Doppelvermietung

Doppelvermietung; Überlassungsanspruch; einstweilige Verfügung

Im Falle der "Doppelvermietung" kann der Besitzüberlasssungsanspruch des ersten Mieters gegenüber dem Vermieter nicht durch einstweilige Verfügung gesichert werden.

Die sofortige Beschwerde der Antragstellerin hat in der Sache keinen Erfolg.

Das Landgericht hat den Antrag der Antragstellerin auf Erlaß einer Unterlassungsverfügung mit dem Inhalt, daß die Antragsgegnerin es bis zu einer rechtskräftigen Hauptsachenentscheidung zu unterlassen habe, die im Haus T. Damm in Berlin [...] gelegenen Gewerberäume an einen Dritten zur Nutzung zu übergeben, zu Recht zurückgewiesen.

Für den Fall der sog. Doppelvermietung ist es in Literatur und Rechtsprechung umstritten, ob ein Mieter seinen Anspruch auf Besitzüberlassung gegenüber dem zweiten Mieter durch einstweilige Verfügung sichern kann. Nach der einen Ansicht wird in diesem Falle der Erlaß einer einstweiligen Verfügung als zulässig bejaht (vgl. OLG Düsseldorf NJW-RR 1991, 336; Zimmermann in Beierlein/Kinne/Koch, Stackmann/Zimmermann, Der Mietprozeß, 2006, 11. Kapitel, Rdnr. 17 ff., 20; Staudinger/Emmerich, BGB, 2003, § 536 BGB; Rdnr. 48 differenziert danach, ob bereits einer der Verträge erfüllt ist; Bub/Treier/Fischer; Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Auflage, VIII, Rdnr. 118; Zöller/Vollkommer, ZPO, 25. Auflage, § 938 ZPO, Rdnr. 12). Nach anderer - überwiegend in der jüngeren Rechtsprechung vertretenen Ansicht - wird bei dieser Konstellation der Erlaß einer einstweiligen Verfügung als unzulässig angesehen (vgl. OLG Hamm NJW-RR 2004, 521; OLG Schleswig MDR 2000, 1428; Brandenburgisches OLG MDR 1998, 98; OLG Frankfurt MDR 1997, 137; Palandt/Weidenkaff, BGB, 66. Auflage, § 536 BGB, Rdnr. 30; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 9. Auflage, § 536 BGB, Rdnr. 289, 261; Schmid, Mietrecht, 2006, § 940 a ZPO, Rdnr. 15 a; § 536 BGB, Rdnr. 145).

Der Senat schließt sich der letztgenannten Meinung an und geht davon aus, daß der Überlassungsanspruch eines Mieters gegenüber den Rechten eines anderen Mieters im Wege der einstweiligen Verfügung nicht gesichert werden kann.

Im Falle der Doppelvermietung gilt nicht der Grundsatz der Priorität des Mietvertragsschlusses für die Frage, an wen der Vermieter die Mietsache zu übergeben hat. Der Vermieter kann und darf selbst entscheiden, welchen Vertrag er erfüllt und an welchen Mieter er ggf. Schadensersatz leistet. Dies entspricht dem Wesen der Privatautonomie, die auf dem Grundsatz der eigenverantwortlichen Selbstbestimmung über die eigenen Interessen einer Partei beruht (Münchener Kommentar/Thode, BGB, 4. Auflage, § 305 BGB, Rdnr. 3 e; OLG Frankfurt, aaO.). Der Vermieter, der einen Mietvertrag abschließt, begibt sich noch nicht seines durch die Vertragsfreiheit geschützten Rechts, an einen Dritten erneut zu vermieten. Der Vermieter als Schuldner kann sich bis zur Zwangsvollstreckung entscheiden, an wen er leistet; dieses Wahlrecht ist als Ausfluß der Vertragsfreiheit schützenswert (vgl. OLG Hamm, aaO.). Wenn der Gegenansicht gefolgt wird, würde allein das Zufallsprinzip herrschen. Derjenige Mieter, der zuerst eine einstweilige Verfügung erwirkt, würde dem Vermieter ggf. auch gegen dessen zwischenzeitlich geänderten Willen als Vertragspartner aufgedrängt werden, so daß er gezwungen wäre, an diesen zu leisten. Dies widerspräche aber dem dargelegten Grundsatz der Privatautonomie.

Ohne Erfolg macht die Antragstellerin mit der Beschwerde geltend, daß sie aufgrund des treuwidrigen Verhaltens des Vermieters, der in Kenntnis eines bestehenden Mietvertrags einen weiteren Mietvertrag schließe, weitgehend rechtlos gestellt werde. Denn der Mieter, dem infolge der Dispositionsfreiheit über das Mietobjekt dieses nicht mehr überlassen werden kann, ist durch Schadensersatzansprüche hinreichend geschützt (vgl. Brandenburgisches OLG, aaO.). [...]

Hinweis: vgl. auch LG Berlin, Urteil vom 22. Mai 1990 - 64 S 518/89 -, GE 1991, 357

Werden Mieträume doppelt vermietet, hat jeder der Mieter gegen den Vermieter einen Anspruch auf Überlassung der Mietsache. Umstritten ist, ob der Mieter diesen Anspruch durch eine einstweilige Verfügung gegen den Vermieter sichern lassen kann. Das Kammergericht verneint einen derartigen Anspruch mit der Begründung, der Vermieter könne und dürfe selbst entscheiden, welchem Mieter er die Mietsache überlasse und an welchen Mieter er ggf. Schadensersatz leisten müsse.

Gewerberäume in Berlin-Tempelhof wurden zunächst an einen Mieter und danach nochmals - in Kenntnis des bestehenden Mietvertrages - an einen anderen Mieter vermietet. Als der zuerst abschließende Mieter Kenntnis von der Doppelvermietung erhielt, beantragte er den Erlaß einer einstweiligen Verfügung gegen die Vermieterin mit dem Inhalt, daß diese es bis zu einer rechtskräftigen Hauptsacheentscheidung zu unterlassen habe, die vermieteten Gewerberäume an einen Dritten zur Nutzung zu übergeben. Das Landgericht wies diesen Antrag zurück. Dagegen richtete sich die sofortige Beschwerde des Antragstellers.

Das Kammergericht wies die Beschwerde zurück. Es schloß sich der Auffassung an, daß der Überlassungsanspruch eines Mieters gegenüber den Rechten eines anderen Mieters nicht im Wege der einstweiligen Verfügung gesichert werden kann. Im Falle der Doppelvermietung gelte nicht der Grundsatz der Priorität des Mietvertragsschlusses. Vielmehr könne und dürfe der Vermieter selbst entscheiden, an wen er die Mietsache überlasse. Dieses Wahlrecht sei als Ausfluß der Vertragsfreiheit schützenswert. Würde eine einstweilige Verfügung zugelassen, bliebe es allein dem Zufall überlassen, wer tatsächlich Vertragspartner werde, an den der Vermieter leisten müsse, obwohl er möglicherweise inzwischen seinen Willen geändert habe.