Dingliches Wohnrecht und Mietpreisbremse

1. Auf eine Vereinbarung über die Nutzung einer Wohnung gegen Entgelt sind die Vorschriften der §§ 556d ff. BGB („Mietpreisbremse“) anwendbar.

2. Das gilt auch dann, wenn die Parteien ein dingliches Wohnrecht vereinbart hatten.

3. Der Mieter, der sich bei Vereinbarung einer Bruttomiete auf einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse beruft, ist für die Höhe der abzuziehenden Betriebskosten darlegungs- und beweispflichtig.

(Leitsätze der Redaktion)

I. Die Kl. verfolgt in der zweiten Instanz Ansprüche nach der sogenannten „Mietpreisbremse“ weiter.

Die Kl. hat erstinstanzlich geltend gemacht, das schuldrechtliche, dem dinglichen Wohnrecht zugrunde liegende Kausalverhältnis sei ein Mietverhältnis. Jedenfalls seien die §§ 556d ff. BGB anwendbar, was sich schon aus dem Verbot von Umgehungsgeschäften ergebe.

Die Ansprüche nach der Mietpreisbremse seien an sie abgetreten.

Die Wohnung sei in das Mietspiegelfeld des Mietspiegel 2023 H 1 (Baujahr vor 1918) einzuordnen. […]

Der Bekl. hat sich erstinstanzlich darauf berufen, die Vorschriften der §§ 556d ff. BGB seien nicht anwendbar, weil die Bestellung eines dinglichen Wohnrechts gewollt gewesen sei und die schuldrechtliche Abrede deutlich von einem Mietvertrag abweiche, nämlich u. a. hinsichtlich der Instandhaltungspflicht der Nutzer, der Zahlung des Nutzungsentgelts erst zum jeweils zehnten eines Monats, des Wegfalls des Wohnungsrechts erst nach einem Zahlungsrückstand von drei Monatsmieten. Die Nutzer mit brasilianischer Staatsangehörigkeit und befristetem Aufenthaltstitel hätten für ihren befristeten Aufenthalt in Deutschland ausdrücklich eine Wohnung nutzen wollen, bei der eine Kündigung - z. B. wegen Eigenbedarfs - ausgeschlossen sei und bei der im Hinblick auf die Nutzung und die Kosten Planungssicherheit bestehe. Durch die Eintragung eines dinglichen Wohnrechts sei dieses gewährleistet. Die Nutzer hätten um die Umstände eines dinglichen Nutzungsrechts gewusst. […]

Das Amtsgericht hat die Klage durch Versäumnisurteil vom 13.11.2024 abgewiesen, das es mit dem angegriffenen Urteil aufrechterhalten hat, weil die §§ 556d ff. BGB auf das hiesige Vertragsverhältnis nicht anwendbar seien. Das schuldrechtliche Kausalverhältnis sei kein Mietvertrag. Es liege auch kein Umgehungsgeschäft vor. […]

Die Kl. meint mit ihrer Berufung, die §§ 556d ff. BGB seien direkt anwendbar. Jedenfalls liege ein Umgehungsgeschäft vor. Sie verweist darauf, dass auch im Vorfeld des Vertragsschlusses von einer maximalen „Mietzeit“ gesprochen worden sei. Um eine solche Begrenzung der Mietzeit sei es dem Bekl. gegangen. […]

Der Bekl. macht geltend, den Nutzern sei daran gelegen gewesen, die Wohnung nicht nur selbst zu nutzen, sondern sie auch weitervermieten zu können. Er verweist auf die Unterschiede zu einem Mietvertrag. […]

II. Die Berufung ist teilweise begründet.

1. Die §§ 556d ff. BGB sind auf das Rechtsverhältnis zwischen den Parteien anwendbar, nämlich auf das hiesige Kausalverhältnis für die Bestellung des Wohnrechts.

In einem vergleichbaren Fall, der einen Bekl. mit demselben Nachnamen wie dem des hiesigen Bekl. betraf, heißt es im Urteil des LG Berlin II vom 5.7.2023, 25 O 41/22:

„Der Vertrag bezüglich der streitgegenständlichen Wohnung zwischen den Nutzern und der Eigentümer-GbR der Bekl. ist am 8.4.2020 geschlossen worden; Vertragsbeginn war der 15.4.2020.

