Doormankosten als sonstige Betriebskosten

Doormankosten als sonstige Betriebskosten; Sicherheit der Mieter; Kaution; Nebenkostenabrechnung; Nachzahlung

Doormankosten können auch formularmäßig als sonstige Betriebskosten vereinbart werden, wenn die Kosten der Bewachung der Sicherheit der Mieter dienen sollen. (Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. waren Mieter, die Bekl. Vermieterin einer Dreizimmerwohnung. Unter der Überschrift "Miete und Nebenkosten" heißt es in § 3 Abs. 3 des Mietvertrages am Ende: "Es wird ausdrücklich vereinbart, daß die Kosten für den Doormanservice (Concierge/Bewachung) vom Mieter getragen und im Rahmen der Nebenkosten vom Vermieter abgerechnet werden." (...)

Die Zinsabrechnung über die von den Kl. hinterlegte Kaution erbrachte einen Rückzahlungsbetrag. Die Kl. erklärte die Aufrechnung unter anderem mit Nachzahlungsforderungen aus den Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2003 und 2004.

Die Kl. sind der Ansicht, die Aufrechnung der Bekl. sei unwirksam; eine Nachzahlungsforderung aufgrund der Nebenkostenabrechnungen sei nicht gegeben, da die Kosten für den Pförtnerdienst nicht von ihnen geschuldet seien. Diese Kosten könnten nicht auf die Mieter umgelegt werden. Umlagefähig seien an sonstigen Kosten im Sinne der Anlage 3 zu § 27 II. BV Doormankosten nur dann, wenn ihre Einführung aufgrund der konkreten Verhältnisse vor Ort geboten und erforderlich seien. Das sei hier nicht der Fall. Insbesondere liege ein Verstoß gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit vor, wenn jährlich ca. 80.000 € für den Pförtnerdienst auf die Mieter abgewälzt würden. Da es keine "sonstigen Betriebskosten" seien, könnten sie auch nicht mittels ausdrücklicher Mietvertragsklausel auf die Mieter umgelegt werden. Die Vereinbarung im Mietvertrag sei außerdem unwirksam, weil es sich um eine versteckte Klausel im Sinne von § 305 c BGB handele und die Mieter mit der Überbürdung von Doormankosten nicht rechnen mußten. (...)

Die Klage ist unbegründet. Den Kl. steht kein Anspruch gegen die Bekl. auf Zahlung der restlichen Kaution in Höhe von 1.029,49 € zu. Der ursprünglich gegebene Anspruch ist durch Aufrechnung mit den Rückständen aus den Nebenkostenabrechnungen 2003 und 2004 und anderer Nebenforderungen gemäß § 389 BGB erloschen.

Entgegen der Ansicht der Kl. war ein Anspruch der Bekl. aus den Nebenkostenabrechnungen 2003 und 2004 in Verbindung mit § 535 BGB und dem Mietvertrag gegeben. Die Kosten für den Doormandienst sind umlagefähig.

Die Parteien haben in § 3 Abs. 3 des Mietvertrags vom 10.1.2003 die Umlegung der Doormankosten wirksam vereinbart. Grundsätzlich fallen bei Wohnraummietverträgen die Kosten eines Pförtnerdienstes als sonstige Betriebskosten unter Nr. 17 der Anlage 3 zum § 27 II. BV und können vereinbart werden, wenn es sich um den in den Nummern 1 bis 16 genannten vergleichbare Kosten handelt, d. h. wenn sie durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks dem Vermieter laufend entstehen (vgl. § 19 Abs. 2 Satz 1 WoFG). Kosten der Bewachung, die - wie hier - objektbezogen sind, dienen auch der Bewirtschaftung des Grundstücks, wenn es dem Vermieter nicht vorrangig um den Schutz seines Eigentums geht (vgl. Langenberg in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Auflage, § 556 Rn. 213). Bei einem Pförtnerdienst dürfte es in erster Linie darum gehen, die Sicherheit der Mieter zu erhöhen, unerwünschte Personen von ihnen fernzuhalten und ihren Besitz zu schützen. Dafür, daß dies vorliegend anders wäre, d. h. die Interessen des Vermieters im Vordergrund stünden, haben die Kl. nichts vorgetragen. Vielmehr ist aufgrund der exklusiven Innenstadtwohnlage von einem im ausschließlichen Interesse der Mieter eingerichteten Doormanservice und damit grundsätzlicher Umlegbarkeit auszugehen.

Die Aufwendungen sind auch erforderlich.

