„Deutlich“ vor dem 18. Juni 2019 zugegangene Mieterhöhungsverlangen mit nach diesem Datum liegendem Wirkungszeitpunkt, Duschen im Sitzen als Duschmöglichkeit nach Berliner Mietspiegel

1. § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln ist seinem Sinn und Zweck nach dahin auszulegen, dass das darin geregelte Verbot auch solche Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB nicht erfasst, die (deutlich) vor dem Senatsbeschluss vom 18. Juni 2019 zugegangen sind und die Miethöhe (gemäß § 558b Abs. 1 BGB) erst zu einem nach dem Stichtag liegenden Zeitpunkt ändern.

2. Das Duschen in der Badewanne (gegebenenfalls im Sitzen bei Fehlen einer Duschabtrennung) kann - wie sich aus dem weiteren Negativ-Merkmal Bad ohne separate Duschmöglichkeit ergibt - nicht dem Fehlen einer Duschmöglichkeit gleichgesetzt werden.

3. Der Vermieter muss zur Erfüllung des Orientierungsmerkmals „Abschließbarer leicht zugänglicher Fahrradabstellraum innerhalb des Gebäudes oder Fahrradabstellplätze mit Anschließmöglichkeit außerhalb des Gebäudes auf dem Grundstück (ausreichend dimensioniert)“ der Merkmalgruppe 4 in der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel nicht proportional zur Anzahl der Bewohner/Mietparteien und unabhängig vom konkreten (wenngleich durchaus Veränderungen unterliegenden) Bedarf eine bestimmte Zahl von Fahrradabstellplätzen vorhalten.

4. Macht der Vermieter das wohnwerterhöhende Merkmal der besonders ruhigen Lage (Wohnumfeld, Merkmalgruppe 5) geltend, reicht es nicht aus, die Geräuschentwicklung durch Kopfsteinpflaster und (erst recht nicht) die Belastung durch Fluglärm bei einer Wohnung im Einflugbereich des Flughafens Tegel zu bestreiten.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. hat mit am 27. Mai 2019 der Bekl. zugegangenem Schreiben Zustimmung zur Mieterhöhung verlangt. Das AG hat die Klage abgewiesen. Die Berufung hatte teilweise Erfolg.

1. Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden. Sie ist begründet. Die der Entscheidung zugrunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang eine andere Entscheidung, §§ 513, 529, 546 ZPO.

a) Die Kl. hat gegen die Bekl. einen Anspruch auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete von bisher monatlich 621,76 € (7,05 €/m2) um 14,44 € auf 636,20 € (7,49 €/m2) mit Wirkung ab 1. August 2019 aus § 558 Abs. 1 BGB. Ein weitergehender Anspruch besteht nicht.

Die zeitlichen Einschränkungen des § 558 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB sind eingehalten, ebenso die nach § 558 Abs. 3 i.V.m. der KappungsgrenzenV Berlin. Das Erhöhungsverlangen genügt auch den Anforderungen des § 558a BGB.

Zutreffend - von den Parteien unbeanstandet - hat das Amtsgericht die von der Bekl. innegehaltene Wohnung mit einer Größe von 84,94 m2 in das Mietspiegelfeld I 1 des Berliner Mietspiegels 2019 eingeordnet, das eine Mietzinsspanne von 5,62 €/m2 bis 10,92 €/m2 und einen Mittelwert von 7,49 €/m2 ausweist. Die aus dem Tenor ersichtliche Nettokaltmiete entspricht unter Berücksichtigung der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung als Schätzgrundlage mit 7,49 €/m2 der ortsüblichen Vergleichsmiete.

aa) Die Ausstattung der von der Bekl. innegehaltenen Wohnung nach den in der Merkmalgruppe 1 (Bad) zusammengefassten Merkmalen ist entgegen der Auffassung der Bekl. (und des Amtsgerichts) nicht überwiegend wohnwertmindernd zu bewerten. Nach der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2019 mindert ein Bad ohne separate Dusche mit freistehender Badewanne mit oder ohne Verblendung in einem nicht modernisierten Bad den Wohnwert. Eine solche Ausstattung behauptet die Bekl. nicht. Sie macht eine fehlende Duschmöglichkeit geltend, weil weder eine Duschwand noch ein -vorhang oder eine vergleichbare Ausstattung die Umgebung vor Spritzwasser schützen und eine gewisse Privatsphäre gewährleisten würden. Das Duschen im Sitzen sei keine zeitgemäße Duschmöglichkeit.