Bei dem zwischen den Parteien zustande gekommene Vertrag handelt sich um einen Mietvertrag. Dass die Eigentümer-GbR den Nutzern der Wohnung darüber hinaus ein dingliches Wohnrecht eingeräumt hat und dies im Grundbuch hat eintragen lassen, steht dem nicht entgegen.

So wird in der entsprechenden Kommentarliteratur ausdrücklich festgehalten: ‚Im Hinblick auf die gesetzlichen Bestimmungen über die Miethöhe nach den §§ 557 ff. BGB, die zum Schutz der Mieter bestehen und sonst umgangen werden könnten, ist in Zweifelsfällen bei Vereinbarung einer wiederkehrenden Gegenleistung für die Einräumung des Wohnrechts vom Abschluss eines Mietvertrages auszugehen.‘ (Staudinger/Reymann (2021) BGB § 1093, Rn. 15). Die pauschale Aussage in einer anderen Kommentarstelle (MüKoBGB/Mohr, 8. Aufl. 2020, BGB § 1093), wonach das Mietrecht auf das Wohnungsrecht grundsätzlich selbst dann keine Anwendung finde, wenn es sich um ein entgeltliches, einen Mietvertrag ersetzendes Wohnungsrecht handele, lässt nach dem eigenen Wortlaut Raum für Ausnahmen und stützt sich zudem auf eine fast 25 Jahre zurückliegende und wohl singulär gebliebene Entscheidung des OLG Köln (NZM 1998, 930, beck-online). Unabhängig davon, dass der dieser Entscheidung zugrundeliegende Sachverhalt dort nur lapidar wiedergegeben wird, unterscheidet er sich in einem Punkt maßgeblich von dem hiesigen, und zwar haben die Parteien dort ausdrücklich ein zuvor bestehendes Mietverhältnis aufgehoben und es durch die Bestellung eines entgeltlichen Wohnrechts ersetzt. Entsprechendes ist in der streitgegenständlichen notariellen Urkunde nicht zu finden. Vielmehr handelt es sich bei den schuldrechtlichen Vereinbarungen in § 2 derselben um typische Bestimmungen eines Mietvertrages, welche sogar als Ansprechpartner für die Nutzer der Wohnung eine Hausverwaltung vorsehen, auch wenn sie abweichend von den gesetzlichen Vorschriften mal zu Lasten oder mal zu Gunsten der Nutzer gehen. So führen die Bekl. u. a. ins Feld, dass der Eigentümer-GbR die Möglichkeit einer Eigenbedarfskündigung abgeschnitten sei, ohne näher darauf einzugehen, ob eine solche auch nur ansatzweise von Eigentümerseite in Betracht gekommen wäre oder noch kommen könnte. Außer Acht wird dabei aber die zu Lasten der Nutzer mitbeurkundete Räumungsunterwerfungserklärung gelassen, welche der Eigentümer-GbR eine etwaige belastende Räumungsklage gegen die Nutzer ersparen würde bei Erlöschen des Wohnungsrechts etwa aufgrund der in § 1 Buchstabe c) der Urkunde vorgesehenen Kündigungsmöglichkeit der Eigentümer-GbR bei Zahlungsverzug mit dem in § 2 der Urkunde vereinbarten monatlichen ‚Nutzungsentgelt‘.

Auch die sonstigen eher vorsichtig und vage gehaltenen Ausführungen der Bekl. zu dem Fehlen eines Tatsachenvortrages der Kl., der die Zuordnung der streitgegenständlichen Vereinbarung als Mietvertrag stützt, geht ins Leere. Ihre Darlegung, dass die Nutzer beim Notartermin gewusst hätten, dass es nicht um den Abschluss eines Mietvertrages gegangen sei, vermag auch - ihre Richtigkeit unterstellt - nichts gegen die Einordnung der getroffenen schuldrechtlichen Vereinbarungen als Mietvertrag zu erinnern. Denn eine solche Ansicht würde zu dem Ergebnis führen, dass es den Parteien freiste­he, über die zivilrechtliche Einordnung getroffener Vereinbarungen nach Belieben zu entscheiden. Dem Vortrag über die bewusste Entscheidung der Nutzer fehlt es aber auch an Glaubhaftigkeit. Denn die Bekl. verwickeln sich dabei in kaum übersehbare Widersprüche. So behaupten sie einerseits, dass die Nutzer aufgrund ihrer angeblich fehlenden Deutschkenntnisse gar nicht die Bedeutung der Erklärungen erfasst hätten, die sie gegenüber der Kl. abgegeben haben. Andererseits sollen die Nutzer aber ganz genau den Unterschied zwischen den deutschen Rechtsinstituten des dinglichen Wohnungsrechts und des Mietvertrages aufgrund der Übersetzung erkannt und sich bewusst fürs Erstgenannte entschieden haben.“

