Duldung

Duldung; Modernisierung; Beschwer; Schallschutzwand; Elektrosteigeleitung

1. Bei einer Verurteilung zur Duldung von Modernisierungsmaßnahmen in einer Mietwohnung beläuft sich der für die Berufung notwendige Wert der Beschwer auf das 42-fache der zu erwartenden Mietzinserhöhung. 2. Bei mehreren Modernisierungsmaßnahmen in einer Mietwohnung genügt die Angabe des Zeitraumes, in dem die Arbeiten durchgeführt werden sollen, ohne daß eine Aufgliederung auf die einzelnen Arbeiten erfolgt, sofern sie insgesamt nur zwei Wochen andauern. 3. Für eine mit Kohleöfen ausgestattete Wohnung stellt der Einbau einer Zentralheizung eine Modernisierung dar, auch wenn der Mieter eine Gasetagenheizung eingebaut hatte. Eine Duldungspflicht des Mieters hinsichtlich des Einbaus einer Zentralheizung entfällt, wenn dies für ihn eine unzumutbare Härte bedeuten würde. Eine solche liegt vor, wenn die Verwendungen auf die Gasetagenheizung noch nicht "abgewohnt" sind, wobei von der Höhe der Aufwendungen die öffentlichen Fördermittel abzuziehen sind. 4. Die Verstärkung von Elektrosteigleitungen stellt eine Modernisierung dar, auch wenn sie allein wegen des Dachgeschoßausbaus zur Schaffung neuen Wohnraums erforderlich ist. 5. Der Einbau einer Schallschutzwand ist als Wohnwertverbesserung vom Mieter zu dulden, auch wenn sie sich nur auf ein Zimmer der Wohnung auswirken sollte. Eine daraus folgende Mietzinserhöhung von 6,8 % stellt keine zumutbare Härte dar.

Der klagende Vermieter teilte den beklagten Mietern mit Schreiben vom 13.2.1998 mit, daß in der Zeit vom 14.4. bis 30.4.1998 in ihrer Mietwohnung eine Reihe von Arbeiten geplant seien. Diese betrafen u. a. das Bad, die Küche und den Einbau einer Gaszentralheizung. Die zu erwartende Mietzinserhöhung war für jede einzelne Maßnahme angegeben. Weil die Bekl. der Vornahme der Arbeiten mit Schreiben vom 23.3.1998 widersprachen, hat der Vermieter Klage auf Duldung der Modernisierungsarbeiten erhoben. Das AG hat der Klage stattgegeben. Die Berufung der Bekl. hatte nur hinsichtlich der Duldung des Einbaus und des Anschlusses der Wohnung an die Gaszentralheizung Erfolg.

I. Die statthafte (§ 511 ZPO), den notwendigen Wert der Beschwer erreichende (§ 511 a I ZPO), form- und fristgerecht eingelegte und begründete (§§ 516, 518, 519 ZPO) Berufung ist zulässig; insbesondere erreicht sie den notwendigen Wert der Beschwer, der sich auf das 42fache der zu erwartenden Mieterhöhung beläuft (vgl. Kinne, in : Kinne/Schach, Mietvertrags- u. MietprozeßR I, § 541 b Rdnr. 106 für Streitwert).

II. Die Berufung ist jedoch im wesentlichen unbegründet; hinsichtlich der Duldung des Einbaus und Anschlusses der Wohnung an die Gaszentralheizung hat die Berufung Erfolg. Im übrigen steht den Kl. der Duldungsanspruch gegen die Bekl. im Umfang des erstinstanzlichen Urteils gem. § 541 b BGB zu.

