DIN-Normen nicht maßgeblich für Mietmangel

DIN-Normen nicht maßgeblich für Mietmangel; Minderung von 5 % bei Beheizung auf 18° oder 19 °C; mangelnde Beheizung

1. Ein Mietmangel liegt nicht schon dann vor, wenn die Heizungsanlage nach Feststellung des Sachverständigen eine DIN-Vorschrift nicht erfüllt. Maßgeblich ist vielmehr eine Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit.

2. Werden im Wohnraum tagsüber statt 20 °C regelmäßig nur 19 °C (oder 18 °C) erreicht, ist eine Mietminderung von 5 % angemessen.

(Leitsätze der Redaktion)

Aus den Gründen

*13 Dem Kl. steht ein Anspruch auf Instandsetzung des Heizkörpers gem. § 535 Abs. 1 BGB nicht (mehr) zu. Der vom Sachverständigen festgestellte Umstand, dass der Heizkörper nicht die erforderliche Heizleistung bringt, begründet für sich genommen noch keinen Mangel der Mietsache. Ein sich auf den Wohngebrauch auswirkender Mangel liegt erst dann vor, wenn sich die Wohnräume nicht in ausreichendem Maße beheizen lassen. Insoweit kann zugunsten des Kl. unterstellt werden, dass dies im Arbeitszimmer zunächst der Fall war. Dies ergibt sich aus den Messprotokollen des Kl., die durch die von der Bekl. vorgenommene Langzeitmessung nicht etwa entkräftet, sondern bestätigt werden, da sich auch der Langzeitmessung wiederkehrende Unterschreitungen einer Raumtemperatur von 20 °C entnehmen lassen. Insoweit kommt es auch nicht auf die gemessene Durchschnittstemperatur an, sondern darauf, dass eine Raumtemperatur von 20 °C am Tag längerfristig nicht erreicht werden konnte (etwa am 30.11.2008). Die nicht ausreichende Beheizbarkeit des Raumes hatte jedoch - was auch vom Bekl. nicht in Abrede gestellt wird - zwei Ursachen, zum einen die Fehlerhaftigkeit der Heizungsanlage und zum anderen die Undichtigkeit des Fensters. Die zweite Ursache hat die Bekl. unstreitig am 10.9.2010 beseitigt und anschließend im Schriftsatz vom 28.4.2011 vorgetragen, dass damit eine ausreichende Beheizung des Arbeitszimmers gewährleistet sei. Jedenfalls habe der Kl. nach dem Austausch des Fensters im Winter 2010/2011 den Mangel nicht mehr gerügt und auch eine Minderung nicht mehr geltend gemacht. Im Schriftsatz vom 27.6.2011 hat die Bekl. den Kl. darauf hingewiesen, dass es für den Zeitraum nach dem Austausch des Fensters an jedem Vortrag fehle, dass sich das Arbeitszimmer immer noch nicht ausreichend erwärmen lasse.

Dieser Einwand der Bekl. ist zutreffend. Nach dem Austausch des Fensters wird eine mangelnde Beheizbarkeit des Arbeitszimmers vom Kl. nicht mehr konkret behauptet. Der Kl. verweist - auch nach einer entsprechenden Erörterung im Termin zur mündlichen Verhandlung vom 27.4.2012 - lediglich darauf, dass der Sachverständige einen Fehler an der Heizungsanlage festgestellt habe, dessen Beseitigung der Kl. verlangt. Aus einem Fehler der Heizungsanlage folgt jedoch nicht zwingend ein Mangel der Mietsache.