Dieser Meinung folgt die Kammer auch für den hier zu entscheidenden Fall. Die Ausführungen gelten sinngemäß auch im hiesigen Fall.

Dass hier die zwischen dem Bekl. und den Nutzern getroffene Kausalabrede als Mietvertrag eingeordnet wird, ist sachgerecht und verletzt keine Rechte des Bekl.

Es ist anerkannt, dass ein dingliches Wohnrecht nach § 1093 BGB bestellt und dem als Kausalverhältnis ein Mietvertrag zugrunde liegen kann. Haben etwa die Parteien eines Grundstückskaufvertrages für eine darin vereinbarte Wohnrechtsbestellung als Entgelt die „Zahlung von Miete“ vereinbart und deren Höhe bewusst offengelassen, so ist der Vertrag nicht unter dem Gesichtspunkt fehlender Bestimmtheit einer Leistung unwirksam, sondern nach mietvertraglichen Grundsätzen […] zu ergänzen (BGH WuM 1997, 545-546). Dem entspricht die Auffassung, dass in Zweifelsfällen bei Vereinbarung einer wiederkehrenden Gegenleistung für die Einräumung des Wohnrechts vom Abschluss eines Mietvertrages auszugehen ist (Staudinger aaO.).

Hier war eine Überlassung von Wohnraum auf Zeit gegen Zahlung eines monatlichen Entgelts gewollt. Dem entspricht auch die vorgerichtlich versandte eMail, wo ausdrücklich von „Mietzeit“ die Rede ist. Soweit sich der Bekl. im Wesentlichen darauf beruft, ein Mietverhältnis liege nicht vor, weil vom üblichen Kanon mietvertraglicher Regelungen abweichende Vereinbarungen getroffen worden seien, kann er damit nicht gehört werden. Dies gilt ohne Weiteres, soweit es sich um zwingende Regeln handelt, deren Wesen gerade darin besteht, dass davon nicht nach dem Parteiwillen abgewichen werden kann. Dies betrifft etwa die Voraussetzungen einer Befristung des Mietvertrags (§ 575 BGB) oder die Voraussetzungen einer fristlosen Kündigung wegen Verzugs mit dem zu zahlenden Entgelt. Dass in der Bestellungsurkunde insoweit anderweitige Regelungen getroffen wurden, kann daher von vornherein nicht als Argument dienen, es sei kein Mietvertrag geschlossen worden.

Aber auch die weiteren schuldrechtlichen Abreden in der Bestellungsurkunde führen zu keinem anderen Ergebnis. Dass sich der Bekl. in der Urkunde teilweise von typischen Vermieterpflichten, z. B. teilweise von Instandhaltungspflichten zum Nachteil der Nutzer freigezeichnet hat, kann im Ergebnis ebenfalls nicht dazu führen, dass der vom Gesetz vorgesehene Schutz von Nutzern von Wohnungen aufgehoben wäre.

Soweit man meinen wollte, dass sich aus der vom Bekl. herangezogenen Entscheidung BGH, Urteil vom 9. Juli 1969 - V ZR 190/67, etwas anderes ergibt, folgt die Kammer dem nicht. Die dort zugrunde liegende Konstel­lation war eine grundlegend andere, weil es dort um die Frage ging, ob ein Vermieter sich auf Vorschriften zur Mieterhöhung stützen konnte. Der dortige Nutzer hatte sich zudem nicht nur zur Zahlung eines zeitlich gestaffelten Nutzungsentgelts verpflichtet, sondern außerdem zur Zahlung eines Einmalbetrags zu Beginn des Nutzungsverhältnisses. Die Kammer hält die Entscheidung ferner für den hier vorliegenden Fall auch deshalb nicht für überzeugend, weil sie sich aus Gründen der Rechtssicherheit ausdrücklich gegen die sich aus den Gesetzesmaterialien, nämlich dem Schriftlichen Bericht des zuständigen (32.) Bundestagsausschusses (zu BT-Drs. 11/1421 S. 16) ergebende Auffassung wendet.

