Drittmittelanrechnung

Drittmittelanrechnung; Angabe von Drittmitteln im Mieterhöhungsverlangen; Modernisierung; Anrechnungszeit

a) Drittmittel, die von öffentlichen Haushalten für Modernisierungsmaßnahmen gewährt wurden, sind in einem Mieterhöhungsverlangen nur dann anzugeben, wenn sie bei der Berechnung der neuen (erhöhten) Miete anzurechnen sind.

b) Die Anrechnungspflicht von Drittmitteln, die von öffentlichen Haushalten für Modernisierungsmaßnahmen gewährt wurden, endet zwölf Jahre nach der mittleren Bezugsfertigkeit des geförderten Objekts (im Anschluss an BGH, Urteile vom 25. Februar 2004 - VIII ZR 116/03, GE 2004, 687 = NJW-RR 2004, 947; vom 23. Juni 2004 - VIII ZR 283/03, juris).

1 Die Bekl. ist seit dem 1. April 1995 Mieterin einer Wohnung der Kl. in Berlin.

2 Hinsichtlich des Hauses, in dem die vermietete Wohnung gelegen ist, schlossen das Land Berlin und die Kl. Ende des Jahres 1993 einen vom Land Berlin vorformulierten „Förderungsvertrag über die Durchführung von Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen". Die Kl. verpflichtete sich in diesem Vertrag, dort näher bezeichnete Baumaßnahmen durchzuführen; das Land Berlin verpflichtete sich, diese Maßnahmen durch einen Baukostenzuschuss, Eigenkapitalersatzmittel und Aufwendungszuschüsse zu fördern.

3 In dem Vertrag ist unter anderem Folgendes geregelt:

㤠2 - Grundlagen

Vertragsbestandteile sind folgende, dem Vertrag als Anlagen beiliegende Unterlagen:

1.- 5. ...

6. Auflistung der wohnungsbezogenen Modernisierungs-Baukostenzuschüsse.

...

§ 7 - Mieten

(1) Der Eigentümer verpflichtet sich, für die Wohnflächen des Objekts im 1. Jahr nach Abschluss der geförderten Baumaßnahmen keine höhere Nettokaltmiete (Kaltmiete ohne Betriebskosten) als folgende zu verlangen (Einstiegsmiete):

- bei Abschluss der Maßnahmen im Jahre 1993: 4,50 DM/m2/monatlich;

- bei Abschluss der Maßnahmen im Jahre 1994: 5,00 DM/m2/monatlich.

Bei Abschluss der Maßnahmen nach dem Jahr 1994 gelten für jedes weitere Kalenderjahr 0,25 DM/m2/monatlich erhöhte Einstiegsmieten.

Betriebskosten (§ 4 MHG) dürfen daneben verlangt werden.

(1a) ...

(1b) ...

(2) Im Bindungszeitraum der Förderung (§ 10) dürfen für Wohnraum ab dem 2. Jahr nach Abschluss der geförderten Maßnahmen Mieterhöhungen nach §§ 2 und 3 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (MHG) verlangt werden. Bei Erhöhungsverlangen nach § 2 MHG ist von der ortsüblichen Miete des jeweils gültigen Mietspiegels auszugehen. Mieterhöhungen nach §§ 2 und 3 MHG dürfen einschl. Mieterhöhungen aus Abbau von Aufwendungszuschüssen (§ 4 Abs. 2 Nr. 3) zusammen jährlich höchstens bis 0,20 DM/m2 monatlich verlangt werden; ab dem 11. Jahr dürfen höhere Mieterhöhungen als 0,20 DM/m2 monatlich verlangt werden, soweit der dann im sozialen Wohnungsbau (1. Weg) maßgebliche Förderungsabbau (der bis 1981 0,17 DM/m2 monatlich und derzeit 0,20 DM/m2 monatlich beträgt) geändert wird. Höhere Mieterhöhungsbeträge dürfen ab dem 11. Jahr auch verlangt werden, soweit Berlin dies gemäß Absatz (4) in Verbindung mit Nummer 5 Abs. 5 der ModInstRL 90 zulässt. Freie Mietenvereinbarungen und Staffelmietverträge nach § 10 MHG sowie Erhöhungen nach § 5 MHG sind im Bindungszeitraum ausgeschlossen. Für ein Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG gelten die gewährten Baukostenzuschüsse (§ 4 Abs. 2 Nr. 1) im Sinne des § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG soweit als Baukostenzuschüsse für Modernisierungsmaßnahmen, wie unter Berücksichtigung der anfänglichen Aufwendungszuschüsse die Mieterhöhungen nach § 3 MHG zu einer Überschreitung der für das 1. Jahr vereinbarten Miete führen würden. Die danach auf die einzelnen Wohnungen entfallenden Modernisierungs-Baukostenzuschüsse sind in der Anlage zu § 2 Nr. 6 aufgelistet. Hinsichtlich der Betriebskosten gilt § 4 MHG.

