Doppelte Schriftformklausel, qualifizierte Schriftformklausel

1. Der Vorrang der Individualabrede gemäß § 305b BGB greift auch gegenüber einer in einem Formularmietvertrag über ein langfristiges Gewerberaummietverhältnis enthaltenen qualifizierten Schriftformklausel, wonach auch die Änderung der Schriftformklausel der Schriftform bedarf.

2. Bei Vereinbarung einer solchen Klausel in einer Allgemeinen Geschäftsbedingung durch den Vermieter kann sich jedenfalls der Erwerber auf § 305b BGB berufen. Es ist mit § 550 BGB nicht vereinbar, wenn der Erwerber an eine mündliche Vertragsänderung und zugleich auch an die Befristung des Mietvertrages gebunden wäre.

II. Der Kl. steht gegen den Bekl. ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Räume zu (§ 546 Abs. 1 BGB). […]

2. Das Mietverhältnis ist aber durch die ordentliche Kündigung der Kl. vom 9. Februar 2015 beendet. Dem steht nicht entgegen, dass der Mietvertrag durch den 3. Nachtrag vom 4. November 2014 gemäß § 542 Abs. 2 BGB auf bestimmte Zeit bis zum 31. Dezember 2016 befristet geschlossen worden ist. Denn der Mietvertrag gilt aufgrund des Schriftformverstoßes als auf unbestimmte Zeit geschlossen (§§ 578, 550 BGB).

a) Zwar sind die Ursprungsmietverträge vom 3./6.12.2005 und vom 9./11.5.2006 in der Schriftform des § 126 BGB geschlossen. Da das Erfordernis der Schriftform für sämtliche Abreden der Parteien gilt, aus denen sich nach ihrem Willen der Vertrag zusammensetzen soll, bedürfen auch nachträgliche Ergänzungen und Änderungen eines formbedürftigen Mietvertrages ihrerseits der Schriftform. Das gebietet das durch § 550 BGB geschützte Informationsinteresse eines potentiellen Grundstückserwerbers am jeweils aktuellen Vertragsinhalt (Bub/Treier/Heile/Landwehr, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Auflage, II, Rn. 2507). Eine spätere Vertragsänderung kann für einen bis dahin formlos wirksamen Mietvertrag den Formzwang sogar erst auslösen (vgl. BGH, NJW 1960, 475).

So liegt der Fall hier. Die Parteien haben die Befristung bis zum 31.12.2016 erstmals mit dem 3. Nachtrag vereinbart mit der Folge, dass das Beurkundungserfordernis sich auf den gesamten Vertragsinhalt zu beziehen hat (vgl. Bub/Treier/Heile/Landwehr, aaO., II, Rn. 2508).

aa) Nach dem Mietvertrag vom 3./6.12.2006 zwischen dem ursprünglichen Mieter Y und der … AG, der Vorvermieterin, wurde eine Teilfläche von 400 m² zum Mietzweck „Lagerung und Verkauf von Stoffen und Kurzwaren“ vermietet. Mit weiterem Mietvertrag vom 9./11.5.2006 mietete der Mieter Y eine Teilfläche von 1.200 m² an, wobei nach § 1 Ziffer 1.3 als Mietzweck „Lagerung und Verkauf von Stoffen und Kurzwaren, Textilien und Baumaschinen” angegeben ist. Unstreitig haben die ursprünglichen Vertragsparteien die Mietverträge im Juli 2006 in Bezug auf den Mietzweck geändert, ohne dabei die Form des § 550 BGB einzuhalten.

