Doppelte Berücksichtigung von öffentlichen Zuschüssen im Mieterhöhungsverfahren verfassungswidrig

Doppelte Berücksichtigung von öffentlichen Zuschüssen im Mieterhöhungsverfahren verfassungswidrig; Kürzungsbeträge

1. Ist im Rahmen eines öffentlich rechtlichen Vertrages sichergestellt, daß öffentliche Fördermittel nicht beim Vermieter verbleiben, sondern dem Mieter zugute kommen (Mietverzicht), sind im Mieterhöhungsverfahren Kürzungsbeträge nicht noch zusätzlich zu berücksichtigen. 2. Im Zustimmungsprozeß nach § 2 MHG muß das Gericht den Angaben des Vermieters nachgehen und prüfen, ob die Beschränkungen nach dem Fördervertrag eingehalten sind. (Leitsätze der Redaktion)

I. 1. Der Beschwerdeführer ist Eigentümer eines in Berlin-Charlottenburg gelegenen Hausgrundstücks. Mit seiner Verfassungsbeschwerde wendet er sich gegen ein Urteil des Landgerichts Berlin, mit dem seine Klage auf Zustimmung zur Mietzinserhöhung nach § 2 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (MHG) abgewiesen worden ist.

Das vom Beschwerdeführer 1980 erworbene Haus wurde aufgrund eines am 29./30. November 1984 mit der Wohnungsbau-Kreditanstalt (WBK) - jetzt: Investitionsbank Berlin (IBB) - geschlossenen Modernisierungsvertrages nach dem Landesmodernisierungsprogramm umfassend modernisiert und instand gesetzt. Zur Finanzierung der Baumaßnahmen, die Ende 1985 abgeschlossen waren, erhielt der Beschwerdeführer öffentliche Fördermittel u. a. in Form eines Baukostenzuschusses sowie sog. Vorauszahlungsmittel. Der Beschwerdeführer verpflichtete sich dafür im Modernisierungsvertrag, während der Dauer des auf zwanzig Jahre nach mittlerer Bezugsfertigkeit abgeschlossenen Vertrages keine höheren Mieten zu fordern, sich versprechen zu lassen oder anzunehmen als im Vertrag vereinbart. In § 7 Abs. 5 und 6 des Vertrages wird insoweit auf die Mehrertragsberechnung verwiesen, die sowohl Angaben über die Einstiegsmiete als auch die Durchschnittsmiete nach Modernisierung - ohne Berücksichtigung der dem Beschwerdeführer von der WBK erstatteten Aufwendungszuschüsse - enthält. Für die Zeit der gesetzlichen Mietpreisbindung durfte der Beschwerdeführer daneben zulässige Grundmietenerhöhungen und Betriebskostenzuschläge verlangen. Mit Aufhebung des Altbaumietpreisrechts sollte er zur Vornahme von Kapital- und Betriebskostenerhöhungen gemäß §§ 4 und 5 MHG berechtigt sein.

Der Beteiligte zu 2. war zunächst von Juni 1978 bis Ende Juli 1984 Mieter einer im ersten Geschoß jenes Hauses gelegenen Einzimmerwohnung. Mit Räumungsvereinbarung vom 22./31. Juli 1984 wurde dieses Mietverhältnis im gegenseitigen Einvernehmen gelöst, dem Beteiligten zu 2. während der Dauer der Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten eine "Zwischenumsetzwohnung" zur Verfügung gestellt und ein Vorvertrag über die nunmehr von ihm bewohnte Dreizimmerwohnung im dritten Obergeschoß des Hauses mit einer Wohnfläche von 86,16 m2 vereinbart. Der entsprechende Mietvertrag wurde nach Abschluß der Bauarbeiten am 24. Februar 1986 mit Wirkung zum 1. März 1986 geschlossen. Auf der Grundlage der nach dem Modernisierungsvertrag zulässigen Einstiegsmiete von 4 DM/m2 und einer Grundmietenerhöhung von 4 % zum 1. Januar 1986 betrug der Mietzins ohne Berücksichtigung des Vorschusses für Warmwasserbereitung 351,99 DM monatlich.

Anfang 1996 - zehn Jahre nach mittlerer Bezugsfertigkeit (1. Januar 1986) - entschied die zuständige Senatsverwaltung, daß die dem Beschwerdeführer im Rahmen des Landesmodernisierungsprogramms gewährten Vorauszahlungsmittel zurückzuzahlen seien (§ 4 Abs. 4 Satz 2 des Modernisierungsvertrages). Die mit der IBB am 20. Juni/3. August 1996 geschlossene Rückzahlungsvereinbarung sah die Rückzahlung eines einmaligen (Teil-) Betrages mit Bonus vor, der in Form eines Schuldnachlasses gewährt wurde. In der Vereinbarung mit der IBB wurde dem Beschwerdeführer gestattet, nach Ablauf des Bindungszeitraums des Modernisierungsvertrages die Mieterhöhungsmöglichkeiten des § 2 MHG auszuschöpfen. Im Bindungszeitraum sollte er berechtigt sein, Mieterhöhungen nach § 2 MHG unter Berücksichtigung des § 7 Abs. 6 des Modernisierungsvertrages zu verlangen.

