Drogenhandel und Clan-Kriminalität in großstädtischem Brennpunktgebiet keine ausreichende Begründung für die Umlagefähigkeit von Kosten des Wach- und Schließdienstes und von Concierge-/Pförtnerdienst

Voraussetzungen für die Umlagefähigkeit der Kosten für Wach- und Schließdienst und von Concierge-/Pförtnerdienst ist neben einer ausdrücklichen Benennung im Mietvertrag, dass eine konkrete praktische Notwendigkeit dafür aufgrund der konkreten praktischen Verhältnisse vor Ort geboten ist. Für die Beurteilung relevante Gesichtspunkte können die Größe der Wohnanlage sein, die Anforderungen an die Aufrechterhaltung von Sicherheit und Ordnung sowie ein Bedürfnis der Mieter nach gesteigerter Sicherheit; lediglich allgemeines und abstraktes Sicherheitsbedürfnis insbesondere älterer Mieter und eine allgemeine Gefahrenlage in der örtlichen Umgebung (hier bekanntes Berliner Brennpunktgebiet mit Drogenhandel und Clan-Kriminalität) reichen nicht aus.

(Leitsatz der Redaktion)

Nachdem die Parteien den Rechtsstreit im Rahmen des Vergleiches in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt und die Entscheidung über die Kosten dem Gericht übertragen haben, ist über diese gemäß § 91a ZPO unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes nach billigem Ermessen zu entscheiden (vgl. BGH, Beschl. v. 8.12.2006 - V ZR 249/05, NJW 2007, 835, nach juris Rn. 1, m.w.N.). Danach waren die Kosten des Rechtsstreits erster und zweiter Instanz sowie die Kosten des Vergleichs insgesamt der Bekl. aufzuerlegen. […]

Die Bekl. hatte keinen Anspruch auf den Ausgleich der in die Abrechnung eingestellten Kostenposition „Wach- und Schließdienst“ (Gesamtkosten: 209.922,96 €; Anteil des Kl. nach der Wohnfläche der von ihm inne gehaltenen 1-Zimmer-Wohnung [30,63 m2]: 454,11 € bei 8 Monaten Mietzeit in 2016 unter Berücksichtigung des Mietvertragsbeginns am 1.5.2016) aus § 556 Abs. 1, 3 BGB i.V.m. § 6 sowie Anlage 3 des Mietvertrages der Parteien vom 19. April 2016.

aa) Zwar genügte die Vereinbarung der Umlage der Kosten für einen Wach- und Schließdienst formal wohl noch den Anforderungen der §§ 556 Abs. 1 BGB, 2 Nr. 17 BetrKV. […]

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs können Kosten für einen Concierge-/Pförtnerdienst als sonstige Betriebskosten im Sinne des § 2 Nr. 17 BetrKV erstattungsfähig sein. Sie sind - anders als Hauswartkosten - jedoch nur umlagefähig, wenn eine konkrete praktische Notwendigkeit für einen solchen Dienst besteht, denn sie sind - im Unterschied zum Hauswart - in der BetrKV nicht ausdrücklich genannt (vgl. BGH, Beschl. v. 5.4.2005 - VIII ZR 78/04, WuM 2005, 336, nach juris Rn. 2, m.w.N.).

Im Rahmen des § 2 Nr. 17 BetrKV ist eine Umlage als „sonstige Betriebskosten“ nur dann möglich, wenn dies vorher im Einzelnen vereinbart wurde. Die Vereinbarung der Umlage von Concierge-/Pförtnerkosten setzt demnach eine ausdrückliche Benennung im Mietvertrag voraus; die Bezeichnung als „sonstige Betriebskosten“ reicht für eine wirksame Kostenumlage nicht aus (vgl. BGH, Urt. v. 7.4.2004 - VIII ZR 167/03, WuM 2004, 290, nach juris Rn. 14; Wall, jurisPR-MietR 13/2005 Anm. 2).

