Differenzmiete bei Überlassung an einen Nachmieter

Differenzmiete bei Überlassung an einen Nachmieter; Berufung auf Treu und Glauben; vom Mieter gebilligter Mietvertrag mit Nachmieter kein Entzug des Gebrauchs

Der Mieter eines langfristigen Mietvertrages, der sich im Interesse der Schadensminderung mit der Weitervermietung durch den Vermieter einverstanden erklärt hat, wird von der Verpflichtung zur Entrichtung der Differenzmiete auch dann nicht frei, wenn der Vermieter das Mietobjekt dem Nachmieter überlassen hat.

Gegenstand des Rechtsstreits sind restliche Ansprüche aus einem gewerblichen Mietverhältnis. Die Parteien hatten einen auf 10 Jahre befristeten Mietvertrag abgeschlossen. Die Bekl. (Mieter) hatten die Räume im Einverständnis mit der Kl. (Vermieterin) an die Firma D. untervermietet. Diese kündigte 1998 den Untermietvertrag zu Ende Oktober 1999. Am 8.2./18.1.2000 vermietete die Kl. ihrerseits der Firma D. nicht nur die von den Bekl. zunächst in Untermiete angemieteten Räume mit Rückwirkung ab dem 1.11.1999, sondern weitere im klägerischen Anwesen befindliche Flächen zu einem etwas niedrigeren qm-Preis. Streitgegenständlich sind u. a. die von der Kl. errechnete Differenz der betreffenden Mietzinsansprüche. Das Landgericht hat die Bekl. antragsgemäß verurteilt. Mit der Berufung bringen die Bekl. u. a. vor, daß sich der Wegfall ihrer Zahlungsverpflichtung auch aus § 552 S. 3 BGB a. F., § 537 Abs. 2 BGB n. F. (im folgenden nur § 537 Abs. 2 BGB n. F.) ergebe. Zu Unrecht habe ihnen das Landgericht eine schwere Vertragsverletzung vorgehalten und die Entlastung durch § 537 Abs. 2 BGB nach § 242 BGB verwehrt. Bis zu der von ihnen behaupteten Aufhebung des Mietvertrages Ende Oktober 1999 seien sie nämlich vertragstreu gewesen und hätten die Miete bezahlt. Danach seien sie von einer einvernehmlichen Vertragsaufhebung ausgegangen. Ohne ihre Entlassung aus dem Mietvertrag wäre es der Kl. nicht möglich gewesen, Umbaumaßnahmen vorzunehmen und die streitgegenständliche Mietfläche von rund 200 m2 im dritten Obergeschoß des Hauses mit einer weiteren Fläche im selben Geschoß zu einer großen Gewerbeeinheit zusammenzulegen und zusammen mit einer weiteren Gewerbefläche im ersten Obergeschoß zu vermieten. Die Vertragsauflösung habe der Kl. also einen erheblichen Vermögensvorteil gebracht, der den behaupteten Schaden weitaus überwiege.

1. Die Berufung ist zulässig, überwiegend jedoch nicht begründet, weil die Parteien das Mietverhältnis nicht einverständlich zum 31.10.1999 aufgehoben haben und die Bekl. auch nicht nach § 537 Abs. 2 BGB von der Pflicht zur Zahlung des Mietzinses frei geworden sind.

2. Die Bekl. sind auch nicht nach § 537 Abs. 2 BGB von der Verpflichtung zur Entrichtung der Miete befreit. Bei Überlassung der Mietsache an einen Dritten erlischt der gesamte Mietzinsanspruch entgegen der genannten Bestimmung dann nämlich nicht, wenn es dem Mieter wegen der besonderen Fallgestaltung des Einzelfalles nach Treu und Glauben versagt ist, sich hierauf zu berufen (BGHZ 122, 163). Eine typische Fallkonstellation derart rechtsmißbräuchlichen Verhaltens ist der vorzeitige Auszug des Mieters bei gleichzeitiger Einstellung der Mietzinszahlung. Hier wie auch in dem Falle, daß der Mieter die angemietete Räumlichkeit gar nicht bezieht und auch nicht bezahlt, liegt ein schwerer Vertragsbruch vor, der es dem selbst vertragsbrüchigen Mieter verwehrt, aus einem Verhalten seines sonst vertragstreuen Vermieters ein Recht abzuleiten, das er selbst erst durch sein rechtswidriges Verhalten herbeigeführt hat (BGH NJW 2000, 1105). Allerdings beschränkt sich die Anwendbarkeit der Regeln von Treu und Glauben nicht auf derartige, von schwerem Vertragsbruch gekennzeichnete Situationen. Maßgeblich sind vielmehr die Umstände des Einzelfalles. Die Bekl. verhalten sich vorliegend insoweit treuwidrig, als sie einerseits den Zeugen S. im Interesse der Schadensminderung bevollmächtigt haben, mit einem etwaigen Nachmieter einen Mietvertrag abzuschließen, andererseits den Abschluß eines entsprechenden Vertrages als Entzug des Gebrauchs im Sinne von § 537 Abs. 2 BGB werten. Damit setzen sie sich zu ihrem eigenen Verhalten in unzulässigen Widerspruch (vgl. hierzu BGH NJW 1983, 749; NJW 1982, 376; KGR 2000, 236, 238; im Ergebnis wie hier Staudinger/Emmerich [März 2003] § 537 Rdnr. 33). Die Kl. muß sich den etwaigen Vorteil, an die Firma D. nicht nur die von den Bekl. angemietete Gewerbefläche, sondern nach Umbaumaßnahmen eine wesentlich größere Gewerbefläche vermieten zu können, im Verhältnis zu den Bekl. nicht anrechnen lassen. Die Bekl. sind nämlich an dem Vermietungsrisiko der übrigen Flächen nicht beteiligt. Eine Anrechnung der von der Firma D. gezahlten Miete nach § 537 Abs. 1 Satz 2 BGB ist nur insoweit gerechtfertigt, als die ursprünglich von den Bekl. angemietete Fläche betroffen ist. Dies hat die Kl. bei der Berechnung ihrer Forderung berücksichtigt.

