Dübellöcher

Dübellöcher; Schönheitsreparaturen; Formularklausel; Regelfristen; Fristenklausel

1. Zum Umfang der Pflicht des Mieters, Dübellöcher zu beseitigen.

2. Zur Wirksamkeit von Formularklauseln, durch die die Regelfristen für Schönheitsreparaturen verkürzt werden.

II. 1. Für das Verschließen der Dübellöcher der Decken und Wände von Flur, zweitem und drittem Raum links sowie in der Küche schulden die Bekl. keinen weiteren Schadensersatz, als sie selbst zugestehen.

Der Mieter ist bei Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet, die von ihm verursachten Schäden zu beseitigen, demgemäß auch von ihm ange brachte Dübellöcher zu verschließen, da dies zur ordnungsgemäßen Rückgabe der Mietsache gehört. Die Bekl. bestreiten jedoch, mehr Dübellö cher selbst angebracht zu haben, als sie selbst zugestanden haben. Viel mehr sollen die weiteren Dübellöcher noch von dem Vormieter herrühren. Die vom Vormieter verursachten Schäden muß der Mieter grundsätzlich nicht beseitigen, wenn ihm die Wohnung mit diesen Schäden übergeben worden ist und er nicht, was hier nicht ersichtlich ist, vom Vormieter dessen Beseitigungspflicht ausdrücklich übernommen hat. Ist streitig, ob die Schäden während der Mietzeit eingetreten sind, muß der Vermieter be weisen, daß die Sache unbeschädigt übergeben wurde; denn nur dann gilt die Regelung des § 548 BGB, wonach sich der Mieter entlasten muß. Ein Beweisantritt des Kl. fehlt jedoch insoweit.

Entgegen der Ansicht des Kl. sind die Bekl. auch nicht deshalb zur Leistung von Schadensersatz verpflichtet, weil das Verschließen der Dübellöcher zur ordnungsgemäßen Renovierung der Wände gehört hätte. Durch das Überstreichen bereits vorhandener Dübellöcher entsteht kein weitergehender Schaden, durch den die Beschädigung der Wand erst verursacht würde. Auch sind die Kosten für das Verschließen der Dübellöcher, die Gegenstand der hier fraglichen Kostenpositionen sind, nicht durch das bloße Überstreichen verursacht worden.

2. Aufräum- und Reinigungskosten

a) Balkon: Gegenstand dieser Kostenposition sind die Entfernung von Blu men und Pflanzenresten, Erdresten, Dreck, Unrat und Müll sowie Säuberung des Balkons. Die Bekl. behaupten dagegen, lediglich einen Campingtisch hinterlassen zu haben. Der übrige Dreck soll herabfallender Putz von der Fassade sein. Letzteres hat auch der Zeuge G. in seiner Zeugenaussage vor dem Amtsgericht bestätigt. Ferner hat dieser als zu beseitigende Gegenstände nur einen Tisch und zwei Müllsäcke angegeben. Für deren Beseitigung sind Aufräumkosten von 50,00 DM mehr als angemessen. Für die Beseitigung des Schutts, der von der Mangelhaftigkeit der Mietsache herrührt, kann der Kl. keinen Schadensersatz verlangen. Die Behauptung des Kl., daß auch jede Menge sonstiger Dreck und Blumenerde vorhanden gewesen sei, ist nicht erwiesen.

c) Aufräum- und Müllbeseitigungskosten: Die Bekl. bestreiten insoweit, mehr an Müll als einige Mülltüten hinterlassen zu haben. Das Mobiliar soll, soweit es zurückgelassen wurde, bereits bei Einzug vorhanden gewesen sein. In diesem Fall würden die Bekl. Schadensersatz für den Abtransport von Möbeln nicht schulden, da die Gegenstände als mitvermietet gegolten hätten und daher hätten zurückgelassen werden müssen. Den Kl. trifft in soweit die Beweispflicht dafür, daß die Bekl. von ihnen eingebrachte Ge genstände nicht entfernt haben; denn dies gehört zur Voraussetzung des Schadensersatzanspruches wegen nicht ordnungsgemäßer Rückgabe. Ein Beweisantritt fehlt insoweit.