Das Duschen in der Badewanne (gegebenenfalls im Sitzen bei Fehlen einer Duschabtrennung) kann - wie sich aus dem weiteren Negativ-Merkmal Bad ohne separate Duschmöglichkeit ergibt - nicht dem Fehlen einer Duschmöglichkeit gleichgesetzt werden. Die Vornahme der im Rahmen der Badnutzung üblicherweise zu erwartenden Verrichtungen in privater Zurückgezogenheit wird regelmäßig über das Verschließen der Badtür gewährleistet. Das Fehlen eines Spritzwasserschutzes mag auch im Interesse des Vermieters liegen, weil es die Umgebung schont. Das Duschen ist dennoch möglich. […]

dd) Offen bleiben kann, ob im Rahmen der Merkmalgruppe 4 (Gebäude) der Energieverbrauchskennwert nach dem von Kl.seite vorgelegten Energieausweis zutrifft und wohnwerterhöhend zu berücksichtigen ist, nachdem die Bekl. die Richtigkeit des Wertes unter Vorlage einer eigenen Berechnung für das Jahr 2018 hinreichend konkret bestritten hat.

Gebäudebezogen wohnwerterhöhend wirkt sich das (unstreitige) Vorhandensein von Fahrradabstellplätzen mit Anschließmöglichkeit außerhalb des Gebäudes aus. Soweit die Bekl. das Kriterium „ausreichend dimensioniert“ in Abrede stellt, ohne Anhaltspunkte dafür vorzutragen, dass die - unstreitig vorhandenen - sieben Fahrradbügel den Bedarf nicht decken könnten, reicht das nicht aus. Der Vermieter muss nicht proportional zur Anzahl der Bewohner/Mietparteien und unabhängig vom konkreten (wenngleich durchaus Veränderungen unterliegenden) Bedarf eine bestimmte Zahl von Fahrradabstellplätzen vorhalten. Läge ein solcher, formaler Ansatz den Vorstellungen der Mietspiegelarbeitsgruppe zugrunde, hätte er unproblematisch genau so in der Orientierungshilfe definiert werden können.

ee) Das wohnwerterhöhende Merkmal der besonders ruhigen Lage (Wohnumfeld, Merkmalgruppe 5) wird vom Vortrag der Kl. nicht getragen. Anders als noch in der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2015 ist das Merkmal nicht bereits dann gegeben, wenn die Wohnung in einer besonders ruhigen Straße (bzw. alternativ einer besonders ruhigen Innenstadtlage) gelegen ist. Da die Kl. das wohnwerterhöhende Merkmal geltend macht (nicht die Bekl. das entsprechende wohnwertmindernde), reicht es nicht aus, die Geräuschentwicklung über das Kopfsteinpflaster und (erst recht nicht) die Belastung durch Fluglärm ausgehend vom Flughafen Tegel zu bestreiten. Die Wohnung liegt im Einflugbereich des Flughafens, wie sich der Lärmkarte entnehmen lässt, die auf den Seiten der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen veröffentlicht ist. […]

b) § 3 Abs. 1 MietenWoG steht dem Anspruch der Kl. gegen die Bekl. nicht entgegen. Nach § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln ist - vorbehaltlich hier nicht gegebener weiterer Regelungen - eine Miete verboten, die die am 18. Juni 2019 (Stichtag) wirksam vereinbarte Miete überschreitet.

Das hier gegenständliche Mieterhöhungsverlangen ist der Bekl. (unstreitig) am 27. Mai 2019 zugegangen, das heißt vor dem Senatsbeschluss vom 18. Juni 2019, der den zeitlichen Anknüpfungspunkt für den vorgenannten Stichtag bildet.

