Duldung des Einbaus einer Balkontür von der Küche aus

Duldung des Einbaus einer Balkontür von der Küche aus; Ausstattung mit Balkon als allgemein üblicher Zustand der Baualtersklasse 1919-1949

1. Die Nutzung eines Balkons ist auch in einer Erdgeschosswohnung mit vereinbarter Gartennutzungsmöglichkeit eine Modernisierung.

2. In Berlin sind mehr als 2/3 der Wohnungen der Baualtersklasse 1919 bis 1949 mit einem Balkon ausgestattet.

3. Der Einbau einer Balkontür von der Küche aus ist keine unzumutbare Härte, auch wenn die Stellmöglichkeiten für Tische und Stühle eingeschränkt werden.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Bekl. sind aufgrund der Ankündigung vom 5. Januar 2012 gemäß § 554 Abs. 2 BGB verpflichtet, den Einbau einer Balkontür anstelle des in der Küche vorhandenen Fensters zum Zugang zum bereits vorhandenen Balkon zu dulden. Das Amtsgericht hat zutreffend ausgeführt, dass die Möglichkeit der Nutzung eines Balkons auch bei einer vorhandenen Gartennutzungsmöglichkeit den Gebrauchswert einer Wohnung nachhaltig erhöhe (vgl. LG Berlin, Urteil vom 11. Oktober 2011 - 63 S 379/10, GE 2012, 486). Das gilt hier insbesondere deshalb, weil mit dem Balkon eine direkte Zugangsmöglichkeit zum Garten verbunden ist. Das erhöht den Wohnkomfort bei objektiver Betrachtung deutlich. Es kommt nicht darauf an, ob die Bekl. dies subjektiv auch so empfinden.

Mit der Duldung der Veränderungen ist keine besondere Härte im Sinne von § 554 Abs. 2 Satz 2 BGB verbunden, welche den Bekl. die Duldung unzumutbar macht.

Aus den geänderten Stellmöglichkeiten ergibt sich eine solche Härte nicht. Es ist auch nach dem Vorbringen der Bekl. nicht schlechterdings unmöglich, weiterhin einen Tisch zu stellen. Dass unter diesen Umständen der Zugang zur Tür etwas hinderlich ist, erscheint vertretbar. Es stellt sich aber letztlich nicht als unzumutbar dar, zumal man einen Tisch auch einmal ein Stückchen hin- und herrücken kann. Letztlich können die Bekl. den Tisch auch wie bisher unmittelbar vor die Tür stellen. Dann können sie zwar nicht mehr einfach aus der Tür heraustreten, können aber den Tisch und den Raum im Wesentlichen wie bisher nutzen.

Ohne Erfolg berufen sich die Bekl. darauf, dass die infolge der Modernisierung erhöhte Miete für sie eine besondere Härte im Sinne von § 554 Abs. 2 Satz 2 BGB darstelle. Denn dieser Einwand ist gemäß § 554 Abs. 2 Satz 4 BGB ausgeschlossen, weil die Wohnung durch den Anbau des Balkons nur in einen allgemein üblichen Zustand versetzt wird. Ein allgemein üblicher Zustand ist anzunehmen, wenn dieser Zustand bei mehr als zwei Dritteln vergleichbarer Wohnungen, also Wohnungen derselben Baualtersklasse nach dem Berliner Mietspiegel, vorhanden ist (BGH, Rechtsentscheid vom 19. Februar 1992 - VIII ARZ 5/91, GE 1992, 375).

Die Kammer hat mit Beschluss vom 9. Juli 2013 Beweis erhoben über die Frage, ob mehr als zwei Drittel der Wohnungen der Baualtersklasse 1919 bis 1949 in Berlin mit Balkonen ausgestattet sind, durch Einholung eines Gutachtens des Sachverständigen S. B. vom 30. September 2013 nebst ergänzender Stellungnahme vom 5. Dezember 2013.

