Deckelung der Mieterhöhung durch Vergunstmiete für Bundesbedienstete

Die Erhöhung der ortsüblichen Vergleichsmiete kann nach einem zum Bestandteil des Mietvertrages mit einem Bundesbediensteten gewordenen Fördervertrag auf einen bestimmten Betrag darunter begrenzt sein (Vergunstmiete); diese Einschränkung gilt auch nach Eintritt in das Rentenalter weiter.

(Leitsatz der Redaktion)

Zutreffend hat das Amtsgericht im Urteil festgestellt, dass dem Mieterhöhungsverlangen der Kl. vom 13.7.2010 entgegensteht, dass eine Erhöhung der Kaltmiete auf die ortsübliche Vergleichsmiete nach den dem Mietverhältnis zugrunde liegenden Regelungen nicht begründet ist.

Auf der Grundlage des Förderungsvertrags zwischen der Bundesrepublik Deutschland, vertreten durch das Bundesministerium für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau, und der (vormaligen) Vermieterin, der „Frankfurter Siedlungsgesellschaft mbH", welcher nach § 5 Ziffer 1 des streitgegenständlichen Mietvertrages dessen Bestandteil ist, wurde mit dem Bekl. als Angestellten des Bundes eine Bundesbedienstetenmiete - sogenannte Vergunstmiete - vereinbart. Nach § 5 Abs. 3 des Förderungsvertrages ist eine Anhebung der Bundesbedienstetenmiete nur insoweit zulässig, als die geforderte Miete mindestens 5,58 DM (= 2,85 €) pro m2 und pro Monat unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Diesen Mindestabstand wahrt die von der Kl. mit dem Mieterhöhungsverlangen vom 13.7.2010 geforderte Miete - wie vom Amtsgericht zutreffend festgestellt - nicht.

Entgegen der mit der Berufung vertretenen Auffassung muss sich der Bekl., nach dem er sich zwischenzeitlich im Altersruhestand befindet und Bezüge aus der gesetzlichen Rentenversicherung bezieht, nicht auf die Regelung des § 5 Abs. 2 des Förderungsvertrages verweisen lassen, wonach anstelle der Bundesbedienstetenmiete (dann) eine Fremdmiete tritt, wenn das Dienstverhältnis mit dem Bund mit der Folge endet, dass der Mieter nicht mehr zu dem vom Bund im Rahmen der Wohnungsfürsorge zu betreuenden Personenkreis gehört. Zutreffend hat das Amtsgericht insoweit darauf verwiesen, dass der Bekl. auch nach Erreichen des Rentenalters zu dem vom Bund im Rahmen der Wohnungsfürsorge zu betreuenden Personenkreis gehört. Dies ergibt sich ohne Weiteres aus den Weisungen des Bundesministeriums für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen vom 3.5.1999 betreffend die „Weitergewährung wohnungsfürsorgerischer Leistungen (des Bundes) bei Beendigung des Arbeits-/Dienstverhältnisses sowie bei Beurlaubung und Teilzeitbeschäftigung", wonach Wohnungsfürsorgeleistungen des Bundes den Bundesbediensteten uneingeschränkt belassen werden, wenn sie nach dem Ausscheiden (aus dem Dienstverhältnis zum Bund) - wie der Bekl. - Bezüge aus der gesetzlichen Rentenversicherung beziehen (sogenannte nachwirkende Wohnungsfürsorge des Bundes).

Mit dem (danach) unzulässigen Mieterhöhungsverlangen ist die Kl. auch daran gehindert, eine Anhebung der Miete für den Tiefgaragenstellplatz von dem Bekl. zu verlangen. Wegen der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses, welche sich hier schon daraus ergibt, dass der Tiefgaragenplatz im Mietvertrag dem Bekl. mitvermietet worden ist, muss für das Mieterhöhungsverlangen der Garage auf die nach dem Mietvertrag für das gesamte Mietobjekt zulässige Miete abgestellt werden. Die Begründung muss sich sowohl auf die Wohnung als auch auf den Stellplatz beziehen. Daraus folgt aber, dass ein Mieterhöhungsverlangen gemäß § 558 BGB soweit nicht zulässig ist, wie es isoliert auf eine Garage, die in einem einheitlichen Wohnmietverhältnis mitvermietet ist, abstellt. Insoweit teilt das Mieterhöhungsverlangen für die Garage letztlich das Schicksal der (unzulässigen) Mieterhöhung für die Wohnung, weshalb die Berufung insgesamt zurückzuweisen war.

Die im Mietvertrag vorgesehenen Einschränkungen der Mieterhöhungsmöglichkeiten bei Bundesbedienstetenwohnungen sind auch nach dem Eintritt der Bundesbediensteten in das Rentenalter bindend.

Für die mit öffentlichen Mitteln geförderte Wohnung für Bundesbedienstete war eine Miete vereinbart worden, die nach den zum Bestandteil des Mietvertrages gewordenen Bedingungen des Fördervertrages jeweils nur bis zu einem bestimmten Betrag unterhalb der ortsüblichen Miete erhöht werden durfte. Die Vermieterin erhöhte jedoch die Miete darüber hinaus mit dem Argument, diese Vergunstmiete gelte nicht mehr für die Mieterin, weil sie nunmehr im Altersruhestand sei und nach den Bedingungen des Fördervertrages dann anstelle der Vergunstmiete eine Fremdmiete zu zahlen ist, wenn das Dienstverhältnis mit dem Bund endet. Außerdem sollte auch noch die Miete für den mit dem Mietvertrag angemieteten Tiefgaragenstellplatz erhöht werden. Gegen das die Zustimmungsklage abweisende Urteil der ersten Instanz richtete sich die Berufung der Vermieterin.

Das LG Erfurt wies die Berufung zurück. Die Mieterhöhung sei unzulässig, weil die Vermieterin den sich aus den zum Bestandteil des Mietvertrages gewordenen Förderbedingungen ergebenden Mindestabstand nicht eingehalten habe. Entgegen der Auffassung der Vermieterin gehöre die Mieterin auch nach Erreichen des Rentenalters zu dem vom Bund im Rahmen der Wohnungsfürsorge zu betreuenden Personenkreis. Schließlich sei die Vermieterin auch gehindert, mit der Mieterhöhung eine Anhebung der Miete für den Tiefgaragenplatz zu verlangen, weil wegen der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses eine gesonderte Erhöhung dafür nicht zulässig sei.

Der Entscheidung ist zuzustimmen. Die Deckelung der an sich gem. § 558 Abs. 1 BGB zulässigen ortsüblichen Miete für Bundesbedienstete entspricht der Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 27. Mai 2009 - VIII ZR 180/08, GE 2009, 1185). Ob die Einschränkung auch für diejenigen gilt, die inzwischen das Rentenalter erreicht haben, ist nach dem Zweck der Förderung zu beurteilen.

Hinsichtlich der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses, das eine gesonderte Erhöhung der Garagenmiete ausschließt, liegt die Entscheidung auf der Linie des BGH, dass beide Mietverträge nach dem Willen der Beteiligten eine rechtliche Einheit bilden sollten, weil der Tiefgaragenplatz mit dem Wohnraummietvertrag vermietet worden ist (BGH, Urteil vom 12. Oktober 2011 - VIII ZR 251/10, GE 2012, 58).