Anders als in dem vom BGH im Beschluß vom 5.4.2005 (VIII ZR 78/04) behandelten Fall sind hier keine neuen Betriebskosten im laufenden Mietverhältnis eingeführt worden, sondern es ist von vornherein eine Umlage vereinbart worden, so daß nach Auffassung des Gerichts davon auszugehen ist, daß die Parteien mit der ausdrücklichen Vereinbarung etwaige Unklarheiten oder Zweifelsfragen ausräumen wollten. Zumindest dürfte aber von einer Umkehr der Behauptungs- und Beweislast auszugehen sein. Denn die Kl. als Mieter wußten von Beginn des Mietverhältnisses an, daß ein Doorman vorhanden ist und haben der Umlage der Kosten durch ihre Unterschrift unter dem Mietvertrag zugestimmt. Warum die Kl. den Pförtnerdienst für nicht erforderlich bzw. überflüssig halten, obwohl sie die Wohnung in Kenntnis des Vorhandenseins des Doorman gemietet und außerdem ausdrücklich die Umlage im Vertrag vereinbart haben, müßten sie schon konkreter vortragen. An einem substantiierten Vortrag hierzu fehlt es.

Die Vereinbarung der Umlage im Mietvertrag ist wirksam. Die Klausel verstößt nicht gegen § 305 c BGB, sie ist nicht überraschend. Das wäre der Fall, wenn sie nach den Umständen, insbesondere nach dem äußeren Erscheinungsbild des Vertrages, so ungewöhnlich wäre, daß die Kl. nicht damit zu rechnen brauchten.

Nach den Umständen konnten die Kl. mit der Umlage rechnen. Allein die Tatsache, daß ein Pförtnerdienst vorhanden war, was den Kl. bei Abschluß des Mietvertrages nicht verborgen geblieben sein dürfte, läßt schon den Schluß auf die Möglichkeit einer Umlage der dafür entstehenden Kosten zu. Auch nach dem Erscheinungsbild des Vertrages, insbesondere der systematischen Stellung der Klausel, ist nicht von ungewöhnlichen Umständen auszugehen. Die Klausel befindet sich an der Stelle, an der man sie erwarten würde, nämlich unter der Rubrik "Miete und Nebenkosten". Es war nicht zu erwarten, daß der Posten gesondert in der Anlage, die den Wortlaut der Anlage 3 zu § 27 II. BV wiedergibt, aufgenommen ist. Dort sind nicht die im aktuellen Mietverhältnis anfallenden Kosten genannt (dann wäre es in der Tat notwendig gewesen, auch die Doormankosten ausdrücklich zu benennen), sondern es handelt sich lediglich um die Wiedergabe des Gesetzeswortlauts - gewissermaßen als ein "Service" für den Mieter. Daß sich darin eine konkrete Zusatzvereinbarung befindet, war im Gegenteil gerade nicht zu erwarten.

Die Tatsache, daß ein Pförtner/Concierge im Berliner Mietspiegel 2005 als wohnwerterhöhendes Merkmal genannt ist, besagt nicht, daß ein Mieter davon ausgehen kann, daß das Vorhandensein eines Pförtners ausschließlich bei der Höhe der Nettokaltmiete Berücksichtigung findet, so daß die Nebenkostenklausel überraschend wäre. Denn eine derartige Systematik im Zusammenhang mit der Orientierungshilfe zum Mietspiegel ist nicht zwingend gegeben. Wäre dies der Fall, könnte ein Mieter auch bei Vorliegen eines anderen wohnwerterhöhenden Merkmals immer erwarten, daß die Betriebskosten für dieses Merkmal nicht umgelegt werden können (z. B. Aufzug, moderne Entlüftung im Bad, Breitbandkabelanschluß).

Die Umlagefähigkeit der streitigen Kosten scheitert nicht daran, daß die Bekl. gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen hätte. Zwar liegt hier kein Fall der Veränderung von Betriebskosten vor, bei dem gemäß § 560 Abs. 5 BGB der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten ist. Eine Kontrolle der Kosten kann aber analog dieser Vorschrift auch bei der Frage erfolgen, ob bestimmte Betriebskosten umlagefähig sind (vgl. Schmidt-Futterer aaO.). In bezug auf eine Unwirtschaftlichkeit fehlt es hier an substantiiertem Vortrag der Kl. Diese hätten im einzelnen darlegen müssen, woraus sich die Unwirtschaftlichkeit ergibt (vgl. Schmidt-Futterer, § 560 Rn. 126). Allein der Hinweis darauf, wieviel Geld im Jahr für den Pförtnerdienst bezahlt wird, reicht nicht aus. Vielmehr hätten z. B. Kostenangebote anderer Firmen oder die Abrechnung eines vergleichbaren Objektes mit Doorman eingereicht werden müssen, um den Einwand der Unwirtschaftlichkeit zu untermauern. [...]