Mit Schreiben vom 19. Oktober 1998 forderte der Beschwerdeführer nach § 2 MHG vom Beteiligten zu 2. die Zustimmung zur Erhöhung des Mietzinses von 569,84 DM brutto kalt um monatlich 162,16 DM auf 732 DM zuzüglich eines unveränderten Vorschusses für Heiz- und Warmwasserkosten von 30 DM monatlich. Zur Begründung bezog sich der Beschwerdeführer in dem formularmäßigen Mieterhöhungsverlangen auf die für entsprechenden Wohnraum nach dem Berliner Mietspiegel 1998 ortsübliche Vergleichsmiete. In einer dem Anschreiben als Anlage beigefügten Erklärung zur Mietberechnung legte der Beschwerdeführer die zum 1. Oktober 1998 anfallenden Betriebskostenerhöhungen sowie die ihm nach Ablösung der Vorauszahlungsmittel durch Kreditaufnahme entstehenden Kapitalkosten dar, die anteilig auf die Miete umgelegt werden könnten.

Da der Beteiligte zu 2. der Mieterhöhung nicht zustimmte, erhob der Beschwerdeführer am 24. Februar 1999 Klage beim Amtsgericht Charlottenburg auf Zustimmung zur Mietzinserhöhung. Der Beteiligte zu 2. trat dem Klageanspruch erstinstanzlich insbesondere mit dem Hinweis auf die Regelung in § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG entgegen. Da der Beschwerdeführer für die durchgeführten Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten öffentliche Fördermittel erhalten habe, sei eine Mieterhöhung nach § 2 MHG nur bei Berücksichtigung entsprechender Kürzungsbeträge zulässig, die der Beschwerdeführer nicht angesetzt habe. Mit Urteil vom 5. Mai 1999 gab das Amtsgericht Charlottenburg - 7 C 116/99 - der Klage in vollem Umfang statt, da die Vorschrift des § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG mit Blick auf den erst nach Abschluß der Modernisierungsarbeiten abgeschlossenen Mietvertrag nicht anwendbar sei. Der vom Beschwerdeführer verlangte Mietzins entspreche demjenigen vergleichbaren Wohnraums.

Der Beteiligte zu 2. legte gegen dieses Urteil Berufung ein und verwies auf die noch laufende Bindungsfrist des Modernisierungsvertrages. Während der Bindungsfrist sei es dem Beschwerdeführer verwehrt, ein Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG allein auf die nach dem Mietspiegel ortsübliche Vergleichsmiete zu stützen; ein Zusammenhang mit Zins- und Tilgungsleistungen sei der Mieterhöhung nicht zu entnehmen. Der Beschwerdeführer vertrat demgegenüber unter Hinweis auf eine Entscheidung des Landgerichts Berlin die Ansicht, die Regelung des § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG über den Abzug von Kürzungsbeträgen sei nicht anwendbar. Ein derartiger Abzug sei schon deshalb nicht möglich, weil eine einheitliche Baumaßnahme öffentlich gefördert worden sei, zwischen Zuschüssen zur Modernisierung und Zuschüssen zur Instandsetzung sei insofern nicht unterschieden worden. Die Kürzungsbeträge seien bereits in vollem Umfang in der durch den Modernisierungsvertrag festgelegten Mietbegrenzung berücksichtigt. Der geforderte Mietzins liege eindeutig unterhalb der nach dem Modernisierungsvertrag zulässigen Miete.

Mit Urteil vom 20. April 2000 änderte das Landgericht die erstinstanzliche Entscheidung und wies die Klage ab. In den Entscheidungsgründen wird ausgeführt, daß entgegen der im amtsgerichtlichen Urteil vertretenen Auffassung das Verlangen auf Zustimmung zur Mietzinserhöhung vom 19. Oktober 1998 nicht gerechtfertigt sei. Da nach § 2 Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit § 3 Abs. 1 Satz 3 bis 7 MHG für Modernisierungsmaßnahmen gewährte öffentliche Fördermittel zu berücksichtigen seien, stehe dem Beschwerdeführer ein Anspruch auf Zustimmung unabhängig von den insoweit zu stellenden formalen Anforderungen nicht zu. Daß vorliegend eine Sachverhaltskonstellation gegeben sei, die die vom Gesetzgeber vorgeschriebene Vorgehensweise aufgrund ihrer Atypik obsolet mache, sei nach dem Vorbringen des Beschwerdeführers nicht ersichtlich. Er habe nicht vorgetragen, daß dem Beteiligten zu 2. die gewährte Förderung, insbesondere in Form des Verzichtsbetrages bei der Mietzinsbildung, in solcher Weise zugute gekommen sei, daß die mit § 2 MHG bezweckte Förderung des Mieters gewährleistet sei. Verhalte es sich aber so, sei nicht davon auszugehen, daß der Regelungsmechanismus des Modernisierungsvertrages außer Kraft gesetzt sei und dem Beschwerdeführer die Erhöhungsmöglichkeit des § 2 MHG uneingeschränkt zur Verfügung stehen müsse.

