Dingliches Wohnrecht und Mietpreisbremse

Bei Vereinbarung eines dinglichen Wohnungsrechts (§ 1093 BGB) sind die Regelungen der Mietpreisbremse nach § 556d BGB nur ausnahmsweise anzuwenden, wenn ein Umgehungsgeschäft vorliegt; die Voraussetzungen sind vom Nutzer darzulegen und zu beweisen. (Leitsatz der Redaktion)

Die Parteien streiten um Ansprüche auf Auskunft und Zahlung aus abgetretenem Recht aus der sogenannten Mietpreisbremse.

Herr F. und Frau P. - im Folgenden die Nutzer - ließen sich am 22.4.2021 vor der Notarin G. zur Urkundenrolle Nr. … ein dingliches Wohnungsrecht an der Gebäude- und Freifläche W.straße 5, Flur …, Flurstück …, mit einer Größe von 976 m2, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 1 laut Aufteilungsplan zu Lasten des Wohnungseigentümers bestellen. Dabei vertrat Herr L. den Bekl., der Eigentümer der vorgenannten Gebäude- und Freifläche und der Wohnung ist.

In § 1 der vorgenannten Urkunde wird geregelt:

„Das Wohnungsrecht beginnt am 1. Mai 2021. Das Wohnungsrecht erlischt

a) mit Ablauf des 31. Dezember 2028 oder

b) drei Monate nach Eingang einer schriftlichen Erklärung des Berechtigten beim Eigentümer, dass er die Aufhebung des Wohnungsrechts wünsche und Vorlage einer Löschungsbewilligung für das einzutragende Wohnungsrecht oder

c) wenn der Berechtigte sich mit der Zahlung gem. § 2 Abs. 1 der vorliegenden Urkunde mit einem Betrag, der höher als drei Monatszahlungen ist, in Verzug befindet.“

In § 2 der Urkunde heißt es:

㤠2 Schuldrechtliche Vereinbarungen

1. Der Berechtigte zahlt an den Eigentümer ein monatliches Nutzungsentgelt i.H.v. 990 €, jeweils zum 10. eines Monats, auf das folgende Konto des Eigentümers: Kontoinhaber: …, IBAN: […]

Dieser Betrag erhöht sich wie folgt:

zum 1. Mai 2022 auf 1.010 €, zum 1. Mai 2023 auf 1.030 €, zum 1. Mai 2024 auf 1.050 € […].“

Die Nutzer erteilten der Kl. am 11.2.2024 den Auftrag zur Geltendmachung und Durchsetzung von Ansprüchen im Zusammenhang mit der Mietpreisbremse, insbesondere der Durchsetzung des Auskunftsanspruchs, des Anspruchs auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete, ihres Anspruchs auf Feststellung der Unwirksamkeit der Miete, soweit sie die zulässige Miete übersteigt, ihres Anspruchs auf (Teil-) Rückzahlung bzw. (Teil-) Freigabe der Mietkaution, ihres Anspruchs auf Freistellung von den anfallenden RVG-Kosten sowie ggf. weiterer Ansprüche im Zusammenhang mit der künftigen Herabsetzung der Miete. […]

Die Kl. ist der Auffassung, die vorliegende rechtliche Gestaltung unterfalle den Regelungen der Mietpreisbremse i.S.d. §§ 556d ff. BGB, da es sich um einen Mietvertrag über Wohnraum handele. Die vom Bekl. gewählte Ausgestaltung diene offenkundig dem Zweck, den Anwendungsbereich der Mietpreisbremse zu umgehen. Es sei kein sachlicher Grund ersichtlich oder vorgetragen, der erkläre, warum kein normales Mietverhältnis mit den Nutzern abgeschlossen worden sei. Es könne sich insofern nur um einen Versuch der Umgehung der Vorschriften der Mietpreisbremse handeln.

