Doppelvermietung

Doppelvermietung; Mehrfachvermietung; Besitzeinräumung; Besitzveranlassung; Unmöglichkeit

Bei einer Mehrfachvermietung scheitert der Erfüllungsanspruch dann an § 275 Abs. 1 BGB, sofern feststeht, dass der Vermieter die Sache von dem besitzenden Mieter nicht mehr zurückerlangen kann. Der nicht besitzende Mieter kann Besitzeinräumung nach § 535 Abs. 1 Satz 1 BGB verlangen, solange die Behebung des Leistungshindernisses nicht ausgeschlossen ist. Diese Umstände hat der Vermieter als Schuldner des Erfüllungsanspruches darzulegen und zu beweisen.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Berufung war durch Beschluss zurückzuweisen, weil sie keine Aussicht auf Erfolg hat, die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherheit einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts nicht erfordert (§ 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Hinsichtlich der weiteren Begründung wird auf den Hinweis nach § 522 Abs. 2 Satz 2 ZPO vom 3. Juli 2008 verwiesen. Der Senat sieht auch nach erneuter Beratung und unter Berücksichtigung der Schriftsätze der Bekl. vom 11. August und 17. September 2008 keinen Anlass, davon abzuweichen. Ohne Erfolg machen die Bekl. erstmals mit diesen Schriftsätzen geltend, dass die Wohnung zwischenzeitlich von einem Dritten weitervermietet worden sei. Denn es kann mangels schlüssigen und substantiierten Vortrags der Bekl. nicht festgestellt werden, dass es den Bekl. unmöglich geworden ist, den Kl. den Besitz an der Wohnung mit den sich im Einzelnen aus dem amtsgerichtlichen Urteil ersichtlichen Ausstattungen einzuräumen. Wenn eine Sache mehrfach vermietet wird, sind alle Verträge gültig; die kollidierenden schuldrechtlichen Ansprüche haben denselben Rang, so dass jeder Mieter vom Vermieter Erfüllung verlangen kann, ohne Rücksicht darauf, ob er der erste oder zweite Mieter ist (Staudinger/Emmerich, BGB, 2006, § 536 BGB, Rdnr. 47; OLG Frankfurt NJW-RR 1997, 77; OLG Köln ZMR 1998, 696; OLG Brandenburg OLGR 1993, 329). Zwar wird angenommen, dass sobald der Vermieter einen der verschiedenen Mietverträge erfüllt hat, dann die anderen Mieter ihren Erfüllungsanspruch verlieren, weil dann der Vermieter außerstande sei, diesen zu erfüllen, § 275 BGB (vgl. BGH ZMR 1962, 175; OLG Köln ZMR 1998, 696; LG Berlin GE 1991, 357; vgl. Staudinger/Emmerich, a. a. O., § 536 BGB, Rdnr. 48; Münchener Kommentar/Häublein, BGB, 5. Auflage, § 536 BGB, Rdnr. 25). Der Erfüllungsanspruch scheitert jedenfalls dann an § 275 Abs. 1 BGB, sofern feststeht, dass der Vermieter die Sache von dem besitzenden Mieter nicht mehr - z. B. durch Kündigung oder Abstandszahlung - zurück erlangen kann. Das heißt - anders ausgedrückt -, dass der nichtbesitzende Mieter Besitzeinräumung gemäß § 535 Abs. 1 Satz 1 BGB verlangen kann, solange die Behebung des Leistungshindernisses nicht ausgeschlossen ist (BGH, Urteil vom 12. März 2003 - XII ZR 18/00 -, BGH Report 2003, 722 = NZM 2003, 476 = NJW 2003, 2158; Münchener Kommentar/Häublein, a. a. O., § 536 BGB, Rdnr. 25; Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 5. Auflage, § 536 BGB, Rdnr. 21; Palandt/Weidenkaff, BGB, 67. Auflage, § 536 BGB, Rdnr. 30; WoIf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 9. Auflage, Rdnr. 202; vgl. AG Lichtenberg NZM 2003, 714 mit NW; OLG Düsseldorf NJW-RR 1991, 137 mit weiteren Rechtsprechungsnachweisen). Dass ihnen die Erfüllung rechtlich oder tatsächlich nicht (mehr) möglich ist, haben die Bekl. als Schuldner des Erfüllungsanspruchs darzulegen und zu beweisen (vgl. BGH NJW 1999, 2034). Die Bekl. haben hierzu jedoch nicht ausreichend vorgetragen. Die Bekl. haben behauptet, dass die streitgegenständlichen Räumlichkeiten mittlerweile „von einem Dritten weitervermietet" worden seien. Sie haben hierzu die ersten beiden Seiten eines Mietvertrages vorgelegt, nach denen als Vermieter ein Herr Go. und als Mieter ein Herr Gi. aufgetreten sind. Die Bekl., die Eigentümer des Grundstücks sind, erklären nicht, aus welchen Gründen Herr Go. berechtigt gewesen sein soll, einen Mietvertrag mit einem Dritten