(3) Bei ... neuen Mietverträgen darf im Bindungszeitraum der Förderung (§ 10) der vereinbarte Mietzins nach Absatz (1), dem Erhöhungen nach Absatz (2) hinzugerechnet werden dürfen, nicht überschritten werden. ...

§ 10 - Geltungsdauer der Verpflichtungen

Die Verpflichtungen nach §§ 7 bis 9 gelten bis zum Ablauf von 20 Jahren nach mängelfreier Schlussabnahme der vereinbarten Baumaßnahmen (§ 1 Abs. 1).

..."

4 Die mängelfreie Schlussabnahme der Baumaßnahmen erfolgte am 16. März 1995.

5 Die Kl. forderte die Bekl. mit Schreiben vom 26. Oktober 2009 auf, einer Erhöhung der Nettokaltmiete zum 1. Januar 2010 um 30,01 € von 189,42 € auf 219,43 € (= 4,17 €/m2/monatlich) zuzustimmen. Sie bezog sich dabei auf den Berliner Mietspiegel 2009 und erläuterte die Erhöhung im Einzelnen durch Einordnung der Wohnung in das Mietspiegelfeld D2 anhand der nach dem Mietspiegel maßgeblichen Kriterien (Wohnfläche, Altersklasse, Ausstattung und Wohnlage). Weitere Angaben enthält das Schreiben nicht. Die Bekl. stimmte der Mieterhöhung nicht zu. Sie ist der Auffassung, das Mieterhöhungsverlangen entspreche nicht den formellen Anforderungen, da es sich nicht zu den gemäß § 558 Abs. 5 BGB aufzuführenden Kürzungsbeträgen, die sich die Kl. aufgrund der von dem Land Berlin erhaltenen Fördermittel anrechnen lassen müsse, und den zugrunde liegenden Berechnungspositionen verhalte.

6 Mit ihrer Klage nimmt die Kl. die Bekl. auf Zustimmung zu der im Schreiben vom 26. Oktober 2009 geforderten Mieterhöhung in Anspruch. Das Amtsgericht hat der Klage zunächst mit im schriftlichen Vorverfahren ergangenem Versäumnisurteil (zugestellt an die Bekl. am 1. Juni 2010) stattgegeben. Nach Einspruch der Bekl. hat das Amtsgericht das Versäumnisurteil aufgehoben und die Klage abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Berufung der Kl. ist erfolglos geblieben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Kl. ihr Zustimmungsbegehren weiter.

7 Die Revision hat Erfolg.

I. 8 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:

9 Das Mieterhöhungsverlangen der Kl. entspreche nicht den Anforderungen der §§ 558, 558 a BGB, weil es sich nicht dazu verhalte, inwieweit sich die Kl. nach § 558 Abs. 5 BGB Kürzungen aufgrund erhaltener Drittmittel gefallen lassen müsse.