Die im Modernisierungsvertrag vorgesehenen abgestuften Erhöhungsmöglichkeiten seien als Bestandteil der Weitergabe der öffentlichen Förderung anzusehen. Da der Beschwerdeführer diese Erhöhungsmöglichkeiten nicht umgesetzt habe, stelle sich die nunmehr angestrebte Erhöhung gemäß § 2 MHG als eine Mietzinssteigerung dar, die außerhalb des konzipierten Förderungssystems stattfinden solle. Daß die nach § 2 MHG angestrebte Erhöhung ohne Einbeziehung der erhaltenen öffentlichen Förderung (Verzichtsbetrag) gleichwohl die im Modernisierungsvertrag zugunsten des Mieters konzipierte Förderung gewährleiste, habe der Beschwerdeführer nicht dargestellt. Die Tatsache, daß der Beteiligte zu 2. nach dem Vortrag des Beschwerdeführers geltend gemachte Mieterhöhungen wegen des Abbaus der Aufwendungszuschüsse und der Ablösung der Vorauszahlungsmittel nicht beachte, rechtfertige keine andere Betrachtungsweise.

Soweit das Amtsgericht die Auffassung vertreten habe, eine Erhöhung nach § 2 MHG sei wegen der vor Mietbeginn vollständig abgeschlossenen Modernisierung ohne Abzug von Kürzungsbeträgen möglich, könne sich die Kammer dem wegen der noch laufenden Bindungsfrist des Modernisierungsvertrages nicht anschließen. Aus der vom Beschwerdeführer angeführten Entscheidung der 65. Kammer folge nichts anderes, da in dem dort zugrunde liegenden Sachverhalt die Bindungsfrist bereits abgelaufen gewesen sei.

2. Mit seiner gegen das Berufungsurteil des Landgerichts Berlin gerichteten Verfassungsbeschwerde rügt der Beschwerdeführer (u. a.) eine Verletzung seiner Grundrechte aus Art. 23 der Verfassung von Berlin (VvB).

Die angegriffene Entscheidung verletze ihn in seinem Eigentumsgrundrecht, da sie überspannte Anforderungen an die Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens stelle und ihn damit in der Nutzung seines Eigentums beeinträchtige. Der vom Landgericht wegen der öffentlichen Förderung für erforderlich gehaltene Abzug von Kürzungsbeträgen im Rahmen eines Zustimmungsverlangens nach § 2 MHG sei vorliegend auf etwas Unmögliches gerichtet. Im Landesmodernisierungsprogramm sei eine Pauschalförderung einer gesamten Baumaßnahme vorgenommen worden, zu keiner Zeit sei nach Zuschüssen zur Modernisierung und Zuschüssen zur Instandsetzung unterschieden worden. Im konkreten Fall sei es daher unmöglich festzustellen, ob überhaupt und in welcher Höhe Zuschüsse zur Modernisierung gewährt worden seien. Dem Beschwerdeführer sei es infolge des Urteils verwehrt, normale Mietzinserhöhungen während der Laufzeit des Modernisierungsvertrages vorzunehmen, obwohl die geforderte Miete unterhalb des nach dem Vertrag vorgesehenen und zulässigen Mietzinses liege. Da die öffentlichen Zuschüsse, Zinsverbilligungen und Aufwendungszuschüsse nur insoweit als Vergünstigung in bezug auf die durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen anzusehen seien, als sie zu der vertraglich mit dem Land Berlin vereinbarten Miete geführt hätten, stelle jeder darüber hinausgehende Abzug eine gravierende Benachteiligung durch doppelte Berücksichtigung dar. (...)

II. Die fristgerecht erhobene Verfassungsbeschwerde ist hinsichtlich der gerügten Verletzung des Rechts aus Art. 23 Abs. 1 Satz 1 VvB zulässig und begründet. (...)

