Direktabrechnung für Wasser

Direktabrechnung für Wasser; konkludenter Abschluss eines Fernwärmevertrages durch Inanspruchnahme der Leistung; Realofferte; Wärmecontracting

1. Bestimmt der Vermieter gemäß § 4 Abs. 5 Nr. 2 MHG, dass die Kosten der Wasserversorgung und der Entwässerung unmittelbar mit demjenigen abgerechnet werden, der die entsprechenden Leistungen erbringt, kann sich der Leistungserbringer zur Erfüllung der von ihm übernommenen Leistungspflichten Dritter bedienen.

2. Teilt der Vermieter, der nach dem Mietvertrag lediglich eine beheizbare Wohnung schuldet, dem Mieter im Zuge der Einrichtung einer Fernwärmeversorgung mit, dass die Kosten für Heizung und Warmwasser künftig direkt mit dem Versorger abzurechnen sind, und übersendet der Versorger dem Mieter daraufhin den Entwurf einer Liefervereinbarung, kommt ein Liefervertrag mit dem Versorger nach § 2 Abs. 2 AVBFernwärmeV dadurch zustande, dass der Mieter die Leistungen des Versorgers in Anspruch nimmt (im Anschluss an BGH, Urteile vom 30. April 2003 - VIII ZR 279/02, NJW 2003, 3131 = GE 2003, 872 und vom 26. Januar 2005 - VIII ZR 66/04, NJW-RR 2005, 639). Das gilt auch dann, wenn der Mieter der Direktabrechnung widerspricht und den ihm übersandten Entwurf nicht unterzeichnet.

1 Die Kl., ein kommunales Energieversorgungsunternehmen, nimmt den Bekl. auf Bezahlung der Kosten für die Lieferung von Warmwasser, Kaltwasser, Abwasser und Fernwärme in Anspruch. Der Bekl. ist seit 1997 Mieter einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus in M. Die Wohnung war bei Mietbeginn mit Kohleöfen ausgestattet. Sowohl für die Beschaffung des Brennmaterials als auch für die Warmwasseraufbereitung hatte der Mieter selbst zu sorgen. In § 1 Abs. 3 des Mietvertrages vom 16. Januar 1997 sind unter der Rubrik „Zum Mitgebrauch sind folgende gemeinschaftliche Anlagen und Einrichtungen vorhanden" die Alternativen „Zentralheizung/Fernwärme/Zentrale Warmwasserversorgung/Fernwärmeversorgung" gestrichen.

2 Im Zuge der Modernisierung der Wohnung teilte die Vermieterin dem Bekl. mit Schreiben vom 3. Juni 1999 mit, dass die Kosten für Heizung, Warmwasser, Kaltwasser und Abwasser künftig auf der Grundlage einer Liefervereinbarung zwischen der Kl. und dem Bekl. abgerechnet werden sollen. Mit Schreiben vom 21. September 1999 übersandte die Kl. dem Bekl. den Entwurf einer entsprechenden Liefervereinbarung zur Unterschrift zu. Der Bekl. unterzeichnete diese Vereinbarung nicht. In der Folgezeit entnahm der Bekl. aus dem Versorgungsnetz der Kl. Fernwärme sowie Warm- und Kaltwasser für seine Wohnung, ohne die entsprechenden Rechnungen der Kl. zu bezahlen. Er vertrat dabei die Auffassung, er sei nur gegenüber seiner Vermieterin, nicht aber gegenüber der Kl. zur Zahlung von Nebenkosten verpflichtet.

3 Das Amtsgericht hat die auf Zahlung von 1.828,22 € gerichtete Klage abgewiesen. Das Berufungsgericht hat der Klage in Höhe von 1.294,20 € nebst Zinsen stattgegeben und die Berufung der Kl. im Übrigen zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht (beschränkt) zugelassenen Revision erstrebt der Bekl. die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils.