10 Gemäß § 558 a Abs. 1 BGB sei das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen. Habe der Vermieter - wie hier - Drittmittel für die Modernisierung im Sinne des § 559 a Abs. 1 BGB erhalten, entspreche ein Mieterhöhungsverlangen nur dann den formellen Anforderungen, wenn der Vermieter die sich hieraus ergebenden Kürzungsbeträge einschließlich der Berechnungsgrundlagen darstelle. Im Streitfall habe sich die Kl. in § 7 des Förderungsvertrags mit dem Land Berlin verpflichtet, Mieterhöhungen wegen Modernisierungsmaßnahmen nach §§ 2, 3 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (MHG; jetzt: § 558 Abs. 5, §§ 559 f. BGB) nur in dem vertraglich gestatteten Umfang vorzunehmen. Ob diese Vorgaben, aus denen den Mietern der Kl. ein unmittelbarer Anspruch gemäß § 328 BGB erwachse, eingehalten worden seien, könne nicht nachvollzogen werden, weil die Kl. weder im Mieterhöhungsverlangen noch im Prozess mitgeteilt habe, ob sie auch Zuschüsse für die Modernisierung der an die Bekl. vermieteten Wohnung erhalten habe. Dazu hätte zwar die Anlage zu § 2 Nr. 6 des Förderungsvertrags Auskunft geben können; diese habe die Kl. jedoch auch nach gerichtlicher Aufforderung nicht vorgelegt. Mit der schlichten Angabe, der Modernisierungsanteil für die an die Bekl. vermietete Wohnung habe „gegen Null" tendiert und sei nicht bezifferbar, habe es die Kl. nicht bewenden lassen dürfen. Nur wenn die Anlage zu § 2 Nr. 6 des Förderungsvertrags ergeben hätte, dass die in Bezug auf die an die Bekl. vermietete Wohnung gewährten Förderungsmittel ausschließlich Instandsetzungsmaßnahmen betroffen hätten, hätte keine gesetzliche Verpflichtung bestanden, dies als negative Feststellung in das Mieterhöhungsverlangen aufzunehmen.

11 Auch wenn der durch den Förderungsvertrag eröffnete Spielraum für eine Mieterhöhung nach § 558 BGB eingehalten werde und die sich dann ergebende neue Miete in jedem Fall unter dem Betrag liege, der sich ergeben würde, wenn die erhaltenen Drittmittel bei der Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete abgezogen würden, ändere dies nichts daran, dass die zwingenden formellen Voraussetzungen für ein Mieterhöhungsverlangen nach §§ 558, 558 a BGB erfüllt sein müssten, die eine Darstellung der Drittmittel vorschrieben.

12 Entgegen der Auffassung der Kl. seien Drittmittel auch dann anzugeben, wenn die Modernisierung bereits vor Abschluss des Mietvertrages stattgefunden habe und der das Erhöhungsverlangen beanstandende Mieter damit in eine bereits modernisierte Wohnung eingezogen sei. Denn dem Gesetz könne eine Einschränkung nicht entnommen werden, dass Drittmittel nur dann anzugeben seien, wenn die Modernisierung während eines bestehenden Mietverhältnisses vorgenommen worden sei.

13 Die Notwendigkeit der Angabe von Drittmitteln sei im Streitfall auch nicht deshalb entbehrlich gewesen, weil der Abschluss der geförderten Baumaßnahmen mehr als zwölf Jahre zurückliege. Denn die Kl. müsse sich an den Regelungen festhalten lassen, denen sie sich gegenüber dem Land Berlin unterworfen habe. Die Kl. habe sich in § 10 des Fördervertrages verpflichtet, die in § 7 des Vertrages enthaltenen Beschränkungen für Modernisierungsmieterhöhungen für 20 Jahre, beginnend mit der die Mängelfreiheit feststellenden Schlussabnahme, einzuhalten. Da die Schlussabnahme im Streitfall am 16. März 1995 erfolgt sei, ende die vertragliche Bindungsfrist erst am 15. März 2015.

II. 14 Diese Beurteilung des Berufungsgerichts hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand.

15 Der Angabe der vom Land Berlin erhaltenen Fördermittel in dem Mieterhöhungsverlangen vom 26. Oktober 2009 bedurfte es nicht, weil diese Mittel zu diesem Zeitpunkt bei der Berechnung der neu verlangten Miete nicht mehr anzurechnen waren.

16 1. Nach der Rechtsprechung des Senats erfordert die Wirksamkeit eines auf Zustimmung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB) gerichteten Mieterhöhungsverlangens nach § 558 a BGB, dass der Vermieter Kürzungsbeträge aufgrund der Inanspruchnahme öffentlicher Fördermittel zum Zwecke der Wohnungsmodernisierung einschließlich der zugrunde liegenden Berechnungspositionen in das Mieterhöhungsverlangen aufnimmt. Ohne diese Angaben ist der Mieter nicht in der Lage, die Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens zu überprüfen, denn nach § 558 Abs. 5 BGB in Verbindung mit § 559 a Abs. 1 BGB sind Kosten für Modernisierungsmaßnahmen, die durch Zuschüsse öffentlicher Haushalte gedeckt werden, bei der Berechnung der erhöhten Miete in Anrechnung zu bringen (Senatsurteil vom 19. Januar 2011 - VIII ZR 87/10, GE 2011, 333 = NJW-RR 2011, 446 Rn. 16 m.w.N.). Von dieser Rechtsprechung ist auch das Berufungsgericht zutreffend ausgegangen.

