Doormankosten als sonstige Betriebskosten

1. Doormankoosten können auch formularmäßig als sonstige Betriebskosten auf den Wohnraummieter abgewälzt werden, wenn permanent die Gefahr besteht, daß sich unbefugte Personen Zutritt zu dem Gebäude verschaffen können und der Doorman für die Entgegennahme von Postsendungen und Paketen, für die Wahrnehmung von Ableseterminen und die Aufbewahrung von Schlüsseln zur Verfügung steht.

2. Kann der Vermieter für die entsprechende Vereinbarung vernünftige und nachvollziehbare Gründe anführen, steht ihm ein gewisser Entscheidungsspielraum zu.

(Leitsätze der Redaktion)

I. Die Berufung hat (...) keinen Erfolg.

Die Kl. können von der Bekl. nicht gemäß § 812 Abs. 1 Satz 2 BGB die Rückzahlung der Kaution in Höhe von 1.029,49 € verlangen. Denn die Bekl. hat gegenüber dieser Forderung in wirksamer Weise mit einer Forderung auf Zahlung eines Betrages in Höhe von 3,10 € wegen Kosten für eine Mahnung, einer Forderung von 5 € wegen Kosten für eine weitere Mahnung, mit einer Forderung von 491,16 € aus der Abrechnung über die Nebenkosten für 2003 und mit einer Forderung von 520,23 € aus der Abrechnung über die Nebenkosten für 2004 aufgerechnet, §§ 387, 389 BGB.

1. a) Mit Vertrag vom 10. Januar 2003 mieteten die Kl. von der Bekl. ab dem 15. Februar 2003 eine Wohnung im Hause ... Gemäß § 6 des Mietvertrages hatten die Kl. eine Kaution von 1.524 € zu leisten. Neben der Netto-Kaltmiete von 520,70 € hatten die Kl. gemäß § 3 Ziffer 2 des Vertrages Vorauszahlungen auf die Betriebskosten "gem. Anlage 3 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung (siehe Anlage 2 dieses Vertrages)" in Höhe von 132 € und Vorauszahlungen auf die Heizkosten "gem. Heizkostenverordnung" in Höhe von 56 € zu entrichten. In der Anlage 2 des Mietvertrages wurden die einzelnen Betriebskosten näher bezeichnet. Unter § 3 Ziffer 3 Satz 9 heißt es: "Es wird ausdrücklich vereinbart, daß die Kosten für den Doormanservice (Concierge/Bewachung) vom Mieter getragen und im Rahmen der Nebenkosten vorn Vermieter abgerechnet werden." Gemäß § 5 Abs. 1 des Mietvertrages waren die Miete und die Nebenkosten monatlich im voraus spätestens am dritten Werktag des Monats zu zahlen. Gemäß § 5 Ziffer 2 war die Bekl. berechtigt, Mahnkosten in Höhe von 5 € je Mahnung unbeschadet von Verzugszinsen zu erheben.

b) Mit Schreiben vom 21. Juni 2004 rechnete die Bekl. über die Nebenkosten des Jahres 2003 ab. Die auf die Kl. umgelegten Betriebs- und Heizkosten beliefen sich auf insgesamt 2.465,16 €. Darin war eine Position von 523,74 € für einen Doorman enthalten. Nach Abzug der Vorauszahlungen ergab sich eine Forderung von 491,16 €. Die Kl. zahlten diesen Betrag nicht. (...)

c) Mit Schreiben vom 23. Mai 2005 erteilte die Bekl. den Kl. eine Abrechnung über die Betriebs- und Heizkosten des Jahres 2004. Die auf die Kl. umgelegten Betriebs- und Heizkosten beliefen sich auf insgesamt 2.786,23 €. Darin war eine Position von 547,70 € für einen Doorman enthalten. Die Abrechnung endete mit einer Forderung von 530,23 €.

d) Das Mietverhältnis endete am 31. Januar 2005. Die Bekl. errechnete mit Schreiben vom 26. Oktober 2005 zum 31. Oktober 2005 ein Guthaben über die Kaution in Hohe von 1.566,74 €. Dabei verrechnete sie einen Teilbetrag von 491,16 € wegen der Forderung aus der Nebenkostenabrechnung für 2003 und einen weiteren Teilbetrag von 530,23 € wegen der Forderung aus der Nebenkostenabrechnung für 2004.

