Deckendurchbruch für Grundbuchumschreibung ohne Bedeutung

Überträgt ein Wohnungseigentümer einen Teil seines Sondereigentums auf einen anderen, erfordert die Eintragung der Rechtsänderung im Grundbuch nicht deswegen die Bewilligung der übrigen Wohnungseigentümer und dinglich Berechtigten, weil die Abgeschlossenheit des um den hinzuerworbenen Raum vergrößerten Wohnungseigentums nur durch einen Durchbruch der im Gemeinschaftseigentum stehenden Decke hergestellt werden kann.

Die Beteiligten sind die Wohnungseigentümer zweier Dachgeschoßwohnungen in einer Wohnanlage, die aus zwei Häusern mit insgesamt 24 Wohnungen besteht. Der Beteiligten zu 1 gehört die Wohnung Nr. 10. Zu dieser gehört auch das Sondereigentum an dem gesamten über dem Dachgeschoß liegenden Speicherraum des Hauses. Der Speicherraum ist nur vom Sondereigentum der Wohnung Nr. 10 über eine Treppe zu erreichen. Den Beteiligten zu 2 gehört die im selben Haus gelegenen Wohnung Nr. 12. Mit notariellem Kaufvertrag vom 22.9.1994 erwarben sie von der Beteiligten zu 1 einen im beigefügten Lageplan rot eingezeichneten Teil des zum Wohnungseigentum Nr. 10 gehörenden Speicherraums mit der Absicht, diesen durch eine Wendeltreppe mit ihrer darunterliegenden Wohnung Nr. 12 zu verbinden. Die Beteiligten zu 2 verbanden das Sondereigentum an dem erworbenen Teil des Speicherraums mit ihrem Miteigentumsanteil an der Wohnung Nr. 12. Die Miteigentumsanteile wurden nicht verändert. Die Beteiligten einigten sich über den Eigentumsübergang und erteilten dem Urkundsnotar Vollmacht zur Abgabe der Eintragungsbewilligung. Am 13.3.1996 erklärte der Urkundsnotar gegenüber dem Grundbuchamt, aufgrund der ihm erteilten Vollmacht bewillige er die Eintragung des Eigentumsübergangs und beantrage den gesamten Vollzug seiner Urkunde einschließlich der Pfandfreigabe. Er legte die Freigabeerklärung der Grundpfandrechtsgläubigerin des Wohnungseigentums Nr. 10 vor sowie die Änderungsbescheinigung der Landeshauptstadt München vom 25.1.1996 zu den Bescheinigungen vom 20.7.1978 und 10.5.1990, mit der die Wohnung Nr. 12 gemäß dem beiliegenden Aufteilungsplan als in sich abgeschlossen bescheinigt wurde. In diesem Aufteilungsplan ist der veräußerte Speicheranteil mit der Nr. 12 bezeichnet und rot umrandet; innerhalb des umrandeten Bereichs ist eine nach unten führende Treppe eingezeichnet. Im Aufteilungsplan für das Dachgeschoß ist in einem Zimmer der Wohnung Nr. 12 eine zum Speicher führende Treppe eingezeichnet.

Mit Zwischenverfügung vom 26.3.1996 hat das Grundbuchamt die Vorlage von Zustimmungserklärungen sämtlicher Wohnungseigentümer und dinglich Berechtigter an den Wohnungen verlangt, weil vom Einbau einer Treppe in der Wohnung Nr. 12 Gemeinschaftseigentum betroffen sei. Das Landgericht hat die Erinnerung/Beschwerde der Beteiligten durch Beschluß vom 9.12.1996 zurückgewiesen. Dagegen richtet sich die weitere Beschwerde der Beteiligten, die zur Aufhebung der Entscheidung des Landgerichts und der Zwischenverfügung des Grundbuchamts führte.

a) Die Übertragung eines Teils des Sondereigentums von einem Wohnungseigentümer auf einen anderen ohne gleichzeitige Veränderung der Miteigentumsanteile ist ungeachtet der Bestimmung des § 6 Abs. 1 WEG möglich und bedarf grundsätzlich nicht der Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer. Erforderlich ist materiell-rechtlich gemäß § 4 Abs. 1 und 2 WEG die Einigung der beteiligten Wohnungseigentümer in der Form der Auflassung (§ 925 Abs. 1 BGB) und wegen § 6 Abs. 2 WEG, §§ 877, 876 BGB die Zustimmung der an demjenigen Wohnungseigentum dinglich Berechtigten, dessen Sondereigentum verkleinert oder sonst nachteilig beeinträchtigt wird (vgl. BayObLGZ 1996, 149/154 und 1984, 10/12 f., jeweils m.w.N.). Für die Eintragung im Grundbuch ist gemäß § 19 GBO die Bewilligung des Eigentümers dieser Wohnung und der daran dinglich Berechtigten erforderlich. Wenn ein Sondereigentumsraum von einer abgeschlossenen Wohnung abgetrennt und einer anderen zugeordnet wird, ist außerdem wegen § 3 Abs. 2, § 7 Abs. 4 WEG grundsätzlich für beide betroffenen Wohnungen eine neue Abgeschlossenheitsbescheinigung und regelmäßig ein neuer Aufteilungsplan vorzulegen (vgl. BayOb-LGZ 1997 Nr. 69; BayObLG NJW-RR 1994, 716 f.).