Doormankosten können auch formularmäßig als sonstige Betriebskosten vereinbart werden, wenn die Bewachung der Sicherheit der Mieter dienen soll. Dazu reicht es aus, die Kosten unter der Rubrik "Miete und Nebenkosten" aufzuführen. Die Unwirtschaftlichkeit derartiger Kosten muß der Mieter darlegen.

Die Mieter verlangten nach Beendigung des Mietverhältnisses Rückzahlung der auf die Kaution entfallenden Zinsen. Dagegen rechnete der Vermieter mit Nachzahlungsforderungen aus Betriebskostenabrechnungen auf, die auf der Umlage der Pförtnerkosten beruhten.

Das Amtsgericht Mitte wies die Klage der Mieter ab, weil die Aufrechnung des Vermieters mit seinen Nachzahlungsforderungen durchdringe. Die Parteien hätten unter der Rubrik "Miete und Nebenkosten" in § 3 Abs. 3 des Mietvertrages wirksam die Umlage der "Kosten für den Doormanservice (Concierge/Bewachung)" vereinbart. Dabei handele es sich um umlagefähige sonstige Betriebskosten, wenn - wie hier - der Pförtnerdienst in erster Linie dafür eingerichtet worden sei, die Sicherheit der Mieter zu erhöhen, unerwünschte Personen fernzuhalten und ihren Besitz zu schützen. Die Klausel sei weder ihrem Erscheinungsbild noch ihrer systematischen Stellung nach als überraschend anzusehen, zumal den Mietern bei Abschluß des Vertrages nicht verborgen geblieben sein dürfte, daß ein Pförtnerdienst bestand. Soweit die Mieter die Höhe der Kosten beanstandet hätten, fehle es an einem substantiierten Vortrag für eine etwaige Unwirtschaftlichkeit.

Die Entscheidung liegt auf der Linie der bisherigen Rechtsprechung, daß die Kosten für eine(n) Concierge auch bei gesonderter Vereinbarung nur umlagefähig sind, wenn die Einführung des Conciergedienstes aufgrund der konkreten Verhältnisse geboten ist (BGH, Beschluß vom 5.4.2005, VIII ZR 78/04, GE 2005, 607 = WuM 2005, 336 = MM 2005, 225). Die Kosten für einen Pförtner (Doorman) können danach nur dann umgelegt werden, wenn dies - ausdrücklich oder konkludent durch jahrelange Zahlung - vereinbart wird und der Einsatz einer Überwachungsperson wegen Belästigung durch nicht im Hause wohnende Personen zur vertragsgemäßen Benutzung des Hauses durch seine Mieter notwendig ist (OLG Celle WuM 2000, 130 für Geschäftsraummiete; LG Köln, Urteil vom 12.2.1997, 10 S 463/96, DWW 1997, 125 = NJW-RR 1997, 1231 = WuM 1997, 230; Schach GE 2005, 585; a. A. OLG Düsseldorf DWW 1991, 283 = NJW-RR 1991, 1354). Die Kosten für einen Wachdienst sind nach dieser Rechtsprechung auch bei gesonderter Vereinbarung nur dann umlagefähig, wenn die Einführung des Sicherheitsdienstes aufgrund der konkreten Verhältnisse zum Schutz der Mieter (nicht des Gebäudes) erforderlich ist (BGH, aaO.; LG Berlin GE 2005, 237; LG Köln WuM 2004, 400; OLG Celle NZM 1999, 501; KG, Urteil vom 2.10.2003, 8 U 25/03, GE 2004, 234).

Wachschutzkosten für eine Mischeinheit aus Wohnungen und Gewerbe können trotz Vereinbarung im Mietvertrag jedenfalls dann nicht umgelegt werden, wenn sie der allgemeinen prophylaktischen Bewachung ohne konkreten Anlaß dienen (LG Berlin, Urteil vom 5.12.2003 - 64 S 368/03); bei Geschäftsraum können sie als Nebenkosten umgelegt werden (KG, Urteil vom 2.10.2003 - 8 U 25/03 - GE 2004, 234). Immer ist eine eindeutige Vereinbarung über ihre Umlage notwendig (AG Köln, Urteil vom 18.2.2003 - 201 C 537/02 - ZMR 2003, 684). Neu ist, daß das AG Mitte die Umlage auch formularmäßig für wirksam hält, was allerdings hier schon immer vertreten wurde (vgl. Kinne GE 2005, 166).