Hier wurden unter Ziff. 7 in der Anlage 3 zum Mietvertrag als sonstige Betriebskosten (unter anderem) die „Kosten Sicherheitsdienst“ genannt. Offen bleiben kann, ob diese Bezeichnung mit der Benennung in der Betriebskostenabrechnung - „Wach- und Schließdienst“ - noch in Übereinstimmung gebracht werden kann.

bb) Die Umlage genügt jedenfalls nicht den materiellen Anforderungen, die der Bundesgerichtshof an die Umlagefähigkeit solcher an das Sicherheitsbedürfnis der Mieter anknüpfenden Kosten stellt; es müsste danach eine konkrete praktische Notwendigkeit - hier - für den Sicherheitsdienst bestehen, er aufgrund der konkreten praktischen Verhältnisse vor Ort geboten sein, wobei die Würdigung der dafür maßgeblichen, von Vermieterseite vorzutragenden Umstände dem Tatrichter obliegt. Die von der Bekl. vorgetragenen Umstände tragen eine Umlagefähigkeit nicht.

Für die Beurteilung relevante Gesichtspunkte können die Größe der Wohnanlage sein, die Anforderungen an die Aufrechterhaltung von Sicherheit und Ordnung sowie ein Bedürfnis der Mieter nach gesteigerter Sicherheit; es ist konkret, nicht lediglich allgemein und abstrakt zum Sicherheitsbedürfnis insbesondere älterer Mieter und zur allgemeinen Sicherheitslage in der örtlichen Umgebung vorzutragen (vgl. BGH, Beschl. v. 5.4.2005, aaO., nach juris Rn. 3).

Die Umlegbarkeit steht außerdem in Frage, wenn der Vermieter den Pförtner vorwiegend im eigenen Interesse einsetzt, etwa um Vandalismusschäden innerhalb des Gebäudes - wie Farbschmierereien oder zerstörten Briefkästen - vorzubeugen (vgl. zur Instanz-Rspr. auch: BeckOK MietR/Pfeifer, 15. Ed. 1.3.2019, BGB § 556 Rn. 1009 ff.).

In der Betriebskostenabrechnung hat die Bekl. angegeben, es handele sich um alle Kosten für den Wach- und Schließdienst; der Aufwand würde in einzelnen Monaten Schwankungen unterliegen, die sich auf die Höhe der Kosten in den einzelnen Monaten auswirken. Weiterhin ist angegeben, dass „in diesem Jahr“ (2016) zudem Kosten für den auf vielfachen Wunsch eingerichteten Concierge-Dienst angefallen seien.

Die Argumentation der Bekl. für die Einrichtung eines Wachschutzes basiert auf einer ganz allgemeinen, nur begrenzt von sachlichen Argumenten getragenen Gefahrenlage, wie sie außerdem in jeder Großstadt anzutreffen ist. Es erschließt sich nicht, welche konkrete Gefahr für die Mieter bzw. welches konkrete besondere Sicherheitsbedürfnis hier das Erfordernis einer 24-Stunden - 7-Tage/Woche-rund-um-die-Uhr-Bewachung begründen sollte.

Erstinstanzlich hat die Bekl. - vom Kl. bestritten - ausgeführt, dass die Vermietung von Wohnraum „in einem bundesweit bekannten Brennpunktgebiet“ notwendigerweise erhöhte Anforderungen an die Verkehrssicherungspflichten des Vermieters mit sich bringe. Der Einsatz eines Sicherheitsdienstes in den Häusern …, … und … (der Kl. bewohnt die Hausnr. …) - einer Wohnanlage mit wohl 343 Wohneinheiten - sei eine notwendige Maßnahme zum Schutz des Eigentums und der Gesundheit der Mieter und deren Bedürfnis nach gesteigerter Sicherheit sowie zur Aufrechterhaltung von Sicherheit und Ordnung im Hinblick auf den aktiven Drogenhandel vor Ort. Die Beauftragung eines 24-stündigen Sicherheitsdienstes sei damit erforderlich. Der Kl. könne sich nicht der Kenntnis verwehren, dass in der Vergangenheit „nicht nur zahlreiche Fälle von Vandalismus und rechtswidrigen Sperrmüllablagerungen, die eine erhebliche Brandgefahr mit sich bringen, aufgetreten sind, sondern auch die Sicherheit der Mieter durch unbefugte Dritte im Gebäude erheblich gefährdet war“. Sie verweist auf die „auf dem Vormarsch befindliche Clan-Kriminalität´“, insbesondere zwei Ereignisse in 2018 (Massenschlägerei vor dem Rathaus … am 2.9.2018 und das Erschießen eines Clan-Mitgliedes am 9.9.2018 vor dem Eingang des Tempelhofer Feldes); beide Tatorte lägen nur wenige hundert Meter von der Wohnung des Kl. entfernt. Wenige Häuser neben der Wohnanlage befinde sich zudem eine Drogenentzugsklinik, die als Tagesklinik für Drogenabhängige diene. Diese hätten regelmäßig Ausgang und würden sich vornehmlich in den angrenzenden Gebieten aufhalten. Daraus ergäbe sich eine „gewisse Unsicherheit“ in Bezug auf die Wohnsituation.