2. Die Kl. ist aktiv legitimiert. (wird ausgeführt)

a) Die Kl. ist auch im Rahmen ihrer Inkassotätigkeit befugt, die hier in Rede stehenden Ansprüche geltend zu machen. Soweit der Bekl. Bedenken äußert, ob die Kl. befugt ist, neben Ansprüchen auf Zahlung von zu viel entrichteter Miete auch weitere Ansprüche geltend zu machen, und ob sie sich im Rahmen der Inkassodienstleistungsbefugnis nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG hält, hat der Bundesgerichtshof diese Fragen für das Tätigkeitsmodell der Kl. entschieden (BGH, Urteile v. 27.11.2019, VIII ZR 285/18; vom 19.1.2022 - VIII ZR 123/21).

3. Die Auskunftsansprüche stehen der Kl., wie geltend gemacht, aus § 556g Abs. 3 Satz 1 BGB zu.

Die Abtretung umfasst nach Ziffer 1.2 und 1.3 der AGB der Kl. auch die Auskunftsansprüche.

4. Die Kl. hat einen Anspruch auf Rückzahlung von Miete für den Monat März 2024 von 133,23 € aus §§ 556g Abs. 1 Satz 1 und 2, 812 BGB.

a) Die Miethöhe, die der Nettokaltmiete entspricht, beträgt nicht 1.030 €.

Diesen Betrag legt die Kl. zu Unrecht zugrunde; er wird vom Bekl. zu Recht insoweit beanstandet, als nach der Abrede zwischen dem Bekl. und den Nutzern, wie sie aus der Bestellungsurkunde Anlage K 1 hervorgeht, das Entgelt auch die durch die Benutzung verursachten verbrauchsabhängigen Wohnungsnebenkosten (z. B. Gas, Wasser, Heizung, Müllabfuhr, Abwasser) außer Strom umfasst.

Der Bekl. hat zu diesen Kosten vorgetragen, die Kl. hat die vorgetragene Höhe mit Nichtwissen bestritten. Der Bekl. hat darauf Abrechnungen für die Jahre 2023, 2022 und 2021 vorgelegt, aus denen jeweils die Höhe der kalten und der warmen Betriebskosten hervorgeht.

Darlegungs- und beweispflichtig hinsichtlich der Höhe der Betriebskosten ist die Kl., die sich auf einen Verstoß gegen die §§ 556d ff. BGB beruft und daher das den Gegenstand ihres Anspruchs bildende Ausmaß der ihrer Auffassung nach unzulässig überhöhten Nettokaltmiete darzulegen und zu beweisen hat. Den Bekl. trifft insoweit eine sekundäre Darlegungslast; er hat pauschal angegeben, die Betriebskosten hätten pro Monat 213,04 € betragen. Angesichts dieser Verteilung der Darlegungs- und Beweislast bedurfte es nicht des Beweisangebots des Bekl., der sich insofern auf die Einholung eines Sachverständigengutachten berufen hat. Der genannte Betrag ist als zutreffend nach § 138 ZPO zugrunde zu legen. Die Kl. hat zu der Zahl nicht weiter vorgetragen, sondern diese lediglich mit Nichtwissen bestritten. Es wäre aber an der Kl. hierzu vorzutragen oder darzulegen, weshalb sie die Zahl für falsch hält, was ihr auch möglich sein dürfte, da immerhin Abrechnungen für die Jahre 2021 bis 2023 vorliegen. Die Kl. hat auch keinen Vortrag gehalten, weshalb der Betrag unplausibel überhöht sein sollte. Der Betrag von 213,04 € ist daher von dem geschuldeten monatlichen Entgelt von 1.030 € in Abzug zu bringen. Die Differenz von 816,96 € entspricht der monatlichen Nettokaltmiete i.S.d. §§ 556d ff. BGB.

b) Der Mietspiegel 2023 ist anwendbar.

Der Bekl. macht geltend, der Mietspiegel 2023 sei nicht anwendbar, weder als qualifizierter noch als einfacher Mietspiegel.

