Duldung von Modernisierungsmaßnahmen (Fußbodenheizung, Einbau bodentiefer Fenster, Einbau einer Dusche zusätzlich zur vorhandenen Badewanne), Anforderungen an Modernisierungsankündigung

1.
 Der Einbau einer Fußbodenheizung stellt sich auch bei kleineren Wohnungen des unteren Preissegments nicht grundsätzlich als Luxusmodernisierung dar, sondern führt regelmäßig zu einer Verbesserung des Wohnwertes. Die Baumaßnahme ist einem Mieter gegen seinen Willen aber nicht zuzumuten, wenn die Wohnung für einen Zeitraum von drei Monaten vollständig geräumt werden müsste. Der Mieter kann sich in einem solchen Fall auf den Härteeinwand berufen, sofern nicht zwingende Interessen des Vermieters entgegenstehen, die eine Durchführung der Umbaumaßnahme während des laufenden Mietverhältnisses erfordern. (Anschluss/Abgrenzung LG Berlin - 64 S 7/17 -, Urteil vom 18. Januar 2018, n. v.)

2.
 Der Einbau großflächiger bodentiefer Fenster anstelle einer Fensterfront mit hüfthoher Brüstung kann wegen der dadurch verbesserten Belichtung und Belüftung als Wohnwertverbesserung angesehen werden. Allerdings würde der Wohnraum durch die Maßnahme zugleich leichter einsehbar, was sich nach den konkreten Umständen und der Lage der Wohnung als nachteilig darstellen kann. Im Ergebnis kann es daher an einer Wohnwertverbesserung fehlen, wenn nach dem geplanten Umbau kein Raum der Wohnung verbliebe, der ohne Anbringung eines bodentiefen Sichtschutzes als Schlafzimmer nutzbar wäre.

3.
 Der Einbau einer Dusche im Bad zusätzlich zu einer bereits vorhandenen Badewanne mit Duschvorrichtung stellt regelmäßig eine Wohnwertverbesserung dar. Würde die Baumaßnahme Änderungen am Grundriss der Wohnung mit sich bringen (hier u. a.: Reduzierung der Breite des Flurs um 1 m), so dass Stellflächen für Möbel des Mieters wegfallen, kann es dem Vermieter zuzumuten sein, die Baumaßnahme bis zum Ende des Mietverhältnisses zurückzustellen.

II. 1. Die Berufung ist zulässig. Sie ist insbesondere nach § 511 Abs. 2 ZPO statthaft sowie form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden, §§ 517, 519, 520 ZPO.

2. Sie ist jedoch unbegründet, denn das Amtsgericht hat die Klage zu Recht abgewiesen. Die Kl. haben keinen Anspruch auf Duldung der begehrten Maßnahmen aus §§ 555b, 555d Abs. 1 BGB.

Die Klage ist zulässig. Insbesondere ist das Rechtsschutzbedürfnis der Kl. hinsichtlich des Einbaus der bodentiefen Fensteranlage gegeben. Denn ohne die Feststellung einer entsprechenden Duldung wären sie zum Rückbau verpflichtet.

Die Klage ist jedoch unbegründet.

a) Das Amtsgericht hat zutreffend erkannt, dass ein Duldungsanspruch der Kl. gegen die Bekl. hinsichtlich des Einbaus einer Fußbodenheizung gemäß §§ 555b, 555d Abs. 1 BGB nicht besteht.

Zunächst geht das Amtsgericht zutreffend davon aus, dass die Kl. die Maßnahme nicht ordnungsgemäß angekündigt haben, § 555c BGB. Gemäß § 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BGB muss die Modernisierungsankündigung Angaben über die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahmen in wesentlichen Zügen enthalten. Dies beinhaltet regelmäßig bei einer energetischen Modernisierung die Darlegung, dass die geplante Maßnahme zu einer Endenergieeinsparung führt (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, BGB § 555c, Rn. 57-59, beck-online). Dafür ist es notwendig, den alten und neuen Zustand durch gegenständliche Beschreibung oder Mitteilung der Wärmedurchgangskoeffizienten so genau anzugeben, dass ein Vergleich möglich ist (Palandt/Weidenkaff, BGB, 76. Aufl., § 555c Rn. 6). Diese Anforderungen erfüllt die Ankündigung der Kl. vom 20.7.2016 nicht. Denn es kann nicht zweifelsfrei festgestellt werden, im Vergleich zu welcher Heizkörperheizungsanlage sich eine Energieeinsparung von bis zu 25 % ergeben soll. In der Modernisierungsankündigung steht, dass durch die Fußbodenheizung im Vergleich zu einer Heizkörperheizungsanlage Endenergie von bis zu 25 % eingespart wird. Es ist jedoch nicht ersichtlich, ob mit „einer” Heizkörperheizungsanlage die derzeit in der Wohnung der Bekl. vorhandene oder die gemäß Ankündigung vom 30.5.2013 geplante Heizkörperheizungsanlage gemeint ist.