Mit Schreiben vom 25. Juli 2006 hat die die damalige Vermieterin vertretende X GmbH dem damaligen Mieter gemäß § 1 Ziffer 1.3 der Mietverträge bestätigt, dass ihm auch das Lagern von handelsüblichen Waren gestattet ist. Der damalige Mieter hat dem auch zumindest konkludent durch Nutzung der Räume in dem erweiterten Umfang zugestimmt. Hierin liegt eine Änderung der ursprünglichen Mietverträge, nach denen dem Mieter die Mietsache ausschließlich zu Lagerung und Verkauf von Stoffen und Kurzwaren sowie (hinsichtlich des Vertrages Nr. 8001) von Textilien und Baumaschinen überlassen war. Einer anderen Nutzung durfte der Mietgegenstand nach den Verträgen nur mit vorheriger schriftlicher Zustimmung des Vermieters zugeführt werden. Danach hat die Vermieterin mit der Zustimmung nicht nur eine bereits bestehende Vertragspflicht auf Zustimmung erfüllt. Denn im Gegensatz zu dem Urteil des BGH vom 23.1.2013 - XII ZR 35/11, juris, Rn. 19 bestand hier kein Rechtsanspruch des Mieters auf Erteilung der Zustimmung. Denn die Verträge regeln keine Voraussetzungen, unter denen der Vermieter verpflichtet wäre, einer solchen anderen Nutzung zuzustimmen. Die Berechtigung zur anderweitigen Nutzung folgt daher vorliegend nicht bereits aus den Mietverträgen, sondern erst aus der insoweit konstitutiven Zustimmung der Vermieterin.

bb) Die Änderung des Nutzungszweckes bedurfte der Schriftform. Zwar ist dies nicht der Fall bei solchen Abreden, die für den Inhalt des Vertrages von nur nebensächlicher Bedeutung sind (vgl. BGH, Urteil vom 30.6.1999 - XII ZR 55/07, juris, Tz. 29; BGH, Urteil vom 22.1.2014 - XII ZR 68/10, juris, Tz. 14; BGH, Urteil vom 12.3.2008 - VIII ZR 71/07, juris, Tz. 19; Staudinger/Emmerich, BGB, 2014, § 550 BGB, Tz. 28).

Dies ist hier aber nicht der Fall. Denn es stellt einen wesentlichen Unterschied dar, ob der Gebrauch der Mieträume auf Lagerung und Handel von einzelnen, bestimmt bezeichneten Warenarten beschränkt ist, oder ob dies für alle handelsüblichen Waren zulässig ist. Auch wenn die ursprünglich gestatteten Warengruppen von sehr unterschiedlicher Art waren (Stoffe, Baumaschinen), verbleibt doch eine überwiegende Anzahl an handelsüblichen Warengruppen, deren Lagerung und Handel ursprünglich nicht gestattet war. Dies ist nicht nur für den Mieter von erheblicher Bedeutung, sondern auch für den Vermieter und damit auch für einen potentiellen Erwerber. Denn dies betrifft nicht nur die Anforderungen, die die Mieträume gegebenenfalls erfüllen müssen, sondern auch den (vertragsimmanenten) Konkurrenzschutz, den der Vermieter sowohl diesem als auch etwaigen anderen Mietern gegebenenfalls gewähren muss, und der durch das vertragsgemäße Handelsgut beeinflusst wird. Die Erweiterung der Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs ist daher wesentlich und bedarf der Schriftform (vgl. Staudinger/Emmerich, aaO., § 550 BGB, Rn. 29b; Herberger/Martinek/Rüßmann/Schur, jurisPK-BGB, 7. Aufl., § 550, Rn. 21; Palandt/Weidenkaff., BGB, 75. Auflage, § 550 BGB, Rn. 10).

