Divergenzvorlage

Divergenzvorlage; einheitliches Mietverhältnis; Vermieterwechsel; Garage

1. Ein Rechtsentscheid darf nicht ergehen, wenn der Vorlagebeschluß eine sich aufdrängende Auseinandersetzung mit einem Teil des Sachverhalts vermissen läßt, dessen Berücksichtigung die ange-nommene Divergenz beseitigt (Anschluß an BGH NJW 1990, 3142).

2. Ist über eine Wohnung und eine Garage ein einheitliches Mietverhältnis begründet worden, wird dieses nicht in mehrere Mietverhältnisse aufgespalten, wenn der vermietende Eigentümer die Garage veräußert; vielmehr tritt der Erwerber als Mitvermieter in den einheitlichen Mietvertrag ein.

I. Die Bekl. haben von einer Wohnungsbaugesellschaft am 1.11.1952 eine Wohnung im Haus R. Straße 15 gemietet. Von derselben Vermieterin haben sie ab 1.2.1971 eine neu erstellte Garage auf dem Grundstück R.-Straße 19 hinzugemietet. Die Vermieterin hat diese Garage im Jahr 1987 an den Kl. verkauft und übereignet. Dieser will sie selbst nutzen. Mit Schreiben vom 17.3.1989 hat er das Mietverhältnis über die Garage gekündigt sowie die Bekl. zur Räumung und Herausgabe bis 30.6.1989 aufgefordert. Die Bekl. haben dies abgelehnt sowie geltend ge-macht, Wohnung und Garage seien Gegenstand eines einheitlichen Miet-verhältnisses, dessen Teilkündigung unzulässig sei. Der Kl. hat Räumungsklage erhoben, die vom Amtsgericht abgewiesen worden ist. Hiergegen hat der Kl. Berufung eingelegt. Das Landgericht hat beschlossen, einen Rechtsentscheid zu folgender Frage einzuholen:

Liegt ein einheitlicher Mietvertrag auch dann vor, wenn der Mieter einer Wohnung erst nach Jahren eine Garage in derselben Wohnanlage von sei-nem Vermieter hinzumietet und diese nicht ausdrücklich in den Mietvertrag einbezogen wird?

Zur Begründung hat das Landgericht ausgeführt, die vorgelegte Rechtsfrage sei entscheidungserheblich. Nach der Kündigung des Kl. habe sich das Mietverhältnis über die Garage nicht gemäß § 568 BGB verlängert, weil in der Klageerhebung vor Ablauf der Kündigungsfrist ein Widerspruch gegen die Fortsetzung des Mietvertrags zu sehen sei. Die Rechtsfrage sei bereits Gegenstand eines Rechtsentscheids des Oberlandesgerichts Karlsruhe vom 30.3.1983 (NJW 1983, 1499) gewesen. Von diesem wolle die Kammer abweichen. Nach ihrer Auffassung fehle die für die Annahme ei-nes einheitlichen Vertragsverhältnisses erforderliche enge Verbindung zwischen dem Mietverhältnis über die Garage und dem über die Wohnung, wenn der Mietvertrag über die Garage erst Jahre später geschlossen wor-den sei. Wenn der Mieter in der Lage gewesen sei, zunächst auch ohne ei-ne in seiner Wohnanlage gelegene Garage auszukommen, deute dies dar-auf hin, daß auch bei späterer Anmietung einer solchen Garage die Bin-dung der Laufzeit des Garagenmietverhältnisses an die des Wohnraummietverhältnisses nicht von entscheidender Bedeutung sei.

II. 1. Das Bayerische Oberste Landesgericht ist für den Rechtsentscheid in Mietsachen (Art. III Abs. 1 des 3. MietRÄndG) zuständig (§ 1 Abs. 1 Nr. 14 ZuständigkeitsübertragungsVO Justiz, BayRS 300-1 3-J; § 2 Gerichtliche Zuständigkeitsverordnung Justiz, BayRS 300-3-1-J).