17 2. Von Rechtsfehlern beeinflusst ist hingegen die Auffassung des Berufungsgerichts, die Kl. habe auch noch mehr als 14 Jahre nach der mängelfreien Schlussabnahme der geförderten Baumaßnahmen in dem an die Bekl. gestellten Mieterhöhungsverlangen vom 26. Oktober 2009 die vom Land Berlin erhaltenen Drittmittel und die sich daraus ergebenden Kürzungsbeträge angeben müssen.

18 Das Begründungserfordernis des § 558 a Abs. 1 BGB, insbesondere die sich nach der Rechtsprechung des Senats hieraus ergebende Obliegenheit des Vermieters, für die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen erhaltene Drittmittel anzugeben, ist kein Selbstzweck. Es dient vielmehr dem berechtigten Informationsbedürfnis des Mieters. Er soll mit den aus dem Mieterhöhungsverlangen ersichtlichen Angaben in die Lage versetzt werden, dessen Berechtigung zu überprüfen. Ausgehend von diesem Zweck, sind erhaltene Drittmittel in dem Mieterhöhungsverlangen nur dann anzugeben, wenn sie bei der Ermittlung der neuen (erhöhten) Miete anzurechnen sind (vgl. Senatsurteil vom 25. Februar 2004 - VIII ZR 116/03, GE 2004, 687 = NJW-RR 2004, 947 unter II 2 a).

19 Daran fehlt es im Streitfall. Weder aus dem Gesetz noch aus dem mit dem Land Berlin im Jahr 1993 geschlossenen Förderungsvertrag lässt sich eine noch 14 Jahre nach mängelfreier Schlussabnahme der Baumaßnahmen bestehende Anrechnungspflicht begründen.

20 a) Der Senat hat über die Frage, wann die gesetzlich in § 559 a Abs. 1, § 558 Abs. 5 BGB bestimmte Anrechnungspflicht von Drittmitteln, die für Modernisierungsmaßnahmen aus öffentlichen Haushalten gewährt wurden, endet, bisher nicht abschließend entschieden. Er hat jedoch bereits ausgesprochen, dass er es im Hinblick auf die Eigentumsgarantie in Art. 14 GG für geboten hält, die gesetzliche Anrechnungspflicht in verfassungskonformer Auslegung der genannten Vorschriften auf einen bestimmten Zeitraum zu begrenzen (Senatsurteile vom 25. Februar 2004 - VIII ZR 116/03, aaO. unter II 2 b; vom 23. Juni 2004 - VIII ZR 283/03, juris Rn. 8 f.), und dass er es für sachgerecht hält, diesen Zeitraum mit zwölf Jahren, beginnend ab der mittleren Bezugsfertigkeit des geförderten Objekts, zu bemessen (Senatsurteil vom 25. Februar 2004 - VIII ZR 116/03, aaO.). Daran hält der Senat fest.

21 Eine Anrechnungspflicht kann jedenfalls dann nicht mehr bestehen, wenn die Fördermittel aufgezehrt sind, da der Eigentümer/Vermieter ansonsten auf Dauer gehindert wäre, sein Eigentum wirtschaftlich zu verwerten. Auch würde der Vermieter, der Drittmittel erhalten hat, unbegrenzt schlechter gestellt als der Vermieter, der die Modernisierung aus eigenen Mitteln durchgeführt hat. Schließlich besteht bei einer zeitlich unbegrenzten Anrechnungspflicht die Gefahr, dass der Zweck der Förderung - die Schaffung zeitgemäßen Wohnraums - verfehlt wird, weil der Vermieter in diesem Fall auf eine staatliche Förderung verzichten würde (Senatsurteil vom 25. Februar 2004 - VIII ZR 116/03, aaO. unter II 2 a).