cc) Die Vereinbarung über die Erweiterung des Nutzungszwecks ist nicht in schriftlicher Form erfolgt. Denn dies setzt nach § 126 Abs. 2 BGB voraus, dass Angebot und Annahme in schriftlicher Form erklärt werden (vgl. BGH, Urteil vom 17.6.2015 - XII ZR 98/13, juris, Tz. 30). Dies war hier nicht der Fall, da das Schreiben der Vermieterseite vom 25. Juli 2006 nicht von dem Mieter unterschrieben ist (vgl. BGH, Urteil vom 22.1.2014 - XII ZR 68/10, juris, Tz. 14). Es genügt insoweit auch nicht, dass die Vertragsparteien die Änderung tatsächlich vollzogen haben. Denn ein konkludenter Vertragsschluss genügt dem Formerfordernis des § 550 BGB nur dann, wenn eine von beiden Parteien unterzeichnete, die Vertragsbedingungen enthaltene Urkunde vorliegt, die dem später konkludent geschlossenen Vertrag entspricht (vgl. BGH, Urteil vom 17.6.2015 - XII ZR 98/13, juris, Tz. 33). An einer solchen auch von dem Mieter unterzeichneten Urkunde fehlt es hier. Aus den späteren Nachträgen zu den Mietverträgen geht die Erweiterung des Nutzungszwecks in keiner Weise hervor.

dd) Die Änderung der Mietverträge hinsichtlich des Nutzungszweckes war auch wirksam. Dem steht nicht entgegen, dass die Parteien in § 21 Ziffer 21.7 der Mietverträge eine qualifizierte Schriftformklausel vereinbart haben, wonach auch die Änderung der Schriftformklausel der Schriftform bedarf. Denn diese Klausel, bei der es sich offensichtlich um Allgemeine Geschäftsbedingungen handelt, ist wegen Verstoßes gegen § 305b BGB wirkungslos (vgl. Palandt/Grüneberg, aaO., § 305b BGB, Rn. 5).

Es ist in Rechtsprechung und Literatur umstritten, ob (auch) bei der Vereinbarung einer qualifizierten Schriftformklausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Vorrang individueller Vertragsabreden gilt (§ 305b BGB) und/oder ob diese Klausel wegen unangemessener Benachteiligung nach § 307 Abs. 1 BGB unwirksam ist (vgl. zum Stand der Rechtsprechung auch Bub/Treier/Heile/Landwehr, aaO., II, Rn. 2515 ff.: qualifizierte Schriftformklauseln in Formularmietverträgen sind in der Regel unwirksam unter Bezugnahme auf OLG Rostock, Urteil vom 19.5.2009 - 3 U 16/09, NJW 2009, 3376 im Anschluss an BAG, Urteil vom 20.5.2008 - 9 AZR 382/07, NJW 2009, 316; Schmidt-Futterer/Lammel, Mietrecht, 12. Auflage, Vor § 535 BGB, Tz. 49: unwirksam nach § 307 BGB, ohne nach einfacher oder qualifizierter Schriftformklausel zu differenzieren; Ghassemi-Tabar/Guhling/Weitemeyer, Gewerberaummiete, 2015, § 550 BGB, Rn. 106: Es spricht mehr gegen Wirksamkeit, auch wegen § 305b BGB; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 10. Auflage, Rn. 156 ff.; Lindner-Figura/Oprée/Stellmann, Geschäftsraummiete, 3. Auflage, Kap. 7, Rn. 82, 157 f.: jeweils für Vorrang der Individualabrede; Staudinger/Emmerich, aaO., § 550 BGB, Rn. 47: umstritten; vgl. auch OLG München vom 7.4.2016 - 23 U 3162/15, juris, Tz. 41; OLG München vom 13.3.2008 - 23 U 4481/07, juris, Tz. 7; a. A. Senatsurteil vom 18.8.2005 - 8 U 106/04, NZM 2005, 908; OLG Frankfurt, Urteil vom 18.3.2013 - 2 U 179/12, ZMR 2013, 708; OLG Naumburg, Urteil vom 26.7.2012 - 9 U 38/12, NZM 2012, 808; KG, Urteil vom 7.4.2014 - 22 U 86/13, GE 2014, 799, Tz. 6 für Werkvertrag).