2. Ein Rechtsentscheid ergeht nicht. Die Vorlage ist zwar statthaft (Art. III Abs. 1 Satz 1 des 3. MietRÄndG), weil das Landgericht als Berufungsgericht durch einen mit Gründen versehenen Beschluß vorgelegt hat (Bay-ObLGZ 1987, 36/39), nachdem die Parteien Gelegenheit zur Stellungnahme erhalten hatten (Art. III Abs. 1 Satz 2 des 3. MietRÄndG). Ein Rechts-entscheid darf aber nicht ergehen, weil der Vorlagebeschluß eine sich auf-drängende Auseinandersetzung mit einem Teil des Sachverhalts vermissen läßt, dessen Berücksichtigung die angenommene Divergenz beseitigt (BGH, Beschluß vom 11.7.1990 VIII ARZ 1/90, NJW 1990, 3142/3143).

a) Bei der Prüfung, ob die vom Landgericht vorgelegte Rechtsfrage einem Rechtsentscheid zugänglich ist, hat der Senat die vorstehend unter I wie-dergegebene, mit dem handschriftlichen Original des Vorlagebeschlusses übereinstimmende Fassung zugrunde gelegt. Maßgebend ist der Wortlaut der Urschrift (§ 329 Abs. 1 Satz 2, § 317 Abs. 3 ZPO; vgl. Thomas/Putzo ZPO 16. Aufl. § 317 Anm. 3). Es hat daher außer Betracht zu bleiben, daß die Ausfertigungen hiervon abweichen und das im Original durchgestrichene Wort "oder" enthalten, so daß die vorgelegte Frage dort lautet: "... eine Garage in derselben Wohnanlage oder von seinem Vermieter hinzumietet ...".

Davon abgesehen wäre ein einheitlicher Mietvertrag von vornherein zu verneinen, wenn der Mieter einer Wohnung zwar in derselben Wohnanlage, aber nicht vom selben Vermieter eine Garage anmietet. Ein einheitliches Mietverhältnis setzt nämlich die Identität der Vertragsparteien voraus (LG Hamburg WuM 1986, 338/339; Palandt/Heinrichs BGB 50 Aufl. Ein-führung 16 vor § 305; Hummel ZMR 1987, 81/84; Schultz ZMR 1988, 81/82).

b) Die Vorlage ist unzulässig, weil das Landgericht die von ihm beabsichtig-te Entscheidung erlassen kann, ohne von dem Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Karlsruhe vom 30.3.1983 abzuweichen, wenn es die besonderen Umstände des Rechtsstreits berücksichtigt (BGH a.a.O.; OLG Frankfurt/Main, Beschluß vom 10.8.1990, 20 RE-Miet 1/90).

