Doppelhaushälfte

Doppelhaushälfte; Wohnungseigentümergemeinschaft; Sanierung; Instandsetzung; Instandhaltung; bauliche Veränderung

Für die Frage, ob eine beschlossene modernisierende Instandsetzung der Fassade wegen optischer Beeinträchtigungen als bauliche Veränderung im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG zu qualifizieren ist, kommt es nicht auf das äußere Erscheinungsbild einer nicht zur Wohnungseigentümergemeinschaft gehörenden Doppelhaushälfte an.

Die Bet. zu 1 bis 7 sind Miteigentümer einer Wohnungseigentumsanlage, die als Doppelhaushälfte errichtet worden ist; die andere Doppelhaushälfte gehört nicht zu der oben bezeichneten Wohnungseigentümergemeinschaft.

Am 25.4.1997 beschlossen die Wohnungseigentümer, die rückwärtige Fassade ihrer Eigentumsanlage zu sanieren und zu diesem Zweck einen Architekten mit der Ausschreibung zu beauftragen. Das Ingenieurbüro W. schrieb die Arbeiten aus, nachdem es festgestellt hatte, daß der Fassadenputz gerissen war, teilweise die Oberbeschichtung abplatzte, der Anstrich sich vom Untergrund gelöst hatte und Feuchtigkeit in das dahinter liegende Mauerwerk eindrang. Darüber hinaus bestand eine Wärmebrücke zumindest in der Wohnung des Beteiligten zu 7.

In der Wohnungseigentümerversammlung v. 2.10.1997 faßten die Wohnungseigentümer zu TOP 2 mehrheitlich folgenden Beschluß: "Die Sanierung der rückwärtigen Fassade soll, wie in den vom Ingenieurbüro W. ausgeschriebenen und ausgewerteten Angeboten, durch die Firma P. erfolgen." Der Bet. zu 1 hat diesen Beschluß im vorliegenden Verfahren angefochten. Er hat geltend gemacht, bei den im Angebot der Firma P. vorgesehenen Arbeiten handele es sich nicht um eine bloße Instandsetzung, vielmehr um eine bauliche Veränderung, die jedoch nur einstimmig beschlossen werden könne.

Das AG Düsseldorf hat den Antrag zurückgewiesen. Das LG Düsseldorf hat den angefochtenen Beschluß auf die sofortige Beschwerde des Bet. zu 1 aufgehoben und den Beschluß der Eigentümerversammlung v. 2.10.1997 zu TOP 2 für ungültig erklärt. Dagegen wenden sich die Bet. zu 3 bis 8 mit ihrer sofortigen weiteren Beschwerde, mit der sie seinen ursprünglichen Antrag weiterverfolgen.

Die übrigen Bet. sind dem Rechtsmittel entgegengetreten.

II. 1. Das LG hat ausgeführt, die beabsichtigte Sanierungsmaßnahme stelle sich als bauliche Veränderung dar, die nicht mit Mehrheit habe beschlossen werden können. Das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes würde bereits aufgrund der Dicke der Dämmplatten erheblich verändert, zumal diese auch um die Fensterlaibungen herumgezogen würden, woraus sich eine Verengung von ca. 3,5 cm auf jeder Seite ergäbe. Darüber hinaus springe die Fassade hervor, so daß ein unschöner Vorsprung von ca. 5,5 cm zu der benachbarten Doppelhaushälfte entstünde. Schließlich würde der optische Gesamteindruck auch deshalb zerstört, weil die Sanierung nur in Teilbereichen der Fassade durchgeführt werden solle. Die konkret beschlossene Maßnahme sei auch nicht etwa die einzig erfolgversprechende Sanierungsmöglichkeit. Diese Ausführungen halten der dem Senat obliegenden rechtlichen Nachprüfung nicht stand.