Das Bundesarbeitsgericht nimmt in der Entscheidung vom 20.5.2008, aaO., auch für den Fall, dass den Parteien bei einer mündlichen Abrede nach Vertragsschluss eine Kollision mit den AGB gar nicht bewusst war, an, dass die individuelle mündliche Absprache der qualifizierten Schriftformklausel vorgehe, und meint, die qualifizierte Schriftformklausel sei demzufolge gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam, wenn sie dazu diene, nach Vertragsschluss getroffene Individualvereinbarungen zu unterlaufen, indem sie beim anderen Vertragsteil den Eindruck erwecke, eine mündliche Abrede sei entgegen § 305b BGB unwirksam und ihn damit über die Rechtslage täusche.

Der BGH hat die Konstellation einer qualifizierten Schriftformklausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen noch nicht entschieden. Er hat allerdings in der Entscheidung vom 21.9.2005 - XII ZR 312/02, BGHZ 164, 133 = NJW 2006, 138 zur einfachen Schriftformklausel in einem langfristigen Gewerbemietvertrag ausgeführt, dass der Vorrang der Individualabrede gelte, auch wenn man ein berechtigtes Interesse des Verwenders anerkenne, einem langfristigen Mietvertrag nicht durch nachträgliche Abreden die Schriftform zu nehmen (BGH, aaO., Tz. 15/16). Weiter argumentiert er damit, dass es nicht darauf ankomme, ob die Parteien bei ihrer mündlichen Absprache an die entgegenstehende Klausel gedacht haben. Ein bewusstes Abweichen sei nur erforderlich, wenn von einer individuell vereinbarten so genannten qualifizierten Schriftformklausel abgewichen werde, weil in solchen Fällen der Vorrang der Individualvereinbarung nach § 4 AGBG (a. F.) keine Anwendung findet, sondern die individuell vereinbarte qualifizierte Schriftformklausel erst abgeändert werden muss (BGH, aaO., Tz. 17; vgl. auch BGHZ 66, 378, 381).

Der BGH stellt im Vergleich der Klauselarten in erster Linie darauf ab, ob eine Allgemeine Geschäftsbedingung vorliegt oder eine Individualvereinbarung. Diese Argumentation, wonach der Vorrang einer Individualabrede gilt (§ 305b BGB), ist auf eine qualifizierte Schriftformklausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen übertragbar (siehe auch OLG München, Urteil vom 13.3.2008 - 23 U 4481/07, Tz. 7 für AGB eines Dienstvertrages; OLG München v. 7.4.2016 - 23 U 3162/15, Tz. 41 für Mietvertrag).

b) Die Wirkungslosigkeit der qualifizierten Schriftformklausel zugunsten der Vermieterseiten, hier der Kl. als Verwenderin, muss nicht außer Betracht bleiben (vgl. BGH, NJW 1987, 837). Es ist mit § 550 BGB nicht vereinbar, wenn der Erwerber - wie hier die Kl. - an die mündliche Vertragsänderung und zugleich auch an die Befristung des Mietvertrages gebunden sein soll (vgl. Wolf/Eckert/Ball, aaO., Rn. 157 m.H.a. BGH, NJW-RR 1990, 613).

Der Mieter kann sich auf die Unwirksamkeit der Schriftformklausel berufen mit der Folge, dass die späteren mündlichen Abreden gegenüber dem als Vermieter eingetretenen Erwerber wirksam sind. Könnte der Erwerber sich selber nicht auf die Unwirksamkeit der qualifizierten Schriftformklausel berufen, so wäre er für die gesamte restliche Vertragslaufzeit an den Vertrag gebunden einschließlich aller etwaigen mündlichen Änderungen, was § 550 BGB verhindern soll. Nach § 550 BGB soll der Erwerber gerade nicht länger als ein Jahr an einen Mietvertrag gebunden sein, dessen Bedingungen er nicht kennt.

c) Die Kl. ist auch nicht aufgrund von § 21 Ziffer 21.1 der Mietverträge daran gehindert, sich für die vorzeitige Beendigung des Mietvertrages auf die Nichteinhaltung der Schriftform zu berufen.