Die Kammer wendet ihn allerdings in ständiger Rechtsprechung zumindest als Grundlage für eine Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete an (Kammerurteil vom 25.2.2025, 63 S 197/24, im Anschluss an das Urteil der 65. Zivilkammer vom 28.1.2025, 65 S 208/24, juris). Auf die Ausführungen in diesem Urteil wird verwiesen. Sie gelten auch im vorliegenden Fall.

c) Gegen die Einordnung der Wohnung durch die Kl. in den Mietspiegel und die dort angegebenen Spannen wendet sich der Bekl. teilweise zu Recht.

aa) Zu Unrecht meint er allerdings, der Mietspiegel 2024 sei anwendbar, weil der betreffende Monat März 2024 näher an dessen Stichtag liege als an dem des Mietspiegels 2023. Darauf kommt es nicht an. Maßgeblich ist der jeweils aktuelle Mietspiegel; dies war zu dem hier gemäß § 557a Abs. 4 Satz 2 BGB maßgeblichen Zeitpunkt, dem 1.5.2023, der Mietspiegel 2023. Dessen ungeachtet kommt hier eine Interpolation mit den Werten des Mietspiegels 2024 in Betracht (vgl. hierzu BGH 15.3.2017 - VIII ZR 295/15 - Rn 20 ff. und unten).

bb) Zu Recht wendet sich der Bekl. allerdings gegen die Baualtersklasse, die die Kl. ihrer Einordnung der Wohnung in den Mietspiegel zugrunde gelegt hat. Er behauptet, der Gebäudeteil, in dem sich die Wohnung befinde, sei nicht, wie die Kl. geltend gemacht, vor 1918 errichtet worden, sondern 1992, wobei er sich auf den Energieausweis bezieht.

Die Kl. bietet zum Beweis ihrer Behauptung eine Heranziehung der Bauakten an.

Darlegungs- und beweisbedürftig ist die Kl., die Ansprüche nach den §§ 556d ff. BGB geltend macht. Der Bekl. weist zu Recht darauf hin, dass die Zedenten, nämlich die Nutzer, als Inhaber eines dinglichen Wohnrechts ohne Weiteres Zugang zu den Bauakten haben. Es bedarf daher keiner Heranziehung der Bauakten durch das Gericht. Dass die Kl. hierzu nichts näher dargelegt hat, geht zu ihren Lasten. Die Wohnung ist daher mit dem zugrunde zu legenden Vortrag des Bekl. in das Mietspiegelfeld H 7 des Mietspiegels 2023 einzuordnen.

cc) Für die Einordnung der Wohnung innerhalb der Spanne des Mietspiegelfelds H 7 bedient sich die Kammer im Rahmen ihres gemäß § 287 ZPO bestehenden Schätzungsermessens der Orientierungshilfe im Mietspiegel 2023.

Insoweit gilt Folgendes:

Hinsichtlich der einzelnen Merkmalgruppen ist unstreitig, dass die Gruppen 3 und 4 positiv sind. Die Kl. hält die Merkmalgruppen 1 und 5 für ausgeglichen, 2 für negativ.

Der Bekl. macht geltend, die Gruppe 1 (Bad) sei positiv, weil das Badezimmer nach einem vorgelegten Grundriss größer als 8 m2 sei. Die Kl. trägt vor, dass Badezimmer sei nur 7,91 m2 groß, da hinter dem Waschbecken ein Vorsprung vorhanden sei. Mit dem vorgelegten Grundriss hat sich die Kl. allerdings gar nicht auseinandergesetzt, insbesondere nicht vorgetragen, was an diesem falsch sein soll und auch nicht näher dazu vorgetragen, wie die Nutzer ihre Messung vorgenommen haben sollen. Da die Abweichung zu 8 m2 lediglich 9 Hundertstel m2 beträgt, die Abweichung also geringfügig ist, erscheint es der Kammer im Rahmen ihres nach § 287 ZPO eröffneten Ermessens angemessen, das Merkmal für gegeben zu halten, so dass sie die Merkmalgruppe 1 positiv wertet.