2. Das angegriffene Urteil des Landgerichts Berlin verletzt den Beschwerdeführer in seinem durch Art. 23 Abs. 1 Satz 1 VvB geschützten Recht auf Eigentum.

a) Zu den verfassungsrechtlich geschützten Rechtspositionen, die das bürgerliche Recht einem privaten Rechtsträger zuordnet, gehört auch das Eigentum an Mietwohnungen (vgl. zum inhaltsgleichen Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG: BVerfGE 95, 64 [82]). Dabei ist es Sache des Gesetzgebers, Inhalt und Schranken des verfassungsrechtlich geschützten Eigentums und damit die konkrete Reichweite der Eigentumsgarantie zu bestimmen (Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG sowie Art. 23 Abs. 1 Satz 2 VvB). Der verfassungsrechtliche Schutz einer Eigentumsposition reicht mithin nicht weiter als die mit ihr in zulässiger Weise verbundenen, gesetzlich definierten Befugnisse. Gesetzliche Mietpreisbindungen, wie sie sich im Bereich des Wohnraummietrechts aus den Vorschriften des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe ergeben, schränken insoweit die grundsätzliche Freiheit des Eigentümers ein, sein Eigentum durch Vermietung wirtschaftlich zu nutzen. Sie bezwecken mit Blick auf die Sozialbindung des Eigentums und die hohe Bedeutung, die der Wohnung für den Einzelnen und die Familie zukommt, einen angemessenen Ausgleich zwischen den Interessen von Vermietern und Mietern (vgl. zur Verfassungsmäßigkeit des MHG: BVerfGE 53, 352 [357]; zur Vorgängerregelung BVerfGE 37, 132 [139 ff.]).

Die Gerichte, die mit einem im Klagewege geltend gemachten Anspruch des Vermieters auf Mietzinserhöhung befaßt sind, haben diese vom Gesetzgeber im grundrechtlichen Bereich vorgenommene Abwägung zwischen den Belangen des Mieters und denen des Vermieters bei der Anwendung und Auslegung der einschlägigen Vorschriften zu beachten (vgl. BVerfGE 53, 352 [357]). Sie müssen die im Gesetz auf verfassungsmäßiger Grundlage zum Ausdruck gekommene Interessenabwägung nachvollziehen und der Zweckbestimmung der gesetzlichen Vorschriften Rechnung tragen. Bei der Entscheidung über die Zulässigkeit und Begründetheit eines auf § 2 MHG gestützten Mieterhöhungsverlangens haben die Fachgerichte mithin sowohl den im Gesetz bewußt verankerten Mieterschutz (vgl. BVerfGE 49, 244 [251]) als auch den sich aus der verfassungsrechtlichen Eigentumsgarantie ergebenden Anspruch des Vermieters auf gerichtliche Durchsetzung der gesetzlich zulässigen Miete zu berücksichtigen (vgl. BVerfGE 53, 352 [353]; BVerfG, Beschluß vom 14. Mai 1986 - 1 BvR 494/85 - NJW 1987, 313 m. w. N.). Die gesetzgeberische Abwägung der gegenseitigen Rechte und Pflichten darf dabei weder einseitig zu Lasten des Mieters noch zu Lasten des Vermieters verändert werden. Diesen Anforderungen wird die Entscheidung des Landgerichts nicht gerecht.

b) Das Landgericht hat die Klageabweisung maßgeblich auf die Vorschrift des § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG gestützt. Nach dieser Vorschrift sind bei einem Mieterhöhungsverlangen nach § 2 Abs. 1 MHG von dem Jahresbetrag des nach Satz 1 Nr. 2 zulässigen Mietzinses die Kürzungsbeträge nach § 3 Abs. 1 Satz 3 bis 7 des Gesetzes abzuziehen. Der Gesetzgeber hat damit auch für Mieterhöhungsbegehren, die eine Anhebung des Mietzinses an die ortsübliche Vergleichsmiete bezwecken, den Abzug von Kürzungsbeträgen für von der öffentlichen Hand, dem Mieter oder Dritten bezahlte Verbesserungen der Mietsache vorgeschrieben. Sinn der 1978 durch das Gesetz zur Änderung des Wohnungsmodernisierungsgesetzes (BGBl. I S. 878, 882) eingeführten Ergänzung des § 2 MHG war es, zu gewährleisten, daß sich bei der Erhöhung auf die Vergleichsmiete Leistungen, die zur Modernisierung von Wohnraum u. a. aus öffentlichen Haushalten erbracht werden, in jedem Fall durch entsprechende Kürzungsbeträge zugunsten des Mieters auswirken. Vor der Ergänzung des § 2 MHG ergab sich diese Berücksichtigungspflicht nur für Mittel aus dem Wohnungsmodernisierungsgesetz (vgl. dort § 14 Abs. 2), nicht aber für solche aus anderen Förderprogrammen. Leistungen aus öffentlichen Haushalten sollten aber dem Mieter allgemein - und nicht nur im Geltungsbereich des Wohnungsmodernisierungsgesetzes - zugute kommen (vgl. die Begründung des Bundesrates zur Anrufung des Vermittlungsausschusses betr. das Gesetz zur Änderung des Wohnungsmodernisierungsgesetzes, BT Drs. 8/1861, S. 5; BGH, Urteil vom 8. Oktober 1997 - VIII ZR 373/96 - WuM 1998, 100 [103]).