Wenn sich der durch einen langfristigen Mietvertrag gebundene auszugswillige Mieter im Interesse der Schadensminderung mit der Weitervermietung durch den Vermieter einverstanden erklärt hat, wird er von der Verpflichtung zur Entrichtung der Differenzmiete auch dann nicht frei, wenn der Vermieter das Mietobjekt dem Nachmieter überlassen hat, entschied das OLG Karlsruhe.

Die Parteien hatten einen auf zehn Jahre befristeten Mietvertrag abgeschlossen. Die Mieter hatten die Räume im Einverständnis mit der Vermieterin untervermietet. Die Untermieterin kündigte den Untermietvertrag vor Ende der Laufzeit des Hauptmietvertrages. Nach einigen Umbaumaßnahmen wurden die Räume sowie weitere - durch den Umbau hinzugenommene - Flächen des Gebäudes zu einem etwas niedrigeren qm-Preis vom Vermieter an die ursprüngliche Untermieterin vermietet. Vom ursprünglichen Mieter verlangte der Vermieter - bezogen auf die ursprünglich kleinere Fläche - die Differenz zwischen der alten höheren und der neuen niedrigeren Quadratmetermiete. Die alten Mieter wehrten sich mit dem Argument, sie seien von einer einvernehmlichen Vertragsaufhebung ausgegangen. Ohne ihre Entlassung aus dem Mietvertrag wäre es nicht möglich gewesen, Umbaumaßnahmen vorzunehmen und die streitgegenständliche Mietfläche von rund 200 m2 mit weiteren Flächen zu einer großen Gewerbeeinheit zusammenzulegen und geschlossen zu vermieten. Die Vertragsauflösung habe der Vermieterin einen erheblichen Vermögensvorteil gebracht, der den behaupteten Schaden weit überwiege.

LG wie OLG entschieden, die Mieter seien nicht von der Pflicht zur Zahlung des Mietzinses frei geworden - auch nicht nach § 537 Abs. 2 BGB (Unmöglichkeit der Gebrauchsüberlassung, weil Mietgegenstand einem Dritten überlassen ist). Bei Überlassung der Mietsache an einen Dritten erlösche der gesamte Mietzinsanspruch entgegen der genannten Bestimmung dann nämlich nicht, wenn es dem Mieter wegen der besonderen Fallgestaltung des Einzelfalles nach Treu und Glauben versagt ist, sich hierauf zu berufen. Eine typische Fallkonstellation dafür sei der vorzeitige Auszug des Mieters bei gleichzeitiger Einstellung der Mietzinszahlung. Ein solcher schwerer Vertragsbruch verwehre es dem Mieter, aus einem Verhalten seines sonst vertragstreuen Vermieters ein Recht abzuleiten, das er selbst erst durch sein rechtswidriges Verhalten herbeigeführt habe. Für die Anwendbarkeit der Regeln von Treu und Glauben seien alle Umstände des Einzelfalles zu prüfen. Die Mieter hätten sich insoweit treuwidrig verhalten, als sie im Interesse der Schadensminderung mit dem Mitvertragsabschluß mit einem etwaigen Nachmieter einverstanden gewesen seien. Damit könnten sie den Abschluß eines Vertrages mit einem Nachmieter nicht als Entzug des Gebrauchs im Sinne von § 537 Abs. 2 BGB werten. Der Vermieter müsse sich den Vorteil, nach den Umbaumaßnahmen eine wesentlich größere Gewerbefläche vermieten zu können, nicht anrechnen lassen.