Nach der vorgenannten Regelung des Mietvertrages verpflichteten sich die Vertragsparteien gegenseitig, auf jederzeitiges Verlangen einer Partei alle Handlungen vorzunehmen und Erklärungen abzugeben, die erforderlich sind, um dem gesetzlichen Schriftformerfordernis des § 550 BGB Genüge zu tun. Denn eine solche Schriftformheilungsklausel bindet jedenfalls nicht die Kl. als Erwerberin des Mietobjektes. Denn hierdurch wäre diese im Ergebnis doch länger als ein Jahr an nicht schriftlich festgehaltene Vereinbarungen gebunden, wovor § 550 BGB den Erwerber - wie ausgeführt - gerade schützen will (vgl. BGH, Urteil vom 22.1.2014 - XII ZR 68/10, juris, Tz. 24 ff.; vgl. Staudinger/Emmerich, aaO., § 550 BGB, Rn. 46 m.w.N.).

Soweit der Bekl.vertreter in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat geltend gemacht hat, dass die Parteien sich bei Abschluss des 3. Nachtrags darauf hätten einigen wollen, dass der Bekl. Waren jeglicher Art verkaufen dürfe, fehlt es - wie unter Abschnitt 1. dargelegt - an einem substantiierten Vortrag hierzu. Daher kommt es nicht darauf an, ob die Formheilungsklausel in § 21 Ziffer 21.1 wirksam ist.

Revision zugelassen.

Die langfristige Bindung der Parteien an den Geschäftsraummietvertrag entfällt, wenn Zusatzvereinbarungen oder Nachträge nicht in der nach § 550 BGB vorgesehenen Schriftform, sondern mündlich vorgenommen werden. Mündliche Abreden sollen – so das KG – trotz qualifizierter Schriftformklausel vorgehen; an Schriftformheilungsklauseln soll ein Grundstückserwerber nicht gebunden sein.

Die zwischen den damaligen Parteien 2005 bzw. 2006 wohl auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen schriftlichen Mietverträge sahen als Zweck „Lagerung und Verkauf von Stoffen und Kurzwaren“ bzw. „Lagerung und Verkauf von Stoffen und Kurzwaren, Textilien und Baumaschinen“ vor. Nach Abschluss des zweiten Mietvertrages einigten sich die Mietparteien formlos darauf, dass zum Mietzweck auch das Lagern von handelsüblichen Waren gehörte.

Nachdem die Klägerin das Grundstück erworben hatte, vereinbarten die Parteien eine Zusammenlegung der Verträge und im November 2014 durch einen dritten Nachtrag u. a. eine Laufzeit bis zum 31. Dezember 2016. Am 9. Februar 2015 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis mit Hinweis auf die bei Erweiterung des Mietzwecks nicht eingehaltene Schriftform ordentlich und verlangte Herausgabe der Mieträume. Die beklagte Mieterin hielt die Kündigung für unbegründet. Zum einen sei die im Vertrag vorgesehene doppelte Schriftform bei Erweiterung des Mietzwecks nicht eingehalten worden und diese Änderung deshalb unwirksam, zum anderen könne sich die Klägerin wegen der Schriftformheilungsklausel auf einen möglichen Formverstoß nicht berufen.

Das LG Berlin gab der Herausgabeklage statt, die Berufung zum KG hatte keinen Erfolg. Die formlos vereinbarte Nutzungserweiterung stelle eine wesentliche Vertragsänderung dar, die wegen der späteren Befristung des Mietvertrages in der schriftlichen Form des § 550 BGB hätte vereinbart werden müssen. Die Erweiterung sei auch wirksam gewesen, weil es sich um eine Individualabrede handele, die nach § 305b BGB Vorrang auch vor der doppelten Schriftformklausel gehabt habe. Mit § 550 BGB sei es nicht vereinbar, wenn ein Grundstückserwerber wie hier die Klägerin an die formlose Vertragsänderung und zugleich an die Befristung des Mietvertrages gebunden sei; nach § 550 BGB solle der Erwerber gerade nicht länger als ein Jahr an einen Mietvertrag gebunden sein, dessen Bedingungen er nicht kenne. Die Klägerin könne sich deshalb auf die Formunwirksamkeit des Mietvertrages berufen; die Schriftformheilungsklausel stehe nicht entgegen, weil diese nach der Rechtsprechung des BGH jedenfalls einen Grundstückserwerber nicht binde.