Zwar erhöht der Einbau einer Fußbodenheizung generell den Wohnwert der Mieträume (LG Berlin, Urteil v. 18.1.2018, 64 S 7/17). Unabhängig von der erhöhten Stellmöglichkeit aufgrund des Wegfalls von Heizkörpern sorgt eine Fußbodenheizung auch für ein angenehmeres Raumklima durch die gleichmäßigere Verteilung der Wärme bei geringerer Vorlauftemperatur. Dieser Vorteil wirkt sich auch in den vorliegend einschlägigen Verkehrskreisen, d. h. in kleineren Wohnungen im niedrigeren Mietpreissegment, positiv auf die Vermarktung aus. Auf der anderen Seite handelt es sich dabei nicht um eine Luxusmodernisierung.

Allerdings würde der Einbau einer Fußbodenheizung eine Härte im Sinne des § 555d Abs. 2 Satz 1 BGB für die Bekl. bedeuten. Denn die Wohnung müsste laut der Ankündigung vom 20.7.2016 für die Zeit der Bauarbeiten von drei Monaten komplett ausgeräumt werden, und die Bekl. müssten in eine Ersatzwohnung ausweichen. Ein solcher Umzug ist den Bekl. auch unter Würdigung der berechtigten Interessen der Kl. nicht zuzumuten.

Das Besitzrecht des Mieters ist eigentumsrechtlich geschützt und räumt ihm die Nutzungs- und Verfügungsbefugnis sowie gegen jedermann wirkende Schutzrechte ein (BVerfG, Beschluss vom 8.1.1985 - 1 BvR 792, 501/83, NJW 1985, 2633- beck-online). Einmal entstanden, genießt das Besitzrecht Bestandsschutz, soweit es nicht durch eine wirksame Kündigung beendet wurde.

Aufgabe des Wohnraummietrechts ist es, die miteinander konkurrierenden Eigentumspositionen von Mieter und Vermieter inhaltlich auszugestalten und die jeweiligen Befugnisse so zu bestimmen, dass die beiden Eigentumspositionen angemessen gewahrt bleiben, insbesondere die schutzwürdigen Interessen beider Seiten berücksichtigt und in ein ausgewogenes Verhältnis gebracht werden. Die vorübergehende vollständige Räumung einzelner Zimmer, ein Zwischenumzug der Mieter oder ein Ausweichen ins Hotel kommt daher in der Regel nur in Betracht, wenn ganz besonders schwerwiegende, zwingende Gründe für die Modernisierung sprechen (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, BGB § 555d Rn. 24-30, beck-online).

Die Kl. haben solche Gründe nicht dargelegt. Insbesondere haben sie nicht vorgetragen, dass die Modernisierung dringend sei und das Ende des Mietverhältnisses mit den Bekl. für die Durchführung der Maßnahmen nicht abgewartet werden könnte. Den Bekl. kann ohne Hinzutreten besonderer Umstände nicht zugemutet werden, für die Dauer der Bauarbeiten aus der Wohnung auszuziehen. Insoweit ist es irrelevant, dass die Bekl. über eine 1-Zimmerwohnung in K. an der Ostsee verfügen. Denn es macht keinen Unterschied, wohin die Mieter für die Zeit der Baumaßnahmen hinziehen könnten. Vielmehr ist angesichts des Schutzzwecks des § 555d Abs. 2 Satz 1 BGB entscheidend, dass sie überhaupt ausziehen und die Belastungen eines Umzuges auf sich nehmen müssten.

b) Die Kl. haben keinen Anspruch gegen die Bekl. auf Duldung des Einbaus einer bodentiefen Fensteranlage gemäß §§ 555b, 555d Abs. 1 BGB.

Der Einbau von bodentiefen Fenstern stellt nicht generell eine Wohnwertverbesserung im Sinne des § 555b Nr. 4 BGB dar. Eine Wohnwertverbesserung ist jede bauliche Veränderung der Mietsache, die im Rahmen ihres Zwecks den Gebrauchswert erhöht und eine bessere Benutzung ermöglicht. Der Maßstab, nach dem beurteilt werden muss, ob der Wohnwert verbessert wird, orientiert sich nicht an der Wertung des derzeitigen Mieters, sondern allein an der Verkehrsanschauung. Entscheidend ist, ob die Maßnahme nach der Verkehrsanschauung geeignet ist, die Attraktivität der Mietsache für künftige Mietinteressenten zu erhöhen (Palandt/Weidenkaff, BGB, 76. Aufl., § 555b Rn. 7).