Am 14.8.2024 hat die Kl. Klage auf Auskunft und Zahlung erhoben. […]

[…] 1. Der Kl. steht gegen den Bekl. kein Anspruch auf Auskunftserteilung zu (Klageantrag zu 1).

a) Die mit der Klage geltend gemachten Auskunfts- und Zahlungsansprüche aus §§ 556g Abs. 3, 398 Satz 2 BGB setzen nämlich ausweislich der systematischen Stellung der §§ 556d ff. BGB (Untertitel 2, Kapitel 2, Unterkapitel 1a: Vereinbarungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten) voraus, dass ein Mietvertrag über Wohnraum vorliegt (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 16. Aufl. 2024, BGB § 556d Rn. 23 f. - beck-online).

Auf ein dingliches Wohnrecht findet das Mietrecht hingegen grundsätzlich keine Anwendung, auch nicht, wenn es sich um ein entgeltliches, einen Mietvertrag ersetzendes dingliches Wohnrecht handelt (MüKoBGB/Mohr, 9. Aufl. 2023, § 1093 Rn. 8 - beck-online). Es ist zwar eine schuldvertragliche Entgeltabrede zulässig, auch als periodisch wiederkehrende mietzinsähnliche Leistung. Das Mietpreisrecht ist aber insoweit nicht anzuwenden (MüKoBGB/Mohr, aaO., § 1093 Rn. 7 - beck-online).

Ist ein wiederkehrendes Entgelt für die Ausübung des Wohnungsrechts zu bezahlen, ist besonders zu prüfen, ob nach dem Willen der Vertragsteile ein Mietverhältnis gewollt war, das neben dem dinglichen Wohnungsrecht und unabhängig von diesem besteht (Staudinger/Reymann, BGB, 2021, § 1093 Rn. 15 - juris). Teilweise wird zwar angenommen, dass bei einem neben dem Wohnungsrecht bestehenden Mietvertrag eine entsprechende Anwendung von Bestimmungen, die dem Mieterschutz dienen, in Betracht kommen kann. Dies erscheint angesichts der Abstraktheit des dinglichen Wohnungsrechts zweifelhaft. Dieser Umstand schließt es nämlich aus, das dingliche Recht einem schuldrechtlichen Vertragstypus zuzuordnen. Aufgrund der Wesensverschiedenheit wird daher eine Analogie mieterschutzrechtlicher Vorschriften in aller Regel nicht möglich sein (BeckOGK/Kazele, BGB, Stand: 1.2.2025, § 1093 Rn. 33 - beck-online).

Nach Auffassung des Gerichts haben die Nutzer mit dem Bekl. ausweislich der notariellen Urkunde ausdrücklich ein dingliches Wohnrecht vereinbart, dessen Eintragung ins Grundbuch erfolgt ist. Bei dieser Vertragsgestaltung handelt es sich zwar nicht um eine alltägliche, sondern um eine eher außergewöhnliche, gleichwohl gesetzlich zulässige, vorgesehene rechtliche Gestaltungsmöglichkeit. Angesichts der Tatsache, dass die Vereinbarung notariell beurkundet wurde, lässt sie nach Auffassung des Gerichts keinen Raum für die Annahme, die Parteien hätten in Wahrheit anstelle des dinglichen Wohnrechts oder ergänzend dazu ein (Wohnraum-) Mietverhältnis vereinbart. Bekanntlich kommt Notaren bei der Beurkundung von Verträgen eine Warn- und Beratungsfunktion zu. Anhaltspunkte dafür, dass die Notarin G. dieser Warn- oder Beratungsfunktion bei Beurkundung des streitgegenständlichen Vereinbarung nicht nachgekommen sein könnte oder dafür, die Parteien hätten zusätzlich zur als Anlage K1 vorgelegten Urkunde noch eine weitere Vereinbarung abgeschlossen, trägt die Kl. schon nicht vor.