22 Bei der Bemessung der maximal zulässigen Anrechnungsfrist ist von § 558 Abs. 5 BGB (früher § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG), § 559 a Abs. 1 BGB (früher § 3 Abs. 1 Satz 6 MHG) in Verbindung mit § 559 Abs. 1 BGB (früher § 3 Abs. 1 Satz 1 MHG) auszugehen. Danach ist bei verlorenen Zuschüssen die Erhöhung der jährlichen Miete um 11 % des auf die jeweilige Wohnung entfallenden Förderbetrags zu kürzen. Der Gesetzgeber hat somit eine Regelung geschaffen, die dazu führt, dass der gewährte Zuschuss nach etwas über neun Jahren durch die verminderte Mieterhöhung aufgezehrt ist. Unter Berücksichtigung einer angemessenen Verzinsung des Zuschussbetrags ergibt sich mithin ein Anrechnungszeitraum von zwölf Jahren (vgl. Senatsurteil vom 25. Februar 2004 - VIII ZR 116/03, aaO. unter II 2 b).

23 Für den Streitfall bedeutet dies, dass für die Kl. jedenfalls 14 Jahre nach mängelfreier Schlussabnahme der geförderten Baumaßnahmen eine gesetzliche Anrechnungspflicht der vom Land Berlin erhaltenen Fördermittel nicht mehr bestand, so dass sich das Mieterhöhungsverlangen der Kl. vom 26. Oktober 2009 dazu nicht verhalten musste.

24 b) Aus dem mit dem Land Berlin geschlossenen Förderungsvertrag aus dem Jahr 1993 lässt sich eine zeitlich über das Gesetz hinausgehende Anrechnungspflicht nicht herleiten.

25 aa) Wie das Berufungsgericht in der Begründung seiner Zulassungsentscheidung ausgeführt hat, wurden aufgrund gleichlautender Förderungsverträge zahlreiche Wohnungen in Berlin modernisiert. Bei den in Rede stehenden Regelungen des Förderungsvertrags handelt es sich der Sache nach somit um Allgemeine Geschäftsbedingungen, die der Senat selbst auslegen kann, weil formularmäßig gestaltete Vertragsbedingungen der uneingeschränkten revisionsrechtlichen Nachprüfung unterliegen und weitere tatrichterliche Feststellungen nicht zu erwarten sind (vgl. Senatsurteile vom 21. September 2011 - VIII ZR 184/10, NJW 2011, 3709 Rn. 16; vom 21. Oktober 2009 - VIII ZR 244/08, GE 2010, 119 = NJW 2010, 293 Rn. 11; jeweils m.w.N.). Die Auslegung hat dabei nach dem objektiven Inhalt und typischen Sinn der Regelung unter Beachtung der Verständnismöglichkeiten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zu erfolgen (Senatsurteil vom 24. März 2010 - VIII ZR 122/08, NJW-RR 2010, 1436 Rn. 19). Danach sieht der Förderungsvertrag in zeitlicher Hinsicht keine über das Gesetz hinausgehende Anrechnungspflicht vor.

26 bb) Das Berufungsgericht entnimmt § 7 Abs. 2 Satz 6 Förderungsvertrag die Verpflichtung der Kl., sich die gewährten Baukostenzuschüsse - unabhängig von deren tatsächlicher Verwendung - als Baukostenzuschüsse für Modernisierungsmaßnahmen im Sinne von § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG (jetzt § 558 Abs. 5 BGB) anrechnen zu lassen, soweit unter Berücksichtigung der anfänglichen Aufwendungszuschüsse die Mieterhöhungen nach § 3 MHG (jetzt § 559 a BGB) zu einer Überschreitung der für das 1. Jahr im Förderungsvertrag vereinbarten Einstiegsmiete führen würden. Ausgehend von dieser Vereinbarung seien Zuschüsse zu Modernisierungsmaßnahmen während der in § 10 Förderungsvertrag bestimmten Laufzeit von 20 Jahren bei einer Mieterhöhung anzurechnen und deshalb auch bei einem Mieterhöhungsverlangen innerhalb dieser Zeitspanne anzugeben.