3. Neutapezierung im ersten Raum links Die Bekl. waren nicht zum Abriß der vorhandenen Tapete und zur Neutapezierung sämtlicher Wände verpflichtet.

a) Insoweit ist bereits zweifelhaft, ob die Ausführung von Schönheitsreparaturen überhaupt fällig war. Zwar hatte das Mietverhältnis von Juli 1985 bis Ende Juli 1989, also genau 4 Jahre, bestanden, so daß nach § 17 Zif-fer 1 des Mietvertrages die dort festgelegte Höchstfrist von 4 Jahren für Wohnräume abgelaufen war. Gegen die Wirksamkeit dieser Klausel be-stehen jedoch erhebliche Bedenken. Im allgemeinen wird für Wohnräume eine Regelfrist von 5 Jahren für die Ausführung von Schönheitsrepara-turen angenommen, für Naßräume von 2 bis 3 Jahren und sonstige Räume von 7 Jahren (vgl. BGHZ 92, 363 = WM 1985, 46, 47; BayObLG, WM 1987, 344, 346; vgl. auch Oske, Schönheitsreparaturen, 3. Aufl. 1988, S. 11). Sämtliche dieser Fristen werden in den Vertragsbestimmungen des Mietvertrages erheblich, ohne daß dies sachlich geboten erschiene; denn die üblichen Regelfristen geben die Fristen wieder, nach deren Ablauf im all-gemeinen Schönheitsreparaturen erforderlich sind. Bei diesen Fristen be-deutet die Überwälzung der Schönheitsreparaturen keine angemessene Benachteiligung des Mieters i. S. v. § 9 AGBG; anders ist es jedoch bei den hier vereinbarten kürzeren Fristen (vgl. AG Frankfurt, WM 1989, 233; Em-merich-Sonnenschein, Miete, 5. Aufl., 1989, Rdnr. 42 zu §§ 535, 536; Ster-nel, Mietrecht, 3. Aufl. 1988, II Rdnr. 424). Darüber hinaus wird der Mieter hier noch dadurch belastet, daß ihn nach Ablauf der vereinbarten Fälligkeit die Beweislast dafür treffen würde, daß die Schönheitsreparaturen nach dem Zustand der Mietsache nicht fällig sind, so daß weiterhin ein Verstoß gegen § 11 Ziffer 15 a AGBG in Betracht kommt.

b) Selbst wenn man jedoch von der Fälligkeit von Schönheitsreparaturen ausgehen würde, ist nicht ersichtlich, weshalb der Abriß der vorhandenen Tapeten erforderlich sein soll. Drei der Wände sind mit Rauhfasertapete ta peziert, können also überstrichen werden, sofern sie nicht bereits mehrfach überstrichen sind, so daß ein weiterer Anstrich nicht mehr haften wür-de, oder wenn sie beschädigt sind. Dazu ist nichts vorgetragen. Soweit an der einen Wand, die mit Mustertapete versehen ist, die Neutapezierung er forderlich sein sollte - wobei die Rauhfasertapezierung nur ergänzt werden müßte -, ist die auf diese Wand entfallende Fläche nicht ausgewiesen, so daß ein etwaiger anteiliger Schadensersatz nicht beziffert werden kann.

4. Badanstrich

Der Kl. verlangt den Anstrich der Wände und der Decke. Betreffend die Decke haben die Bekl. jedoch unwidersprochen vorgetragen, daß die Dek ke bereits vom Vormieter mit einer Styropordecke abgehängt worden sei. Diese Ausstattung gehörte demgemäß zur Mietsache, wie die Bekl. sie an gemietet hatten. Eine Styropordecke muß nicht gestrichen werden, den Deckenanstrich der ursprünglichen Decke schuldeten die Bekl. nicht.

5. Mehrwertsteuer

Begründet ist die Berufung dagegen betreffend sämtlicher vom Amtsgericht zuerkannter Positionen, soweit hierfür die Mehrwertsteuer berechnet worden ist. Denn zur Zahlung von Mehrwertsteuer sind sie nicht verpflichtet. Nach der ständigen Rechtsprechung der Kammer umfaßt der Schadensersatzanspruch die Mehrwertsteuer nicht, wenn lediglich aufgrund ei-nes Kostenvoranschlages geklagt wird, also ein abstrakter Schadensersatzanspruch geltend gemacht wird, denn die Umsatzsteuer fällt erst bei der Ausführung der Arbeiten an.

Zur Begründung wird auf das Urteil der Kammer vom 21. Oktober 1988 - 64 S 157/88 - (GE 1988, 43, 45) verwiesen (ebenso Zivilkammer 65 - Urteil vom 21. Januar 1984 - 65 S 211/83 - MM 1984, 109).