b) Nach Auffassung des Gerichts liegt in der Ausgestaltung als beschränkt persönliche Dienstbarkeit (dingliches Wohnrecht) auch kein Umgehungsgeschäft mit der Folge, dass sich der Bekl. auf die vorliegende Vertragsgestaltung nicht berufen kann. Auch wenn das Verbot von Umgehungsgeschäften nicht ausdrücklich in einer Norm niedergelegt ist, gilt es als allgemeiner Rechtsgrundsatz insbesondere dann, wenn der Umgehungsschutz erforderlich ist, damit der Zweck eines gesetzlichen Verbotes bei einer eng am Gesetzeswortlaut haftenden Auslegung durch eine davon nicht erfasste rechtliche Gestaltung nicht vereitelt wird. Daraus folgt, dass eine am Sinn und Zweck der umgangenen Verbotsnorm orientierte Auslegung ergeben kann, dass diese auch der scheinbar zulässigen bzw. scheinbar nicht erfassten konkreten rechtsgeschäftlichen Gestaltung entgegensteht (LG Berlin, Urteil vom 25.4.2018 - 65 S 238/17, Rn. 9 ff. m.w.N. - beck-online). Auch bei der Bestellung eines dinglichen Wohnungsrechts kann im Einzelfall ein unzulässiges Umgehungsgeschäft vorliegen (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 16. Aufl. 2024, BGB § 556d Rn. 23 f. - beck-online). Für die Behauptung, es handele sich um ein unzulässiges Umgehungsgeschäft, trägt die Kl. die Darlegungs- und Beweislast, weil dieser Vortrag eine für die Kl. günstige Rechtsfolge, nämlich die Anwendbarkeit von Wohnraummietrecht, nach sich zöge, wenn er denn zuträfe.

Der Vortrag der Kl., die Nutzer seien bei dem Termin bei der Notarin von einem Dolmetscher unterstützt worden und hätten keine Ahnung gehabt, warum diese Form des Vertragsschlusses von der Vermieterseite gewählt wurde, genügt diesen Anforderungen an die Darlegungslast allerdings nicht. Das Gericht verkennt nicht, dass die Nutzer als brasilianische Staatsangehörige mit dem deutschen Rechtssystem nicht in gleicher Weise vertraut sind wie möglicherweise deutsche Staatsangehörige, die bereits öfter einen Mietvertrag abgeschlossen haben und wissen könnten, dass für einen Mietvertrag eine notarielle Beurkundung nicht erforderlich ist. Auch verkennt das Gericht nicht, dass die Unerfahrenheit ausländischer Staatsangehöriger im Umgang mit rechtlichen Sachverhalten durch Vertragspartner leicht zu deren Gunsten ausgenutzt werden kann. Umgekehrt kann - anders als die Kl. meint - aus dem Umstand, dass es sich bei den Nutzern um brasilianische Staatsangehörige handelt, aber noch nicht geschlossen werden, dass ein unzulässiges Umgehungsgeschäft zur Aushebelung der Mietpreisbremse vorliege. Hierfür fehlt es für das Gericht - auch unter Berücksichtigung der von der Kl. mit Anlage K6 vorgelegten Entscheidung des Landgerichts zum Aktenzeichen 25 O 41/22 - an Anhaltspunkten. Entgegen der Auffassung der Kl. muss auch nicht der Bekl. darlegen, welche Gründe ihn oder die Nutzer zur Vereinbarung eines dinglichen Wohnrechts bewogen haben statt zum Abschluss eines schuldrechtlichen Mietvertrages. Vielmehr hätte die Kl. darlegen und beweisen müssen, dass ein unzulässiges Umgehungsgeschäft vorliegt. An substantiiertem Vortrag oder gar Beweisantritten hierzu fehlt es jedoch in den Schriftsätzen der Kl. […]

Die Vorschriften zur Mietpreisbremse gelten nicht für ein im Grundbuch eingetragenes dingliches Wohnungsrecht, auch wenn der Nutzer wie ein Mieter regelmäßige Entgeltzahlungen schuldet. Ausnahmsweise kann ein Umgehungsgeschäft vorliegen, was vom Nutzer darzulegen und zu beweisen ist.

