Duldung der Modernisierung

Duldung der Modernisierung, Fahrstuhleinbau, Aufzug

Der Einbau eines Etagenfahrstuhls stellt eine vom Mieter zu duldende Modernisierungsmaßnahme auch dann dar, wenn hierdurch der Flur der Wohnung um 1,60 m verkürzt wird.

(Leitsatz der Redaktion).

Die Bekl. sind gemäß § 555d BGB zur Duldung der vom Kl. geplanten Maßnahmen zum Einbau eines Fahrstuhls unter Herstellung eines Zugangs auf der Etage der streitgegenständlichen Wohnung der Bekl. verpflichtet. Bei dem Einbau eines Fahrstuhls handelt es sich um eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne des § 555b Nr. 4 BGB, durch welche die Nutzbarkeit der Wohnung der Bekl. infolge einer leichteren Zugangsmöglichkeit verbessert wird. Dies kommt auch dadurch zum Ausdruck, dass das Vorhandensein eines Personenaufzugs in der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung des Berliner Mietspiegels als wohnwerterhöhendes Merkmal aufgeführt ist (Berliner Mietspiegel 2013, ABI. Nr. 21/2013, Seite 694).

Der Einbau eines Fahrstuhls ist grundsätzlich als eine den Gebrauchswert der Mietsache erhöhende Modernisierungsmaßnahme anzusehen (Bamberger/Roth, BeckOK § 555b BGB, Rn. 30). Es kann dahinstehen, ob der Einbau eines Fahrstuhls möglicherweise auch der Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse im Sinne von § 555b Nr. 5 BGB dient. Dies änderte an der grundsätzlichen Duldungspflicht nichts.

Die geplante Maßnahme stellt für die Bekl. keine Härte dar, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen sowohl des Vermieters als auch anderer Mieter in dem Gebäude nicht zu rechtfertigen ist, wobei finanzielle Erwägungen im Hinblick auf die zu erwartende Mieterhöhung in diesem Zusammenhang grundsätzlich nicht zu berücksichtigen sind, § 555d Abs. 2 BGB.

Eine nicht zu rechtfertigende Härte wird nicht dadurch begründet, dass der Einbau des Fahrstuhls mit einer Änderung des Grundrisses der Wohnung verbunden ist, indem der Wohnungseingang etwa um 1,60 m in den Wohnungsflur hinein verlegt und dieser entsprechend verkürzt wird.

Ob eine Wohnungsgrundrissänderung im Zusammenhang mit einer Modernisierung als Härte anzusehen ist und eine Duldungspflicht des Mieters ausschließt, ist durch Würdigung der konkreten Umstände des Einzelfalls zu beurteilen (BGH, Urteil vom 13. Februar 2008 - VIII ZR 105/07, GE 2008, 469). Die Verlegung der Wohnungseingangstür unter Verkürzung des Wohnungsflurs um 1,60 m hat angesichts der Gesamtgröße der Wohnung von 133,71 m2 nur geringfügige Auswirkungen und ändert deren Zuschnitt und Nutzbarkeit insgesamt nicht maßgeblich. Denn die dem regelmäßigen Aufenthalt dienenden Räume werden nicht angetastet. Hinzu kommt, dass die Verringerung der Wohnfläche infolge der Verkleinerung des Flurs teilweise eine gewisse Kompensation dadurch erfährt, dass der Wohnung ein zusätzlicher Abstellraum mit einer Größe von 4 m2 zugeschlagen wird.

Eine Härte wird auch nicht durch den Verlust des Zugangs zum Nebentreppenhaus begründet. Auch wenn sich die Bekl. bislang auf dessen Nutzung zum Erreichen der Mülltonnen eingestellt haben, stellt der nunmehr erforderliche Weg durch das Haupttreppenhaus keine entscheidende Änderung der Nutzungsgewohnheiten der Bekl. dar.

Entsprechendes gilt für die mit den voraussichtlich achttägigen Bauarbeiten verbundenen Beeinträchtigungen. Es ist nicht ersichtlich, dass diese über einen längeren Zeitraum zu so erheblichen Störungen führen, dass die Annahme einer Härte gerechtfertigt erscheint.