Die Kl. hält die Gruppe 2 (Küche) für negativ, weil keine Spüle und keine Kochmöglichkeit bestanden hätten. Dies bestreitet der Bekl. Die Beweisaufnahme hat die Richtigkeit der klägerischen Behauptung ergeben. Beide Zeugen haben bekundet, dass bei Übergabe weder eine Spüle noch ein Herd in der Küche vorhanden waren. Anhaltspunkte, an diesen Aussagen zu zweifeln, haben sich nicht ergeben und sind auch nicht vom Bekl. geltend gemacht worden. Das Negativmerkmal ist daher gegeben und die Merkmalgruppe negativ zu werten.

Der Bekl. macht außerdem geltend, das Wohnumfeld (Gruppe 5) sei positiv zu berücksichtigen, weil eine besonders ruhige Lage gegeben sei, was die Kl. bestritten hat. Insoweit fehlt es an hinreichenden Darlegungen. Der bloße Umstand, dass die an der Wohnung vorbeiführende Straße eine Tempo-30-Zone ist, ist insoweit nicht hinreichend. Erforderlich ist insoweit, dass die Wohnung gegenüber solchen in anderen ruhigen Lagen als herausragend ruhig angesehen wird (vgl. LG Berlin, Urteil vom 11. Juli 2014 - 63 S 48/14 - GE 2014, 1653, Rn. 19, juris; LG Berlin II, Beschluss vom 28. November 2024 - 64 S 143/24 -, Rn. 10, juris). Dies vermag die Kammer den Darlegungen des Bekl. nicht zu entnehmen, und dies ergibt sich auch nicht aus den vom Bekl. mitgeteilten Dezibelwerten.

Der Bekl. kann sich auch nicht auf ein von ihm zur Verfügung gestelltes ausreichend dimensioniertes Pkw-Parkplatzangebot in der Nähe berufen, das den Wohnwert erhöhen würde, heißt es doch in § 1 der Notariellen Urkunde vom 22.4.2021 „ausdrücklich ausgenommen wird die Nutzung der Stellplätze“.

Legt man Obiges zugrunde, sind drei Merkmalgruppen positiv (1, 3, 4), eine negativ (2) und eine ausgeglichen (5), so dass die ortsübliche Vergleichsmiete bei 40 % der Spanne nach oben liegt.

Die Kammer schätzt auf dieser Grundlage die ortsübliche Vergleichsmiete, wie folgt: Mietspiegelfeld des Mietspiegels 2023 H 7: Spannen 7,17 € - 8,42 € - 9,62 €.

Mittelwert zuzüglich 40 % der oberen Spanne: 8,42 € + 0,48 € = 8,90 €.

d) Die Kammer hält es außerdem für angemessen, eine Interpolation zwischen den Werten des Mietspiegels 2023 und denen des Mietspiegels 2024 vorzunehmen (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 15. März 2017 - VIII ZR 295/15 -, GE 2017, 472, juris). Der Beginn der Staffel am 1.5.2023, auf den es insoweit nach § 557a Abs. 4 Satz 2 BGB ankommt, lag, worauf der Bekl. zutreffend hingewiesen hat, näher am Stichtag des Mietspiegels 2024 (1.9.2023) als an dem des Mietspiegels 2023 (1.9.2022).

Nach dem Mietspiegel 2024 ergäbe sich folgende ortsübliche Vergleichsmiete pro Quadratmeter: Zeile 95, Spannen: 7,87 € - 9,11 € - 11,46 €

Mittelwert 40 % der oberen Spanne: 9,11 € + 0,94 € = 10,05 €.

Der 1.5.2023 lag fünf Monate vor dem Stichtag des Mietspiegels 2024, dem 1.9.2023, und sieben Monate (korrekt: 9 Monate, Anm. d. Red.) nach dem Stichtag des Mietspiegels 2023, dem 1.9.2022.

Die Differenz der ortsüblichen Vergleichsmiete nach Mietspiegel 2023 und 2024 beträgt:

10,05 € - 8,90 € = 1,15 € x 7 : 12 = 0,67 €.

Die ortsübliche Vergleichsmiete schätzt die Kammer daher per 1.5.2023 auf 8,90 € + 0,67 € = 9,57 € pro Quadratmeter, woraus sich eine ortsübliche Vergleichsmiete für die 64,95 m2 große Wohnung von monatlich nettokalt 621,57 € ergibt und eine gemäß § 556d Abs. 1 BGB zulässig höchstens zu vereinbarende Miete von 683,73 €.