Die Kammer sieht keine Veranlassung, von dieser Rechtsprechung abzuweichen. Entgegen der Auffassung von Meier (GE 1989, 222 ff.) sieht die Kammer einen wesentlichen Grund für die Differenzierung zwischen dem abstrakten und dem konkreten Schadensersatzanspruch darin, daß bei abstrakter Berechnung die Umsatzsteuer nicht anfällt (was auch Meier a.a.O. zugesteht), so daß sie auch nicht als Schaden geltend gemacht wer-den kann. Die von dem Kl. zitierte Entscheidung des Kammergerichts (GE 1990, 1031) hat sich mit dieser Argumentation nicht auseinandergesetzt.

Daß das Kammergericht anders entschieden hatte (GE 1990, 1031), wischte die 64. Zivilkammer vom Tisch: Das Kammergericht hätte sich noch nicht mit der Argumentation des Landgerichts auseinandergesetzt (worauf es übrigens nicht ankommt, denn auch wenn das Kammergericht falsch entscheidet, muß das Landgericht zum Rechtsentscheid vorlegen, wenn es abweichen will).

Ein typischer Wald- und Wiesenfall im Bereich der Schönheitsreparaturen - so könnte man die Entscheidung des Landgerichts Berlin vom 1. März 1991 bezeichnen. Aber gerade deshalb lassen sich hier ein paar Fehler aufzeigen, die beim Streit um Schönheitsreparaturen immer wieder für Vermieter zum Geldverlust führen. Als da wären:

1. Dübellöcher: Das Verschließen von Dübellöchern gehört zu den Schönheitsreparaturen, jedoch muß der Mieter nur die Dübellöcher verschließen, die er selbst gebohrt hat. Der Vermieter ist, so die Richter, beweispflichtig dafür, daß zu verschließende Dübellöcher vom Mieter und nicht vom Vormieter herrühren.

Merke: Bei jeder Wohnungsabnahme und bei jeder Wohnungsübergabe ist ein Übergabeprotokoll anzufertigen, das am besten auch noch mit Fotos belegt wird. Hilfreich ist ein guter Fotoapparat, der auch noch Datum und Uhrzeit einblendet oder auch eine Videokamera. Wir meinen: Vermieter mit umfangreicherem Grundbesitz jedenfalls können die Kosten für einen solchen Apparat steuerlich geltend machen (damit das Finanzamt nicht auch noch einen Privatanteil hineinrechnet, sollte aber auch ein privater Fotoapparat vorhanden sein, wobei dafür eine preisgünstige Marke ausreicht).

2. Dreck auf dem Balkon: Balkone, die wie Müllhalden aussehen, werden häufig genug von Mietern zurückgelassen. Voll mit Blumenerde, Pflanzenresten, Dreck, Unrat jeder Art. Doch auch das muß bewiesen werden (Foto!), sonst ergeht's dem Vermieter wie in diesem Fall: Der Mieter kommt damit durch, daß er lediglich einen Campingtisch hinterlassen habe.

3. Reparatur-Fristen: Wir weisen zwar immer wieder darauf hin, daß die in Formularmietverträgen vorgedruckten Klauseln möglichst nicht abgeändert werden sollten, doch sterben die Besserwisser nicht aus! In diesem Falle waren die üblichen Fristen für Schönheitsreparaturen, wie sie die Rechtsprechung entwickelt hat und akzeptiert, um ein Jahr verkürzt worden. Das Landgericht stellte klar, daß es erhebliche Zweifel daran hat, ob diese Festlegung nach dem AGB-Gesetz noch zulässig wäre. Für die konkrete Entscheidung spielte dies dann doch keine Rolle, weil

4. Tapeten: ... das Gericht meinte, wenn Rauhfasertapeten vorhanden seien, die nicht bereits mehrmals überstrichen worden seien, müsse der Mieter sie nicht abreißen und neu tapezieren.

5. Styropordecke: Den vom Vermieter verlangten Deckenanstrich sah das Gericht als ungerechtfertigt an. Der Vormieter hatte die Decke nämlich mit Styropor verkleidet. Und das müsse nicht gestrichen werden, meinten die Richter.

6. Mehrwertsteuer: Bei Schadensersatzansprüchen wegen unterlassener Schönheitsreparaturen seien die Mieter nicht zur Zahlung der Mehrwertsteuer verpflichtet.