Duldung von Erhaltungsmaßnahmen nur bei festgestelltem Mangel, keine Duldungspflicht aus vertragswidriger Nutzung

1. Auch wenn in einem Vorprozess mit einem anderen Mieter der Vermieter zur Durchführung von Arbeiten in einer Nachbarwohnung verurteilt worden ist, folgt daraus nicht ohne Weiteres eine Verpflichtung des Mieters dieser Nachbarwohnung zur Duldung.

2. Eine vertragswidrige Nutzung (ungenehmigte Umbauarbeiten) durch den Mieter begründet keinen Anspruch des Vermieters, Instandsetzungsmaßnahmen in der Wohnung durchführen zu dürfen.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Parteien streiten um die Duldung von Fußbodenarbeiten in der Mietwohnung der Bekl.

Die Parteien sind über einen Wohnungsmietvertrag verbunden. Die Wohnung der Bekl. befindet sich in einem Mehrfamilienhaus, das ca. im Jahr 1930 errichtet worden ist. Die Mieter, die die Wohnung unter der Wohnung der Bekl. bewohnen, rügten deutlich wahrnehmbare Knarrgeräusche und verklagten die Kl. auf Mängelbeseitigung. Mit Anerkenntnisurteil vom 6.1.2011 ist die Kl. verurteilt worden, die Dielen in der Wohnung der Bekl. ordnungsgemäß an die Balken anzunageln und zu befestigen. Die obsiegenden Mieter mindern die Miete um 9 %. Mit Schreiben vom 11.1.2018 forderte die Kl. die Bekl. zur Duldung von Fußbodenarbeiten auf. Die Bekl. ließ keine Arbeiten zu. Bauseits waren in den Räumen der Wohnung der Bekl. Dielen verlegt. Die Bekl. verlegte über die Dielen im Schlafzimmer Spanplatten, die sie auf die Dielen schraubte, sowie Teppichboden. Im Wohnzimmer, in der Diele sowie in der Kammer verlegte sie Laminat auf die Dielen. Die Bekl. ist fast 80 Jahre alt und an Leukämie erkrankt. Sie hat familiäre Probleme.

Die Kl. behauptet, in der Wohnung, die unter der Wohnung der Bekl. liegt, seien Knarrgeräusche zu hören, die deutlich über das übliche Maß hinausgingen und ursächlich auf die mangelhafte Verlegung von Laminat und Spanplatten in der Wohnung der Bekl. zurückzuführen seien.

Die Kl. beantragt, in der Wohnung der Bekl. die im Einzelnen aufgeführten Instandsetzungsmaßnahmen zu dulden.

Die Bekl. meint, ihr sei eine Duldung aufgrund ihres Gesundheitszustandes und ihrer familiären Probleme nicht zuzumuten.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch Inaugenscheinnahme der streitgegenständlichen Wohnungen, Einholung eines mündlichen Gutachtens eines Sachverständigen sowie Vernehmung mehrerer Zeugen.

I. Die Klage ist unbegründet.

A. Die Kl. hat keinen Anspruch auf Duldung von Erhaltungsmaßnahmen gemäß § 555a Abs. 1 BGB. Danach hat der Mieter Maßnahmen zu dulden, die zur Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietsache erforderlich sind. Instandsetzungsarbeiten sind Arbeiten, die den vertragsgemäßen Zustand herstellen, das heißt bereits eingetretene Mängel beheben sollen. Weder in der Wohnung der Zeugen H. noch in der Wohnung der Bekl. liegen Mängel vor.

1. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme ist das Gericht nicht davon überzeugt, dass in der Wohnung der Zeugen H. Mängel vorliegen. Die Kl. hatte behauptet, dort seien Knarrgeräusche zu hören, die über das übliche Maß hinausgingen. Das hat die Beweisaufnahme nicht bestätigt. Das Gericht hat die Wohnung der Zeugin H. in Augenschein genommen. Zwei verschiedene Personen sind durch die Wohnung der Bekl. gegangen, und gleichzeitig hat das Gericht in der Wohnung der Zeugen H. geprüft, ob Knarrgeräusche zu hören sind. Als der Rechtsanwalt der Kl., der ungefähr so schwer ist wie die Bekl., die Wohnung begangen hat, hat das Gericht nur leise Trittgeräusche sowie ein leichtes Knarrgeräusch im Schwenkbereich der Tür zur Kammer hören können. Alle Geräusche lagen unter den in Altbauten der 30er Jahre typischen Geräuschen, die das Gericht aus vergleichbaren Altbauten kennt. Dies hat der Sachverständige nachvollziehbar damit begründen können, dass die hellen Geräusche, die durchaus in der Wohnung der Bekl. beim Begehen des Bodens zu hören waren, durch die Schüttung und die Dielung gedämpft würden.