Durch die Verweisung in § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG auf § 3 Abs. 1 Satz 3 bis 7 des Gesetzes soll mithin sichergestellt werden, daß die Vorteile einer öffentlichen Förderung von Modernisierungsmaßnahmen nicht beim Vermieter verbleiben. Der Vermieter soll nicht zugleich Fördermittel und eine erhöhte Miete für die modernisierte Wohnung erhalten. Nach dem vom Gesetzgeber vorgenommenen Interessenausgleich soll die Förderung dem Mieter wirtschaftlich dauerhaft zugute kommen, indem der Vermieter gezwungen ist, erhaltene Fördermittel über den Mietzins an den Mieter weiterzureichen (vgl. KG, Beschluß vom 15. September 1997 - 8 RE-Miet 6517/96 - WuM 1997, 605 [607]; LG Berlin, Urteil vom 8. Mai 1990 - 65 S 299/89 - MM 1990, 229). Der insoweit vom Gesetz vorgesehene Abzug von Kürzungsbeträgen beschränkt die Mieterhöhungsmöglichkeiten des Eigentümers, der öffentliche Gelder dazu genutzt hat, sein privates Eigentum zu mehren. Er kann nicht uneingeschränkt die am Markt erzielbare ortsübliche Vergleichsmiete verlangen, sondern muß Wertverbesserungen seines Hauses, die auf öffentlichen Mitteln beruhen, in Abzug bringen.

Diese Beschränkungen, die dem Vermieter im Interesse des Mieters auferlegt worden sind, dürfen im Einzelfall jedoch nicht in einer Weise ausgelegt werden, die die gesetzliche Eigentumsbindung des Vermieters noch über das Maß hinaus verstärkt, das sich aus der Verpflichtung zur Weitergabe des Fördervorteils ergibt. Die Zivilgerichte müssen bei der Prüfung, ob ein wirksames Mieterhöhungsverlangen die Angabe von Kürzungsbeträgen erfordert, dem dargelegten Sinn und Zweck des § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG Rechnung tragen. Dieser erfordert einen Schutz des Mieters, wenn und soweit der Eigentümer öffentliche Fördermittel für Modernisierungsarbeiten in Anspruch nimmt und nach Abschluß der Arbeiten nunmehr einen an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientierten erhöhten Mietzins für die modernisierte Wohnung verlangt. Die Sachlage kann sich jedoch dann anders darstellen, wenn der Eigentümer bereits aus anderen Gründen in seinen Mieterhöhungsmöglichkeiten beschränkt ist. Der mit § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG bezweckte Mieterschutz kann insbesondere in den Fällen entbehrlich sein, in denen schon bei der Gewährung öffentlicher Fördermittel durch öffentlich rechtlichen Vertrag eine Begrenzung der Miethöhe vereinbart worden ist, die die Bezuschussung der Modernisierungsarbeiten zugunsten des Mieters berücksichtigt (vgl. Voelskow, in: Münchener Kommentar zum BGB, Band 3, 3. Aufl. 1995, § 3 MHG Rdnr. 15, der die komplizierte Regelung in § 3 Abs. 1 Satz 3 bis 7 insoweit für überflüssig hält). Soweit im Rahmen eines derartigen Vertrages sichergestellt ist, daß die öffentlichen Fördermittel nicht beim Vermieter verbleiben, sondern dem Mieter zugute kommen, widerspräche eine Auslegung des § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG, die im Einzelfall zu einer doppelten Berücksichtigung von Kürzungsbeträgen - sowohl im Rahmen der gesetzlichen Regelung als auch der vertraglich festgelegten Begrenzung der zulässigen Miethöhe - führen würde, der verfassungsrechtlich verankerten Eigentumsgarantie. Sie würde die im Gesetz auf verfassungskonformer Grundlage vorgesehene Eigentumsbeschränkung des Vermieters in verfassungswidriger Weise verstärken. Eine verfassungskonforme Auslegung und Anwendung des § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG setzt mithin voraus, daß die Gerichte in dem zu entscheidenden Rechtsfall prüfen, ob der Vermieter entsprechende vertragliche Verpflichtungen eingegangen ist und ob die sich daraus ergebenden Bindungen hinsichtlich der zulässigen Miethöhe die Bezuschussung schon zugunsten des Mieters berücksichtigen. Ohne eine derartige Prüfung läßt sich nicht feststellen, ob der Zweckbestimmung des § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG im konkreten Einzelfall bereits durch die vertraglichen Bindungen Genüge getan ist, so daß ein (erneuter) Abzug von Kürzungsbeträgen entbehrlich ist.

c) Gemessen an diesen verfassungsrechtlich zu beachtenden Grundsätzen kann die Entscheidung des Landgerichts keinen Bestand haben.

