Denkmalschutzauflagen keine unvertretbaren Maßnahmen

Denkmalschutzauflagen keine unvertretbaren Maßnahmen; Modernisierung

Eine Denkmalschutzauflage führt regelmäßig nicht zu Kosten, die von dem Vermieter nicht zu vertreten wären, so daß Instandsetzungsmaßnahmen an Fassade und Fenstern nicht zu einer Mieterhöhung berechtigen.

(...) 2. Selbst wenn eine Modernisierungsumlage durch die Mieterhöhung zum 1.7.2003 nicht ausgeschlossen worden wäre, wäre die Erhöhung vom 30.11.2001 unwirksam. Bei den Mehraufwendungen für die Instandsetzung der Keramikfassade und der Fenster handelt sich nicht um umlagefähige Maßnahmen im Sinne des § 559 BGB. Insbesondere stellen sie keine von dem Vermieter nicht zu vertretenden Arbeiten dar. Hierunter fallen alle Baumaßnahmen, die auf gesetzlichen Geboten oder behördlichen Anordnungen beruhen und die ein sorgfältiger Vermieter weder vorhersehen noch vermeiden konnte. Darunter werden behördliche Modernisierungsgebote nach § 177 BauGB und andere Umstände, die eine nachträgliche Baumaßnahme erzwingen, verstanden, wie etwa die Umstellung von Stadtgas auf Erdgas und Maßnahmen aufgrund verschärfter Sicherheits- oder Umweltschutzbestimmungen (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, a. a. O., § 559 Rdnr. 87; Blömeke/Blümmel/Kinne/Lorenz, Die Modernisierung und Instandsetzung von Wohnraum, 2. Aufl. 1994, S. 81).

Eine Denkmalschutzauflage führt aber regelmäßig nicht zu Kosten, die von dem Vermieter nicht zu vertreten wären. Denkbar wären solche nicht zu vertretenden Kosten nur, wenn sie durch eine neue denk-malschutzrechtliche Pflicht entstünden unabhängig von sonstigen Erhaltungspflichten des Vermieters (so wohl auch Goliasch ZMR 1992, S. 128, 132). Der Denkmalschutz für Bauwerke bezieht sich auf solche mit historischer, künstlerischer, wissenschaftlicher oder städtebaulicher Bedeutung, § 2 Abs. 2 DSchG Bin. Diese Bedeutung wird Teil der vertragsgemäßen Mietsache, die der Vermieter zur Verfügung stellen und instand halten muß. Dem Vermieter steht zwar ein gewisses Gestaltungsrecht an der Mietsache zu. Es ist aber insofern begrenzt, als er nicht ausdrücklich vereinbarte oder andere, für die Wohnung wesentliche Kriterien einseitig abändern darf. Weist ein Gebäude eine solch gewichtige Besonderheit auf, daß es unter Denkmalschutz gestellt werden kann, ist diese auch für den vertragsgemäßen Zustand der Mietsache mitbestimmend und kann von dem Vermieter nicht einseitig geändert werden. Fassade und Fenster waren hier instandsetzungsbedürftig, weshalb die Vermieterin sie im Rahmen ihrer Erhaltungspflicht nach § 536 BGB a. F. herrichten mußte, ohne die Kosten auf den Mieter abwälzen zu können. Dabei mußte sie die Mietsache in den vertragsgemäßen Zustand versetzen und durfte nicht etwas anderes herstellen.

Vermietet waren hier Wohnungen mit Holzkastendoppelfenstern und einer Keramikfassade. Die Bauweise der Fenster ist ein wesentliches Kriterium der Wohnung und kann von dem Vermieter nicht beliebig geändert werden. Holzkastendoppelfenster dürfen daher im Zuge einer Instandsetzung nicht durch Isolierglasfenster ausgetauscht werden (vgl. LG Berlin, Urteil vom 25.6.1987, GE 1987, S. 1001; Urteil vom 17.12.2001, MM 2002, S. 97). Ebenso ist jedenfalls bei der hier außer-gewöhnlichen Ausführung die Gestaltung der Fassade Gegenstand der vertraglich zu erhaltenden Leistung der Vermieterin. Es mag im Rahmen der freien Disposition eines Vermieters liegen, weiche Farbe er für eine normale verputzte Fassade wählt. Er darf aber eine bauliche Besonderheit, die so bedeutsam ist, daß sie unter Denkmalschutz gestellt werden kann, auch aufgrund der vertraglichen Bindung nicht ändern.

Baumaßnahmen, zu denen der Vermieter gezwungen wird, hat er nicht zu vertreten im Sinne des § 559 BGB, so daß er die Kosten im Wege der Mieterhöhung umlegen kann. Ob Denkmalschutzauflagen auch dazu gehören, ist umstritten.

Die mit Keramikfliesen ausgestatteten Häuser in der Karl-Marx-Allee stehen unter Denkmalschutz. Die Vermieterin hatte die Auflage zur Instandsetzung von der Denkmalschutzbehörde erhalten; nach Reparatur der Fassade und Austausch der Fenster machte sie eine Mieterhöhung geltend.

Mit Urteil vom 25. November 2003 hielt das Amtsgericht Lichtenberg die Mieterhöhung für unwirksam. Eine nicht zu vertretende Maßnahme liege nur dann vor, wenn eine neue denkmalschutzrechtliche Pflicht entsteht, unabhängig von den sonstigen Erhaltungspflichten. Hier seien aber nur schlicht Fassade und Fenster instandsetzungsbedürftig gewesen; die Kosten solcher Reparaturmaßnahmen habe die Vermieterin zu tragen.