Im Übrigen wären die Arbeiten, die die Bekl. nach dem Klageantrag dulden soll, nicht erforderlich im Sinne des § 555a Abs. 1 BGB. Denn wenn die Kl. das Laminat und die Spanplatten samt Teppichboden entfernen würde, würde dies nach Angaben des Sachverständigen zu einer höheren Lärmbelastung in der Wohnung der Zeugen H. führen und die Beeinträchtigung erhöhen. Denn die eingebrachten Beläge dämpfen die Geräusche aus der Wohnung der Bekl.

2. Die Kl. kann sich zur Begründung ihres Duldungsanspruchs nicht darauf berufen, dass die Wohnung der Bekl. Mängel aufweise. § 555a BGB bezweckt, dem Vermieter die Erfüllung seiner aus § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB folgenden Erhaltungspflicht zu ermöglichen. Eine solche Pflicht trifft die Kl. gegenüber der Bekl. wegen des Zustandes der Böden aber gerade nicht, da sie nicht mitvermietet sind. Die Bekl. hat das Laminat und die Spanplatten sowie den Teppichboden ohne Zustimmung der Kl. selbst in die Wohnung eingebracht.

B. Der Kl. steht auch kein Anspruch aus § 541 BGB zu. Es kann offenbleiben, ob es vertragswidrig war, neue Fußbodenbeläge in die Wohnung einzubringen. Denn § 541 BGB kann bei vertragswidrigem Gebrauch zwar einen Beseitigungsanspruch gegen den Mieter begründen, nicht jedoch einen Duldungsanspruch. Selbst wenn ein Duldungsanspruch auf den ersten Blick weniger vom Mieter verlangt als ein Beseitigungsanspruch, weil der Vermieter die Beseitigung auf seine Kosten vornimmt, so stellt der Beseitigungsanspruch im Ergebnis doch ein Aliud zum Duldungsanspruch dar und umfasst ihn nicht. Denn der Mieter hat ein schutzwürdiges Interesse, im Fall einer vertragswidrigen Nutzung nur auf Beseitigung, nicht jedoch auf Duldung in Anspruch genommen zu werden. Er darf darüber entscheiden, wie und wann er die Beseitigung vornimmt. Dass er daran ein schutzwürdiges Interesse hat, zeigt dieser Fall eindrucksvoll. Denn die Bekl. beruft sich darauf, dass ihr eine Duldung nicht zumutbar sei, weil die zeitliche Planung der Arbeiten dazu führen könne, dass sie die Wohnung verlassen müsse. Dies sei ihr aufgrund ihres Gesundheitszustandes nicht zumutbar. Sie hat in den Vergleichsverhandlungen einen Zeitplan erstellt, wie sie sich die Arbeiten vorstellen könnte und damit zum Ausdruck gebracht, dass ihr daran gelegen ist, zu entscheiden, wann und welche Arbeiten durchgeführt werden.

C. Die Kl. hat auch keinen Anspruch gemäß § 242 BGB. Zwar hat der Bundesgerichtshof anerkannt, dass es im Einzelfall eine Duldungspflicht des Mieters aus § 242 BGB geben kann, auch wenn die Voraussetzungen der mietrechtlichen Vorschriften nicht vorliegen. Allerdings ist das Gericht nicht davon überzeugt, dass die Verweigerung der Duldung durch die Bekl. einen Verstoß gegen Treu und Glauben darstellt. Dabei hat das Gericht berücksichtigt, dass die von der Kl. beantragten Arbeiten vermutlich genau das Gegenteil dessen bewirken, was die Kl. erreichen will. Der Sachverständige hat nachvollziehbar erläutert, dass bei einer Entfernung der von der Bekl. eingebrachten Fußbodenbeläge die Lärmbelastung für die Mieter H. eher größer würde. Darüber hinaus kann das Gericht die Weigerung der Bekl. aufgrund ihres Gesundheitszustandes nachvollziehen. Sie befand sich zum Zeitpunkt der Beweisaufnahme im Krankenhaus und wird sich nach Angaben ihres Ehemannes in eine ambulante Leukämiebehandlung begeben.

Der Vermieter hat Mängel an der Mietsache zu beseitigen. Wenn er dazu verurteilt wurde, hat ihm jedermann die Durchführung dieser Arbeiten zu ermöglichen – glaubt man. Das Urteil des Amtsgerichts Schöneberg beweist das Gegenteil.

Mieter hatten Knarrgeräusche aus der Wohnung über ihnen beanstandet, die Miete gemindert und Befestigung der Dielen in jener Wohnung verlangt. Die Vermieterin wurde durch Anerkenntnisurteil zur Durchführung der Arbeiten verurteilt und wollte diese nunmehr in der Wohnung der Beklagten ausführen lassen. Dazu war es auch erforderlich, die von der Beklagten verlegten Spanplatten zu entfernen. Die Klage auf Duldung war erfolglos.