aa) Für den Fall, daß die Bekl. und die Rechtsvorgängerin des Kl. bei der nachträglichen Anmietung der Garage ein einheitliches Mietverhältnis über die Wohnung und die Garage begründet haben, geht das Landgericht ersichtlich davon aus, daß dieses durch die Veräußerung der Garage an den Kl. nicht in zwei verschiedene, auf die Wohnung einerseits und die Ga-rage andererseits beschränkte Mietverhältnisse zerlegt worden ist, sondern daß der Kl. gemäß § 571 BGB neben der ursprünglichen Vermieterin, die Eigentümerin der Wohnung blieb, in den Mietvertrag eingetreten ist (vgl. LG München I WuM 1990, 211 mit Anmerkung Scholz). Dem tritt der Senat bei. Es entspricht der heute in Rechtsprechung und Literatur allge-mein vertretenen Auffassung, daß der über ein Grundstück geschlossene einheitliche Mietvertrag durch die Veränderung der dinglichen Rechtslage, nämlich die Teilung des Grundstücks und die vom Eigentümer, der zu-gleich der Vermieter ist (BGH NJW 1974, 1551; BayObLGZ 1981, 343/345), vorgenommene Veräußerung von Teilen an verschiedene Erwerber nicht in mehrere Mietverhältnisse aufgespalten wird. Dann treten vielmehr die Erwerber gemäß § 571 BGB in den über ein einheitliches Mietobjekt ge-schlossenen einheitlichen Mietvertrag ein (BGH NJW 1973, 455/456; RGZ 124, 195/198 f.; MünchKomm/Voelskow BGB 2. Aufl. Rn. 11, BGB-RGRK/Gelhaar 12. Aufl. Rn. 17; Soergel/Kummer BGB 11. Aufl. Rn. 34, Staudinger/Emmerich BGB 12. Aufl. Rn. 32, Emmerich/Sonnenschein Miete 5. Aufl. Rn. 8, Palandt/Putzo Rn. 6, Erman/Schopp BGB 8. Aufl. Rn. 6, Jauer-nig/Teichmann BGB 5. Aufl. Anm. 2 c, Roquette Das Mietrecht des BGB Rn. 13 und 16, Schade/Schubart/Wienicke Wohn- und Mietrecht Anm. 2, jeweils zu § 571; Köhler Handbuch der Wohnraummiete 3. Aufl. § 16 Rn. 24; Bub/Treier/Heile Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete Kapitel II Rn. 862; Sternel Mietrecht 3. Aufl. Rn. I 49; Herpers Wohnraummietrecht Rn. 437; Schmidt Futterer/Blank Mietrecht von A bis Z 11. Aufl. S. 456; Wolf/Eckert Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts 5. Aufl. Rn. 372; a. A. Staudinger/Kiefersauer BGB 11. Aufl. § 571 Rn. 37; Mittelstein Die Miete S. 662). Dasselbe gilt gemäß §§ 580, 571 BGB für ein einheitliches Mietverhältnis über eine Wohnung mit Garage oder anderen Nebenräumen, wenn der Eigentümer, der zugleich Vermieter ist, einen Teil des Mietobjekts abtrennt und veräußert (LG München I a.a.O.; LG München II WuM 1989, 514; AG Rastatt WuM 1988, 127; AG Nürnberg WuM 1983, 144/145; AG Stuttgart WuM 1973, 194/195; Staudinger/Emmerich, Soergel/Kummer, Emmerich/Sonnenschein, jeweils a.a.O.; BGB RGRK/Gelhaar Rn. 18; Erman/Schopp Rn. 4 und 6, jeweils zu § 571; Barthelmess 2. Wohnraumkündigungsschutzgesetz, Miethöhegesetz 4. Aufl. Einführung Rn. 35 b; Sternel Rn. I 49; Teitge ZMR 1987, 281/284).

bb) Wären Wohnung und Garage Gegenstand eines einheitlichen Mietverhältnisses, und wäre der Kl. als Erwerber der Garage gemäß §§ 571, 580 BGB in dieses eingetreten, so wäre die von ihm erklärte Kündigung der Ga-rage eine Teilkündigung und als solche unzulässig (allgemeine Meinung, OLG Karlsruhe NJW 1983, 1499; OLG Schleswig NJW 1983, 49/51, je-weils m. w. N.; Staudinger/Sonnenschein Rn. 25 und 26, Palandt/Putzo Rn. 11, Roquette Rn. 30 und 31, jeweils zu § 564 und m. w. N.; Sternel Rn. IV 27). Zwar hat das am 1.6.1990 in Kraft getretene Gesetz zur Erleichterung des Wohnungsbaus im Planungs- und Baurecht sowie zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften (Wohnungsbau-Erleichterungsgesetz - Wo-BauErlG, BGBl 1990 I S. 926) durch die mit Art. 3 Nr. 3 neu eingefügte Vor-schrift des § 564 b Abs. 2 Nr. 4 BGB die Möglichkeit zur Teilkündigung sol cher Räume eröffnet, die dem Mieter von Wohnräumen als Nebenraum überlassen worden waren. Die Anwendung dieser Vorschrift kommt im vorliegenden Fall jedoch nicht in Betracht, weil die Kündigung eine Selbst-nutzung der Garage durch den Eigentümer, nicht aber den Ausbau als Wohnraum zum Zweck der Vermietung ermöglichen soll (Palandt/Putzo § 564 b Rn. 56) und weil sie vor Inkrafttreten der Neuregelung erklärt wor-den ist (Barthelmess § 564 b Rn. 101 a; Gramlich NJW 1990, 2611/2612).