Der Umstand, dass die Wohnung durch den Wegfall eines Teils des Flurs nach Ansicht der Bekl. ihren „repräsentativen Eingangsbereich" verlieren und die sich momentan im Flur befindenden Jugendstilmöbel dort keinen Platz mehr haben würden, ist mit Blick auf die Einrichtungsmöglichkeiten, die eine 133,71 m2 große Wohnung bietet, ebenfalls nicht als Härte anzusehen.

Nach allem führen die mit den Arbeiten der Kl. zwangsläufig verbundenen Nachteile bei einer Gesamtschau jedenfalls nicht zu so erheblichen Einschränkungen der Nutzbarkeit der Wohnung, dass die Annahme einer Härte begründet ist, die über die üblichen Nachteile deutlich hinausgehende Einbußen voraussetzt.

Es kann dahinstehen, ob die Möglichkeit des Anbaus eines Außenfahrstuhls mit einem Halt auf den Treppenzwischenpodesten bestanden hat. Auch wenn dieser ebenfalls grundsätzlich als wohnwerterhöhend anerkannt ist, ist der Komfortgewinn durch den ebenerdigen Zugang zu den Wohnungen deutlich höher und nicht vergleichbar.

Eine unzumutbare Härte folgt auch nicht aus einer sog. Luxusmodernisierung (vgl. BGH, Urteil vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 253/04, GE 2005, 1056). Dies ist unter Berücksichtigung der jeweiligen Umstände des Einzelfalls zu beurteilen. Dabei ist einerseits zu berücksichtigen, dass nach Sinn und Zweck der Regelungen betreffend die Modernisierung grundsätzlich eine Verbesserung des Wohnstandards erreicht werden soll. Deshalb ist eine Modernisierung auch nicht auf einen derzeitigen durchschnittlichen Standard beschränkt. Vielmehr darf der Vermieter grundsätzlich die Attraktivität seiner Wohnung auch durch eine überdurchschnittliche Ausstattung erhöhen und damit die Entwicklung auf dem Wohnungsmarkt vorantreiben (BGH aaO.). Andererseits ist nicht zu verkennen, dass die vorliegende Modernisierung zu einer erheblichen Erhöhung der Miete führt. Indes ist das Haus unter Berücksichtigung der sehr großzügig geschnittenen Wohnungen und der Lage in Schlachtensee doch eher auf gehobene Wohnverhältnisse eingerichtet. Gerade unter diesem Gesichtspunkt ist das Vorhandensein eines Aufzugs für viele Mieter von großem Nutzen und stellt für diese folglich keinen übertriebenen Luxus dar.

Der Einbau eines Fahrstuhls erhöht grundsätzlich den Gebrauchswert der Wohnung. Das soll nach Auffassung der ZK 63 des LG Berlin auch dann gelten, wenn der Flur der Wohnung durch die Baumaßnahme um 1,60 m verkürzt wird.

Der Kläger beabsichtigt den Einbau eines Etagenfahrstuhls in den in Berlin-Schlachtensee gelegenen Altbau, in dem die Beklagten eine 134 m2 große Wohnung bewohnen. Die Beklagten berufen sich u. a. deswegen auf eine für sie unzumutbare Härte, weil der Flur der Wohnung hierdurch um 1,60 m verkürzt werde, so dass die dort befindlichen Jugendstilmöbel dann keinen Platz mehr hätten.

AG Schöneberg und LG Berlin hielten die Einwände der Beklagten für unbegründet. Zwar könne im Einzelfall eine Grundrissänderung als Härte i. S. d. § 555b Abs. 2 BGB anzusehen sein. Angesichts der Gesamtgröße der Wohnung habe aber hier die Verkürzung des Flures nur geringfügige Auswirkungen und ändere deren Zuschnitt nicht maßgeblich. Es liege auch keine Luxusmodernisierung vor. Zwar werde der Aufzugseinbau zu einer erheblichen Mieterhöhung führen. Zu berücksichtigen sei aber, dass das Wohnhaus mit seiner Lage in Schlachtensee und den sehr großzügig geschnittenen Wohnungen auf eher gehobene Wohnverhältnisse ausgerichtet sei, so dass der Fahrstuhleinbau keinen übertriebenen Luxus darstelle.