4 Die Revision hat keinen Erfolg. [...]

II. 9 1. Zu Recht hat das Berufungsgericht angenommen, dass die Vermieterin mit Schreiben vom 3. Juni 1999 gemäß § 4 Abs. 5 Nr. 2 MHG wirksam bestimmt hat, dass die Kl. die Kosten der Kaltwasserversorgung und der Entwässerung direkt mit dem Bekl. abrechnet. Angesichts dessen, dass die Kl. nach den von der Revision unangegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts in die Verträge der tatsächlichen Versorger MI. und A. M. eingetreten ist, erbringt die Kl. diese genannten Leistungen im Sinne des § 4 Abs. 5 Nr. 2 MHG. Die Vorschrift ist auf den vorliegenden Fall anzuwenden, da sie erst durch Art. 10 Nr. 1 des Mietrechtsreformgesetzes vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149) zum 1. September 2001 aufgehoben wurde.

10 Dass die Kl. sich zur Erfüllung ihrer Verpflichtungen der MI. und des A. M. bedient, rechtfertigt entgegen der Auffassung der Revision keine andere Beurteilung. Das von der Revision vorgebrachte Argument, durch die Einschaltung der Kl. seien höhere Kosten entstanden, zielt auf eine behauptete Verletzung des Gebots der Wirtschaftlichkeit (§ 556 Abs. 3 BGB) bei der Auswahl des Versorgers. Dies könnte jedoch allenfalls innerhalb der Vertragsbeziehungen des Bekl. mit seiner Vermieterin Bedeutung erlangen. Bei ihrer Rüge, die Kl. beschäftige keinen Wassermeister, übersieht die Revision, dass sich die Kl. zur Erfüllung ihrer Verbindlichkeiten der MI. bzw. des A. M. bedient.

11 2. Entgegen der Auffassung der Revision ist auch die Annahme des Berufungsgerichts nicht zu beanstanden, es sei zwischen den Parteien gemäß § 2 Abs. 2 AVBFernwärmeV ein Vertrag über die Lieferung von Fernwärme zustande gekommen.

12 Zutreffend hat das Berufungsgericht in der Übersendung der von der Kl. unterzeichneten Liefervereinbarung vom 21. September 1999 das Angebot auf Abschluss eines Versorgungsvertrages an den Bekl. persönlich gesehen. Dagegen ist revisionsrechtlich nichts zu erinnern, zumal dem Bekl. drei Monate zuvor von der Vermieterin mitgeteilt worden war, dass im Zuge der Einrichtung einer Fernwärmeversorgung eine Direktbelieferung durch die Kl. vorgesehen sei. Damit liegt in dem hier zur Entscheidung stehenden Fall keine typischerweise an den Grundstückseigentümer gerichtete Realofferte vor, sondern ein an den Bekl. persönlich gerichtetes Vertragsangebot, das er nach dem maßgebenden objektiven Empfängerhorizont (§§ 133, 157 BGB) auch so verstehen musste.

13 Auch die weitere Feststellung des Berufungsgerichts, der Bekl. habe dieses Angebot der Kl. durch die tatsächliche Inanspruchnahme der Leistungen konkludent angenommen, ist frei von Rechtsfehlern. Nach der Rechtsprechung des Senats nimmt derjenige, der aus einem Verteilernetz eines Versorgungsunternehmens Elektrizität, Gas, Wasser oder - wie hier - Fernwärme entnimmt, das Angebot zum Abschluss eines entsprechenden Versorgungsvertrages konkludent an (Senatsurteile vom 30. April 2003 - VIII ZR 279/02 -, GE 2003, 872 = NJW 2003, 3131 unter II 1 a; vom 26. Januar 2005 - VIII ZR 66/04 -, NJW-RR 2005, 639, unter II 1 b aa). Dieser Rechtsprechung lag zwar jeweils eine Realofferte des jeweiligen Versorgungsunternehmens zugrunde. Eine konkludente Annahme ist aber erst recht zu bejahen, wenn ein schriftliches Angebot an den Nutzer der Versorgungsleistungen persönlich gerichtet wird. Dass der Bekl. nicht den inneren Willen hatte, das ihm unterbreitete Angebot anzunehmen, und er einer Inanspruchnahme durch die Kl. im Folgenden ausdrücklich widersprach, ist unbeachtlich, da dies in Widerspruch zu seinem tatsächlichen Verhalten gegenüber der Kl. stand (Senatsurteile, aaO.).

