Drittwiderklage gegen den Mieter bei Auskunftsforderungen aus abgetretenem Recht, Nichtanwendung der Mietpreisbremse bei Neubau durch umfassende Sanierung einer Gewerbeimmobilie

1. Der Einordnung als Neubau steht nicht entgegen, dass das Gebäude selbst nicht neu errichtet wurde. Als Neubau gelten auch Räumlichkeiten, die bisher nicht zu Wohnzwecken bestimmt waren, aber mit wesentlichem Bauaufwand neu entstehen.

2. Der Einordnung als Neubau steht nicht entgegen, dass nicht in allen Punkten die neuesten DIN-Vorschriften des Schall-, Wärme- und Feuchteschutzes eingehalten werden, insbesondere wenn das aus denkmalschutzrechtlichen Gesichtspunkten nicht möglich war.

3. Drittwiderklagen gegen den Zedenten sind zulässig, wenn eine Forderung zur Einziehung abgetreten wurde, die zu erörternden Gegenstände der Klage und der Widerklage tatsächlich und rechtlich eng miteinander verknüpft sind und keine schutzwürdigen Interessen des Widerbeklagten durch dessen Einbeziehung in den Rechtsstreit der Parteien verletzt werden.

Die Kl. (Conny GmbH) klagt als registrierte Rechtsdienstleisterin aus abgetretenem Recht des Drittwiderbekl. Dieser ist Mieter der vom Bekl. an ihn mit Mietbeginn zum 1.6.2025 vermieteten Wohnung in einem denkmalgeschützten Gebäudekomplex, der in den 1930er Jahren zunächst als Fliegerhorst errichtet und zuletzt als Krankenhaus genutzt wurde. Seit Ende der 90er Jahre des letzten Jahrhunderts stand der Gebäudekomplex leer und wurde in den 2010er Jahren zu Wohngebäuden umgebaut und denkmalgerecht saniert. Die Erstvermietung der streitgegenständlichen Wohnung erfolgte in etwa Mitte/Ende 2020.

Für die 47,30 m2 große Wohnung ist eine Nettokaltmiete von 670 € (14,16 €/m2) vereinbart. Die Kl. hat unter Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel 2024 unter Einordnung in das Mietspiegelfeld 10 (Baualtersklasse 1919-1949) eine ortsübliche Vergleichsmiete von 8,42 €/m2 errechnet. Unter Zugrundelegung dieses Quadratmeterpreises errechnet sich ein Nettomietzins von 438,20 €, sodass sich eine monatliche Überzahlung i.H.v. 231,80 € ergibt. Die Kl. hat die Auskunfts- und Zahlungsansprüche gemäß §§ 556d ff. BGB vorgerichtlich geltend gemacht, die von dem Bekl. nicht erfüllt wurden.

Mit der Klage macht die Kl. nunmehr neben Auskunftsansprüchen gemäß §§ 556d ff. BGB einen Rückzahlungsanspruch der nach ihrer Auffassung überzahlten Miete für den Monat September 2025 geltend.

Der Bekl. beantragt Klageabweisung und drittwiderklagend festzustellen, dass dem Drittwiderbekl. die von der Kl. gegen den Bekl. geltend gemachten Ansprüche nicht zustehen. Der Bekl. ist der Auffassung, dass für die streitgegenständliche Wohnung die Anwendung der Mietpreisbremse ausgeschlossen sei, da es sich um einen nach 2014 errichteten Neubau handele.

I. Die Klage ist nicht begründet.

Der Kl. stehen gegen den Bekl. keine Auskunfts- und Zahlungsansprüche aus abgetretenem Recht zu, §§ 556d, 556g i.V.m. § 398 BGB.

Nach § 556f Satz 1 BGB ist die Vorschrift des § 556d BGB nicht anzuwenden auf eine Wohnung, die nach dem 1.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wird.

Dies ist vorliegend der Fall. Unstreitig wurde das Gebäude, in dem sich die streitgegenständliche Wohnung befindet, ursprünglich als Krankenhaus genutzt und nach einer umfassenden Sanierung erst im Jahr 2020 überhaupt als Wohngebäude fertiggestellt. Der Einordnung als Neubau steht nicht entgegen, dass das Gebäude selbst nicht neu errichtet wurde. Als Neubau i.S.d. § 16 Abs. 1 Ziff. 3 WoFG, der als Auslegungshilfe heranzuziehen ist, gelten als Neubau auch Räumlichkeiten, die bisher nicht zu Wohnzwecken bestimmt waren, aber mit wesentlichem Bauaufwand neu entstehen. Dabei liegt ein wesentlicher Bauaufwand vor, wenn dieser ca. 1/3 des für eine Neubauwohnung erforderlichen Aufwandes erreicht (Börstinghaus/Siegmund, 8. Aufl. 2025, § 556f BGB, Rn. 3; Schmidt-Futterer, MietR, 17. Aufl. 2026, § 556f, Rn. 8).

Davon ist hier auszugehen, § 287 ZPO, da das Gebäude nach jahrzehntelangem Leerstand (jedenfalls seit 1998) und Vandalismusschäden entsprechend der von dem Bekl. vorgelegten Baubeschreibung denkmalgerecht saniert wurde. Dabei blieb der Rohbau des Gebäudes nur insoweit erhalten, wie nicht noch Ertüchtigungen erforderlich waren, es wurden u. a. neue Wohnungstrennwände errichtet, Wärmedämmung, ein neues Leitungssystem für Sanitär, Heizung und Trinkwasser eingebaut sowie eine komplett neue Elektroinstallation durchgeführt.