Zwar kann davon ausgegangen werden, dass mit der größeren Fensterfläche der Lichteinfall im Zimmer 2 größer ist. Allerdings ist ein größerer Lichteinfall im Hinblick darauf, dass sich die Wohnung im … OG befindet, zuvor bereits ein 3-flügeliges Fenster von ca. 200 cm Breite und ca. 130 cm Höhe vorhanden war und das Zimmer als Schlafzimmer benutzt wird, nicht allgemein als Wohnwertverbesserung zu sehen.

Die Kl. haben auch nicht hinreichend dargelegt, dass sich der Raum mit dem bodentiefen Fenster besser belüften lässt als mit dem Fenster, dessen Einbau die Bekl. gemäß Teilurteil des Amtsgerichts Charlottenburg vom 20.1.2015 zur Duldung verpflichtet wurden. Denn bei beiden Fenstern sind die Flügel mit Dreh-/Kippfunktion ausgestattet, so dass ein Unterschied nicht ersichtlich ist.

Ferner erhöht sich mit der größeren Fensterfläche der Blickeinfall in das Zimmer. Dies ist nach der Verkehrsanschauung als nicht wünschenswert zu sehen. Das Schlafzimmer einer Wohnung stellt allgemein einen privaten Rückzugs- und Entspannungsort dar. Es ist davon auszugehen, dass Mietinteressenten nicht möchten, dass andere Personen in das Zimmer hineinschauen können.

Aufgrund der Errichtung eines Neubaus gegenüber von der Hausfassade mit der bodentiefen Fensteranlage der streitgegenständlichen Wohnung muss jedoch verstärkt damit gerechnet werden. Die größere Fensterfläche erhöht das Gefühl, beobachtet zu werden. Dieser Nachteil kann nicht durch das Anbringen von Vorhängen oder Gardinen an dem Fenster ausgeglichen werden. Denn bei ständig zugezogenen entsprechenden Vorrichtungen wirkt sich ein bodentiefes Fenster erst recht nicht positiv aus. Auch kann das größere Zimmer 1 der Wohnung, das derzeit als Wohnzimmer benutzt wird, nicht als Schlafzimmer umfunktioniert werden. Denn es verfügt über eine bodentiefe Balkontür aus Kunststoffisolierglas mit zwei Flügeln, so dass sich derzeit keines der zwei Zimmer der Wohnung als Schlafzimmer eignet. Daher erhöht der Einbau der bodentiefen Fensteranlage die Attraktivität der Mietsache für künftige Mietinteressenten nicht.

c) Die Kl. haben keinen Anspruch auf Duldung der Änderungsmaßnahmen im Bad gemäß §§ 555b Nr. 4, 555d Abs. 1 BGB.

Die Verlegung des Waschmaschinenanschlusses stellt schon keine Wohnwertverbesserung dar, weil ein Anschluss im Badezimmer bereits vor den angekündigten Maßnahmen vorhanden war. Der Einbau einer Dusche zusätzlich zu einer bereits vorhandenen Badewanne bringt grundsätzlich eine Wohnwertverbesserung mit sich.

Allerdings hätte der Einbau der Dusche eine Grundrissänderung der Wohnung zur Folge. Die Veränderung der Raumaufteilung muss nicht zwangsläufig einen Modernisierungscharakter haben (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, BGB § 555b, Rn. 86-87, beck-online). Die Beurteilung, ob darin eine Wohnwertverbesserung zu sehen ist, unterliegt keiner generalisierenden, sondern einer Einzelfallbetrachtung unter Berücksichtigung des konkreten Zuschnitts der Wohnung, der Wohnungsgröße und sonstiger baulichen Details sowie der allgemeinen Wohnbedürfnisse für die in Betracht kommenden Mieterkreise. Erhebliche Grundrissveränderungen fallen nicht unter den Modernisierungsbegriff. In solchen Fällen kann sich eine Duldungspflicht des Mieters nur aus § 242 BGB ergeben (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, BGB § 555b, Rn. 86-87, beck-online).