14 3. Soweit sich die Revision gegen die Ordnungsmäßigkeit der Abrechnung der Fernwärmekosten wendet, unterliegt das Berufungsurteil nicht der revisionsrechtlichen Nachprüfung. Das Berufungsgericht hat die Revision ausdrücklich nur bezüglich der zu § 4 Abs. 5 Nr. 2 MHG aufgeworfenen Rechtsfragen und dazu zugelassen, „ob nach einer Modernisierung eines Mietshauses, bei dem erstmals Heizkörper in die Mietwohnungen eingebaut worden sind, die zentral versorgt werden, und der Vermieter eine Direktabrechnung zwischen Versorger und Mieter wünscht, sich der Versorger bei Nichtunterzeichnung der übersandten Liefervereinbarung durch den Mieter auf einen Vertragsschluss durch schlüssiges Verhalten berufen kann oder ob der erklärte Wille des Mieters, der durch seinen Vermieter versorgt werden möchte, entgegen steht." Das Berufungsgericht hat die Revision damit nur hinsichtlich der Klärung des Anspruchsgrundes zugelassen. Daran ist der Senat gebunden.

Bei einer Wohnung mit Ofenheizung kann der Vermieter bei Umstellung auf Fernwärme eine Direktabrechnung durchsetzen, wie der BGH jetzt entschieden hat. Das kann möglicherweise verallgemeinert werden – dann hätte es weitreichende Folgen.

Der Vermieter hatte ein ofenbeheiztes Haus an Fernwärme angeschlossen und dem Mieter mitgeteilt, dass die Kosten für Heizung, Warmwasser, Kaltwasser und Abwasser künftig vom kommunalen Energieversorgungsunternehmen abgerechnet würden. Den Entwurf einer Liefervereinbarung mit dem Versorgungsunternehmen unterzeichnete der Mieter jedoch nicht, entnahm aber Fernwärme sowie Warm- und Kaltwasser, ohne zu zahlen. Die Zahlungsklage des Versorgers war erfolgreich.

Der BGH bestätigte die Auffassung des Landgerichts, dass der Mieter zur Bezahlung der Kosten für Wasser und Abwasser verpflichtet sei. Nach dem bis zum 1. September 2001 geltenden § 4 Abs. 5 Nr. 2 MHG sei der Vermieter berechtigt gewesen, durch schriftliche Erklärung hierfür eine Direktabrechnung zu bestimmen. Für die Fernwärmeversorgung gelte nichts anderes, da der Mieter die Leistungen in Anspruch genommen habe, wodurch es zu einem Liefervertrag mit dem Versorger gekommen sei. Dass der Mieter der Direktabrechnung widersprochen habe, ändere daran nichts.

Das Urteil scheint nur den Sonderfall zu betreffen, dass der Vermieter nur eine (mit Öfen) beheizbare Wohnung schuldet und in der Folgezeit nach einer Modernisierung das Haus an das Fernwärmenetz anschließen lässt. Der Kernpunkt der Entscheidung – Inanspruchnahme der Leistungen eines Versorgungsunternehmens als Vertragsschluss auch bei ausdrücklichem Widerspruch – trifft jedoch für alle Fälle der nachträglichen Umstellung auf Fernwärme zu. Auch wenn nach dem Mietvertrag der Vermieter nicht zur Umstellung berechtigt wäre, kann er im Ergebnis eine Vertragsänderung herbeiführen, denn kaum ein Mieter wird im Winter die Leistungen des Fernwärmeunternehmens nicht in Anspruch nehmen. Dadurch kommt ein Vertrag mit dem Fernwärmeunternehmen zustande, das die Leistung (Beheizung) anstelle des Vermieters erbringt und dafür Entgelt verlangen kann. Für den Vertragsschluss mit dem Fernwärmeunternehmen ist es unerheblich, ob und welche Ansprüche der Mieter gegenüber einem Dritten (dem Vermieter) hat.