Detaillierung der Betriebskostenvereinbarung

Eine wirksame Überwälzung von Betriebskosten (Nettokaltmiete zuzüglich Betriebskostenvorauszahlungen) liegt nur vor, wenn vereinbart wird, welche Arten von Betriebskosten gemeint sind; dabei reicht es grundsätzlich aus, auf die Anlage 3 zu § 27 II. BV zu verweisen. (Leitsatz der Redaktion)

Es handelte sich um eine Beschwerde gegen ein vom Amtsgericht abgelehntes Prozeßkostenhilfegesuch für eine beabsichtigte Klage auf Rückzahlung von ungerechtfertigt gezahlten Betriebskostenvorschüssen.

(...) Die Beschwerde ist auch begründet. Nach dem gegenwärtigen Aktenstand hat die Rechtsverfolgung der Kl. hinreichende Aussicht auf Erfolg. Denn die Bekl. haben mit dem Mietvertrag die Betriebskosten nicht wirksam auf die Kl. übertragen.

Die Kl. verweisen zu Recht darauf, daß die Überwälzung der Betriebskosten neben einer Nettomiete grundsätzlich erfordert, daß nicht nur geregelt wird, daß eine derartige Überwälzung erfolgt, sondern auch angegeben wird, über welche Betriebskosten abzurechnen ist. Dabei reicht es insoweit grundsätzlich aus, daß auf die Anlage 3 zu § 27 Il. BV verwiesen wird (vgl. OLG Hamm GE 1997, 1169). Zwar ist hier eine Nettomiete mit Vorschüssen vereinbart worden, ohne daß aber festgelegt worden ist, über welche Leistungen abzurechnen ist.

Es ist jedoch erforderlich, daß der Mieter weiß, welche Nebenkosten auf ihn umgelegt werden, damit er sich auf die damit verbundenen Lasten einstellen kann (vgl. OLG Düsseldorf NJW-RR 1991, 1354). Etwas anderes ergibt sich hier auch nicht aus dem Gesichtspunkt, daß der Mietvertrag den Begriff der "Betriebskosten" verwendet, der in der Anlage 3 zu § 27 Il. BV gesetzlich definiert ist (vgl. Kinne in Kinne/Schach, Mietrecht, 3. Auflage, § 556 Rdnr. 19). Denn abgesehen davon, daß bisher zumindest immer zusätzlich der Hinweis auf die Anlage 3 zu § 27 Il. BV gefordert wurde, ist hier schon deshalb nicht von einer einschränkungslosen Bezugnahme auf die Anlage 3 zu § 27 Il. BV auszugehen, weil in dem Mietvertragsformular an sich vorgesehen ist, daß nur bestimmte Betriebskostenarten übernommen werden. Denn in dem Vordruck heißt es: "für die folgenden Betriebskostenarten". Diese sind aber gerade nicht definiert, so daß eine einschränkungslose Bezugnahme auf die Anlage 3 zur ll. BV gerade nicht unterstellt werden kann.

Die Parteien haben auch nicht durch spätere Übung die Betriebskosten so konkretisiert, daß eine wirksame Vereinbarung vorliegen würde. Denn es ist bisher nur einmal im laufenden Mietverhältnis abgerechnet worden, so daß schon fraglich ist, ob überhaupt von einer Übung gesprochen werden kann. Dazu ist hier noch zu berücksichtigen, daß die Abrechnung mit einem Guthaben endet, so daß - anders als bei einer Nachzahlung - auch für den Mieter keinerlei Veranlassung bestand, die Richtigkeit des Vorgehens der Bekl. in Frage zu stellen.

Soweit die Bekl. sich darauf berufen, daß sie bei Vertragsabschluß mit den Kl. die Betriebskosten im einzelnen durchgesprochen hätten und auch mit ihnen zusammen aufgrund der bestehenden Rechnungen den Vorauszahlungsbetrag ermittelt hätten, so ist das unerheblich, weil der Vortrag bestritten wurde und die Bekl. insoweit auch keinen Beweis anbieten (können).

Zugunsten der Bekl. kann auch nicht davon ausgegangen werden, daß die (unwirksame) Festlegung des Vorschusses als (wirksamer) pauschaler Anteil der Betriebskosten an der Gesamtmiete anzusehen ist (in diesem Sinne Sternel, Mietrecht, 3. Auflage, lll Rdnr. 325).

Für diese Auffassung spricht zwar, daß nach dem Mietvertrag auch die Kl. nicht erwarten konnten, daß allein mit der Zahlung der Nettomiete bereits eine Gesamtmiete festgelegt worden war. Denn der Mietvertrag sieht ausdrücklich vor, daß weitere Zahlungen zu leisten sind, indem zu der Nettomiete ein bezifferter Betriebskostenvorschuß und eine Gesamtmiete ausgeworfen werden. Jedoch würde die Festlegung des Vorschußbetrages als Pauschale nicht berücksichtigen, daß bei einer Pauschale eine Reduzierung des Betrages nicht stattfinden kann, während der Charakter des Vorschusses gerade ist, daß im Falle niedriger tatsächlicher Kosten geleistete Überzahlungen zurückgewährt werden. Der Mieter würde durch eine derartige Umdeutung mithin möglicherweise benachteiligt.

Dagegen kann auch nicht angeführt werden, daß durch die Festlegung der Nettomiete als Kaltmiete die Bekl. benachteiligt werden, weil sie ganz offensichtlich nicht zu diesem Betrag die Wohnung vermieten wollten. Denn diese negative Folge ist hinzunehmen, weil der Vermieter nach der gesetzlichen Regelung (§ 556 BGB) dafür Sorge zu tragen hat, daß und inwieweit er Betriebskosten auf den Mieter abwälzen möchte und zudem die Bekl. hier Allgemeine Geschäftsbedingungen verwendet haben, deren Unklarheiten zu ihren Lasten gehen. (...)

Aus einer Betriebskostenvereinbarung muß ersichtlich sein, welche Betriebskosten gemeint sind; dazu reicht allerdings grundsätzlich der Verweis auf Anlage 3 zu § 27 II. BV.

Mietvertraglich war eine Nettomiete mit Vorschüssen vereinbart, jedoch nicht festgelegt worden, über welche Leistungen abzurechnen sein sollte.

Auf die Beschwerde hin gewährte die ZK 65 des Landgerichts Berlin Prozeßkostenhilfe für die beabsichtigte Rückforderungsklage hinsichtlich gezahlter Betriebskostenvorschüsse. Denn eine ausreichend klare Überwälzung von Betriebskosten sei nicht vereinbart worden, da dazu die einzelnen Betriebskostenarten feststellbar sein müßten. Dazu reiche allerdings eine Bezugnahme auf Anlage 3 zu § 27 II. BV, wobei klar sein müßte, daß sämtliche Betriebskosten nach dieser Bestimmung getragen werden müßten.