2. Das Amtsgericht ist in dem angefochtenen Urteil zu Recht zu der Auffassung gelangt, daß der Bekl. die Forderungen aus den beiden Abrechnungen über die Nebenkosten der Jahre 2003 und 2004 zustehen.

a) Die Abrechnungen erfüllen die Anforderungen des § 259 BGB und sind damit geeignet, einen fälligen Anspruch der Bekl. auf Zahlung der durch die Vorauszahlungen nicht gedeckten Kosten zu begründen. Danach muß eine Abrechnung, soweit keine besonderen Abreden vorliegen, als Mindestangaben eine geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung des Verteilerschlüssels, die Berechnung des Anteils des Mieters und den Abzug der Vorauszahlungen des Mieters enthalten (Urteil vom 19. Januar 2005 unter II 1 - VIII ZR 116/04 - GE 2005, 360; Urteil vom 17. November 2004 - VIII ZR 115/04 - unter Ill a - NJW 2005, 219-221; Urteil vom 27. November 2002 unter III 1 - VIII ZR 108/02 NJW-RR 2003, 442 und Urteil vom 23. November 1981 unter 12 a aa - VIII ZR 298/80 - NJW 1982, 573). Diesen Anforderungen werden die Abrechnungen gerecht. Von seiten der Kl. sind insoweit auch keine Einwendungen erhoben worden.

b) Die Kl. können gegen die Abrechnungen nicht einwenden, daß die Bekl. nicht berechtigt war, die Kosten für den Doorman bei der Abrechnung zu berücksichtigen. Die Umlage von Betriebskosten ist in § 3 Ziffer 2 des Mietvertrages in einer den Anforderungen des § 556 Abs. 1 und 2 BGB entsprechenden Weise vereinbart worden. Der Katalog der Betriebskosten ist durch einen Hinweis auf die zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch in Kraft befindliche Vorschrift der Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung sowie durch Wiederholung des Textes der Anlage 3 in der Anlage 2 des Mietvertrages in ausreichender Weise näher bezeichnet worden. Die Kosten eines Doormans gehören zwar nicht zum gesetzlichen Katalog der Betriebskosten. Sie können aber als "Sonstige Betriebskosten" im Sinne der Ziffer 17 der Anlage 3 gesondert vereinbart werden. Erforderlich ist, daß solche Betriebskosten den grundsätzlichen Anforderungen der Einleitung zur Anlage 3 entsprechen. Danach muß es sich um Kosten handeln, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.

ba) Bei den Kosten für einen Doorman handelt es sich um solche, die der Bekl. als Eigentümerin des Grundstücks durch die bestimmungsgemäße Verwendung des vermieteten Grundstücks laufend entstehen. Die Bekl. hat in nachvollziehbarer Weise geltend gemacht, daß sich die Wohnung der Kl. in einer Wohnanlage in Citylage mit einem gehobenen Standard befindet. Der Doormanservice kommt dem Sicherheitsbedürfnis der Mieter entgegen, indem der Zugang von unbefugten Personen in das Gebäude einer Kontrolle durch den Doorman unterliegt. Die Existenz dieses Doormans war für die Kl. bei Abschluß des Mietvertrages nicht zu übersehen. Es handelt sich um eine Dienstleitung der Bekl., die dem Sicherheitsbedürfnis der oftmals tagsüber nicht anwesenden Mieter entgegenkommt. Ausweislich der Betriebskostenabrechnung befinden sich in dem vermieteten Gebäude wenigsten 112 Wohnungen, was an der Anzahl der Kabelanschlüsse abzulesen ist. Bei Gebäuden mit einer hohen Anzahl von Wohnungen, deren Mieter tagsüber in der Überzahl wegen ihrer beruflichen Tätigkeit nicht zugegen sind, ist die Gefahr nicht von der Hand zu weisen, daß sich unbefugte Personen Zutritt zum Gebäude verschaffen und Wohnungseinbrüche begehen. Daß nicht nur in Einfamilienhäuser, sondern auch in Wohnungen eingebrochen wird, ist in einer Großstadt wie Berlin leider eine allgemein bekannte Tatsache. Es ist einem Vermieter deshalb nicht zu verwehren, wenn er in einem Mietvertrag einen solchen Doormanservice vereinbart. Daß es sich bei einem solchen Concierge-Dienst um eine Ausnahme handelt, ist kein schlüssiges Argument gegen die Notwendigkeit einer solchen vermieterseits angebotenen Dienstleistung. Den Darlegungen der Bekl. im zweiten Rechtszug zufolge, denen die Kl. nicht in substantiierter Weise widersprochen haben, befindet sich das vermietete Objekt auf der Rückseite des Gebäudes des Berliner Verlages und ist von keiner Seite frei einsehbar. Wegen des Anlieferungsverkehrs des Verlages und der anderen Gewerbe bestehe dort permanent die Gefahr, daß sich unbefugte Personen Zutritt zu dem Gebäude verschaffen könnten. Die Kl. können sich nicht darauf berufen, daß die Erforderlichkeit eines solchen Pförtnerdienstes deshalb zu verneinen sei, weil es bei dem Gebäude des Berliner Verlages einen entsprechenden Dienst gebe.