2. Ein mehrheitlicher Beschluß der Wohnungseigentümer war ausreichend, wenn die beschlossene Maßnahme der ordnungsgemäßen Instandsetzung oder Instandhaltung des Eigentums dient. Die Frage, ob eine Maßnahme noch als Instandsetzung oder Instandhaltung zu bewerten ist oder diese bereits eine darüber hinausgehende bauliche Veränderung oder Aufwendung im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG darstellt, ist im Einzelfall unter Berücksichtigung verschiedener Kriterien zu beurteilen. Dabei ist allgemein anerkannt, daß der Begriff der Instandhaltung bzw. Instandsetzung nicht bloß auf die Erneuerung bzw. das Auswechseln bereits vorhandener Bauteile oder Einrichtungen beschränkt ist, sondern bei der Ersatzbeschaffung die technische Weiterentwicklung und den verbesserten Standard unter Berücksichtigung einer vernünftigen Kosten-Nutzen-Analyse umfaßt. Auch bei einer über die bloße Reproduktion des bisherigen Zustandes hinausgehenden baulichen Veränderung kann es sich daher um eine Instandsetzungsmaßnahme handeln, wenn sie die technisch bessere und wirtschaftlich sinnvollere Lösung zur Behebung eines Mangels darstellt (vgl. OLG Köln ZMR 1998, 49 [= WM 1997, 455]; KG OLGZ 1989, 171, 172 [= WM 1989, 200]; Bärmann/Pick/Merle WEG, 7. Aufl. Rn. 134 zu § 21).

Nach den Bekundungen des von der Kammer vernommenen Zeugen W. steht fest, daß eine bloße Ausbesserung des vorhandenen Buntsteinputzes nur sehr schwer durchzuführen ist und überdies keinerlei wärmeisolierende Wirkung hat; darüber hinaus ist auch die Haltbarkeit einer solchen Ausbesserung zweifelhaft. Die Aufbringung eines Dämmputzes erscheint daher bei einer ohnehin erforderlichen Reparatur als die technisch bessere und wirtschaftlich sinnvollere Lösung; ob eine andere Sanierungsmaßnahme als gleichermaßen erfolgversprechend in Betracht kommt, ist nach dem bisherigen Ergebnis der Beweisaufnahme nicht erkennbar. Der Zeuge W. hat lediglich die beiden vorgenannten Möglichkeiten erörtert. Auch aus dem Beschluß des LG ist nicht ersichtlich, auf welche andere Art und Weise die Fassade saniert werden könnte. Der Senat, dem ausschließlich die Überprüfung von Rechtsfehlern obliegt, kann diese Feststellungen nicht treffen. Sollte eine andere Möglichkeit nicht ernsthaft in Betracht kommen, wäre die beschlossene Maßnahme als Instandsetzungsmaßnahme im Sinne ordnungsgemäßer Verwaltung grundsätzlich aufgrund des Mehrheitsbeschlusses gedeckt.

Eine anderweitige Beurteilung könnte sich allenfalls aus dem Umstand ergeben, daß das äußere Erscheinungsbild der Fassade in gravierender Weise beeinträchtigt wird. Insoweit reicht es allerdings nicht aus, wenn sich die Eigentumsanlage nach Durchführung der beabsichtigten Sanierungsmaßnahme von der benachbarten Doppelhaushälfte optisch unterscheidet, da diese nicht zu der Wohnungseigentümergemeinschaft gehört. Eine erhebliche Beeinträchtigung könnte sich allenfalls daraus ergeben, daß die Fassade lediglich in einem Teilbereich saniert werden soll. Es ist allerdings für den Senat nicht nachvollziehbar, in welchem Ausmaß sich das optische Erscheinungsbild dadurch verändert; in der Gerichtsakte befinden sich weder Fotos noch Pläne der Eigentumsanlage, so daß weder ersichtlich ist, wie viele Balkone vorhanden sind noch ob es sich um integrierte oder vorstehende Balkone handelt. Da auch optische Veränderungen in einem gewissen Umfang im Rahmen einer modernisierenden Instandsetzung hinzunehmen sind, bedarf es insoweit einer ergänzenden Feststellung und Begründung des landgerichtlichen Beschlusses.