Die Parteien streiten um Ansprüche auf Auskunft und Zahlung aus abgetretenem Recht aus der sogenannten Mietpreisbremse. Für die Nutzer war ein dingliches Wohnungsrecht an einer Eigentumswohnung bestellt worden. In der notariellen Urkunde hieß es, dass das Wohnungsrecht am 1. Mai 2021 beginnt und mit Ablauf des 31. Dezember 2028 oder bei Verzug mit mehr als drei Monatszahlungen erlischt.

Ebenso sollte das dingliche Wohnungsrecht drei Monate nach Eingang einer schriftlichen Erklärung des Berechtigten beim Eigentümer, dass er die Aufhebung des Wohnungsrechts wünsche und eine Löschungsbewilligung vorlege, erlöschen. Weiterhin war die Zahlung eines monatlichen Nutzungsentgelts von 990 €, das sich zum 1. Mai 2022 auf 1.010 € und dann jährlich weiter erhöhen sollte, vereinbart. Die Klägerin machte im Auftrag der Nutzer einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse geltend und klagte u. a. auf Auskunft.

Das Amtsgericht Pankow wies die Klage ab, weil auf ein dingliches Wohnungsrecht das Mietrecht grundsätzlich keine Anwendung findet. Im Einzelfall könne zwar ein unzulässiges Umgehungsgeschäft vorliegen, wofür jedoch die Klägerin die Darlegungs- und Beweislast trage. Auch wenn es sich bei den Nutzern um ausländische Staatsangehörige gehandelt habe, die möglicherweise mit dem deutschen Rechtssystem nicht vertraut gewesen seien, könne daraus nicht auf ein unzulässiges Umgehungsgeschäft geschlossen werden.

Wann in der Vereinbarung eines dinglichen Wohnungsrechts eine Umgehung der Mieterschutzbestimmungen zu sehen ist, wird auch in der vom Gericht zitierten Kommentarstelle nicht näher dargelegt. Die dort zitierten Entscheidungen (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Rn. 24 zu § 556d Fn. 134) betreffen alle schuldrechtlichen Mietvertragsregelungen, die als Umgehungsgeschäft angesehen wurden.

Dass Vermieter, die eine unzulässige höhere Miete vereinbaren wollen, nunmehr ein dingliches Wohnungsrecht bestellen werden, ist auch kaum anzunehmen, denn die Unterschiede (und Nachteile für den Vermieter) sind beträchtlich.

Ein dingliches Wohnungsrecht ist nicht kündbar und es bleibt bis zur Löschung im Grundbuch eingetragen. Für die Löschung ist nach § 19 Grundbuchordnung die Bewilligung des Berechtigten erforderlich, es sei denn, die Unrichtigkeit des Grundbuchs ist durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen. Auch bei einer auflösenden Bedingung wie im Fall des Amtsgerichts Pankow (Verzug mit mehr als drei Monatszahlungen) müsste der Eintritt der Bedingung urkundlich nachgewiesen werden. Die Alternative wäre allein die Klage auf Bewilligung der Löschung (OLG München, Beschluss vom 30. Juli 2024 - 34 Wx 134/24 e). Bis dahin könnte sich der Nutzer gegen ein Herausgabeverlangen auf sein Besitzrecht berufen. Bei einer Wegzugsklausel (etwa für den Fall, dass der Nutzungsberechtigte in ein Pflegeheim zieht), reicht die Meldebescheinigung nicht als Nachweis der Unrichtigkeit des Grundbuchs (OLG München).

Dazu kommt, dass alle Regelungen zum vertragsgemäßen Gebrauch (z. B. Untermiete) und Nutzungsentgelt (z. B. Betriebskosten, Modernisierung) aus dem Mietrecht auf das Wohnungsrecht nicht übertragen werden können. Das Urteil des Amtsgerichts Pankow bleibt daher ein Einzelfall.