Den Concierge-Dienst hat die Bekl. nach eigenen Angaben eingerichtet, um den Mietern den Kellerschlüssel aushändigen zu können, weil diese aus Sicherheitsgründen nicht an die Mieter ausgegeben werden könnten.

Die Abwendung von Vandalismus-Schäden und Sperrmüllablagerungen liegt - wie der Kl. zu Recht eingewandt hat - überwiegend im Interesse des Vermieters; weshalb Kellerschlüssel nicht den Mietern ausgehändigt werden können, sondern nur von Fall zu Fall durch den Wachschutz, lässt sich dem Vortrag der Bekl. nicht entnehmen, erschließt sich auch sonst nicht.

Die konkreten, über das übliche Maß deutlich hinausgehenden, an Bedürfnisse der Mieter anknüpfenden Anforderungen an die Aufrechterhaltung der Sicherheit sowie die Höhe der in die Abrechnung eingestellten 209.922,96 € kann auch unter Hinzuziehung des erstinstanzlich vorgelegten Dienstleistungsvertrages der Bekl. mit der … GmbH … vom 10.6.2013 nicht nachvollzogen werden.

Danach findet eine Überwachung des Objektes an 24 Stunden sieben Tage die Woche statt. Von 7.00 bis 19.00 Uhr am Tage werde die Überwachung vornehmlich im Eingangsbereich im Wege eines Pförtnerdienstes vorgenommen, der den Zutritt der Personen zum Objekt überwache und „im Falle von Gefahrensituationen einsatzbereit“ sei. Ab 19.00 Uhr bis 7.00 Uhr werde der Komplex zusätzlich bestreift. Der Sicherheitsmitarbeiter verlasse den Eingangsbereich des Komplexes und laufe das Anwesen ab.

In der Anlage 1 zum Dienstleistungsvertrag wird unter Ziff. 2 die Situation eingeschätzt, wobei als ein wesentliches Ziel die „Aufwertung des Bestandes“ angegeben wird, die allerdings vor allem im Interesse der Bekl. liegen dürfte. Die Auftragnehmerin leitet aus der „lagegebundene(n) Angrenzung zur Hasenheide sowie dessen multikulturellem Umfeld“ (ohne weiteren Zwischenschritt) die ganzjährig gegebene Möglichkeit ab, dass bestandsfremde Personen das Gelände betreten.

Der Vertrag hatte nach § 7 zunächst eine Laufzeit vom 10.6.2013 bis 30.6.2016, danach verlängert er sich jeweils um ein Jahr, sofern er nicht gekündigt wird. Ausweislich der Anlage 2 zum Dienstleistungsvertrag werden 2.880 Einsatzstunden zu 15,90 € „im Zuge der Konzeptumsetzung“, insgesamt 45.792 € auf die Vertragslaufzeit umgelegt; im Übrigen erhalte die Auftragnehmerin monatlich pauschal 13.130 € netto. Unter Zugrundelegung dieser Zahlen ergibt sich weder der in Ansatz gebrachte Betrag noch erschließen sich Höhe (Abrechnungsjahr 2016, Mietvertragsbeginn Mai 2016), Hintergrund bzw. Umlagefähigkeit der Konzeptumsetzungskosten.