Dabei begegnet es zunächst keinen verfassungsrechtlichen Bedenken, daß das Landgericht davon ausgegangen ist, § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG sei grundsätzlich auch auf den vorliegenden Mietvertrag, der erst nach Abschluß der Modernisierungsarbeiten abgeschlossen worden ist, anwendbar. Unabhängig von der Frage, ob bei der Neuvermietung bereits modernisierten Wohnraums eine Anwendung der §§ 2, 3 MHG in Betracht kommt (vgl. Emmerich, in: Staudinger, WKSchG II, Art. 2 MÜG [Mietrecht 3], 13. Bearb. 1997, Art. 3 WKSchG, § 2 MHRG Rdnr. 82; Börstinghaus, Kürzungsbeträge bei Mieterhöhungen im preisfreien Wohnungsbau, MDR 1998, 933 [934]), hat sich der Beschwerdeführer jedenfalls in § 7 Abs. 3 des Modernisierungsvertrages verpflichtet, während der Dauer des Vertrages keine höheren Mieten zu fordern, sich versprechen zu lassen oder anzunehmen als im Vertrag vereinbart. Er hat sich damit gegenüber der WBK - jetzt: IBB - öffentlich-rechtlich verpflichtet, für die mit öffentlichen Mitteln modernisierten und instand gesetzten Wohnungen nur eine Miete zu fordern, die die Bezuschussung der Modernisierungsarbeiten berücksichtigt. Dies ergibt sich sowohl aus den Regelungen über die zulässige Miethöhe in § 7 Abs. 6 und Abs. 10 a des Vertrages als auch aus der insoweit in bezug genommenen Mehrertragsberechnung. Diese gegenüber der WBK bzw. IBB eingegangene Verpflichtung, für die der Beschwerdeführer im Gegenzug öffentliche Fördermittel erhalten hat, ist nicht an die Person des Mieters, sondern an die Wohnung gebunden (vgl. Beuermann, Der Abzug von Kürzungsbeträgen bei Mieterhöhungsverlangen gem. § 2 MHG, GE 1996, 1514 [1518]; Kunze/Tietzsch, Abzug von Kürzungsbeträgen nach § 2 MHG zeitlich begrenzt?, WuM 1997, 308 [312, 313]). Bei Abschluß des (neuen) Mietvertrages ist dementsprechend auf die öffentliche Bezuschussung der Modernisierungsarbeiten hingewiesen und der Mietzins auf der Grundlage des Modernisierungsvertrages festgelegt worden. Die öffentliche Förderung war damit von Beginn an Gegenstand des Mietvertrages. Bei dieser Sachlage ist es verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden, daß das Landgericht mit Blick auf die noch nicht abgelaufene Bindungsfrist des Modernisierungsvertrages davon ausgegangen ist, die öffentliche Förderung müsse auch bei künftigen Erhöhungsverlangen Berücksichtigung finden.

Das Landgericht ist im Grundsatz auch davon ausgegangen, daß der in § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG normierte Abzug von Kürzungsbeträgen im Zusammenhang mit den Verpflichtungen zu sehen ist, die der Beschwerdeführer im Rahmen des Modernisierungsvertrages eingegangen ist. Es hat insoweit jedoch angenommen, der Beschwerdeführer habe nicht vorgetragen, daß dem Mieter die gewährte Förderung, insbesondere in Form des Verzichtsbetrages bei der Mietzinsbildung, in solcher Weise zugute gekommen sei, daß die mit § 2 MHG bezweckte Förderung des Mieters gewährleistet sei. Verhalte es sich aber so, könne nicht davon ausgegangen werden, daß der Regelungsmechanismus des Modernisierungsvertrages außer Kraft gesetzt sei und dem Beschwerdeführer die Erhöhungsmöglichkeiten nach § 2 MHG uneingeschränkt zur Verfügung stehen müßten. Die angestrebte, auf § 2 MHG gestützte Erhöhung stelle sich vielmehr als eine Mietzinssteigerung dar, die außerhalb des konzipierten Förderungssystems stattfinden solle. Aus diesem Grund hat sich das Landgericht nicht in der Lage gesehen, von dem gesetzlich vorgesehenen Abzug von Kürzungsbeträgen nach § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG abzusehen, und das streitige Verlangen auf Zustimmung zur Mietzinserhöhung, das keine derartigen Angaben enthielt, als nicht gerechtfertigt angesehen (vgl. zur Wirksamkeit von Mieterhöhungsverlangen ohne entsprechende, im Einzelfall erforderliche Angaben: Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, 3. Aufl. 1999, § 2 MHG Rdnr. 104 a; Maciejewski, Kürzungsbeträge bei Mieterhöhung, MM 1998, 97).