Dieser Pförtnerdienst hat nicht die Aufgabe, sich um die Sicherheitsbelange der Mieter des Hauses zu kümmern. Der Doormanservice ist dazu bestimmt, den Zutritt von fremden Personen zu überwachen. Bei der Frage der Zulässigkeit eines Doormanservices muß dem Vermieter ein gewisser Entscheidungsspielraum eingeräumt werden. Es kann nicht darauf ankommen, im nachhinein etwa durch Kriminalstatistiken zu überprüfen, ob bei dem einen oder anderen Objekt in einer bestimmten Wohnlage ein erhöhtes, durchschnittliches oder unterdurchschnittliches Einbruchsrisiko besteht. Der Bundesgerichtshof hat in der Entscheidung vom 5. April 2005 (VIII ZR 78/04 - GE 2005, 607), die einen von der Kammer entschiedenen Fall betraf, ausgeführt, daß die Kosten eines Concierge-/Pförtnerdienstes ohne praktische Notwendigkeit nach herrschender Auffassung nicht als erstattungsfähig angesehen werden. Der Bundesgerichtshof hat in dieser Entscheidung das Bedürfnis der Mieter nach gesteigerter Sicherheit als Umstand anerkannt, der für einen solchen Dienst sprechen könnte. Einem Vermieter muß es gestattet sein, einen solchen Dienst anzubieten, wenn er dafür vernünftige und nachvollziehbare Gründe anführen kann. Dabei muß ihm ein gewisser Entscheidungsspielraum eingeräumt werden. Dies gilt, um Mißverständnisse zu vermeiden, für die Vereinbarung der Umlagefähigkeit eines Doormanservices. Auf die Frage, ob die Kosten für einen solchen Doormanservice nachträglich als Betriebskosten eingeführt werden könnten, wie dies den Gegenstand der damaligen Entscheidung der Kammer betraf, kommt es hier nicht an. Die Bekl. hat des weiteren nachvollziehbar dargelegt, daß der Doorman auch für die Entgegennahme von Postsendungen und Paketen, für die Wahrnehmung von Ableseterminen und für die Aufbewahrung von Schlüsseln zur Verfügung steht. Auch hierbei handelt es sich um Dienstleistungen, die für einen abwesenden Mieter angenehm sind. Dabei kommt es nicht darauf an, ob die Kl. im konkreten Fall die genannten Dienstleistungen des Doormans in Anspruch genommen haben. Es kommt auch nicht darauf an, ob für die Kl. das Vorhandensein des Doormanservices gerade das für den Abschluß des Mietvertrages den Ausschlag gebende Argument war.

bb) Die Kl. können sich nicht darauf berufen, daß es sich bei der Vereinbarung der Umlagefähigkeit der Doormankosten um eine überraschende Klausel im Sinne des § 305 c BGB handelt. Es ist zwar richtig, daß diese Kosten nicht in dem Katalog der Betriebskosten der Anlage 2 des Mietvertrages aufgeführt sind. Hierbei ist zu beachten, daß diese Anlage nur den Wortlaut der Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung wiederholt. Sicherlich wäre es möglich gewesen, unter der Nr. 17 die Kosten des Doormanservices zu erwähnen. Unter der Nr. 17 wird nur der Text der Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung wiederholt. Aus der Wiederholung des Textes konnten die Kl. nicht die Schlußfolgerung ableiten, daß an keiner anderen Stelle des Mietvertrages eine Regelung über "sonstige Betriebskosten" enthalten sein konnte. Die Vereinbarung über die Kosten des Doormanservices befindet sich unter einem Konglomerat von Vereinbarungen, das sich mit Betriebskosten befaßt. In § 3 Ziffer 3 sind Klauseln enthalten, die die jährliche Abrechnung der Betriebs- und Heizkosten, die Fälligkeit von Guthaben und Nachzahlungsforderungen, die Anpassung der Vorauszahlungen entsprechend dem tatsächlichen Aufkommen an Betriebskosten, die Entstehung von neuen Betriebskosten und den Schlüssel für die Umlage von Betriebs- und Heizkosten betreffen. Die Klausel ist dort nicht "versteckt". Ein aufmerksamer Mieter stößt unweigerlich auf diese Klausel, wenn er von den anderen Klauseln Kenntnis nimmt, die Vereinbarungen über die Betriebskosten enthalten.