b) Aus dem mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung vorgelegten geänderten Aufteilungsplan ergibt sich, daß die Abgeschlossenheit des um den hinzuerworbenen Speicheranteil vergrößerten Sondereigentums der Wohnung Nr. 12 mittels einer durch einen Deckendurchbruch geführten Verbindungstreppe zwischen dem Speicherraum und der darunterliegenden Wohnung Nr. 12 hergestellt werden soll. Diese Maßnahme erfordert einen Eingriff in das Gemeinschaftseigentum, denn Geschoßdecken stehen zwingend im gemeinschaftlichen Eigentum (vgl. BayObLG NJW-RR 1994, 1169 und NJW-RR 1994, 82). Das Landgericht hält aus diesem Grund die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer für erforderlich (so auch Tasche DNotZ 1972, 710/716; wohl auch Streblow MittRhNotK 1987, 141/148, differenzierend aber S. 152). Dem kann nicht gefolgt werden, weil die übrigen Wohnungseigentümer zwar tatsächlich, nicht aber rechtlich nachteilig betroffen sind.

Die Durchbrechung einer Geschoßdecke innerhalb des Sondereigentumsbereichs berührt weder die Abgrenzung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum, noch wird dadurch das Gemeinschaftseigentum in seiner rechtlichen Ausgestaltung inhaltlich verändert. Die übrigen Wohnungseigentümer werden daher durch die Grundbucheintragung nicht im Sinn von § 19 GBO in ihrer dinglichen Rechtsstellung als Mitberechtigte am Gemeinschaftseigentum betroffen (vgl. Haegele/Schöner/Stöber Grundbuchrecht 11. Aufl. Rn. 2977a; Kolb MittRhNotK 1996, 254/255; Röll MittBayNot 1996, 215/276).

c) Die fehlende Zustimmung (Bewilligung) der übrigen Wohnungseigentümer und dinglich Berechtigten steht damit der beantragten Grundbucheintragung grundsätzlich nicht entgegen. An dieser wäre das Grundbuchamt nur gehindert, wenn feststünde, daß dadurch das Grundbuch unrichtig würde. Denn daran dürfte das Grundbuchamt nicht mitwirken (vgl. Demharter GBO 22. Aufl. Anhang zu § 13 Rn. 29 m.w.N.). Dies ist aber hier nicht der Fall. Das Grundbuchamt hat nicht zu prüfen, ob die zur Herstellung der Abgeschlossenheit erforderlichen Baumaßnahmen tatsächlich durchgeführt worden sind oder werden (vgl. Haegele/Schöner/Stöber Rn. 2977 a). Kann eine zur Verbindung der Sondereigentumsräume hergestellte bauliche Veränderung nicht durchgeführt oder muß sie nachträglich rückgängig gemacht werden, wird dadurch die rechtliche Zuordnung des Speicherraums zum Sondereigentum der Wohnung Nr. 12 nicht berührt, weil das Abgeschlossenheitsgebot des § 3 Abs. 2 WEG nur eine Sollvorschrift ist (vgl. BayObLGZ 1981, 332/336; OLG Köln NJW-RR 1994, 717).

Die Rechtslage ist vergleichbar der in dem häufig vorkommenden Fall, daß Wohnungseigentum durch Grundbucheintragung vor Errichtung des Gebäudes begründet wird; das Gesetz läßt dies ausdrücklich zu (§ 3 Abs. 1, § 8 Abs. 1 WEG). Auch in diesem Fall besteht die Möglichkeit, daß abwei-chend von den Plänen gebaut wird; in vielen Fällen geschieht dies auch. Dies berührt aber grundsätzlich nicht die rechtliche Ausgestaltung durch Teilungsvertrag oder -erklärung samt Aufteilungsplan und führt auch nicht zur Grundbuchunrichtigkeit (vgl. Weitnauer WEG 8. Aufl. § 3 Rn. 41 ff.).

Mögliche Unterlassungs- oder Beseitigungsansprüche in bezug auf den Deckendurchbruch (§ 22 Abs. 1, § 14 Nr. 1, § 15 Abs. 3 WEG, § 1004 Abs. 1 BGB; vgl. BayObLG NJW-RR 1992, 272/273 und 1994, 1169) berühren die durch die Grundbucheintragung geschaffene dingliche Rechtslage nicht. Andererseits schließt diese solche Ansprüche auch nicht aus. Die Grundbucheintragung betrifft und schützt nämlich ausschließlich rechtliche, nicht tatsächliche Verhältnisse, die allein Gegenstand solcher Ansprüche sein könnten (vgl. Weitnauer § 3 Rn. 37).

In einer Wohnanlage mit 24 Einheiten gehörte dem Beteiligten A eine Dachgeschoßwohnung mit dem darüber befindlichen Speicherraum, der sich auch über die Nachbarwohnung des Beteiligten B erstreckte. Mit notariellem Vertrag überließ A den Speicherraum über der Nachbarwohnung dem B, der ihn abtrennen, mit seinem Sondereigentum verbinden und eine Wendeltreppe anlegen lassen wollte. Das Grundbuchamt wollte trotz amtlich geändertem Aufteilungsplan die Umschreibung nicht ohne Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer und dinglich Berechtigter aller Wohnungen vornehmen.

Dem ist das BayObLG dem entgegengetreten, weil die übrigen Wohnungseigentümer zwar tatsächlich, nicht aber rechtlich benachteiligt sind. Der Deckendurchbruch innerhalb eines Sondereigentumsbereiches berührt weder die Abgrenzung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum noch wird dadurch das Gemeinschaftseigentum in seiner rechtlichen Ausgestaltung inhaltlich verändert.