27 cc) Dies trifft nicht zu. Das Berufungsgericht verkennt bei seiner Betrachtung, dass § 10 Förderungsvertrag hinsichtlich der in § 7 Förderungsvertrag enthaltenen Regelungen zur Miethöhe nichts über die zeitliche Dauer der Anrechnungspflicht von Drittmitteln aussagt, sondern lediglich bestimmt, dass „die Verpflichtungen nach §§ 7 bis 9 Förderungsvertrag bis zum Ablauf von 20 Jahren nach mängelfreier Schlussabnahme der vereinbarten Baumaßnahmen" gelten sollen. Der die zulässige Miethöhe regelnde § 7 des Förderungsvertrags, an den die Kl. nach § 10 Förderungsvertrag 20 Jahre gebunden ist, verhält sich indes zur Dauer der Anrechnungspflicht nicht. Insbesondere kann auch der Regelung in § 7 Abs. 2 Satz 6, 7 Förderungsvertrag hierzu nichts entnommen werden. Diese Bestimmungen enthalten lediglich Aussagen dazu, welche Fördermittel (§ 7 Abs. 2 Satz 6) in welcher Höhe (§ 7 Abs. 2 Satz 7 i.V.m. der Anlage zu § 2 Nr. 6) für die einzelne Wohnung anzurechnen sind, setzen mithin eine (noch bestehende) gesetzliche Anrechnungspflicht voraus, die für das streitgegenständliche Erhöhungsverlangen - wie dargestellt - nicht mehr gegeben war.

III. 28 Nach allem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Da keine weiteren tatsächlichen Feststellungen zu treffen sind, hat der Senat in der Sache selbst zu entscheiden (§ 563 Abs. 3 ZPO). Das Zustimmungsverlangen der Kl. vom 26. Oktober 2009 entspricht den formellen Anforderungen des § 558 a BGB. Da dessen materielle Berechtigung zwischen den Parteien nicht im Streit ist, erweist es sich auch als begründet. Auf die Berufung der Kl. ist das Urteil des Amtsgerichts somit dahin zu ändern, dass das dem Zustimmungsverlangen stattgebende Versäumnisurteil des Amtsgerichts aufrechterhalten wird.

Nur wenn erhaltene Drittmitteln für Modernisierungsmaßnahmen im Rahmen einer allgemeinen Mieterhöhung auf die ortsübliche Miete anzurechnen sind, müssen sie im Mieterhöhungsverlangen auch angegeben werden. Das ist also dann nicht der Fall, wenn die Anrechnungspflicht, die zwölf Jahre nach der mittleren Bezugsfertigkeit des geförderten Objekts endet, nicht mehr besteht, entschied der BGH in einem Berliner Fall. Dabei lag ein für das Land Berlin typischer Förderungsvertrag mit 20 Jahren Laufzeit zugrunde.

Die Streitwohnung liegt in einem Haus, das mit öffentlichen Mitteln modernisiert und instand gesetzt wurde. Ende 1993 schlossen das Land Berlin und der Vermieter einen Förderungsvertrag über die Durchführung von Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen. Die Maßnahmen wurden durch einen Baukostenzuschuss, Eigenkapitalersatzmittel und Aufwendungszuschüsse gefördert.

Die Schlussabnahme der Baumaßnahmen erfolgte am 16. März 1995. Im Oktober 2009 forderte der Vermieter vom Mieter die Zustimmung zu einer höheren Miete. Der Mieter rügte, dass das Verlangen nicht den formellen Anforderungen an ein Mieterhöhungsverlangen genüge, weil die erhaltenen Fördermittel darin nicht aufgeführt seien. Das Amtsgericht gab der Klage zunächst mit im schriftlichen Vorverfahren ergangenem Versäumnisurteil statt, hob dieses Urteil jedoch nach Einspruch des Mieters auf und wies die Klage ab. Die eingelegte Berufung des Vermieters hatte keinen Erfolg, wohl aber die Revision.

Der VIII. Senat des BGH änderte das landgerichtliche Urteil ab und hielt das im schriftlichen Vorverfahren ergangene Versäumnisurteil des Amtsgerichts aufrecht.

Der Angabe der erhaltenen Fördermittel in dem Mieterhöhungsverlangen habe es nicht bedurft, weil diese Mittel zu diesem Zeitpunkt bei der Berechnung der neu verlangten Miete nicht mehr anzurechnen gewesen seien. Grundsätzlich erfordere allerdings die Wirksamkeit eines auf Zustimmung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gerichteten Mieterhöhungsverlangens, dass der Vermieter Kürzungsbeträge aufgrund der Inanspruchnahme öffentlicher Fördermittel zum Zwecke der Wohnungsmodernisierung einschließlich der zugrunde liegenden Berechnungspositionen in das Mieterhöhungsverlangen aufnehme. Ohne diese Angaben sei der Mieter nicht in der Lage, die Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens zu überprüfen, denn nach § 558 Abs. 5 BGB i.V.m. § 559 a Abs. 1 BGB seien Kosten für Modernisierungsmaßnahmen, die durch Zuschüsse öffentlicher Haushalte gedeckt würden, bei der Berechnung der erhöhten Miete in Anrechnung zu bringen (BGH GE 2011, 333).

