Doppelvermietung

Doppelvermietung; Erfüllungsanspruch; Gewährleistungsansprüche; Rechtsschutzbedürfnis für Erfüllungsklage

1. Der Erfüllungsanspruch des Mieters entfällt nicht dadurch, daß der Vermieter die Wohnung zwischenzeitlich weitervermietet und Dritten den unmittelbaren Besitz an der Mietsache überläßt. 2. Das Rechtsschutzbedürfnis für eine Erfüllungsklage des Mieters ist regelmäßig gegeben.

Das AG ist zu Recht davon ausgegangen, daß die Kl. einen Anspruch auf Einräumung des unmittelbaren Besitzes an den im Tenor näher bezeichneten Räumlichkeiten haben. Dieser Anspruch folgt aus §§ 535, 536 BGB i. V. mit dem Mietvertrag v. 25.9.1976, der 1988 einvernehmlich dahingehend abgeändert worden ist, daß sich das Mietverhältnis nunmehr auf die grundlegend umgestaltete und modernisierte Wohnung beziehen sollte. Insoweit kann auf die überzeugenden Ausführungen in der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen werden (§ 543 I ZPO).

Der Erfüllungsanspruch der Kl. ist nicht dadurch entfallen, daß die Bekl. die o. g. Wohnung zwischenzeitlich weitervermietet und Dritten den unmittelbaren Besitz überlassen haben. Entgegen der Auffassung der Bekl. folgt aus § 541 BGB nicht, daß ein Mieter im Falle der Doppelvermietung und Überlassung der Mieträume an einen Dritten sich auf die Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen beschränken müsse. § 541 BGB regelt lediglich, daß Gewährleistungsansprüche auch dann bestehen, wenn durch das Recht eines Dritten dem Mieter der vertragsmäßige Gebrauch der gemieteten Sache ganz oder teilweise entzogen wird. Die Frage, inwieweit Erfüllungsansprüche daneben fortbestehen können, wird in dieser Vorschrift nicht behandelt (vgl. BGH WPM 1975, 897). Diese Frage beantwortet sich vielmehr nach den allgemeinen Regeln des Schuldrechts. Maßgebend ist demnach, ob hinsichtlich der begehrten Überlassung der Mieträume objektive Unmöglichkeit oder subjektives Unvermögen eingetreten ist (§§ 323 ff. BGB; vgl. BGH WPM 1982, 1234 f.). Objektive Unmöglichkeit scheidet erkennbar aus, denn diese könnte nur gegeben sein, wenn die Wohnung den Bekl. von niemandem, z. B. auch nicht von den neuen Mietern, übergeben werden könnte. Es sind aber auch keine hinreichenden Anhaltspunkte dafür vorgetragen, daß es jedenfalls den Bekl. unmöglich sein sollte, den Kl. den unmittelbaren Besitz an den streitgegenständlichen Räumlichkeiten zu verschaffen. So ist es etwa denkbar, daß die Bekl. die neuen Mieter durch Zahlung einer Abstandssumme dazu bewegen, das Mietverhältnis einvernehmlich aufzuheben. Dies erscheint bereits von daher als naheliegend, weil die neuen Mieter sich im Mietvertrag v. 29.3.1989 ohnehin verpflichtet haben, im Falle einer rechtskräftigen Verurteilung der Bekl. den Kl. den unmittelbaren Besitz an den Räumlichkeiten zu überlassen, wenngleich unter der Voraussetzung eines mit den Kl. abzuschließenden Untermietverhältnisses. Die Voraussetzungen für das Erlöschen des Erfüllungsanspruchs auf Verschaffung des unmittelbaren Besitzes haben die Bekl., die sich auf diesen angeblichen anspruchsvernichtenden Umstand berufen, als Schuldner des Erfüllungsanspruchs darzulegen und zu beweisen. Entgegen der Auffassung der Bekl. fehlt es auch nicht am Rechtsschutzbedürfnis für die Klage auf Einräumung des unmittelbaren Besitzes an den streitgegenständlichen Räumlichkeiten. Bedenken könnten insoweit allenfalls dann bestehen, wenn bereits jetzt feststünde, daß die Kl. aus dem Titel nicht vollstrecken könnten (vgl. insoweit wiederum BGH WPM 1982, 1234, 1235; mißverständlich dagegen BGH MDR 1962, 398 f.). Es ist aber - wie bereits dargelegt - nicht substantiiert vorgetragen, daß die neuen Mieter sich endgültig weigern werden, den unmittelbaren Besitz an den Mieträumen zugunsten der Kl. aufzugeben, wenn diese ihrerseits keinen Untermietvertrag mit den neuen Mietern abschließen wollen. Es kann daher auch dahinstehen, inwieweit den Kl. ggf. gegenüber den neuen Mietern ein Anspruch auf Überlassung des unmittelbaren Besitzes nach § 826 BGB zustehen könnte. Zudem ist es dem Mieter, der einen Besitzverschaffungstitel gegen seinen Vermieter erlangt hat, grundsätzlich unbenommen, den neuen Mieter durch das Angebot der Zahlung einer Abstandssumme dazu zu bewegen, das Mietverhältnis zu kündigen und den Besitz an den Mieträumen aufzugeben. Wenn ein solches Vorgehen, das im Hinblick auf § 254 II BGB nach einem entsprechenden Hinweis an den Vermieter erfolgen kann, Erfolg hat, kann der

ter erlangt hat, grundsätzlich unbenommen, den neuen Mieter durch das Angebot der Zahlung einer Abstandssumme dazu zu bewegen, das Mietverhältnis zu kündigen und den Besitz an den Mieträumen aufzugeben. Wenn ein solches Vorgehen, das im Hinblick auf § 254 II BGB nach einem entsprechenden Hinweis an den Vermieter erfolgen kann, Erfolg hat, kann der Mieter alsdann aus dem Besitzverschaffungstitel gegen den Vermieter vorgehen und, soweit die Voraussetzungen der §§ 541, 538 BGB erfüllt sind und § 254 BGB nicht entgegensteht, für die Abstandszahlung vom Vermieter Ersatz verlangen. Schließlich wäre ein Titel gegen die Bekl. für die Kl. selbst dann noch von Nutzen, wenn die Zwangsvollstreckung letztlich erfolglos bliebe. Denn dann könnten die Kl. gemäß § 283 BGB auf vereinfachtem Wege Schadensersatz wegen Nichterfüllung des bereits titulierten Anspruchs verlangen.