Ein Mangel ist die für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands der Mietsache von dem vertraglich geschuldeten Zustand (vgl. BGH, Urt. v. 16.2.2000 - XII ZR 279/97, GE 2000, 1714). Erforderlich ist allerdings stets eine unmittelbare Beeinträchtigung der Tauglichkeit bzw. eine unmittelbare Einwirkung auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache (vgl. BGH a.a.O.). Eine solche folgt aber nicht schon daraus, dass nach der Feststellung des Sachverständigen der Heizkörper nicht die nach der DIN 4701 erforderliche Heizleistung abgibt. Im Mietverhältnis sind in erster Linie die konkreten vertraglichen Vereinbarungen der Parteien über die Sollbeschaffenheit der Wohnung maßgeblich, die vom Vermieter bei Übergabe einzuhalten und über die ganze Mietzeit aufrechtzuerhalten ist, und nicht die Einhaltung bestimmter technischer Normen (BGH, Urt. v. 7.7.2010 - VIII ZR 85/09, GE 2010, 1110). Die Sollbeschaffenheit richtet sich darauf, dass die Mieträume in ausreichendem Maße beheizt werden können, denn nur eine mangelnde Beheizbarkeit - und nicht der Verstoß gegen DIN-Normen - beeinträchtigt die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache. Aus dem Verstoß gegen DIN-Normen kann auch nicht zwingend auf eine mangelnde Beheizbarkeit geschlossen werden, da die tatsächlich im Raum zu erreichende Temperatur von einer Vielzahl von Faktoren abhängt, wie beispielsweise der Wärmedämmung, der Dichtigkeit und Dämmung der Fenster, der Temperatur der umgebenden Wohnungen etc.

Daher kann nur in der vor der Reparatur des Fensters liegenden Heizperiode 2009/2010 von einem Mangel ausgegangen werden.

Aus den oben genannten Gründen hat auch die Feststellungsklage nur Erfolg für den Zeitraum vom 14.12.2009 bis zum 30.4.2010. Insofern ist nach Ansicht der Kammer die vom Amtsgericht zugesprochene Minderungsquote von 13 % abzusenken, da auch nach dem Vortrag des Kl. eine Raumtemperatur von regelmäßig 19 °C, aber nie weniger als 18 °C erreicht werden konnte.

Wenn man eine Temperatur für Wohnräume tagsüber von 20 °C als vertragsgemäß ansieht (vgl. LG Berlin, Urt. v. 26.5.1998 - 64 S 266/97, MM 2002, 25), stellt dies nur eine relativ geringfügige Abweichung dar. Der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 30.6.2004 (XII ZR 251/02, GE 2004, 1228) lässt sich entnehmen, dass die Erheblichkeitsschwelle „nur bei sehr kurzem Heizungsausfall oder bei vorübergehend geringfügiger (1 °C) Unterschreitung der erforderlichen Heizleistung" nicht erreicht wird. Danach dürfte hier die Erheblichkeitsschwelle knapp überschritten sein, so dass eine Minderung von 5 % als ausreichend, aber auch angemessen erscheint. Diesbezüglich hat die Berufung in der Sache keinen Erfolg.

Ob ein Mietmangel vorliegt, richtet sich in erster Linie nach den Vereinbarungen über die Sollbeschaffenheit; technische Vorschriften wie die DIN-Normen sind erst nachrangig zu berücksichtigen. Ist die Gebrauchstauglichkeit nicht eingeschränkt, spielen sie keine Rolle.

Der Mieter hatte beanstandet, dass es in seinem Arbeitszimmer nicht ausreichend warm werde, da tagsüber regelmäßig nur 18 °C oder 19 °C erreicht worden seien. Die Vermieterin ließ ein undichtes Fenster austauschen; für die Zeit danach beklagte sich der Mieter nicht mehr über zu niedrige Temperaturen. Er verlangte jedoch neben Feststellung der Minderungsberechtigung für die Vergangenheit auch Instandsetzung der Heizungsanlage, da ein Sachverständiger festgestellt hatte, dass der Heizkörper nicht die nach der DIN 4701 erforderliche Heizleistung abgebe.

Mit Urteil vom 8. Juni 2012 wies das Landgericht Berlin die Leistungsklage ab, da ein Mietmangel nicht vorliege. Dieser richte sich nicht nach DIN-Vorschriften, sondern nach einer Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit, hier also einer mangelnden Beheizung. Das habe nach dem Austausch des Fensters der Mieter jedoch nicht mehr vorgetragen. Für die relativ geringfügige unzureichende Beheizung in der Vergangenheit sei eine Minderung von 5 % angemessen.

Ob die Minderung nach der Gesamtwarmmiete oder der anteiligen Miete für das Arbeitszimmer verlangt wurde, ergibt sich aus dem Urteil nicht. Zutreffend dürfte die anteilige Berechnung sein.