Drittwiderklage gegen Mieter bezüglich Mietpreisbremse

1. Hat ein Rechtsdienstleister (Conny GmbH) aus abgetretenem Recht einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse gerügt und einen Teilbetrag eingeklagt, obwohl das Mietverhältnis vor Inkrafttreten der Mietenbegrenzungsverordnung abgeschlossen wurde, ist eine Drittwiderklage gegen den Mieter auf Feststellung für die gesamte Dauer des Mietverhältnisses zulässig.

2. Daran ändert sich auch nach Rücknahme der Klage des Rechtsdienstleisters nichts.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Drittwiderbekl. ist Mieterin, der Bekl. und Drittwiderkl. Eigentümer und Vermieter der im Tenor genannten Wohnung aufgrund eines Mietvertrages vom 1.4.2015. Im seit 1.6.2015 laufenden Staffelmietvertrag ist für die Zeit ab 1.6.2018 eine Nettokaltmiete von monatlich 430 € für die 35,40 m2 große Wohnung vereinbart.

Die Drittwiderbekl. erteilte der Kl. mit Formularschreiben vom 29.4.2020 eine Vollmacht zur Geltendmachung ihrer Ansprüche gegen den Bekl. im Zusammenhang mit der sogenannten Mietpreisbremse und trat diverse Ansprüche in diesem Zusammenhang ab.

Mit Schreiben vom 20.5.2020 rügte die Kl. unter Berufung auf Vollmacht und Abtretung der Drittwiderbekl. gegenüber dem Bekl. und Drittwiderkl. einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse im Verhältnis zur Kl.

Ihre Klage, mit welcher sie Auskunfts- und Zahlungsansprüche aus abgetretenem Recht der Drittwiderbekl. im Zusammenhang mit der Mietpreisbremse gegen den Bekl. verfolgte, hat die Kl. vor der mündlichen Verhandlung mit Schriftsatz vom 21.7.2021 zurückgenommen.

Mit seiner am 9.7.2021 zugestellten Drittwiderklage beantragt der Bekl. und Drittwiderkl. gegenüber der Drittwiderbekl. festzustellen, dass die zwischen dem Bekl. und ihr aufgrund des Mietvertrages vom 1.4.2015 über die in der … gelegene Wohnung einer Größe von 35,40 m2 vereinbarte Nettokaltmiete von monatlich 430 € (letzte Mietstaffel ab 1.6.2018) wirksam ist und nicht gegen die gesetzlichen Vorschriften zur höchstzulässigen Miete nach der sogenannten Mietpreisbremse (§§ 556d ff., 557a Abs. 4 BGB) verstößt.

Die Drittwiderbekl. beantragt, die Drittwiderklage abzuweisen.

I. Die Feststellungs-Drittwiderklage ist zulässig nach §§ 33, 256 ZPO.

1. Das rechtliche Interesse an der begehrten Feststellung ergibt sich für den Drittwiderkl. daraus, dass seit dem Rügeschreiben vom 20.5.2020 die Behauptung von Kl. und Drittwiderbekl. im Raum steht, das streitgegenständliche Mietverhältnis unterfalle den Vorschriften der Mietpreisbremse nach §§ 556d ff. BGB. Der Behauptung ist durch die Klageerhebung durch die Kl. zusätzlich Nachdruck verliehen worden.

Zwar hat die Kl., nachdem im Prozess auf den Umstand hingewiesen worden ist, dass das Mietverhältnis vor Inkrafttreten der entsprechenden Regelungen begründet worden war und es somit nicht der Mietpreisbremse unterfalle, die Klage aus abgetretenem Recht der Drittwiderbekl. zurückgenommen. Doch betrifft dies nur den Streitgegenstand, welcher insbesondere hinsichtlich des Rückzahlungsantrages auf einen Monat des Jahres 2020 limitiert war. Das rechtliche Interesse des Bekl. und Drittwiderkl. auf Feststellung korrespondiert hingegen mit dem Umfang der vorgerichtlichen Rüge, welche nicht limitiert war.

2. Die isolierte Drittwiderklage ist nach § 33 ZPO ausnahmsweise zulässig, weil Klage und Drittwiderklage tatsächlich und rechtlich eng verknüpft sind und schutzwürdige Interessen der Drittwiderbekl. nicht beeinträchtigt werden (BGHZ 91, 132; NJW 2021, 1093).

Sachverhalt und rechtlicher Streitstoff von Klage und Drittwiderklage sind (teil-) identisch.