cc) Das Landgericht will das Bestehen eines einheitlichen Mietverhältnisses über Wohnung und Garage verneinen, weil die Bekl. erst mehr als 18 Jahre nach Beginn des Wohnraummietverhältnisses von ihrer damaligen Vermieterin eine Garage hinzugemietet haben. Mit der beabsichtigten Ent-scheidung sieht sich das Berufungsgericht in Widerspruch zu dem Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Karlsruhe vom 30.3.1983, wonach in der Regel nur eine Ergänzung des bisherigen Vertrags vorliege, wenn der Vermieter einer Wohnung seinem Mieter später auch eine auf dem Haus-grundstück gelegene Garage vermietet, selbst dann, wenn dies erst nach Jahren geschieht und eine ausdrückliche Einbeziehung in den bisherigen Mietvertrag nicht erfolgt. Dabei hat das Landgericht jedoch nicht berücksichtigt, daß der Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Karlsruhe die Möglichkeit offen läßt, einen eigenständigen Mietvertrag über die Garage anzunehmen, wenn besondere Umstände auf einen entsprechenden Par teiwillen schließen lassen, und daß der von den Parteien des vorliegenden Rechtsstreits unterbreitete Sachverhalt Tatsachen aufweist, die dem Rechtsentscheid zufolge als Anhaltspunkte für einen selbständigen Vertrag in Betracht kommen können. Der Senat darf diese aus den Akten er-sichtlichen Umstände bei der Prüfung, ob eine Divergenz vorliegt, ohne Bindung an den im Vorlagebeschluß mitgeteilten Sachverhalt berücksichtigen (BGH NJW 1990, 3142/3143).

dd) Der Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Karlsruhe hat für den Regelfall die Einbeziehung einer nachträglich angemieteten Garage in den bestehenden Wohnraummietvertrag bejaht und dabei auf einen engen rechtlichen und wirtschaftlichen Zusammenhang zwischen der Wohnung und der zu "demselben Anwesen" gehörenden Garage abgestellt. Als ei-nen besonderen Umstand, der für einen selbständigen Mietvertrag über die Garage sprechen könne, zieht das Oberlandesgericht Karlsruhe auch den in Betracht, daß die Garage "zu einem anderen Anwesen gehört". Aus der Formel des Rechtsentscheids ergibt sich hierzu, daß der im Gesetz nicht näher bestimmte Begriff "Anwesen" gleichzusetzen ist mit dem Haus-grundstück, auf dem die Wohnung und die Garage sich befinden. Auch die Rechtsprechung der Mietgerichte hat wiederholt ein einheitliches Mietverhältnis über Wohnung und Garage dann bejaht, wenn sich beide Mietgegenstände auf demselben Grundstück befunden haben (LG München II WuM 1989, 514/515; LG Duisburg NJW-RR 1986, 1211; AG Hannover WuM 1989, 6; AG Rastatt WuM 1988, 127; AG Dortmund NJW-RR 1987, 207/208; AG Augsburg WuM 1987, 25; AG Nürtingen WuM 1987, 157; AG Stuttgart WuM 1973, 194/195), aber dann verneint, wenn beide auf ver schiedenen Grundstücken gelegen sind (LG Braunschweig ZMR 1986, 165/166).

Dem Landgericht liegt der letztgenannte Fall zur Entscheidung vor. Die Parteien haben nämlich übereinstimmend vorgetragen, daß Wohnung und Garage auf zwei verschiedenen Grundstücken gelegen sind. Die Wohnung und die Garage sind daher auch nicht Teile einer einheitlichen Wohn-anlage, denn eine solche kann auf mehreren Grundstücken nicht bestehen oder errichtet werden (§ 1 Abs. 4 WEG; Soergel/Stürner § 1 WEG Rn. 9). Die vom Landgericht beabsichtigte Beurteilung des Mietverhältnisses der Parteien steht daher nicht in Widerspruch zu den Grundsätzen, die dem Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Karlsruhe zufolge für die Abgrenzung zwischen einer nachträglichen Einbeziehung der Garage in ein bestehendes Wohnraummietverhältnis und der Begründung eines selbständigen Mietverhältnisses über die Garage maßgebend sind. Die vom Landgericht angenommene Divergenz besteht somit nicht. Es bedarf daher keines Rechtsentscheids über die vorgelegte Rechtsfrage.