Der Einordnung als Neubau steht nicht entgegen, dass unstreitig nicht in allen Punkten die neuesten DIN-Vorschriften des Schall-, Wärme- und Feuchteschutzes eingehalten werden konnten. Ausweislich der Baubeschreibung steht das Gebäude unter Denkmalschutz, sodass aus denkmalschutzrechtlichen Gesichtspunkten die Einhaltung nicht möglich war. Dies kann der Einschätzung als Neubau aber nicht entgegenstehen, da ansonsten gerade die häufig besonders kostenintensive Sanierung/Wiederherstellung von unter Denkmalschutz stehenden Gebäuden nicht mehr wirtschaftlich wäre. Dabei ist auch die Intention der Regelung des § 556f BGB im Blick zu halten, der gerade die Zuführung neuen Wohnraums nicht behindern will. Im Übrigen entspricht dies auch der Wertung im Berliner Mietspiegel, wonach fehlende Ausstattungsmerkmale nicht negativ berücksichtigt werden dürfen, wenn deren Fehlen der Denkmalschutz zugrunde liegt (s. Anmerkung zur Merkmalgruppe 4 - Gebäude - der Orientierungshilfe).

II. Die Drittwiderklage ist zulässig und begründet.

1. Es ist in der Rechtsprechung anerkannt, dass Drittwiderklagen gegen den Zedenten zulässig sind, wenn eine Forderung zur Einziehung abgetreten wurde, die zu erörternden Gegenstände der Klage und der Widerklage tatsächlich und rechtlich eng miteinander verknüpft sind und keine schutzwürdigen Interessen des Widerbekl. durch dessen Einbeziehung in den Rechtsstreit der Parteien verletzt werden (BGH NJW 2008, 2852; NJW 2019, 1610, 1611).

Diese Voraussetzungen sind hier erfüllt, da es vorliegend für den Bekl. ausschließlich darum geht, dass die abgetretenen Ansprüche nicht nach einer Rückabtretung bzw. unter Hinweis auf eine unwirksame Abtretung durch diesen selbst gegen ihn erneut geltend gemacht werden.

Fraglich könnte allenfalls das Feststellungsinteresse des Bekl. sein, da die Mieter - hier also der Drittwiderbekl. - die Ansprüche gerade deshalb an den Dienstleister - hier die Kl. - abtreten, um kein eigenes Prozessrisiko zu tragen und deshalb nahezu ausgeschlossen erscheint, dass nach Abweisung der Klage gegen die Kl. der Mieter aus eigenem Recht Klage erheben wird. Andererseits kann auch der Bekl. nicht wissen, ob die Abtretung wirksam ist und ob ggf. doch ein Mieter selbst klagen möchte. Da er einen neuen Rechtsstreit zwischen dem Drittwiderbekl. und ihm nur ausschließen kann, wenn das Nichtbestehen der mit der Klage verfolgten Ansprüche in diesem Rechtsstreit mit Rechtskraft auch gegenüber dem Drittwiderbekl. festgestellt wird, ist daher auch das Feststellungsinteresse gegeben.

2. Die Drittwiderklage ist auch begründet, da aus den o.g. Gründen die Auskunfts- und Zahlungsansprüche nicht bestehen.

Wird eine ältere Gewerbeimmobilien zu Wohnzwecken umgebaut, steht ihrer Einordnung als Neubau , welche der Mietpreisbremse nicht unterliegt, nicht entgegen, dass nicht in allen Punkten die neuesten DIN-Vorschriften eingehalten werden. Drittwiderklagen gegen den Mieter, der seine Forderung an die Conny GmbH zur Einziehung abgetreten hat, sind zulässig.

Die Klägerin (Conny GmbH) klagt aus abgetretenem Recht des Mieters, dem Drittwiderbeklagten. Die dem Mieter von der Beklagten Mitte 2025 vermietete Wohnung ist durch Umbau eines denkmalgeschützten ehemaligen Fliegerhorsts und späteren Krankenhauses entstanden. Die Erstvermietung der Streitwohnung erfolgte Mitte/Ende 2020.

Mit der Klage macht die Klägerin Auskunfts- und Rückzahlungsansprüche nach der Mietpreisbremse geltend. Der Beklagte beantragt Klageabweisung und drittwiderklagend festzustellen, dass dem Drittwiderbeklagten die von der Klägerin gegen den Beklagten geltend gemachten Ansprüche nicht zustehen – mit Erfolg.

Das ursprünglich als Fliegerhorst/Krankenhaus genutzte Gebäude wurde nach einer umfassenden Sanierung erst im Jahr 2020 als Wohngebäude fertiggestellt. Der Einordnung als Neubau steht nicht entgegen, dass das Gebäude im Rohbau stehen blieb. Wesentlicher Bauaufwand liegt vor. Das Gebäude wurde nach jahrzehntelangem Leerstand denkmalgerecht saniert. Der Einordnung als Neubau steht nicht entgegen, dass unstreitig nicht in allen Punkten die neuesten DIN-Vorschriften des Schall-, Wärme- und Feuchteschutzes eingehalten werden konnten.

Die Drittwiderklage ist zulässig und begründet. Drittwiderklagen gegen den Zedenten (Mieter) sind zulässig, wenn eine Forderung zur Einziehung abgetreten wurde, die zu erörternden Gegenstände der Klage und der Widerklage tatsächlich und rechtlich eng miteinander verknüpft sind und keine schutzwürdigen Interessen des Widerbeklagten durch dessen Einbeziehung in den Rechtsstreit der Parteien verletzt werden.

Diese Voraussetzungen sind hier erfüllt.

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