Die Differenz zum geschuldeten Entgelt von 1.030 € abzüglich des auf Betriebskosten entfallenden Anteils von 213,04 €, also zu 816,96 €, beträgt 133,23 €. In dieser Höhe ist die Vereinbarung über die Entgelthöhe unwirksam.

Die Revision wird im Hinblick auf die ungeklärte Frage der Anwendbarkeit der §§ 556d ff. BGB bei Bestellung eines dinglichen Wohnrechts mit einer schuldrechtlichen zeitlich gestaffelten Entgeltabrede zugelassen (§ 543 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und Nr. 2, 1. Fall ZPO).

Das Amtsgericht Pankow hatte entschieden, dass auf ein dingliches Wohnrecht die Vorschriften über das Mietrecht grundsätzlich nicht anwendbar sind und damit auch nicht die Vorschriften über die Mietpreisbremse (GE 2025, 443). Die 63. Kammer ist anderer Auffassung und beruft sich auf ein Urteil der 25. Kammer vom 5. Juli 2023.

(siehe GE 2025 [9] 419)

Die Parteien streiten um Ansprüche auf Auskunft und Zahlung aus abgetretenem Recht aus der sogenannten Mietpreisbremse. Für die Nutzer war ein dingliches Wohnungsrecht an einer Eigentumswohnung bestellt worden. In der notariellen Urkunde hieß es, dass das Wohnungsrecht am 1. Mai 2021 beginnt und mit Ablauf des 31. Dezember 2028 oder bei Verzug mit mehr als drei Monatszahlungen erlischt. Ebenso sollte das dingliche Wohnungsrecht drei Monate nach Eingang einer schriftlichen Erklärung des Berechtigten beim Eigentümer, dass er die Aufhebung des Wohnungsrechts wünsche und eine Löschungsbewilligung vorlege, erlöschen. Weiterhin war die Zahlung eines monatlichen Nutzungsentgelts von 990 €, das sich zum 1. Mai 2022 auf 1.010 € und dann jährlich weiter erhöhen sollte, vereinbart. Die Klägerin machte im Auftrag der Nutzer einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse geltend und klagte u. a. auf Auskunft.

Das Landgericht Berlin hielt die Vorschriften der Mietpreisbremse ohne Weiteres für anwendbar. Dass sich der Beklagte in der notariellen Urkunde teilweise von typischen Vermieterpflichten freigezeichnet habe, könne nicht dazu führen, dass der vom Gesetz vorgesehene Schutz für Nutzer von Wohnungen aufgehoben wäre. Die vom Beklagten herangezogene Entscheidung des BGH - V ZR 190/67 - sei nicht überzeugend, zumal sie sich gegen die Gesetzesmaterialien wende.

Die Klägerin sei aktiv legitimiert und könne sich auch als Inkassodienstleisterin auf den Verstoß gegen die Mietpreisbremse berufen.

Für die Höhe der nicht gesondert ausgewiesenen Betriebskosten sei die Klägerin darlegungs- und beweispflichtig und könne nicht die Angaben des Beklagten mit Nichtwissen bestreiten.

Die so ermittelte Nettomiete sei mit den Daten des Mietspiegels 2023 zu vergleichen, weil dessen Erhebungsstichtag für den Beginn der Staffel gelte. Wegen der Nähe des Stichtags zum Mietspiegel 2024 sei allerdings eine Interpolation der Werte gerechtfertigt.

Das Amtsgericht Pankow hatte auch ein Umgehungsgeschäft verneint, weil dafür der Mieter die Beweislast trage.

In der vom Landgericht abgelehnten älteren Entscheidung des BGH (Urteil vom 9. Juli 1969, BGHZ 52, 243) heißt es ausdrücklich: Für ein Dauerwohnrecht gegen Zahlung eines Nutzungsentgelts gelten die Vorschriften über die Mietpreisbindung nicht, auch wenn der Gesetzgeber angeordnet hat, dass Nutzungsverhältnisse, die den Miet- oder Pachtverhältnissen ähnlich sind, den Miet- oder Pachtverhältnissen gleichbehandelt werden sollen. Ob der nunmehr zuständige Senat des BGH das auch so sieht, ist offen. Die Kammer hat die Revision zugelassen.