemäß ist.

Der Bekl. hat auch keine erheblichen Gründe vorgetragen, die bei der materiellen Ab-wägung der Interessen nach § 541 b BGB dazu führen könnten, die vom Gesetzgeber grundsätzlich gewollte Modernisierung hier als unzumutbar anzusehen. Daß während der Arbeiten der Mieter einige Tage den Handwerkern Zutritt gewähren muß, ist eine Belästigung, aber keine spürbare Einschränkung der Rechte des Mie ters. Dies ist vielmehr bei jeder Modernisierungsmaßnahme in den Mieträumen der Fall. Der Bekl. kann sich auch nicht darauf berufen, daß der Kl. die Maßnahmen schon vorher hätte durchführen können. Daß zunächst die Rohre verlegt wurden und erst jetzt die Heizkörper angeschlossen werden sollen, liegt allein am Verhalten des Bekl., der die Modernisierungsmaßnahme nicht dulden wollte.

Der Bekl. kann sich auch nicht darauf berufen, daß die Mieterhöhung für ihn nicht zu-mutbar ist. Ob nach dem Nettoeinkommen des Bekl. überhaupt eine Härte im Sinne des Gesetzes vorliegen würde oder ob der Anschluß der Mieträume an die Fernheizung nur einen allgemein üblichen Zustand herbeiführt, der den Härteeinwand ohne-hin ausschließen würde (Kammergericht RiM 2, 1622), kann hier offenbleiben, denn der Kl. kann wegen der Modernisierungsmaßnahmen überhaupt keine Mieterhöhung vom Bekl. verlangen.

Nach dem unbestrittenen Vortrag des Bekl. zahlt er derzeit eine Kaltmiete von 650 DM, was bei der nach dem Vertrag angegebenen Wohnungsgröße einem Mietzins von ca. 7,06 DM pro Quadratmeter entspricht. Mit den geplanten Mieterhöhungen wä-re der Mietzins derart über der ortsüblichen Vergleichsmiete, daß die Wesentlichkeitsgrenze des § 5 WiStG überschritten wäre. Der Vermieter darf jedoch eine über-höhte Miete weder vereinbaren noch später nach § 3 MHG auf den Mieter umlegen (OLG Karlsruhe NJW 1984, 62).

Das Mietverhältnis der Parteien unterliegt den Schranken des § 5 WiStG, da es ins-gesamt dem Wohnungsmietrecht zu unterwerfen ist.

Bei einem Mischmietverhältnis ist entscheidend, welche Nutzungsart nach dem Ver-tragszweck überwiegt (BGH GE 1986, 699; OLG Schleswig GE 1982, 889).

Die Überschrift des Formularmietvertrages der Parteien ist dabei ohne Belang; An-haltspunkte sind vielmehr die Angaben der vermieteten Fläche und die Angaben über den Mietzins. Da der Mietzins für den Gewerbeanteil und den Wohnraumanteil annä-hernd gleich sind, die vermietete Fläche des Wohnraumanteils jedoch weitaus über wiegt, ist hier einheitlich Wohnraummietrecht anzuwenden und damit auch § 5 WiStG.

Ausgangspunkt für die Berechnung der Mietpreisüberhöhung ist die ortsübliche Ver-gleichsmiete, wie sie nach dem Mietspiegel für eine modernisierte Wohnung gefordert werden könnte. Das ist hier Feld J 4 mit dem Mittelwert von 5,09 DM pro Qua-dratmeter.

Wegen der teilgewerblichen Nutzung ist ein Zuschlag von 50 % entsprechend den Regelungen über preisgebundenen Neubau zulässig (Sternel, Mietrecht, 3. Aufl. 1988, III 38).

Der Kl. kann daher für den gewerblichen Anteil von 22 qm einen Mietzins von 5,09 DM zuzüglich 50 %, also 7,64 DM pro Quadratmeter verlangen und damit also insgesamt 168,08 DM. Für den Wohnraumanteil ergibt sich dann ein Mietzins von 356,30 DM, so daß die ortsübliche Vergleichsmiete insgesamt 524,38 DM beträgt.

Zuzüglich der Wesentlichkeitsgrenze von 20 % (OLG Stuttgart, GE 1981, 867) kann der Kl. damit höchstens 629,56 DM verlangen. Daß der Kl. wegen seiner hohen lau-fenden Aufwendungen eine höhere Miete beanspruchen kann, hat er nicht vorgetragen. Da auch im übrigen die objektiven Voraussetzungen des § 5 WiStG, wie die Aus-nutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Wohnungen, vorliegen (Sternel III, 61), kann der Kl. eine Mieterhöhung nicht verlangen.

Das Ergebnis, den Mieter zur Duldung von Modernisierungsmaßnahmen zu verpflichten, ohne daß eine Mieterhöhung dafür zu zahlen ist, widerspricht nicht Sinn und Zweck der gesetzlichen Vorschriften. Zwar ist in der Regel nach Modernisierungsmaßnahmen auch eine Mieterhöhung zulässig, ohne daß dies jedoch zwangsläufig der Fall sein muß. So kann der Mieter zwar zur Duldung verpflichtet sein, während ei-ne Mieterhöhung nach § 1 Satz 3 MHG ausscheidet. Der Vermieter führt dann die Baumaßnahmen zunächst auf eigene Kosten durch, was jedoch auch sinnvoll sein kann, etwa wenn zur Erhaltung der langfristigen Vermietbarkeit der Räume bei öffent lichen Zuschüssen die Arbeiten gerade jetzt sinnvoll erscheinen.

Der Bekl. war daher antragsgemäß zu verurteilen. Dabei war nicht zu berücksichtigen, daß der Kl. nicht, wie es zulässig wäre, allgemein auf Duldung der Baumaßnahmen geklagt und alles weitere der Zwangsvollstreckung überlassen hat.

Der zeitlich eingegrenzte Antrag des Kl. ist ein Minus gegenüber dem uneingeschränkten Antrag, zumal er nach den Daten nur drei Werktage betrifft. Die sich daraus ergebenden Schwierigkeiten für den Kl. führen jedoch nicht zu einer Unzulässigkeit des Antrags. Der Antrag ist auch bestimmt genug, da der Bekl. nur die Baumaß nahmen nach dem Ankündigungsschreiben zu dulden hat. Auch hier sind weitere Einzelheiten erst im Vollstreckungsverfahren nach § 890 ZPO zu prüfen.