Differenz beim Mietvertragsabschluss zwischen Rubrum und Unterschrift, getrennte Mietverträge über Wohnraum und Garage/Stellplatz

Wird ein Mietvertrag, der im Kopf der Vertragsurkunde zwei Mieter ausweist, nur von einem Mieter unterschrieben, verbietet sich der rechtliche Schluss auf ein Vertreterhandeln des die Unterschrift leistenden Mieters, wenn es nach den Umständen des Sachverhalts ebenso plausibel ist, dass die Einholung der zweiten Unterschrift schlicht vergessen worden ist. (Leitsatz der Redaktion)

Der Kl. begehrt Räumung und Herausgabe der an die Bekl. vermieteten Garage. Die Bekl. hatte eine Wohnung zusammen mit ihrem Ehemann gemietet. Zusätzlich mietete sie zum 1.8.2016 auf dem Grundstück eine Garage. Gemäß Ziff. 5 des Vertrages ist jede Partei berechtigt, diesen Vertrag mit einer Zweimonatsfrist zu kündigen. Schließlich regelt Ziff. 11 des Garagenmietvertrages, dass für den Fall, dass zudem ein Wohnraummietverhältnis besteht oder ein solches später begründet wird, vereinbart wird, dass beide Vertragsverhältnisse voneinander unabhängig sind.

Der Garagenmietvertrag wurde von der Bekl. mieterseitig allein unterschrieben, obwohl im Kopf des Mietvertrages auch ihr Ehemann mit aufgeführt gewesen ist, wobei unter der maschinenschriftlich eingefügten Angabe beider Namen nebst Adresse der Name der Bekl. mit der entsprechenden Adresse handschriftlich eingetragen wurde.

Nach einer Abmahnung wegen Zahlungsverzuges bezüglich der Januar-Miete vom 18.3.2025 kündigte der Kl. das Mietverhältnis fristgerecht zum 31.3.2025. Im Übrigen wurde eine nochmalige Kündigung mit Einschreiben vom 10.7.2025 gegenüber beiden Eheleuten ausgesprochen. Der Kl. ist der Auffassung, dass getrennte Mietverhältnisse bestehen und insoweit eine gesonderte Herausgabe geltend gemacht werden kann. Mieterin der Garage sei allein die Bekl.

Die Bekl. ist der Auffassung, dass die erste Kündigung unwirksam gewesen sei, da auch ihr Ehemann Mieter geworden sei. Im Übrigen handele es sich um ein einheitliches Mietverhältnis über die Wohnung und den Stellplatz.

Die zulässige Klage ist vollen Umfanges begründet.

Vorliegend ist allein die Bekl. Mieterin des streitgegenständlichen Garagenstellplatzes geworden. Letztlich bestimmen sich die Parteien des Mietvertrages aus dem zwischen ihnen geschlossenen Vertrag. Wird ein Mietvertrag, der im Kopf der Vertragsurkunde zwei Mieter ausweist, nur von einem Mieter unterschrieben, verbietet sich der rechtliche Schluss auf ein Vertreterhandeln des die Unterschrift leistenden Mieters, wenn es nach den Umständen des Sachverhalts ebenso plausibel ist, dass die Einholung der zweiten Unterschrift schlicht vergessen worden ist (LG Saarbrücken, Urteil v. 11.12.2015 - 10 S 112/15, juris; LG Mannheim NJW-RR 1994, 274). Vorliegend erscheint schon nach dem Kopf des Mietvertrages zweifelhaft, ob auch der Ehemann Mieter werden sollte, da allein die Bekl. handschriftlich als Mieterin eingetragen worden ist, auch wenn die gegenteilige maschinenschriftliche Eintragung nicht ausdrücklich durchgestrichen worden ist. In jedem Fall ist der Vertrag nur von der Bekl. unterschrieben worden, so dass diese im Zweifel alleinige Mieterin geworden ist.

Der Mietvertrag ist auch wirksam von der Kl.seite gekündigt worden. Kündigungsgründe bedarf es insoweit nicht. Eine Einschränkung des Kündigungsschutzes besteht nach §§ 573 ff. BGB für die ordentliche Kündigung insoweit allein im Wohnraummietrecht. Garagen oder Stellplätze werden hier nicht erfasst.

Es handelt sich auch nicht um einen einheitlichen Vertrag von Garage und Wohnung, bei dem das Erfordernis einer einheitlichen Kündigung anzunehmen wäre, da es sich schon dem äußeren Anschein nach um getrennte Verträge handelt. Hinzu kommt, dass die Kündigungsregelungen in beiden Verträgen unterschiedlich sind. Auch ergibt sich aus Ziff. 11 des Garagenmietvertrages, dass eine Einheit mit dem Wohnraummietvertrag gerade nicht gewollt gewesen ist. Hiernach besteht ein vom Bestand des Wohnraummietvertrages unabhängiges und isoliert kündbares Mietverhältnis über den Stellplatz bzw. die Garage (vgl. auch AG Hamburg-Altona ZMR 2024, 851; BGH, Beschluss v. 14.12.2021 - VIII ZR 95/20 und VII ZR 94/20, dort Rn. 15; bei einem separaten Kellermietvertrag BGH NJW-RR 2023, 1309, AG Charlottenburg GE 2023, 501).

Ein Mietvertrag kann auch mündlich abgeschlossen werden, so dass es auf eine Unterschrift nicht ankommt. Wenn aber ein Mietvertragsformular benutzt wird (gewillkürte Schriftform), wird nur der Vertragspartei, der auch unterschrieben hat, auch wenn der Name des weiteren Mieters im Rubrum (Kopfbereich) genannt wird.

Die Beklagte hatte zusammen mit ihrem Ehemann eine Wohnung in Hamburg gemietet. In einem weiteren Vertrag mietete sie eine Garage; im Kopf des Vertragsformulars, das die Beklagte allein unterzeichnet hatte, waren beide Eheleute angegeben. Nach Kündigung des Garagenmietvertrags durch den Vermieter berief sich die Beklagte darauf, dass die Kündigung unwirksam sei und es sich bei den beiden Verträgen um einen einheitlichen handele, sodass der Vertrag über die Garage nicht gesondert kündbar sei.

Das Amtsgericht Hamburg folgte dem nicht und gab der Räumungsklage statt. Es handele sich nicht um einen einheitlichen Vertrag von Garage und Wohnung, der nur zusammen hätte gekündigt werden können. Der Ehemann sei auch nicht Mieter geworden, obwohl er im Vertragsrubrum angegeben worden sei. Maßgeblich sei die Unterschrift, denn es könne nicht im Zweifel angenommen werden, dass der Unterschreibende den anderen vertreten wolle.

In mehreren älteren Entscheidungen hat das Landgericht Berlin dazu unterschiedliche Positionen eingenommen. Nach einer Entscheidung (GE 1999, 1285) sind beide als Mieter anzusehen, auch wenn nur einer unterschrieben hat. Anders (keine konkludente Stellvertretung) LG Berlin GE 1998, 298; GE 2002, 189. Die früher vertretene Meinung, der Ehemann vertrete seine Frau automatisch mit (OLG Oldenburg ZMR 1991, 268; OLG Düsseldorf WuM 1989, 362), ist überholt. Möglich ist allein die Auffassung, durch späteres Verhalten könne eine Stellung als Mieter begründet werden, etwa wenn die Zustimmung zu einem Mieterhöhungsverlangen und Erklärungen zur Duldung einer Modernisierung mit unterzeichnet worden sind (LG Berlin GE 2001, 1603).