Die Kammer hat bereits entschieden, dass § 3 Abs. 1 MietenWoG einem Mieterhöhungsverlangen nicht entgegenstehen kann, dessen Wirkungen nach § 558b Abs. 1, 2 BGB (i.V.m. § 894 ZPO) vor dem definierten Stichtag eintreten (vgl. LG Berlin [ZK 65], Urt. v. 27.5.2020 - 65 S 233/19, z.V.v.; vgl. ebenso: AG Charlottenburg, Urt. v. 4.3.2020 - 213 C 136/19, GE 2020, 401, juris Rn. 15; Schultz, GE 2020, 168 [172]; wohl auch: Tietzsch, WuM 2020, 121 [129]; a.A. LG Berlin [ZK 67], Beschl. v. 12.3.2020 - 67 S 274/19, GE 2020, 468, für eine Mieterhöhung mit Wirkung zum 1.6.2020). Die Kammer hat in dem vorgenannten Verfahren (65 S 233/19) wegen der abweichenden Auffassung einer anderen Kammer des LG (noch) die Revision zugelassen. Inzwischen ist jedoch die Entscheidung des BGH vom 29. April 2020 (VIII ZR 355/18, GE 2020, 798) veröffentlicht, aus der sich ergibt, dass der für Wohnraummietsachen zuständige VIII. ZS des BGH die Rechtsfrage wie vorstehend dargestellt beantwortet hat.

Zwar tritt die begehrte Vertragsänderung hier (erst) mit Wirkung zum 1. August 2019 ein, ein Zeitpunkt, der der Entscheidung des BGH offenkundig nicht zugrunde liegen konnte.

Allerdings greifen die den vorgenannten Entscheidungen zugrunde liegenden Erwägungen auch dann, wenn das Mieterhöhungsverlangen dem Mieter - wie hier - vor dem Stichtag zugegangen ist, die Wirkung der Vertragsänderung wegen § 558b Abs. 1 BGB (i.V.m. § 894 ZPO) aber erst nach dem Stichtag eintritt.

Ausweislich der Gesetzesmaterialien (vgl. zuletzt: Änderungsantrag der Fraktionen der SPD, Die Linke, Bündnis 90/Die Grünen, Begründung der Beschlussempfehlung v. 21.1.2020, S. 6) soll der in § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln definierte Stichtag verhindern, dass die Umsetzung der (geplanten) Vorschrift bereits vor ihrem Inkrafttreten durch Ausnutzung der bisherigen Rechtslage vereitelt wird. Es bestünde die Gefahr, dass Vermieter die lange Dauer der politischen Diskussion und des sich anschließenden Gesetzgebungsverfahrens nutzen, um noch vor Inkrafttreten des Gesetzes eine Mieterhöhung zu erwirken.

Ein Mieterhöhungsverlangen, das (deutlich) vor dem Senatsbeschluss vom 18. Juni 2019 zugegangen ist, begründet diese Gefahrenlage ebenso wenig wie ein solches, dessen Wirkungszeitpunkt (zusätzlich) vor dem Stichtag liegt, denn es ist - in beiden Fällen - in Unkenntnis des Senatsbeschlusses an den Mieter gerichtet worden.

Die Begründung des Landesgesetzgebers für die Erforderlichkeit der Stichtagsregelung im Rahmen der verfassungsrechtlichen Prüfung der Rückwirkungsfrage trägt demnach (auch) nicht die Ausdehnung der Regelung auf Mieterhöhungsverlangen, die vor diesem Zeitpunkt (nur) zugegangen sind. Die Vorschrift ist daher - entsprechend den vom BGH in seiner Entscheidung vom 29. April 2020 (VIII ZR 355/18, juris Rn. 74 f.) dargestellten Maßstäben - seinem Sinn und Zweck nach dahin auszulegen, dass das darin geregelte Verbot auch solche Mieterhöhungsverlangen nicht erfasst, die vor dem Stichtag zugegangen sind, die Miethöhe (gemäß § 558b Abs. 1 BGB) allerdings erst zu einem nach dem Stichtag liegenden Zeitpunkt ändern.

III. 2. Die Revision ist zur Sicherung der Einheitlichkeit der Rechtsprechung gemäß § 543 Abs. 1, 2 Nr. 2 ZPO nicht (mehr) zuzulassen. Soweit die Kammer von der Entscheidung der ZK 67 des LG Berlin abweicht (LG Berlin [ZK 67], Beschl. v. 12.3.2020 - 67 S 274/19, GE 2020, 468), hat der BGH die unterschiedliche Beantwortung der Rechtsfrage für die hier gegenständliche Fallkonstellation bereits geklärt. Sie ist - wie die Kammer entschieden hat - nicht entscheidungserheblich, weil der Anwendungsbereich des MietenWoG (noch) nicht eröffnet ist. Die Kammer bewegt sich im Rahmen der vom BGH entwickelten Maßstäbe.