Ob eine Umlage der Kosten für den Concierge-Dienst nach den Vereinbarungen der Parteien in der Anlage 3 zum Mietvertrag möglich ist, wäre in diesem Rechtsstreit nicht zu klären zu gewesen; eine Umlagefähigkeit hätte demnach nicht dem Erfolg der Berufung des Kl. entgegengestanden. Die Kosten ließen sich mangels geeigneter Angaben seitens der Bekl. weder herausrechnen noch schätzen. Eine anteilmäßige Berechnung auf der Grundlage der Preise in der Anlage 3 zum Dienstleistungsvertrag wäre schon deshalb nicht möglich gewesen, weil sie nicht zwischen Tag- und Nachtarbeit differenzieren, zudem unklar ist, was mit den Kosten für die „Umsetzung des Sicherheitskonzeptes“ geschehen ist, die jährlich umgelegt werden sollten.

b) Auch die Kosten des Vergleichs waren der Bekl. aufzuerlegen. Für einen Anspruch der Bekl. auf die in Ziff. 2 des Vergleichs getroffene Regelung ergibt sich nichts. Die Vereinbarung stellt sich vielmehr als Entgegenkommen des Kl. dar, dem keine unmittelbare Gegenleistung der Bekl. gegenübersteht, sondern nur das - beiderseitig zu unterstellende - Interesse, das Dauerschuldverhältnis nicht durch weitere Streitigkeiten zu belasten, wobei für den Erfolg solcher zugunsten der Bekl. - nach dem zugrunde zu legenden bisherigen Sach- und Streitstand - nichts spricht.

Voraussetzung für die Umlagefähigkeit der Kosten für Wach-, Schließ-, Concierge- und Pförtnerdienste ist neben einer ausdrücklichen Nennung im Mietvertrag eine konkrete praktische Notwendigkeit aufgrund der Verhältnisse vor Ort. Für die Beurteilung relevant können die Größe der Wohnanlage sein, die Anforderungen an die Aufrechterhaltung von Sicherheit und Ordnung sowie ein Bedürfnis der Mieter nach gesteigerter Sicherheit; lediglich allgemeine und abstrakte Sicherheitsbedürfnisse insbesondere älterer Mieter und eine allgemeine Gefahrenlage in örtlicher Umgebung (hier bekanntes Berliner Brennpunktgebiet mit Drogenhandel und Clan-Kriminalität) reichen nicht aus.

Die Parteien hatten sich um die Berechtigung der Umlage von Betriebskosten für „Wach- und Schließdienst“ gestritten und den Prozess durch Vergleich beendet; vorliegend ging es nur noch um die Entscheidung über die Kosten, die das Gericht der beklagten Vermieterin auferlegte.

Im Rahmen des § 2 Nr. 17 BetrKV („sonstige Betriebskosten“) sei eine Umlage nur möglich, wenn dies vorher dezidiert durch ausdrückliche Benennung im Mietvertrag vereinbart wurde. Hier seien als sonstige Betriebskosten die „Kosten Sicherheitsdienst“ genannt. Das genüge formal „wohl noch“.

Kosten für einen Concierge-/Pförtnerdienst seien – anders als Hauswartkosten – jedoch nach der Rechtsprechung des BGH nur umlagefähig, wenn eine konkrete praktische Notwendigkeit für einen solchen Dienst bestehe, denn sie seien – im Unterschied zum Hauswart – in der Betriebskostenverordnung nicht ausdrücklich genannt.

Im konkreten Fall erfülle die Umlage jedenfalls nicht die materiellen Anforderungen, die der BGH an die Umlagefähigkeit solcher an das Sicherheitsbedürfnis der Mieter anknüpfenden Kosten stelle; es müsste danach eine konkrete praktische Notwendigkeit – hier – für den Sicherheitsdienst bestehen und aufgrund der konkreten praktischen Verhältnisse vor Ort geboten sein.