1. Doppelte Schriftformklausel

In § 305b BGB findet sich der auch in der früheren Rechtsprechung zu § 4 AGBG anerkannte Grundsatz, wonach von den Parteien für den Einzelfall getroffene vertragliche Vereinbarungen nicht durch davon abweichende AGB durchkreuzt, ausgehöhlt oder ganz oder teilweise zunichte gemacht werden können. Dem liegt die Überlegung zugrunde, dass AGB generell für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert und deshalb von vornherein auf Ergänzung durch eine individuelle Einigung der Parteien angewiesen sind (MünchKommBGB/Basedow, 7. Aufl., § 305b Rn. 1).

Geht man hiervon aus, kann es sich in einem Fall wie dem vorliegenden, in dem durch die Mietverträge bereits alles geregelt ist und lediglich Ergänzungen wie hier in Bezug auf den Nutzungszweck schriftlich vereinbart werden sollen, nicht um einen Anwendungsfall des § 305b BGB handeln. Vielmehr kann es nur darum gehen, ob die (doppelte) Schriftformklausel zur Benachteiligung einer der Mietvertragsparteien führt. Das vom KG zitierte OLG Rostock (Beschl. v. 19. Mai 2009 - 3 U 16/09, GE 2009, 1492) hat hierzu u. a. Folgendes ausgeführt:

„Unwirksam ist deshalb eine Schriftformklausel, wenn sie dazu dient, nach Vertragsschluss getroffene Individualvereinbarungen zu unterlaufen, indem sie beim anderen Vertragsteil den Eindruck erweckt, eine mündliche Abrede sei entgegen § 305b BGB unwirksam. Solche Klauseln sind geeignet, den Vertragspartner von der Durchsetzung der ihm zustehenden Rechte abzuhalten. Die Bedeutung der Schriftformklausel liegt in einer stets unzutreffenden Belehrung über die Rechtslage. Diese Irreführung des Vertragspartners benachteiligt ihn unangemessen im Sinne von § 307 Abs. 1 BGB, weil sie intransparent ist. Der Klauselgegner wird davon abgehalten, sich auf die Rechte zu berufen, die ihm aufgrund einer wirksamen mündlichen Vereinbarung zustehen (vgl. ausführlich BAG, Urt. v. 20.5.2008, 9 AZR 382/07, NJW 2009, 316 m.w.N.). Das gilt auch für sog. doppelte Schriftformklauseln wie hier § 18 Ziff. 2 des Mietvertrages. Sieht man es im Hinblick auf § 307 Abs. 1 BGB bereits als unzulässig an, Klauseln in Formularverträgen aufzunehmen, durch die ein genereller Formzwang für individuelle Vertragsänderungen begründet werden soll, so kann erst recht eine Verwendung von Klauseln nicht zulässig sein, durch die einem solchen Formzwang ein erhöhter Bestandsschutz verliehen werden soll.“