§ 3 Abs. 1 MietenWoG Bln, der eine Miete verbietet, welche die am 18. Juni 2019 (Stichtag) wirksam vereinbarte Miete überschreitet, ist nach Auffassung des Landgerichts Berlin [ZK 65] dahin auszulegen, dass das darin geregelte Verbot Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB nicht erfasst, die „deutlich“ vor dem Senatsbeschluss vom 18. Juni 2019 zugegangen sind und die Miethöhe aufgrund der BGB-Fristen erst zu einem nach dem Stichtag liegenden Zeitpunkt ändern. Der Entscheidung ist – neben anderen Aussagen zur Berliner Mietspiegel-Orientierungshilfe – auch zu entnehmen, dass vom Fehlen einer Duschmöglichkeit noch nicht gesprochen werden kann, wenn das Duschen in der Badewanne mangels Duschabtrennung nur im Sitzen möglich ist.

Die Klägerin machte mit am 27. Mai 2019 der Beklagten zugegangenem Schreiben Zustimmung zur Mieterhöhung geltend. Das AG hatte die Klage abgewiesen. Die Berufung war teilweise erfolgreich.

Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung mit Wirkung ab 1. August 2019. Die formellen Anforderungen sind eingehalten, die Kappungsgrenze auch. Das AG hat die Wohnung auch in das zutreffende Mietspiegelfeld (I 1) des Berliner Mietspiegels 2019 eingeordnet, das eine Mietzinsspanne von 5,62 €/m2 bis 10,92 €/m2 und einen Mittelwert von 7,49 €/m2 ausweist. Unter Berücksichtigung der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung ergibt sich eine ortsübliche Vergleichsmiete von 7,49 €/m2.

Die Ausstattung der Wohnung nach den in der Merkmalgruppe 1 (Bad) zusammengefassten Merkmalen ist entgegen der Auffassung des AG nicht überwiegend wohnwertmindernd zu bewerten. Die Auffassung der Beklagten, es fehle eine Duschmöglichkeit, weil weder eine Duschwand noch ein -vorhang oder eine vergleichbare Ausstattung die Umgebung vor Spritzwasser schützen und eine gewisse Privatsphäre gewährleisten würden und das Duschen im Sitzen keine zeitgemäße Duschmöglichkeit sei, rechtfertige nicht die Annahme des wohnwertmindernden Merkmals „Keine Duschmöglichkeit“ der Merkmalgruppe 1: Bad/WC der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel. Das Duschen in der Badewanne (ggf. im Sitzen bei Fehlen einer Duschabtrennung) könne nicht dem Fehlen einer Duschmöglichkeit gleichgesetzt werden.

Gebäudebezogen wohnwerterhöhend wirkten sich vorhandene Fahrradabstellplätze mit Anschließmöglichkeit außerhalb des Gebäudes aus. Soweit die Beklagte ohne Anhaltspunkte meine, die Fahrradabstellplätze seien nicht „ausreichend dimensioniert“, weil die sieben Fahrradbügel den Bedarf nicht decken könnten, reiche das nicht aus. Der Vermieter müsse nicht proportional zur Zahl der Bewohner/Mietparteien und unabhängig vom konkreten und sich verändernden Bedarf eine bestimmte Zahl von Fahrradabstellplätzen vorhalten.

Das wohnwerterhöhende Merkmal der besonders ruhigen Lage liege aber nicht vor. Anders als noch in der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2015 sei das Merkmal nicht bereits dann gegeben, wenn die Wohnung in einer besonders ruhigen Straße oder ruhigen Innenstadtlage liege. Da hier die Klägerin das wohnwerterhöhende Merkmal geltend mache und nicht die Beklagte das entsprechende wohnwertmindernde, reiche es nicht aus, die Geräuschentwicklung durch das vorhandene Kopfsteinpflaster und (erst recht nicht) die Belastung durch Fluglärm der im Einflugbereich des Flughafens Tegel liegenden Wohnung nur zu bestreiten.