Die Grundrissänderung hätte eine Verengerung des Flures um einen Meter in der Breite entlang des Bades zur Folge. Dadurch bekäme der Flur einen eckigen Schnitt. Es wäre weniger Stellplatz für Möbel vorhanden. Nach dem geplanten Grundriss könnte der Zutritt zum Zimmer 2 nicht mehr über den Flur erfolgen. Stattdessen müsste ein neuer Vorflur im Zimmer 1 errichtet werden, wodurch die Fläche des Zimmers 1 verringert würde und den fehlenden Stauraum im Flur nicht kompensieren würde. Die Verkleinerung des Flures und des Zimmers 1 sowie die Schnittänderung wirken sich bei einer Zweizimmerwohnung mit einer Fläche von 56 m² negativ aus. Der Mieter, der eine Wohnung mit einem bestimmten Grundriss angemietet hat und diese entsprechend möbliert hat, muss grundsätzlich nicht hinnehmen, dass er seine Möbel nicht mehr stellen kann. Der Vorteil durch den Einbau einer Dusche bei bereits vorhandener Badewanne mit Duschmöglichkeit überwiegt nicht gegenüber der nachteiligen Änderung von Größe und Schnitt der Räume.

Eine Pflicht der Bekl. zur Duldung der Änderungen im Bad aus § 242 BGB ist nicht gegeben. Im Rahmen des § 242 BGB kann es zwar je nach den Umständen des einzelnen Falles möglich sein, dass der Mieter Baumaßnahmen, die nicht unter den Modernisierungsbegriff fallen, dulden muss. Es kommt aber nicht allein darauf an, ob dem Mieter die Beeinträchtigung, die die Baumaßnahme oder deren Durchführung mit sich bringt, zuzumuten ist. Vielmehr ist entscheidend, ob dem Vermieter die Unterlassung der geplanten Baumaßnahme oder deren Verschiebung bis zum Ende des Mietvertrages zugemutet werden kann. Dabei ist Ausgangspunkt der Grundsatz, dass Verträge zu halten sind, und dass der Mieter deshalb einen Anspruch auf ungestörten Mietbesitz hat. Das bedeutet, dass die Frage, ob ihm dennoch den Mietbesitz störende Neubaumaßnahmen zuzumuten sind, erst dann zu prüfen ist, wenn zuvor feststeht, dass dem Vermieter nicht zugemutet werden kann, die Baumaßnahmen zu unterlassen oder zu verschieben (BGH, Urteil vom 23.2.1972 - VIII ZR 91/70, NJW 1972, 723, beck-online). Die Kl. haben vorliegend keine Umstände dargelegt, weshalb es ihnen nicht zuzumuten wäre, das Ende des Mietverhältnisses abzuwarten, um die Änderungsmaßnahmen durchzuführen.

Der Einbau einer Fußbodenheizung führt auch bei kleineren Wohnungen des unteren Preissegments zu einer Verbesserung des Wohnwerts. Der Einbau großflächiger bodentiefer Fenster kann als Wohnwertverbesserung angesehen werden, es sei denn, der betreffende Raum kann ohne einen Sichtschutz nicht mehr als Schlafzimmer genutzt werden. Der Einbau einer Dusche im Bad zusätzlich zu einer bereits vorhandenen Badewanne stellt regelmäßig eine Wohnwertverbesserung dar, es sei denn, die Baumaßnahme bringt eine Grundrissänderung der Wohnung mit sich mit der Folge, dass Stellflächen für Möbel des Mieters wegfallen würden.

Der Vermieter kündigte umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen (Fußbodenheizung, bodentiefe Fenster anstelle einer Fensterfront mit hüfthoher Brüstung, zusätzliche Dusche im Bad) an. Der Mieter wollte die Maßnahmen nicht dulden. Die Klage des Vermieters auf Duldung wurde durch das Amtsgericht abgewiesen, was zur Berufung des Vermieters zum Landgericht führte.

Die ZK 64 des LG Berlin (Einzelrichter) wies die Berufung zurück.

1. Fußbodenheizung: Die Maßnahme sei nicht ordnungsgemäß angekündigt worden. Bei einer energetischen Modernisierung müsse regelmäßig dargelegt werden, dass die geplante Maßnahme zu einer Endenergieeinsparung führe. Dafür sei es notwendig, den alten und neuen Zustand durch gegenständliche Beschreibung oder Mitteilung der Wärmedurchgangskoeffizienten so anzugeben, dass ein Vergleich möglich sei. Diese Anforderungen erfülle die Ankündigung des Vermieters vom 20. Juli 2016 nicht. Es könne nicht zweifelsfrei festgestellt werden, im Vergleich zu welcher Heizkörperbeheizung sich eine Energieeinsparung von bis zu 25 % ergeben solle. In der Modernisierungsankündigung stehe, dass durch die Fußbodenheizung im Vergleich zu einer Heizkörperheizungsanlage Endenergie von bis zu 25 % eingespart werde. Es sei jedoch nicht ersichtlich, ob mit „einer“ Heizkörperheizungsanlage die derzeit in der Wohnung des Mieters vorhandene oder die gemäß Ankündigung vom 30. Mai 2013 geplante Heizkörperheizungsanlage gemeint sei (Anm. der Redaktion: offenbar eine Ankündigung mit einer anderen technischen Lösung).