en weitervermietet" worden seien. Sie haben hierzu die ersten beiden Seiten eines Mietvertrages vorgelegt, nach denen als Vermieter ein Herr Go. und als Mieter ein Herr Gi. aufgetreten sind. Die Bekl., die Eigentümer des Grundstücks sind, erklären nicht, aus welchen Gründen Herr Go. berechtigt gewesen sein soll, einen Mietvertrag mit einem Dritten abzuschließen, und in welchem Verhältnis sie, die Bekl., zu Herrn Go. stehen. Sie tragen auch nichts dazu vor, welche Bemühungen sie unternommen haben, den Mietvertrag zu beenden und dass diese Bemühungen aus welchen Gründen gescheitert sind. Solange nicht auszuschließen ist, dass durch Vereinbarungen mit den Bekl. das Leistungshindernis beseitigt werden kann, können die Kl. die Einräumung des Besitzes verlangen. Ein möglicherweise gegebenes Unvermögen des Vermieters erlangt dann erst in der Zwangsvollstreckung Bedeutung (vgl. BGH Urteil vom 12. März 2003 - XII ZR 18/00 -, a. a. O.; WoIf/Eckert/Ball, a. a. O., Rdnr. 202).

Beschluss nach § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO.

Erst wenn feststeht, dass dem Vermieter die Besitzeinräumung hinsichtlich der Mietsache unmöglich ist, weil ein anderer Mieter (schon) Besitzer ist, entfällt der Erfüllungsanspruch des nicht besitzenden Mieters.

Der Vermieter hatte doppelt vermietet und einem Mieter den Besitz an den Räumen übertragen. Ein anderer Mieter verlangte nunmehr ebenfalls Besitzeinräumung und hatte damit beim Amtsgericht Erfolg. Der Vermieter ging dagegen in die Berufung zum Kammergericht (offenbar Auslandsbezug). Der 8. Senat wies darauf hin, dass die Berufung keine Aussicht auf Erfolg habe. Daraufhin behauptete der Vermieter, dass die streitgegenständlichen Räumlichkeiten mittlerweile „von einem Dritten weitervermietet" worden seien.

Das Kammergericht wies die Berufung zurück. Es könne mangels schlüssigen und substantiierten Vortrags des Vermieters nicht festgestellt werden, dass es ihm unmöglich geworden sei, dem Mieter den Besitz an der Wohnung einzuräumen. Wenn eine Sache mehrfach vermietet werde, seien alle Verträge gültig. Der Erfüllungsanspruch scheitere zwar dann, wenn feststehe, dass der Vermieter die Sache von dem besitzenden Mieter nicht mehr zurückerlangen könne. Daher könne der nicht besitzende Mieter Besitzeinräumung so lange verlangen, als die Behebung des Leistungshindernisses nicht ausgeschlossen sei. Dazu habe der Vermieter aber nicht ausreichend vorgetragen.