Diese Ausführungen berücksichtigen aber nicht (worauf Lammel [Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Aufl., § 550 Rn. 75] zu Recht hinweist), dass zu unterscheiden ist, ob der Ausgangsvertrag als solcher der Formvorschrift des § 550 BGB unterliegt oder nicht formbedürftig ist. Handelt es sich um einen formbedürftigen Mietvertrag, haben auch formularmäßig vereinbarte Schriftformklauseln keinen anderen Zweck, als die Einhaltung der gesetzlichen Form zu sichern; hieraus kann sich keine unangemessene Benachteiligung einer Mietvertragspartei ergeben. Anders ist es, wenn der Mietvertrag keiner Form bedarf (was im zugrunde liegenden Sachverhalt zunächst wohl der Fall war, weil die Ausgangsverträge keine Befristung enthielten; die formlose Erweiterung des Vertragszwecks wäre trotz der doppelten Schriftformklausel wirksam gewesen; die nachträgliche Befristung des Mietvertrages hat aber auch für die Ausgangsverträge das Schriftformerfordernis des § 550 BGB begründet, so dass eine formlose Vertragszweckerweiterung unwirksam war: eine eher seltene Variante der Nichteinhaltung des Formerfordernisses).

2. Schriftformheilungsklausel

Das KG hat sich – was deren Geltung gegenüber dem Grundstückserwerber angeht – dem BGH in dessen Entscheidungen vom 22. Januar und 30. April 2014 (XII ZR 68/10 und XII ZR 146/12, GE 2014, 385 und 865) angeschlossen und eine Bindung des Erwerbers im Hinblick auf den Schutzzweck des § 550 BGB verneint. Das überzeugt (mich) nicht, weil das Verhältnis zwischen § 550 BGB und § 566 BGB nicht berücksichtigt wird. Soweit ersichtlich, hat sich in der Literatur nur Lammel (jurisPR-MietR 16/2014 Anm. 3) mit diesem Problem befasst und es dahingehend gelöst, dass die Kenntnis des Erwerbers von der Heilungsklausel (noch) keine Kenntnis vom Inhalt der übergehenden Verpflichtungen schafft und deshalb (Bindung nur an solche Verträge, die dem Erwerber inhaltlich bekannt sind) § 550 BGB vorgeht. Das OLG Hamm (Urt. v. 26. April 2013 - I-30 U 82/12, NZM 2013, 760) hat dagegen ausgeführt, dass nach § 566 Abs. 1 BGB ein inhaltsgleiches Mietverhältnis zwischen Erwerber und Mieter entsteht und die vereinbarte Heilungsklausel deshalb auch in diesem Vertragsverhältnis „volle Geltung“ beansprucht. Allerdings hat das OLG in dem der dortigen Entscheidung zugrunde liegenden Fall darauf abgestellt, dass der Schriftformverstoß vor Eigentumsübergang erfolgt war, es deshalb darum ging, ob der bereits mit Abschluss der formunwirksamen Abrede fällig gewordene Anspruch gegen den Voreigentümer auf den Erwerber übergegangen war und diese Frage wegen des „Fälligkeitsprinzips“ (Erwerber tritt in vor Eigentumsübergang fällig gewordene Ansprüche nicht ein) verneint. Diese Lösung hilft in dem vom KG entschiedenen Fall nicht weiter, weil der Anspruch auf Herstellung der Schriftform hier erst nach Eigentumsübergang entstanden ist. Geht man (auch) davon aus, dass § 550 BGB dem Grundstückserwerber nicht die vollständige Klarheit über Umfang und Inhalt des Mietvertrages verschaffen kann (vgl. BGH, Urt. v. 14. Juli 2004 - XII ZR 68/02, GE 2004, 1163: „Für die in § 566 Satz 1 BGB a. F. vorgeschriebene Schriftform genügt es daher, wenn ein späterer Grundstückserwerber aus einer einheitlichen Urkunde ersehen kann, in welche langfristigen Vereinbarungen er nach § 571 Abs. 1 BGB a. F. gegebenenfalls (Hervorhebung durch den Verfasser) eintritt, nämlich dann, wenn diese im Zeitpunkt der Umschreibung des Grundstücks [noch] bestanden …“), spricht nach hiesiger Auffassung nichts gegen eine Verpflichtung des Grundstückserwerbers, den Formverstoß zu „heilen“.