Zwar erhöhe der Einbau einer Fußbodenheizung generell den Wohnwert der Mieträume. Unabhängig von der erhöhten Stellmöglichkeit aufgrund des Wegfalls von Heizkörpern sorge eine Fußbodenheizung auch für ein angenehmeres Raumklima durch die gleichmäßigere Verteilung der Wärme bei geringerer Vorlauftemperatur. Allerdings würde vorliegend der Einbau eine Härte i.S.v. § 555d Abs. 2 Satz 1 BGB bedeuten. Denn die Wohnung müsse laut Ankündigung für die Zeit der Bauarbeiten von drei Monaten komplett ausgeräumt werden, und der Mieter müsse in eine Ersatzwohnung ausweichen. Das Besitzrecht des Mieters sei eigentumsrechtlich geschützt und räume ihm die Nutzungs- und Verfügungsbefugnis sowie gegen jedermann wirkende Schutzrechte ein. Die vorübergehende vollständige Räumung einzelner Zimmer, ein Zwischenumzug des Mieters oder ein Ausweichen ins Hotel komme daher i.d.R. nur in Betracht, wenn ganz besonders schwerwiegende, zwingende Gründe für die Modernisierung sprächen. Der Vermieter habe solche Gründe nicht dargelegt.

2. Bodentiefe Fenster: Der Einbau derartiger Fenster stelle nicht generell eine Wohnwertverbesserung i.S.d. § 555b Nr. 4 BGB dar. Der Maßstab, nach dem beurteilt werden müsse, ob der Wohnwert verbessert werde, orientiere sich nicht an der Wertung des derzeitigen Mieters, sondern allein an der Verkehrsanschauung. Zwar könne davon ausgegangen werden, dass mit der größeren Fensterfläche der Lichteinfall im entsprechenden Zimmer größer sei. Allerdings sei ein größerer Lichteinfall im Hinblick darauf, dass sich die Wohnung im OG befinde, zuvor bereits ein dreiflügeliges Fenster von ca. 200 cm Breite und ca. 130 cm Höhe vorhanden sei und das Zimmer als Schlafzimmer benutzt werde, nicht allgemein als Wohnwertverbesserung zu sehen. Das Schlafzimmer einer Wohnung stelle allgemein einen privaten Rückzugs- und Entspannungsort dar. Es sei davon auszugehen, dass Mietinteressenten nicht möchten, dass andere Personen in das Zimmer hineinschauen können. Dieser Nachteil könne nicht durch das Anbringen von Vorhängen oder Gardinen an dem Fenster ausgeglichen werden. Denn bei ständig zugezogenen entsprechenden Vorrichtungen wirke sich ein bodentiefes Fenster erst recht nicht positiv aus.

3. Einbau einer Dusche: Die Maßnahme zusätzlich zu einer bereits vorhandenen Badewanne bringe grundsätzlich eine Wohnwertverbesserung mit sich. Allerdings hätte der Einbau der Dusche hier eine Grundrissänderung der Wohnung zur Folge, die zu einer Verengung des Flures um 1 m in der Breite entlang dem Bad führen würde. Dadurch wäre weniger Stellplatz für Möbel vorhanden. Der Mieter, der eine Wohnung mit einem bestimmten Grundriss gemietet und entsprechend möbliert habe, müsse grundsätzlich nicht hinnehmen, seine Möbel nicht mehr stellen zu können. Der Vorteil einer zusätzlichen Dusche bei vorhandener Wanne mit Duschmöglichkeit überwiege nicht die nachteilige Änderung von Größe und Schnitt der Räume.

Auch eine Pflicht des Mieters, die Änderungen im Bad aus Treu und Glauben (§ 242 BGB) zu dulden, bestehe nicht. Verträge seien zu halten. Ob dem Mieter – seinen Mietbesitz störende – Neubaumaßnahmen zuzumuten seien, sei nachrangig zu prüfen. Davor stehe die Prüfung, ob dem Vermieter die Unterlassung der geplanten Baumaßnahme oder deren Verschiebung bis zum Ende des Mietvertrages zuzumuten sei. Der Vermieter habe vorliegend keine Umstände dargelegt, weshalb es ihm nicht zuzumuten wäre, das Ende des Mietverhältnisses abzuwarten, um die Änderungsmaßnahmen durchzuführen.