bc) Es handelt sich auch nicht um eine im Sinne des § 307 Abs. 1 BGB unangemessene Klausel, die nicht Vertragsbestandteil geworden ist, weil sie mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren wäre. Das Gesetz erlaubt, wie in § 556 Abs. 1 und 2 BGB vorgesehen ist, grundsätzlich die Umlage von Betriebskosten. Der Kanon der Betriebskosten, die auf den Mieter umgelegt werden können, ist nicht abschließend, wie die Vorschrift der Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung zeigt. Eine Vereinbarung, die den Anforderungen der Regelung zu Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung gerecht wird, kann nicht als unangemessene Benachteiligung angesehen werden. Denn eine solche Vereinbarung entspricht der Wertung des Gesetzgebers über den zulässigen Rahmen einer vertraglichen Regelung.

bd) Die Kl. können auch nicht die Behauptung aufstellen, daß der Doorman zum Teil Verwaltungsaufgaben wahrnimmt, zum Beispiel, indem er ihnen die Schlüssel für die Wohnung nach Abschluß des Mietvertrages ausgehändigt hat. Die Bekl. hat dies bestritten. Die Kl. haben ihre Behauptung nicht durch Einsichtnahme in den bei den Unterlagen der Bekl. befindlichen Vertrag des Doormans untermauert. (...)

Doormankosten können formularmäßig als sonstige Betriebskosten vereinbart werden, wenn permanent die Gefahr besteht, daß sich unbefugte Personen Zutritt zu dem Gebäude verschaffen können und der Doorman für weiteren Service zur Verfügung steht.

Die Mieter hatten eine Wohnung in einer Wohnanlage mit gehobenem Standard gemietet, für die ein Doormanservice eingerichtet war. Die Wohnung befand sich auf der Rückseite eines Verlagsgebäudes, dessen Anlieferverkehr dort erfolgte, die von keiner Seite aus einsehbar war. Der Doorman stand auch für die Entgegennahme von Postsendungen und Paketen, für die Wahrnehmung von Ableseterminen und die Aufbewahrung von Schlüsseln zur Verfügung.

Die Parteien vereinbarten unter der Rubrik "Miete und Nebenkosten" in § 3 Abs.3 des Mietvertrages formularmäßig die Umlage der "Kosten für den Doormanservice (Concierge/Bewachung)". Aus der Betriebskostenabrechnung des Vermieters ergaben sich Nachforderungen, mit denen er gegen den eingeklagten Anspruch der Mieter auf Rückzahlung der Kaution aufrechnete. Gegen das die Klage abweisende Urteil des AG Mitte (GE 2006, 1041) legten die Mieter Berufung ein.

Die Zivilkammer 67 des Landgerichts Berlin wies die Berufung zurück und hielt die formularmäßige Überbürdung der Doormankosten für wirksam. Der bereits bei Abschluß des Mietvertrages existente Doormanservice komme dem Sicherungsbedürfnis der Mieter entgegen. Bei der Lage der Wohnung sei die Gefahr nicht von der Hand zu weisen, daß sich unbefugte Personen Zutritt zum Gebäude verschaffen und Wohnungseinbrüche begehen. Zudem müsse bei der Frage der Zulässigkeit einer Vereinbarung über die Umlagefahigkeit eines Doormanservices dem Vermieter ein gewisser Entscheidungsspielraum eingeräumt werden, wenn er dafür vernünftige und nachvollziehbare Gründe anführen könne. Außerdem stehe der Doorman für die Entgegennahme von Postsendungen und Paketen, für die Wahrnehmung von Ableseterminen und die Aufbewahrung von Schlüsseln zur Verfügung. Die Klausel sei auch weder überraschend noch benachteilige sie den Mieter unangemessen.