An eine Unzulässigkeit der Drittwiderklage könnte gedacht werden, wenn diese nur einen Teilbereich des Klagegegenstandes erfassen würde. Tatsächlich liegt der Fall aber umgekehrt. Wo die Klage lediglich exemplarisch für einen Monat die Frage der Miethöhe klären wollte, zielt die Drittwiderklage auf die Klärung des Rechtsverhältnisses innerhalb einer Staffel insgesamt. Die Zulassung der Drittwiderklage bringt somit das vom Bundesgerichtshof zutreffend genannte rechtliche Ziel der Ausnahmeregelung, zusammengehörende Ansprüche einheitlich und ohne Zersplitterung einer Klärung zuzuführen, voll zur Geltung.

Die Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen der Drittwiderbekl. ist nicht ersichtlich. Durch die Beauftragung der Kl. hat sie gerade zum Ausdruck gebracht, dass auch ihr an einer Klärung der zulässigen Miethöhe im Verhältnis zum Bekl. gelegen war.

Die Rücknahme der Klage ist ohne Einfluss auf die zuvor bereits zulässigerweise erhobene Drittwiderklage.

II. Die Drittwiderklage ist auch begründet.

Die Vorschriften der Mietpreisbremse, §§ 556d ff., 557a Abs. 4 BGB, sind auf das streitgegenständliche Mietverhältnis nicht anzuwenden. Dies ergibt sich aus § 35 Abs. 1 des Artikels 229 EGBGB, wonach die Vorschriften nicht auf Vereinbarungen anzuwenden sind, die abgeschlossen worden sind, bevor die Rechtsverordnung nach § 556d Abs. 1 BGB für das Gebiet wirksam geworden ist, in welcher die Wohnung liegt, auf die sich die Vereinbarung bezieht. Der Gesetzestext spricht unmissverständlich davon, dass das Datum des Abschlusses der Vereinbarung maßgeblich ist. Es kommt somit allein auf den Vertragsschluss, nicht auf den Beginn des Mietverhältnisses oder der streitgegenständlichen Staffel an (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 14. Aufl., 2019, Rz. 8a zu § 556d BGB). Der hier in Rede stehende Vertrag ist am 1.4.2015, also vor Inkrafttreten der Mietpreisbremse in Berlin abgeschlossen worden.

Bei einem lediglich behaupteten Verstoß gegen die Mietpreisbremse lässt sich der Rechtsdienstleister die Ansprüche des Mieters abtreten und macht für einen kleinen Zeitraum einen Rückzahlungsanspruch geltend – das mindert die Kosten, wenn der Prozess verloren geht. Wenn ein solcher Verstoß gegen die Mietpreisbremse aber in Wahrheit nicht vorliegt, kann der Vermieter zum Gegenangriff übergehen und gegen den Mieter auf Feststellung klagen; eine solche Drittwiderklage bleibt auch nach Klagerücknahme durch den Rechtsdienstleister zulässig.

Die Mieterin hatte am 1. April 2015 einen Staffelmietvertrag abgeschlossen; das Mietverhältnis sollte am 1. Juni 2015 beginnen. Die Mieterin ließ durch die Conny GmbH einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse rügen, die für einen Monat auch Klage auf Rückzahlung der überzahlten Miete erhob. Der Vermieter begehrte im Wege der Drittwiderklage gegen den Mieter Feststellung, dass das Mietverhältnis nicht der Mietpreisbremse unterliegt. Nach Hinweis des Gerichts, dass die Mietenbegrenzungsverordnung erst nach Vertragsschluss in Kraft getreten sei, nahm die Klägerin ihre Klage zurück. Die Drittwiderklage blieb anhängig.

Das Amtsgericht Kreuzberg stellte auf die Drittwiderklage gegen den Mieter fest, dass die Mietenbegrenzungsverordnung nicht anwendbar sei. Maßgeblich sei der Vertragsschluss (1. April 2015), auf den die am 1. Juni 2015 in Kraft getretene Rechtsverordnung nicht anwendbar sei. Die Drittwiderklage sei zulässig, weil sie mit der Klage tatsächlich und rechtlich eng verknüpft sei, anders als diese aber nicht nur einen Teil des Mietverhältnisses betreffe, sondern das Rechtsverhältnis innerhalb der Mietstaffel insgesamt kläre. Die Rücknahme der Zahlungsklage beseitige die Rechtshängigkeit der Drittwiderklage nicht.

Auch in anderen Fällen, in denen zu Unrecht ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse gerügt wird, kann eine Drittwiderklage gegen den Mieter sinnvoll sein (Kroll, GE 2021, 292; AG Köpenick, GE 2021, 1268; AG Tempelhof-Kreuzberg, GE 2019, 737).