Druck- und Dichtigkeitsprüfung von Gasleitungen als Betriebskosten

Die Kosten für die Druck- und Dichtigkeitsprüfung von Gasleitungen stellen umlagefähige Betriebskosten dar.

Die Bekl. war aufgrund der Vereinbarung über die Übernahme der Betriebskosten berechtigt, von dem Kl. die anteiligen Kosten für die Dichtigkeitsprüfung der Gaszuleitungen zu fordern, weil diese Kosten Betriebskosten i. S. des § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) zu § 27 Abs. 1 Satz 2 der Zweiten Berechnungsverordnung sind. Während § 1 Abs. 1 BetrKV zunächst den Begriff der Betriebskosten definiert und § 1 Abs. 2 BetrKV Verwaltungs- sowie Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten davon ausnimmt, folgt in § 2 BetrKV eine konkrete Aufstellung der Betriebskosten i. S. von § 1 Abs. 1 BetrKV. § 2 BetrKV erfaßt unter Nr. 4 a, 4 d, 5 a, 5 c und 6 jeweils auch die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebssicherheit für zentrale Heizungsanlagen, Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten, zentrale Warmwasserversorgungsanlagen, Warmwassergeräte und verbundene Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen. Eine solche Prüfung umfaßt notwendigerweise auch die Zuleitungen. Es liegt auf der Hand, daß Gasdichtigkeitsprüfungen der Prüfung der Betriebssicherheit von Gasleitungen dienen; schließlich stellt ausströmendes Gas eine erhebliche Gefahr für Vermieter und Mieter dar. Entsprechend hat das AG Bad Wildungen bereits in seinem Urteil vom 20.6.2003 (- C 66/03 - GE 2005, 365) noch zu Ziffer 4 der Anlage 3 zu § 27 II. BV (a. F.) argumentiert, zu den umlegbaren Kosten gehörten solche der Prüfung der Betriebsbereitschaft und insbesondere Betriebssicherheit, wobei die Betriebssicherheit selbstverständlich in hohem Maße abhängig sei von der Dichtigkeit der innerhalb des Hauses bzw. der Wohnung - dort: zur Etagenheizung - führenden Gasleitung. Diese sei Teil der Gasetagenheizung, weil die Heizung ohne entsprechende Leitung nicht funktionsfähig wäre (WuM 2004, 669). Auch Langenberg vertritt in Schmidt-Futterer, Mietrecht, Kommentar, 9. Aufl. 2007, § 556 BGB Rdn. 223, diese Ansicht im Ergebnis jedenfalls, soweit sie sich auf Gasleitungen zu Gasheizgeräten in Wohnungen bezieht. Hier diene die Dichtigkeitsprüfung der Betriebssicherheit i. S. von § 2 Nr. 4 d BetrKV, so daß ihre Kosten umlagefähig seien. Die gegenteilige Auffassung des AG Kassel vom 8.4.2005 (- 454 C 6175/04 -), das noch zur Anlage 3 zu § 27 II. BV (a. F.) zwischen Gasleitungen zu Etagenheizungen und Gasleitungen einer zentralen Heizungsanlage unterschieden hat und im ersten Fall nicht zur Umlagefähigkeit gelangt ist, überzeugt nicht mehr.

Es kommt demnach im vorliegenden Fall nicht darauf an, ob die Bekl. mit der Gasdichtigkeitsprüfung zugleich eine Verkehrssicherungspflicht erfüllt hat, was bei Prüfungen der Betriebssicherheit allerdings immer der Fall sein dürfte, ob diese Prüfung auch eine Wartung darstellte und ob die Bekl. damit Instandhaltungs- und Reparaturkosten vermeidet. [...]

Die Kosten für die Druck- bzw. Dichtigkeitsprüfung von Gasleitungen zählen zu den umlagefähigen Betriebskosten.

Der Vermieter ließ alle zwei Jahre eine Dichtigkeitsprüfung der Gasleitungen vornehmen. Der Mieter hielt die Kosten für nicht umlagefähig. Anders das LG Hannover, das Revision zuließ, die aber zurückgenommen wurde.

Das Landgericht wies darauf hin, daß nach der Betriebskostenverordnung die Kosten der regelmäßigen Prüfung und der Betriebssicherheit für alle Arten von Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen Betriebskosten seien und die Betriebssicherheitsprüfung notwendigerweise auch die Zuleitungen umfasse.

Anmerkung der Redaktion: Wenn man, wie das LG Hannover, die Kosten für die Dichtigkeitsprüfung von Gasleitungen als Teil der Heizkosten begreift, bedarf die Umlagefähigkeit dieser Kosten keiner gesonderten Vereinbarung, sofern der Mietvertrag (mindestens) den üblichen Hinweis enthält, daß der Mieter sich zur Tragung der Betriebskosten nach § 2 der Betriebskostenverordnung/Anlage 3 zu § 27 II. BV verpflichtet.

In den Fällen, in denen nicht mit Gas geheizt (Zentral- oder über Etagenheizung) wird, sondern Gas lediglich zum Kochen benutzt wird, dürfte die Sache anders aussehen. Dann könnten die Kosten unter "sonstige Betriebskosten" fallen mit der Folge, daß sie im Mietvertrag ausdrücklich aufgeführt werden müssen (vgl. Dachrinnenreinigungs-Entscheidung des BGH, GE 2004, 584, 613). Sind sie - wenn Gas nur zum Kochen benutzt wird - nicht unter "sonstige Betriebskosten" aufgeführt, schließt das ihre Umlagefähigkeit aber nicht generell aus. Erforderlich ist dann eine Ankündigung des Vermieters, diese Kosten - ab dem kommenden Abrechnungszeitraum - umlegen zu wollen (BGH, GE 2004, 613).