Die einzelnen Maßnahmen sind in der Modernisierungsankündigung auch hinreichend konkret beschrieben. Die Kl. haben für jede einzelne Maßnahme konkrete und ausreichend detaillierte Angaben zu den Baumaßnahmen in der Wohnung der Bekl. gemacht. Insbesondere aus der Anlage II zur Modernisierungsankündigung ergeben sich die Veränderungen des Bades und der Küche sowie die Lage der Steig- und Ringleitungen der Heizung und der Heizkörper. Auch hinsichtlich des Beginns und der Dauer der Baumaßnahmen ist die Ankündigung ausreichend konkret. Zwar reicht es nicht aus, den Beginn der Arbeiten mit "demnächst" zu bezeichnen, da insoweit wenigstens die Bezeichnung der Kalenderwoche erforderlich ist (vgl. Kinne, in: Kinne/Schach, § 541 b Rdnr. 75). Allerdings haben die Kl. für die Arbeiten in der Wohnung der Bekl. eine genaue Zeitangabe gemacht (14.4. bis 30.4.1998). Dies reicht aus, da eine derartige Angabe konkret ist und die Bekl. sich darauf einstellen konnten. Aus diesem Grund - und wegen der nur rund zweiwöchigen Arbeiten in der Wohnung der Bekl. - mußten die Kl. nicht für jede einzelne Maßnahme eine konkrete Zeitangabe machen. Schließlich haben die Kl. die zu erwartende Mietzinssteigerung für jede einzelne Maßnahme getrennt angegeben und den Bekl. somit eine Zustimmung zu einzelnen Maßnahmen ermöglicht. Sämtliche Maßnahmen der Kl. stellen auch eine Modernisierung der Wohnung dar - insoweit kann im wesentlichen auf die erstinstanzliche Entscheidung Bezug genommen werden. Auch hinsichtlich der Zentralheizung liegt eine Modernisierung vor. Insoweit kommt es nur auf den vermieterseits geschaffenen Zustand der Wohnung an. Danach ist die Wohnung nur mit Kohleöfen ausgestattet. Auf den Einbau einer Gasetagenheizung durch die Bekl. kommt es nicht an, da es sich um eine Maßnahme der Bekl. handelt und diese Heizung nicht als mitvermietet gilt (vgl. LG Berlin, GE 1998, 616). Für die Verstärkung der Elektrosteigleitungen sind die Bekl. ebenfalls duldungspflichtig. Selbst wenn man ihren Vortrag zugrunde legt, wonach die Verstärkung nur wegen des Ausbaus des Dachgeschosses erforderlich ist, folgt daraus eine Duldungspflicht. Denn gem. § 541 b I 1 BGB gilt auch die Schaffung neuen Wohnraums als Modernisierung und löst die Duldungspflicht des Mieters aus. Ob die Bekl. für diese Maßnahme eine Mieterhöhung schulden, ist für die Frage der Duldung ohne Belang. Der Einbau der Schallschutzwand ist von den Bekl. ebenfalls zu dulden. Unerheblich ist in diesem Zusammenhang, ob es sich um eine Instandsetzung oder Modernisierung handelt. Im ersten Fall ergibt sich der Duldungsanspruch der Kl. aus § 541 a BGB. Jedenfalls stellt diese Maßnahme eine Wohnwertverbesserung dar, da die Beeinträchtigung der Wohnung durch Geräusche aus dem Umfeld gemindert wird. Allerdings brauchen die Bekl. den Einbau und Anschluß an die Gaszentralheizung nicht zu dulden, da diese Maßnahme für sie eine unzumutbare Härte bedeutet. Denn die Bekl. haben im Rahmen einer von der IBB geforderten Mietermodernisierung im Jahre 1991 eine Gasetagenheizung eingebaut. Die damit verbundenen Verwendungen der Bekl. können sie dem Duldungsanspruch entgegensetzen. Dabei ist für die Entscheidung davon auszugehen, daß die Bekl. die Gasetagenheizung mit Zustimmung des damaligen Vermieters, der X., eingebaut haben. Denn die Bekl. haben eine Zustimmung hinreichend dargetan. Hierfür reicht die Vorlage der diesbezüglichen Vereinbarungen aus. Soweit die Kl. diese Genehmigung mit Nichtwissen bestreiten, ist dies

en. Dabei ist für die Entscheidung davon auszugehen, daß die Bekl. die Gasetagenheizung mit Zustimmung des damaligen Vermieters, der X., eingebaut haben. Denn die Bekl. haben eine Zustimmung hinreichend dargetan. Hierfür reicht die Vorlage der diesbezüglichen Vereinbarungen aus. Soweit die Kl. diese Genehmigung mit Nichtwissen bestreiten, ist dies unzulässig. Denn auch als Erwerber des Grundstückes obliegt ihnen die Pflicht zum substantiierten Bestreiten. Da sie die erforderlichen Informationen vom Voreigentümer erlangen können, ist ein Erklären mit Nichtwissen nicht möglich. Der Vortrag der Bekl. gilt somit als zugestanden (§ 138 III ZPO). Nimmt man die Verwendungen der Bekl. für den Einbau der Gasetagenheizung als Maßstab, könne mangels konkreter Darlegung nur die von der IBB anerkannten Baukosten für die Heizung von 14.237 DM zugrunde gelegt werden. Von diesem Betrag ist die Fördersumme der IBB abzuziehen (vgl. LG Berlin, GE 1998, 616), so daß ein Betrag von (14.237 DM ./. 5.000 DM =) 9.237 DM verbleibt. Maßstab dafür, wann dem Mieter aufgrund seiner selbst vorgenommenen Modernisierung zuzumuten ist, die Modernisierung des Vermieters zu dulden, ist Art Vl § 2 des Gesetzes zur Änderung des Zweiten Wohnungsbaugesetzes, anderer wohnungsbaurechtlicher Vorschriften und über die Rückerstattung von Baukostenzuschüssen vom 21.7.1961 (vgl. LG Berlin, GE 1968, 616; Kinne, in: Kinne/Schach, § 541 b Rdnr. 35). Danach ist ein Betrag in Höhe einer Jahresmiete durch eine Mietdauer von vier Jahren "abgewohnt". Hinsichtlich der Miete ist für die Berechnung von der Nettokaltmiete auszugehen (vgl. Kinne, in: Kinne/Schach, § 541 b Rdnr. 36). Bei Verwendungen von 9.237 DM und einer Nettokaltmiete im Jahre 1991 und 1992 von 249,43 DM sind die Verwendungen auf die Gasetagenheizung nach (9.237 DM: 249,43 DM x 4 =) 148,13 Monaten bzw. (: 12 Monate =) 12 Jahre und vier Monaten "abgewohnt". Mithin stellt die Modernisierung der Heizungsanlage rund sieben bis acht Jahre nach der Mietmodernisierung eine unzumutbare Härte dar, da die Verwendungen der Bekl. noch nicht verbraucht sind. (...)

Die zu erwartende Mieterhöhung aufgrund des Einbaus der Schallschutzwand liegt im Vergleich zur gegenwärtigen Miethöhe noch nicht in einem Verhältnis, die für die Bekl. eine unzumutbare Härte darstellt (vgl. hierzu Kinne, in: Kinne/Schach, § 541 b Rdnr. 45). Eine Erhöhung von 6,8 % steht nicht außer Verhältnis zur erstrebten Wohnwertverbesserung, selbst wenn nach dem Vortrag der Bekl. nur ein Zimmer der Wohnung betroffen sein sollte.