Vorliegend jedoch hätten nach mehr als 14 Jahren nach der mängelfreien Schlussabnahme der geförderten Baumaßnahmen Drittmittel nicht mehr angegeben werden müssen. Das Begründungserfordernis diene dem berechtigten Informationsbedürfnis des Mieters. Ausgehend von diesem Zweck seien erhaltene Drittmittel nur dann anzugeben, wenn sie bei der Ermittlung der neuen (erhöhten) Miete auch anzurechnen seien. Daran fehle es im Streitfall.

Der Senat habe allerdings über die Frage, wann die Anrechnungspflicht ende, bisher nicht abschließend entschieden. Er habe jedoch bereits ausgesprochen, dass er es im Hinblick auf die Eigentumsgarantie in Art. 14 GG für geboten halte, die gesetzliche Anrechnungspflicht in verfassungskonformer Auslegung der genannten Vorschriften auf einen bestimmten Zeitraum zu begrenzen, und dass er es für sachgerecht halte, diesen Zeitraum mit zwölf Jahren, beginnend mit der mittleren Bezugsfertigkeit des geförderten Objekts, zu bemessen. Daran halte der Senat fest. Eine Anrechnungspflicht könne jedenfalls dann nicht mehr bestehen, wenn die Fördermittel aufgezehrt seien, da der Eigentümer/Vermieter ansonsten auf Dauer gehindert wäre, sein Eigentum wirtschaftlich zu verwerten. Auch würde der Vermieter, der Drittmittel erhalten habe, unbegrenzt schlechter gestellt als der Vermieter, der die Modernisierung aus eigenen Mitteln durchgeführt habe. Schließlich bestehe bei einer zeitlich unbegrenzten Anrechnungspflicht die Gefahr, dass der Zweck der Förderung – die Schaffung zeitgemäßen Wohnraums – verfehlt werde, weil der Vermieter in diesem Fall auf eine staatliche Förderung verzichten würde. Bei der Bemessung der maximal zulässigen Anrechnungsfrist sei zu berücksichtigen, dass bei verlorenen Zuschüssen die Erhöhung der jährlichen Miete um 11 % des auf die jeweilige Wohnung entfallenden Förderungsbetrages zu kürzen sei. Der Gesetzgeber habe somit eine Regelung geschaffen, die dazu führe, dass der gewährte Zuschuss nach etwas über neun Jahren durch die verminderte Mieterhöhung aufgezehrt sei.

Berücksichtige man zusätzlich eine angemessene (fiktive) Verzinsung des Zuschussbetrages, ergebe sich mithin ein Anrechnungszeitraum von zwölf Jahren.

Aus dem vorliegenden Förderungsvertrag ergebe sich nichts über die zeitliche Dauer der Anrechnungspflicht von Drittmitteln, es sei lediglich bestimmt, dass „die Verpflichtungen nach dem Förderungsvertrag ... bis zum Ablauf von 20 Jahren nach mängelfreier Schlussabnahme der vereinbarten Baumaßnahmen" gelten sollten.

Der die zulässige Miethöhe regelnde § 7 des Förderungsvertrages verhalte sich indes zur Dauer der Anrechnungspflicht nicht. Die weiteren Bestimmungen enthielten lediglich Aussagen dazu, welche Fördermittel für die einzelne Wohnung anzurechnen seien, setzten mithin eine (noch bestehende) gesetzliche Anrechnungspflicht voraus, die für das streitgegenständliche Erhöhungsverlangen – wie dargestellt – nicht mehr gegeben gewesen sei.

Na ja. So ganz gelesen (verstanden?) hat der BGH den Fördervertrag möglicherweise nicht. Neben der – vom BGH zutreffend behandelten – Frage der Kürzungsbeträge (§ 558 Abs. 5 BGB) wird nicht problematisiert, dass der Fördervertrag (kumulativ) für 20 Jahre geltende zusätzliche Mietobergrenzen enthält, deren Erwähnung im Mieterhöhungsverlangen die Vorsicht gebietet.