Nach umfangreicher Beweisaufnahme mit Ortstermin, Zeugenvernehmung und Sachverständigengutachten stellte das Amtsgericht fest, dass ein Mietmangel weder in der Wohnung der Beklagten noch in der darunterliegenden Wohnung anzunehmen sei. Eine übermäßige Geräuschbelastung liege nicht vor; nach Entfernung der Spanplatten würde diese sogar zunehmen. Es fehle damit an der Voraussetzung des § 555a BGB, wonach der Mieter Erhaltungsmaßnahmen zu dulden hat. Ob die Anbringung der Spanplatten durch die Beklagte, die ohne Genehmigung erfolgt sei, einen vertragswidrigen Gebrauch darstelle, sei nicht zu entscheiden, denn daraus würde gemäß § 541 BGB nur ein Unterlassungsanspruch folgen, nicht aber eine Duldungspflicht für vom Vermieter auszuführende Arbeiten. Auch aus Treu und Glauben sei hier keine Duldungspflicht herzuleiten, zumal nach dem Gutachten die Arbeiten die Lärmbelastung hier vergrößern würden.

Auf den ersten Blick meint man, das kann nicht sein, dass der Vermieter rechtskräftig zur Durchführung von Arbeiten verurteilt wurde und dann nicht in die Wohnung gelassen wird, um die Arbeiten auszuführen. Gleichwohl ist das Urteil zutreffend, wobei hier alles falsch gelaufen ist, was falsch laufen kann.

Das beginnt mit dem Urteil im Vorprozess, wo offenbar die Mieter mit der Klage eine bestimmte Art der Mängelbeseitigung verlangt hatten. Dabei hat nach ständiger Rechtsprechung der Mieter allein einen Anspruch auf Beseitigung der Mängel, während die Art der Ausführung allein dem Vermieter obliegt. Dazu kommt, dass die Befestigung von Dielen mit Nägeln (die sich wieder lösen können) kaum sachgerecht sein dürfte. Gleichwohl hatte die Vermieterin den Anspruch anerkannt, so dass ein Anerkenntnisurteil vom Gericht ohne eigene Sachprüfung ergehen musste.

Die Mieterin im neuen Prozess war am Vorprozess nicht beteiligt; schon deshalb war eine etwaige Rechtskraft nicht zu berücksichtigen. Unabhängig davon stand rechtskräftig nur fest, dass der Vermieter bestimmte Arbeiten ausführen musste, nicht aber, warum, denn ein Mietmangel war nicht rechtskräftig festgestellt.

Das Amtsgericht war daher verpflichtet, zu prüfen, ob ein Mangel im Sinne des § 536 BGB vorlag, der eine Erhaltungsmaßnahme nach § 555a BGB rechtfertigte. Nach der Beweisaufnahme war das nicht der Fall, so dass die Mieterin nicht zur Duldung verpflichtet war. Auch eine vertragswidrige Nutzung durch das Anbringen der Spanplatten konnte allenfalls einen Schadensersatzanspruch des Vermieters begründen, der die Mieterin zum Rückbau (durch sie selbst: § 249 BGB) verpflichtete. Ein eigenes Recht des Vermieters auf Durchführung der Arbeiten konnte erst im Wege der Zwangsvollstreckung nach erfolgreicher Klage auf Vornahme entstehen (§ 887 ZPO: Ermächtigung des Gläubigers zur Vornahme vertretbarer Handlungen). Eine Duldungspflicht nach Treu und Glauben hat das Amtsgericht ebenfalls mit vertretbarer Begründung verneint.

Nötig war das alles nicht. Wie immer, wenn mehr als zwei Parteien in einen Fall verwickelt sind, war eine Streitverkündung (im Vorprozess) geboten. Nach § 72 ZPO kann eine Partei für den Fall des ihr ungünstigen Ausganges des Rechtsstreits einem Dritten den Streit verkünden, wenn sie gegenüber diesem Gewährleistungs- oder Schadensersatzansprüche hat oder von ihm in Anspruch genommen werden kann. Die Vermieterin hätte also im Vorprozess der oberen Mieterin den Streit verkünden müssen mit der Folge, dass dann das Ergebnis des Rechtsstreits (zu beseitigender Mietmangel) auch gegenüber ihr gegolten hätte (§§ 74, 68 ZPO). Die Wirkungen sind weiter als die Rechtskraft, weil alle tragenden Urteilselemente von der Streitverkündung erfasst werden (BGH 157, 99). Auch gegenüber der Mieterin hätte dann festgestanden, dass der Vermieter die Arbeiten in ihrer Wohnung ausführen musste (und durfte).