§ 3 Abs. 1 MietenWoG, der eine Miete verbietet, die die am 18. Juni 2019 (Stichtag) wirksam vereinbarte Miete überschreitet, stehe dem Anspruch der Klägerin nicht entgegen. Das vorliegende Mieterhöhungsverlangen sei der Beklagten am 27. Mai 2019 zugegangen und damit vor dem Senatsbeschluss vom 18. Juni 2019, der den zeitlichen Anknüpfungspunkt für den Stichtag bildet. Die Kammer habe bereits entschieden, dass § 3 Abs. 1 MietenWoG einem Mieterhöhungsverlangen nicht entgegenstehen könne, dessen Mieterhöhungszeitpunkt vor dem Stichtag eintrete (vgl. den Wortlaut dieser Entscheidung Seite 875 und die Erläuterung Seite 839); der BGH sehe das inzwischen auch so. Vorliegend trete die Mieterhöhung – anders als in dem vom BGH entschiedenen Fall – erst mit Wirkung zum 1. August 2019 ein, doch griffen dessen Erwägungen auch dann, wenn das Mieterhöhungsverlangen dem Mieter vor dem Stichtag zugegangen sei, die Mieterhöhung aber wegen der BGB-Fristen erst nach dem Stichtag eintrete.

Aus den Gesetzesmaterialien – der Begründung der Beschlussempfehlung vom 21. Januar 2020 – gehe hervor, dass der in § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln definierte Stichtag verhindern solle, dass die Umsetzung der (geplanten) Vorschrift bereits vor Inkrafttreten durch Ausnutzung der bisherigen Rechtslage vereitelt werde. Es bestehe die Gefahr, dass Vermieter die lange Dauer der politischen Diskussion und des sich anschließenden Gesetzgebungsverfahrens nutzten, um noch vor Inkrafttreten des Gesetzes eine Mieterhöhung zu erwirken.

Ein Mieterhöhungsverlangen, das, wie die Kammer formulierte, „deutlich“ vor dem Senatsbeschluss vom 18. Juni 2019 zugegangen sei, begründe diese „Gefahrenlage“ ebenso wenig wie ein solches, dessen Wirkungszeitpunkt „zusätzlich“ vor dem Stichtag liege, denn es sei „in beiden Fällen in Unkenntnis des Senatsbeschlusses an den Mieter gerichtet worden“.

Die Begründung des Landesgesetzgebers für die Erforderlichkeit der Stichtagsregelung im Rahmen der verfassungsrechtlichen Prüfung der Rückwirkungsfrage trage demnach (auch) nicht die Ausdehnung der Regelung auf Mieterhöhungsverlangen, die vor diesem Zeitpunkt (nur) zugegangen seien. Die Vorschrift sei daher – entsprechend den vom BGH in seiner Entscheidung vom 29. April 2020 - VIII ZR 355/18 - (GE 2020, 798) dargestellten Maßstäben – seinem Sinn und Zweck nach dahin auszulegen, dass das darin geregelte Verbot auch solche Mieterhöhungsverlangen nicht erfasse, die vor dem Stichtag zugegangen seien, die Miethöhe (gemäß § 558b Abs. 1 BGB) allerdings erst zu einem nach dem Stichtag liegenden Zeitpunkt änderten.

Diese und auch die auf der folgenden Seite besprochene Entscheidung 65 S 233/19 machen ratlos. Was ist ein „deutlich“ vor dem 18. Juni ausgesprochenes Mieterhöhungsverlangen, was ein „in Unkenntnis des Senatsbeschlusses an den Mieter gerichtetes“? „Deutlich“ ist an beiden Aussagen nichts! Kein Wort der Kammer zu der sich jedenfalls in der Entscheidung 65 S 55/20 (Wirkung der Mieterhöhung ab 1. August 2019) aufdrängenden Frage des parallelen Preisrechts – BGB einerseits, Mietendeckel andererseits. Wenn § 3 MietenWoG Bln nicht nur eine höhere Miete als die Stichtagsmiete, sondern auch die BGB-Mieterhöhung verböte, hätte die Entscheidung des LG am 20. Juni 2020 so gar nicht ergehen dürfen. Dass sie so ergangen ist, spricht konsequenterweise dafür, dass auch nach dem Stichtag weiterhin Mieterhöhungsverlangen zulässig sind.