Für die Beurteilung relevante Gesichtspunkte könnten die Größe der Wohnanlage sein (vorliegend ging es eine Wohnanlage mit 343 Wohneinheiten), die Anforderungen an die Aufrechterhaltung von Sicherheit und Ordnung sowie ein Bedürfnis der Mieter nach gesteigerter Sicherheit; es sei konkret, nicht lediglich allgemein und abstrakt zum Sicherheitsbedürfnis insbesondere älterer Mieter und zur allgemeinen Sicherheitslage in der örtlichen Umgebung vorzutragen.

Die Umlegbarkeit steht außerdem in Frage, wenn der Vermieter den Pförtner vorwiegend im eigenen Interesse einsetzt, etwa um Vandalismusschäden innerhalb des Gebäudes – wie Farbschmierereien oder zerstörten Briefkästen – vorzubeugen.

Die Beklagte habe für die Einrichtung eines Wachschutzes nur ganz allgemein mit einer Gefahrenlage argumentiert, „wie sie in jeder Großstadt anzutreffen ist“ – die Wohnungen lägen „in einem bundesweit bekannten Brennpunktgebiet“, es gebe zahlreiche Fälle von Vandalismus, rechtswidrigen Sperrmüllablagerungen mit erheblichen Brandgefahren, den Aufenthalt unbefugter Dritter im Gebäude, Drogenhandel, und „Clan-Kriminalität befinde sich auf dem Vormarsch“, es habe in der Nähe eine Massenschlägerei gegeben, und ein Clan-Mitglied sei erschossen worden. Die Tatorte hätten nur wenige hundert Meter von der Wohnung des Klägers entfernt gelegen. Wenige Häuser neben der Wohnanlage befinde sich zudem eine Drogenentzugsklinik, die als Tagesklinik für Drogenabhängige diene. Diese hätten regelmäßig Ausgang und würden sich vornehmlich in den angrenzenden Gebieten aufhalten. Daraus ergäbe sich eine „gewisse Unsicherheit“ in Bezug auf die Wohnsituation.

Den Concierge-Dienst habe die Beklagte nach eigenen Angaben eingerichtet, um den Mietern den Kellerschlüssel aushändigen zu können, weil diese aus Sicherheitsgründen nicht an die Mieter ausgegeben werden könnten.

Dem Landgericht reichte das alles nicht aus, um eine konkrete praktische Notwendigkeit

für die Einrichtung eines Sicherheitsdienstes anzunehmen. Die Abwendung von Vandalismus-Schäden und Sperrmüllablagerungen liege überwiegend im Interesse des Vermieters; weshalb Kellerschlüssel nicht den Mietern ausgehändigt werden könnten, sondern nur von Fall zu Fall durch den Wachschutz, erschließe sich nicht.

Im Dienstleistungsvertrag mit dem Wach-schutzunternehmen werde als ein wesentliches Ziel die „Aufwertung des Bestandes“ angegeben, die vor allem im Interesse der Beklagten liegen dürfte.

Ob die Kosten für einen Wachdienst umlagefähig sind, ist umstritten (vgl. zuletzt LG München, GE 2019, 1420). Teilweise hängt der Streit auch damit zusammen, dass begrifflich nicht genug abgeklärt wird, worum es im Konkreten geht. Bereitschafts- und Notfalldienste werden in der Regel als umlagefähig angesehen, jedenfalls was technische Einrichtungen (Aufzug) betrifft. Auch Pförtnertätigkeiten (neudeutsch: Conciergedienst) kommen als Betriebskosten in Betracht, wenn die Einführung des Conciergedienstes aufgrund der konkreten Verhältnisse vor Ort geboten ist (BGH GE 2005, 607): Das ist beispielsweise der Fall, wenn permanent die Gefahr besteht, dass sich unbefugte Personen Zutritt zu dem Gebäude verschaffen können (LG Berlin GE 2007, 656). Im Übrigen ist tätige Wachsamkeit auch Bestandteil der Hauswarttätigkeit. Vorliegend ging es bei der Kostenposition „Wach- und Schließdienst“ um Gesamtkosten in Höhe von immerhin 209.922,96 €. Da hätte es sich gelohnt, beim Vertragsschluss einen versierten Mietrechtler zu Rate zu ziehen.