Doppelt negative Berücksichtigung eines fehlenden Bades

Doppelt negative Berücksichtigung eines fehlenden Bades; Orientierungshilfe; ortsübliche Miete nach dem Berliner Mietspiegel; Sonderabschlag

Bei der Ermittlung der ortsüblichen Miete nach dem Berliner Mietspiegel kann bei einer Wohnung ohne Bad/mit WC das fehlende Bad doppelt negativ durch den Sonderabschlag nach der Tabellenstruktur und die erste Merkmalgruppe der Orientierungshilfe berücksichtigt werden.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. begehrt von der Bekl. Zustimmung zur Erhöhung der monatlichen Bruttokaltmiete. Zur Begründung wird auf den Berliner Mietspiegel 2009 Bezug genommen. Die Wohnung ist in das Feld J1 einzuordnen, wobei unstreitig ist, dass die Wohnung nicht über eine Sammelheizung und auch nicht über ein Bad verfügt. Daraus resultiert aufgrund der Tabellenstruktur des Mietspiegels ein Sonderabschlag von 0,33 €/m2. Das AG ist davon ausgegangen, dass bei der Ermittlung der Miete nach der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel die Merkmalsgruppen Küche, Wohnung, Gebäude und Umfeld negativ zu bewerten sind, nicht dagegen die Merkmalsgruppe Bad/WC. Das AG hatte der Zustimmungsklage vollumfänglich stattgegeben. Die Berufung der Bekl. hatte nur insoweit Erfolg, als das Landgericht die Merkmalsgruppe Bad/WC zusätzlich negativ bewertete.

Das Mieterhöhungsverlangen ist formell ordnungsgemäß. Es wird auf den Berliner Mietspiegel 2009 Bezug genommen. Die aktuellen Betriebskosten sind mit 1,13 €/m2 ausgewiesen und von der Bekl. auch nicht bestritten.

Die Wohnung ist in das Feld J1 des Berliner Mietspiegels 2009 einzuordnen, wobei unstreitig ist, dass die Wohnung nicht über eine Sammelheizung und nicht über ein Bad verfügt. Daraus resultiert ein Sonderabschlag von 0,33 €/m2.

Das Amtsgericht ist davon ausgegangen, dass die Merkmalsgruppen Küche, Wohnung, Gebäude und Umfeld negativ zu bewerten sind. Die Bekl. hatte hierzu durchweg vorgetragen. Das Bestreiten der Kl. ist unkonkret. Auch in der Berufung wird es nicht weiter untersetzt, positive Merkmale werden nicht genannt.

Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts ist auch die Merkmalsgruppe Bad/WC negativ zu bewerten. Der Sonderabschlag schließt dies nicht aus. Vielmehr weist die Bekl. zutreffend darauf hin, dass die Wohnung eine Toilette haben muss und hat, die dann aber auch der Bewertung des Mietspiegels unterliegt. Der Sonderabschlag deckt nicht die Nachteile der vorhandenen Toilette ab. Gegenüber dem Sonderabschlag ist es ein eigenständig zu berücksichtigender Nachteil, wenn sich die Toilette nicht entlüften lässt. Auf das etwaige Vorliegen weiterer negativer Merkmale kommt es nicht an.

Für Altbauwohnungen ohne Sammelheizung und ohne Bad, aber mit WC sehen die Berliner Mietspiegel seit langem keine eigene Spalte mehr vor, sondern einen in €/m2 ausgewiesenen Abschlag von den Werten der Spalte 1 (bis 1918) bzw. 3 (bis 1949). Bei solchen Wohnungen darf das fehlende Bad bei einer Mieterhöhung doppelt negativ über den Abschlag und zusätzlich die negative Bewertung der 1. Merkmalgruppe der Orientierungshilfe des Berliner Mietspiegels berücksichtigt werden, wenn das vorhandene WC über keine Entlüftung verfügt.

Die Vermieterin hatte eine Mieterhöhung verlangt. Die Mieterin stimmte nicht zu, weil nach ihrer Auffassung die ortsübliche Miete überschritten sei. Es seien alle Merkmalgruppen der Orientierungshilfe des Berliner Mietspiegels als negativ zu bewerten. Daher sei lediglich der Unterwert des Mietspiegelfeldes J1 anzusetzen. Zudem seien weder Sammelheizung noch Bad, sondern nur ein WC vorhanden, so dass ein weiterer Abzug von 0,33 €/m2 vorzunehmen sei. Das AG hatte der Zustimmungsklage stattgegeben und dabei die Merkmalgruppe Bad/WC nicht als negativ bewertet – anders das LG Berlin.

Alle Merkmalgruppen seien negativ. Das fehlende Bad führe zu einem weiteren Abschlag von 0,33 €/m2 (Mietspiegel 2009). Die Ansicht des AG zur doppelten Berücksichtigung sei fehlerhaft. Auch bei Wohnungen ohne Bad könne die 1. Merkmalgruppe negativ zu bewerten sein. Der Tabellen-Sonderabschlag schließe das nicht aus, denn er decke die als negativ zu bewertende fehlende Entlüftung der vorhandenen Toilette nicht ab. Die fehlende WC-Lüftung sei ein eigenständig zu berücksichtigender Nachteil. Die 1. Merkmalgruppe sei mit „Bad/WC" überschrieben, so dass der Sonderabschlag für das „Bad" nicht erschöpfend sei.

RA Dominik Schüller

Grundsätzlich kann ein nicht vorhandenes Bad nur neutral bewertet werden. Hier verblieb aber als „Merkmalgruppenrest" das WC ohne Entlüftung. Die Wertung der Merkmalgruppe 1 mit „negativ" ist also zutreffend.