Doppelhäuser in offener Bauweise

Doppelhäuser in offener Bauweise; Grenzabstand bei geplanter Doppelhaushälfte

1. Für die Frage des Einfügens in die nähere Umgebung nach der Bauweise (§ 34 Abs. 1 BAUGB) sind die Begriffsbestimmungen des § 22 BauNVO auch hinsichtlich der zulässigen Hausformen als sachverständige Konkretisierung städtebaulich maßgeblicher Planungsgrundsätze für die Auslegung heranzuziehen.

2. Befindet sich in der näheren Umgebung des Baugrundstücks neben mehreren Einzel- und Doppelhäusern sowie beidseitigen Grenzbauten im Hinterland lediglich ein einziger straßenseitiger Grenzbau in halboffener Bauweise, dann hat dieser bei der Frage des Einfügens nach der Bauweise als "Fremdkörper" außer Betracht zu bleiben.

3. Ist im unbeplanten Innenbereich die Eigenart der näheren Umgebung durch die offene Bauweise (Einzel- und Doppelhäuser) geprägt, dann fügt sich eine Doppelhaushälfte an der Grundstücksgrenze nach der Bauweise nicht ein.

Die Genehmigung einer solchen Bebauungsform kommt nicht in Betracht, wenn der Nachbar nicht anbauen will und die Errichtung eines Doppelhauses auch sonst nicht gesichert ist (Baulast; Planreife nach § 33 BauGB für Doppelhausbebauung).

In diesem Fall darf nach planungsrechtlichen Vorschriften nicht an die Grenze gebaut werden; nach Bauordnungsrecht ist eine Abstandfläche einzuhalten (§ 6 Abs. 1 BauO Bln).

I. Die Antragsteller sind Eigentümer des im Zusammenhang mit dem nördlich angrenzenden Nachbargrundstück mit einem Doppelhaus bebauten Grundstücks in Berlin-Mahlsdorf; sie sind weiterhin Eigentümer des angrenzenden 19 m breiten und 47,34 m langen unbebauten Grundstücks, an das sich südlich das im Eigentum der Beigeladenen stehende Grundstück anschließt. Dieses 640 m2 große Grundstück, das die Beigeladenen bebauen möchten, ist etwa 12 m breit und 53,18 m lang. Die Umgebung des Baugrundstücks ist mit freistehenden Einzel- und Doppelhäusern bebaut: Neben Grenzbebauung im Hinterland befindet sich lediglich auf dem Grundstück eine straßenseitige Grenzbebauung. Auf den Grundstücken Nrn. ... werden bei den straßenseitigen Gebäuden Abstände von etwa 1,00 und 0,80 m eingehalten.

Im April 1995 beantragten die Beigeladenen die Erteilung eines Vorbescheides für den Neubau eines eingeschossigen Einfamilienhauses mit einer Grenzgarage zum Grundstück der Antragsteller und im übrigen mit Abstandsflächen von 3 m zu den Nachbargrundstücken. Durch den Bescheid Nr. ... vom 26. Juli 1995 versagte das Bau- und Wohnungsaufsichtsamt des Bezirksamts Hellersdorf von Berlin den Vorbescheid mit der Begründung, es sei eine Grenzbebauung auf der nördlichen Grundstücksgrenze mit Hauptbaukörper vorzusehen; die maßgebliche Umgebung sei durch eine Doppelhausbebauung auf der Grundstücksgrenze in ein- und zweigeschossiger Bauweise geprägt. Nachdem ein Bauantrag der Beigeladenen vom 16. November 1995 mit Bescheid Nr. ... vom 23. Mai 1996 abgelehnt worden war, weil die Abstandsfläche auch auf das Grundstück fiel, erteilte ihnen das Bau- und Wohnungsaufsichtsamt auf ihren weiteren Antrag vom 17. Juni 1997 am 11. August 1997 die Baugenehmigung Nr. ... für die Errichtung eines Zweifamilienhauses mit Gewerbe im Kellergeschoß und drei Pkw-Stellplätzen ohne Einhaltung eines Grenzabstandes zur nördlichen Grundstücksgrenze.

Die Baugenehmigung wurde den Antragstellern mit Schreiben vom 20. August 1997 formlos übersandt, die dagegen mit Schreiben vom 16. September 1997 Widerspruch einlegten und am 18. September 1997 bei dem Verwaltungsgericht den Antrag auf Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes stellten.

Mit Beschluß vom 10. Dezember 1997 hat das Verwaltungsgericht Berlin die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs der Antragsteller gegen die Baugenehmigung angeordnet.

II. Die Beschwerde des Antraggegners kann keinen Erfolg haben.

Zu Recht hat das Verwaltungsgericht nach § 80 a Abs. 3 Satz 2 in Verbindung mit § 80 Abs. 5 VwGO die aufschiebenden Wirkung des Widerspruchs der Antragsteller gegen die den Beigeladenen erteilte Baugenehmigung Nr. ... vom 11. August 1997 mit der Begründung angeordnet, bei der Abwägung der gegenseitigen Belange überwiege das Interesse der Antragsteller, von der Vollziehung der Baugenehmigung verschont zu bleiben, das dagegen streitende Interesse der Beigeladenen an einem sofortigen Baubeginn, insbesondere deshalb, weil der Widerspruch in der Hauptsache voraussichtlich Erfolg haben werde.