Nach dem Ergebnis des Gutachtens, auf das Bezug genommen wird, sind rund 74 % aller Wohnungen der vorgenannten Baualtersklasse mit Balkonen ausgestattet. Bei einem Berliner Bestand von 345.600 Wohnungen in der streitgegenständlichen Baualtersklasse hat der Sachverständige nach Rücklauf der Anfragen bei Hausverwaltungen und Wohnungsbaugesellschaften die Ausstattungen von insgesamt 49.900 Wohnungen ausgewertet, wobei sich die Objekte sowohl in den östlichen als auch in den westlichen Bezirken Berlins befanden. Von diesen verfügen 36.867 Wohnungen über einen Balkon, was einem Anteil von 73,75 % entspricht.

Die Einwände der Bekl. gegen das Gutachtens greifen nicht durch. Das Gutachten ist überzeugend und nachvollziehbar. Der Sachverständige hat mit rund 49.900 Wohnungen etwa 14 % des Gesamtbestands des maßgeblichen Baualtersklasse ausgewertet und damit seinem Gutachten eine breite Datenbasis zugrunde gelegt. Die Kammer hat keine Zweifel, dass diese eine hinreichende Beurteilungsgrundlage bildet. Dass es sich bei den befragten Eigentümern überwiegend um größere Wohnungsbauunternehmen bzw. Hausverwaltungen mit einem großen Wohnungsbestand handelt, steht dem nicht entgegen, denn ein Großteil der Wohnungen in dieser Baualtersklasse befinden sich im Bestand von großen Wohnungsbaugenossenschaften und -gesellschaften. Aber auch unter Berücksichtigung etwaiger vom Sachverständigen nicht befragter Kleinvermieter hat die Kammer aufgrund des vom Sachverständigen ermittelten hohen Werts von 74 % der vergleichbaren Wohnungen keine Zweifel daran, dass die Ausstattung mit einem Balkon bei mindestens zwei Dritteln der Wohnungen dieser Baualtersklasse vorhanden ist und damit einen allgemein üblichen Zustand darstellt.

Bei einer Modernisierung kommt es entscheidend darauf an, ob nur ein allgemein üblicher Zustand (= bei 2/3 der Wohnungen) herbeigeführt werden soll, da dann der Härteeinwand des Mieters ausgeschlossen ist. In Berlin ist in der Baualtersklasse von 1919 bis 1949 ein Balkon allgemein üblich.

Die Mieter einer Wohnung im Erdgeschoss wandten sich gegen den Einbau einer Tür von der Küche zum (offenbar nachträglich angebauten) Balkon, da hierdurch die Stellmöglichkeiten für Tische und Stühle eingeschränkt würden. Es handele sich auch um keine Modernisierung, da sie eine vereinbarte Gartennutzungsmöglichkeit hätten. Das Amtsgericht verurteilte die Mieter zur Duldung.

Mit Urteil vom 28. Februar 2014 wies das LG Berlin die Berufung zurück. Auch für eine Erdgeschosswohnung mit vereinbarter Gartennutzung werde durch einen Balkon der Gebrauchswert nachhaltig erhöht. Eine unzumutbare Härte wegen des Einbaus der Balkontür liege nicht in der eingeschränkten Stellmöglichkeit für den Küchentisch, der auch verschoben werden könne. Im Übrigen seien nach dem überzeugenden Gutachten des Sachverständigen in Berlin mehr als 2/3 der Wohnungen der Baualtersklasse 1919 bis 1949 mit einem Balkon ausgestattet, so dass die nach der Modernisierung erhöhte Miete keine besondere Härte für die Mieter darstelle, da durch den Anbau des Balkons die Wohnung nur in einen allgemein üblichen Zustand versetzt werde.

Nach dem Mietrechtänderungsgesetz ist jede Modernisierung grundsätzlich vom Mieter zu dulden (§ 555 b BGB); die Mieterhöhung spielt bei der Duldungspflicht keine Rolle mehr und kann lediglich wegen unzumutbarer Härte eine spätere Mieterhöhung ausschließen (§ 559 Abs. 4 BGB). Der Härteeinwand hinsichtlich der Mieterhöhung greift dann nicht, wenn durch die Modernisierung die Mietsache lediglich in einen allgemein üblichen Zustand versetzt wird. Nach neuem Recht hätte daher das LG Berlin die Mieter ohne Weiteres zur Duldung verurteilt, und die Frage des allgemein üblichen Zustands hätte erst bei einer späteren Modernisierungsmieterhöhung eine Rolle gespielt.