In eine sachlich-rechtliche Überprüfung des geltend gemachten Mieterhöhungsanspruchs ist das Landgericht dabei nicht eingetreten. Es hat die Klage zwar nicht als unzulässig, sondern als unbegründet abgewiesen, hat die Klageabweisung aber maßgeblich allein auf die Vorschrift des § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG gestützt, ohne inhaltlich zu prüfen, ob sich die streitige Mieterhöhung im Rahmen der dem Beschwerdeführer im Modernisierungsvertrag auferlegten Bindungen hält, die mit Blick auf die Inanspruchnahme öffentlicher Fördermittel bereits eine Begrenzung der zulässigen Miethöhe vorsehen. Es hat damit unberücksichtigt gelassen, daß der Beschwerdeführer schon nach dem Modernisierungsvertrag nicht uneingeschränkt zu einer Mieterhöhung nach § 2 MHG berechtigt ist. Das dem Beschwerdeführer im Zuge der abschließenden Bestimmung über die Vorauszahlungsmittel von der IBB unterbreitete Rückzahlungsangebot sieht in der vom Beschwerdeführer angenommenen ersten Alternative vielmehr eine abgestufte Regelung vor. Danach kann der Beschwerdeführer nach Ablauf des Bindungszeitraums die Mieterhöhungsmöglichkeiten nach § 2 MHG ausschöpfen. Im Bindungszeitraum dürfen Mieterhöhungen nach § 2 MHG dagegen nur unter Berücksichtigung des § 7 Abs. 6 des Modernisierungsvertrages verlangt werden. Die im Rahmen der Rückzahlung der Vorauszahlungsmittel getroffene Zusatzvereinbarung ermöglicht dem Beschwerdeführer mithin, in teilweiser Abänderung des Modernisierungsvertrages, Mieterhöhungen nach § 2 MHG geltend zu machen. Er bleibt dabei aber während der Laufzeit des Vertrages an die Vorgaben des § 7 Abs. 6 gebunden.

Diese Vertragsbestimmung enthält unter Bezugnahme auf die Mehrertragsberechnung, die ebenfalls Bestandteil des Modernisierungsvertrages ist, ausdrückliche Angaben über den zulässigen Mietertrag nach Modernisierung. Auch soweit der Beschwerdeführer zur Finanzierung der Rückzahlung der Vorauszahlungsmittel eine Mieterhöhung nach § 2 MHG geltend macht (vgl. zu dieser Möglichkeit Wollenschläger, Umwandlung von Förderungsmittein für LAMOD Vorhaben und Abrechnung von Sanierungsgrundstücken, GE 1994, 1216), muß er damit die sich aus dem Modernisierungsvertrag hinsichtlich der zulässigen Miethöhe ergebenden Beschränkungen beachten. Die Mieterhöhungsmöglichkeit des § 2 MHG steht ihm nicht uneingeschränkt außerhalb des im Modernisierungsvertrag konzipierten Förderungssystems zur Verfügung, vielmehr nimmt die mit der IBB abgeschlossene Zusatzvereinbarung ausdrücklich auf die vertraglichen Vorgaben bezug. Während des Bindungszeitraums müssen sich auch auf § 2 MHG gestützte Mieterhöhungsverlangen im Rahmen des vertraglichen Förderungssystems und der öffentlich-rechtlich eingegangenen Verpflichtungen des Beschwerdeführers halten.

Der Beschwerdeführer hat insoweit bereits im Berufungsverfahren vorgetragen, daß die streitige Mietzinserhöhung diese Vorgaben wahre und der geforderte Mietzins eindeutig unterhalb der nach dem Modernisierungsvertrag zulässigen Miete liege. Ob dies zutrifft, ist eine Frage einfachen Rechts, die der Verfassungsgerichtshof nicht zu entscheiden hat. Es wäre Aufgabe des Landgerichts gewesen, den Angaben des Beschwerdeführers nachzugehen und zu prüfen, ob mit den Beschränkungen, denen der Beschwerdeführer nach dem Modernisierungsvertrag und der mit der IBB geschlossenen Zusatzvereinbarung während der Laufzeit des Vertrages unterliegt, nicht dem Sinn und Zweck der Kürzungsvorschrift des § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG Genüge getan ist. Dafür hätte um so mehr Anlaß bestanden, als das Landgericht in seinen Entscheidungsgründen selbst davon ausgegangen ist, daß die im Modernisierungsvertrag vorgesehenen abgestuften Erhöhungsmöglichkeiten als Bestandteil der Weitergabe der öffentlichen Förderung anzusehen sind. Es hätte insofern auch die Zusatzvereinbarung, die auf diese vertraglichen Vorgaben gerade bezug nimmt und Mieterhöhungen nach § 2 MHG während des Bindungszeitraums beschränkt, in seine Überlegungen einbeziehen müssen. Denn eine verfassungskonforme Handhabung der gesetzlichen Regelung setzt - wie ausgeführt - voraus, daß der Richter die gesetzliche Interessenabwägung nachvollzieht und der Zweckbestimmung des § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG Rechnung trägt. Weder eine einseitige Bevorzugung noch eine einseitige Benachteiligung des Vermieters steht mit der verfassungsrechtlichen Vorstellung eines sozialgebundenen Privateigentums in Einklang (vgl. zum Bundesrecht: BVerfGE 37, 132 [141]). Der grundrechtliche Bezug der Regelung verbietet sowohl eine Verstärkung der Eigentumsbeschränkung als auch eine Verkürzung des sich aus Art. 23 Abs. 1 Satz 1 VvB ergebenden Anspruchs des Vermieters, die zulässige Miete mit Hilfe der Gerichte durchzusetzen. Soweit bereits bei Bewilligung der öffentlichen Fördermittel eine Begrenzung der Miethöhe vereinbart wird, die die Bezuschussung der Modernisierungsarbeiten zugunsten des Mieters berücksichtigt, darf die Auslegung und Anwendung des § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG im Einzelfall nicht zu einer doppelten Belastung des Vermieters führen. Die Entscheidung des Landgerichts, die maßgeblich auf eine uneingeschränkte, außerhalb des konzipierten Förderungssystems stattfindende Mieterhöhung nach § 2 MHG abhebt, ohne auf die sich aus der Zusatzvereinbarung ergebenden vertraglichen Bindungen des Beschwerdeführers einzugehen, begegnet insofern nicht nur einfach-rechtlichen Bedenken, über die der Verfassungsgerichtshof nicht zu befinden hätte. Sie wird auch der Bedeutung und Tragweite der verfassungsrechtlichen Eigentumsgarantie im Rahmen des § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG nicht gerecht und kann daher verfassungsrechtlich keinen Bestand haben.