Nach der in diesem Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes gebotenen summarischen Prüfung ist die angefochtene Baugenehmigung rechtswidrig, weil das Vorhaben der Beigeladenen nicht den öffentlich rechtlichen Vorschriften (§ 62 Abs. 1 Satz 1 BauO Bln) entspricht. Das von den Beigeladenen geplante Zweifamilienhaus darf nach der hier wegen des Fehlens eines Bebauungsplanes (§ 30 BauGB) anzuwendenen Planersatzbestimmung des § 34 Abs. 1 BauGB nicht an die Grenze zum Grundstück der Antragsteller gebaut werden. Es ist nach § 6 Abs. 1 Satz 1 Abs. 5 Satz 3 BauO Bln sowohl in der Fassung vom 1. Januar 1996 (GVBl. S. 29) als auch in derjenigen vom 3. September 1997 (GVBl. S. 421, 512) vor den Außenwänden von Gebäuden eine Abstandsfläche von mindestens 3 m einzuhalten. Auf diese nachbarschützende Vorschrift (vgl. § 6 Abs. 5 Satz 4 BauO Bln) können sich die Antragsteller berufen, ohne daß es noch darauf ankommt, ob das in dem Begriff es Einfügens im Sinne von § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB enthaltene Gebot der Rücksichtnahme durch die Grenzbebauung der Beigeladenen ebenfalls verletzt wird.

Die Grenzbebauung an der Straße auf dem Grundstück prägt die städtebauliche Situation hinsichtlich der Anordnung der Baukörper auf den Grundstücken nicht. Die Bebauung mit Doppelhäusern stellt keine halboffene Bauweise dar, sondern ist eine Variante der offenen Bauweise, wie die aufgrund des § 2 Abs. 5 Nr. 1 c BauGB ("Bauweise"; vgl. § 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB) erlassene Vorschrift des § 22 Abs. 2 Satz 1 BauNVO erkennen läßt. Diese Vorschrift ist zwar nicht unmittelbar, wohl aber als sachverständige Konkretisierung städtebaulich maßgeblicher Planungsgrundsätze auch für die Bauweise von Bauvorhaben und ebenso für die in der offenen Bauweise zulässigen Hausformen im unbeplanten Innenbereich nach § 34 Abs. 1 BauGB als Auslegungshilfe heranzuziehen (vgl. allgemein BVerwG, Urteil vom 23. März 1994, BVerwGE 95, 277, 278 und für die Bauweise Stich, DVBl. 1984, S. 905, 907: Lemmel, FS Schlichter, 1995, S. 353, 367). Nach den in § 22 Abs. 2 Satz 1 BauNVO typisierten Bebauungsformen werden in der offenen Bauweise die Gebäude mit seitlichem Grenzabstand als Einzelhäuser, Doppelhäuser oder Hausgruppen errichtet. Die in dieser Vorschrift vorgesehene Bebauungsstruktur ist im vorliegenden Fall mit den sieben Einzelhäusern und den drei Doppelhäusern anzutreffen und wirkt sich als Eigenart der näheren Umgebung im Sinne von § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB für die Bauweise prägend aus.

Das Doppelhaus, ein aus zwei funktional selbständigen Gebäuden durch Aneinanderbauen an einer Seite zu einer Einheit zusammengefügtes Haus, ist eine in der offenen Bauweise zulässige Hausform. Es handelt sich nicht, wie das Verwaltungsgericht und teilweise auch die Beteiligten meinen, um eine halboffene Bauweise, die nach § 22 Abs. 4 BauNVO im Bebauungsplan als eine abweichende Bauweise festgesetzt werden könnte. In der halboffenen Bauweise werden die Gebäude an den seitlichen Grenzen anders als bei den Doppelhäusern gerade nicht zusammengebaut; hier muß einseitig an die Grenze gebaut werden, zur anderen Seite ist eine Abstandfläche einzuhalten (vgl. Bielenberg, BauGB, § 22 BauNVO Rdnr. 35; BayVGH, Urteil vom 14. Februar 1969, BRS 22 Nr. 109, S. 172). Ein Doppelhaus ist deshalb in der offenen Bauweise zulässig, weil es, auch wenn es von einer Grundstücksgrenze durchschnitten wird, zur Straße wie ein Gebäude mit seitlichem Grenzabstand nach zwei Seiten erscheint. Abstandflächen kommen nur vor den Außenwänden der beiden zu einem Doppelhaus zusammengebauten Gebäude in Betracht. Nach § 8 Nr. 23 BO 29, unter deren Geltung hier die Doppelhäuser entstanden sind, waren sogenannte Gruppenhäuser unter anderem der Zusammenbau von zwei Vordergebäuden in Gebieten der offenen Bauweise, die in zwangloser Form aneinander und an den Enden nach Art der offenen Bauweise gebaut wurden.

Eine Doppelhaushälfte, wie sie hier wegen der fehlenden Zustimmung der Antragsteller als Eigentümer des angrenzenden Grundstücks auf dem Grundstück der Beigeladenen entstehen würde, ist auch im unbeplanten Innenbereich keine planungsrechtlich in der offenen Bauweise nach der bei der Auslegung zu berücksichtigenden definitorischen Regelung des § 22 Abs. 2 Satz 1 BauNVO zulässige Hausform; sie fügt sich hinsichtlich der Bauweise nicht in die Eigenart der näheren Umgebung des Baugrundstücks ein. Ein hier nach § 34 Abs. 1 BauGB in der offenen Bauweise zulässiges Doppelhaus wird nicht errichtet, weil die Antragsteller als Nachbarn jetzt nicht und wegen der für ihren Anbau entstehenden Nordlage auch nicht zu irgend einem späteren Zeitpunkt an die Doppelhaushälfte anbauen würden.