Auf die Frage, ob der Beschwerdeführer angesichts der Bewilligungspraxis der WBK (IBB) überhaupt in der Lage wäre, die sich auf Modernisierungsmaßnahmen beziehenden Kürzungsbeträge anzugeben, kommt es danach vorliegend nicht mehr an (vgl. in diesem Zusammenhang einerseits LG Berlin, Urteil vom 6. Januar 1997 - 62 S 474/96 - GE 1997, 240 [241]); andererseits Kunze/Tietzsch, a. a. O., S. 312, 314).

Öffentliche Fördermittel muß der Vermieter nicht zweimal dem Mieter zugute kommen lassen - einmal durch Vereinbarung mit der IBB und dann noch über das Miethöhegesetz.

Der Vermieter hatte 1984 Zuschüsse von der WBK erhalten, wofür er sich unter anderem verpflichtete, bestimmte Einstiegsmieten gegenüber seinen Mietern nicht zu überschreiten. Nachdem die Senatsverwaltung entschieden hatte, daß der Vermieter die Vorauszahlungsmittel zurückzuzahlen habe, wurde eine Zusatzvereinbarung mit der IBB getroffen, wonach unter Berücksichtigung des Modernisierungsvertrages Mieterhöhungen nach § 2 MHG zulässig sein sollten. Eine vom Vermieter erhobene Zustimmungsklage nach § 2 MHG wies die 61. Kammer des LG Berlin im Urteil vom 20. April 2000 - 61 S 323/99 - als unbegründet ab, da Kürzungsbeträge nicht im Mieterhöhungsverlangen angegeben worden seien. Die daraufhin erhobene Verfassungsbeschwerde des Vermieters war erfolgreich.

Mit Beschluß vom 23. November 2000 meinte der Berliner Verfassungsgerichtshof, dadurch sei das Recht auf Eigentum verletzt. Die Berücksichtigung von Kürzungsbeträgen nach § 2 MHG habe den Sinn, sicherzustellen, daß öffentliche Fördermittel dem Mieter zugute kämen. Wenn dies jedoch schon durch einen teilweisen Mietverzicht bei Abschluß des Mietvertrages sichergestellt worden sei, liefe eine nochmalige Kürzung im Mieterhöhungsverfahren auf eine unzulässige doppelte Berücksichtigung hinaus. Das sei verfassungswidrig.

Die Entscheidung beruht auf der schlichten Erkenntnis, daß Fördermittel nicht doppelt zuungunsten des Vermieters berücksichtigt werden dürfen. Wenigstens diese Frage ist also geklärt, wenn auch in der Praxis bedeutsame Fragen offenbleiben. Was muß der Vermieter in einem solchen Fall im Mieterhöhungsverlangen angeben, und was kann er noch später zur Erläuterung nachschieben? Das Landgericht hatte - konsequenterweise - die Klage als unbegründet abgewiesen, war also von einem wirksamen Erhöhungsverlangen ausgegangen. Nach überwiegender Auffassung macht jedoch die fehlende Angabe von Kürzungsbeträgen das Mieterhöhungsverlangen unwirksam, so daß die darauf folgende Klage unzulässig ist. In Zweifelsfällen, in denen die Frist für die Anrechnung von Kürzungsbeträgen noch nicht abgelaufen ist (vgl. Beuermann, Miete und Mieterhöhung, Rn. 104 d zu § 2 MHG), sollte der Vermieter also im Mieterhöhungsverlangen folgende Angaben machen:

a) Abzug von Kürzungsbeträgen oder Berechnung oder b) Darlegung des ursprünglichen Mietverzichts und Hinweis darauf, daß deshalb eine zusätzliche Berücksichtigung von Kürzungsbeträgen nicht in Betracht kommt.

Der Fall zeigt einmal mehr, welche Risiken mit der öffentlichen Förderung verbunden sein können.